4.2.1  Taloudelliset vaikutukset

Vaikutukset asumisoikeuden haltijoihin

Asukasvalintaan liittyvien tehtävien siirtäminen kunnilta yksinomaan yhteisöjen hoidettavaksi nopeuttaisi asukasvalintaa, kun kaikki asukasvalintaan liittyvät tehtävät olisivat jatkossa yhteisöjen hoidettavana. Uusia asumisoikeussopimuksia tehdään arvion mukaan noin 10 000 kappaletta vuodessa. Asukasvalintaprosessin nopeuttaminen vaikuttaisi asumisoikeudestaan luopuvien asumisoikeuden haltijoiden mahdollisia päällekkäisiä asumiskustannuksia karsivasti, koska uusi asumisoikeuden haltija voidaan valita nopeammin. Siltä osin kun nopeampi asukasvalintaprosessi vähentäisi omistajalle koituvia kuluja, se myös alentaisi asukkailta käyttövastikkeissa perittäviä kuluja. Koska kunta ei enää vahvistaisi asukasvalintaa, varallisuusarviointia ja enimmäishintaa, riskinä siirtymävaiheessa olisi se, että asukkaiden tasapuolinen kohtelu ei toteudu. 

Mahdollisuus luopua vajaakäytössä olevista, asumisoikeuskäytössä taloudellisesti kannattamattomista taloista parantaisi yhtiöiden taloudellista asemaa, mikä turvaa viime kädessä asumisoikeuden haltijoiden maksamia asumisoikeusmaksuja ja vähentää asumisoikeuden haltijan taloudellista riskiä ja vajaakäytössä olevista taloista aiheutuvia, yhteisön sisällä myös muita taloja rasittavia ja käyttövastikkeita nostavia kuluja. Rajoituksista vapauttamistilanteissa asumisoikeuden haltija voisi valita jatkaako asumista asunnossaan lunastamalla asuntonsa omaksi markkinahinnalla tai alkuperäisellä rakennuskustannushinnalla tai jäämällä asuntoon vuokralaiseksi vai muuttaako pois asunnostaan, jolloin asumisoikeuden haltija saisi takaisin asuntoon muuttaessaan maksamansa asumisoikeusmaksun indeksillä ja parannuksilla tarkistettuna. Koska asukkaalla olisi mahdollisuus jatkaa asumista asunnossaan rajoituksista vapauttamisesta huolimatta, ei rajoituksista vapauttaminen heikentäisi asumisen pysyvyyttä ja turvaa. 

ARAn laskeman, lunastettuihin asumisoikeusasuntoihin ja vaihtuvuuteen perustuvan ASO-indeksin mukaan merkittävän ylitarjonnan alueella sijaitsee 722 asumisoikeusasuntoa 4 kunnassa. Elokuussa 2019 lunastettuja asumisoikeusasuntoja oli 2 890 ja tyhjillään vähintään kaksi kuukautta olleita 350. Tämä ei kuitenkaan kerro kohdekohtaisesta kysyntätilanteesta, joten vuokrasopimukseksi muuttamismahdollisuutta potentiaalisesti tarvitsevista asumisoikeuskohteista on vaikea esittää arviota. ARAn arvion mukaan asumisoikeusasuntoja, jotka sijaitsevat tässä esityksessä tarkoitetuissa mahdollisesti rajoituksista vapautuvissa kohteissa, olisi noin 1 500 – 2100 eri kunnissa eri puolilla maata. Tämä tarkoittaa 50 – 70 asumisoikeuskohdetta eli noin 2,7 – 3,9 prosenttia kaikista asumisoikeuskohteista. Tämä arvio on tehty nojautuen aiemmin esityksessä olleeseen vaatimukseen, että asumisoikeuden haltijoita on oltava vapautettavassa asumisoikeustalossa alle puolessa huoneistoista. Arvion tekemisen jälkeen vaatimusta on tiukennettu siten, että asumisoikeuden haltijoita voi olla vain kolmasosassa huoneistoista, joten mahdollisia kohteita on päivitetyn esityksen perusteella vähemmän kuin arviossa on esitetty. 

Ehdotuksella, jonka mukaan korkotukilainalla rahoitettu asumisoikeustalo voitaisiin ARAn luvalla muuttaa osittain tai kokonaan valtion tukemaksi vuokrataloksi, ei heikennettäisi talon asukkaiden asemaa. Ehtona vuokrataloksi muuttamiselle olisi, että talo vapautetaan rajoituksista asumisoikeuslain mukaisesti. Muutettaessa talo korkotukilainoitettuun vuokrakäyttöön vuokra pysyisi omakustannusperiaatteella määräytyvänä ja asukkaat säilyttäisivät asuntonsa. 

Asunnon omaksilunastamiseen liittyy uhkakuva, että omaksilunastaessaan asuntonsa asukas saattaisi jäädä vähemmistöosakkaaksi taloon, jossa päätösvalta olisi yhdellä enemmistöosakkaalla. Esimerkiksi osaomistusasunnoissa tähdätään tästä syystä yleensä aina lopputuloksena tavalliseen asunto-osakeyhtiöön, jotta asunto-osakeyhtiön päätöksenteko olisi siten normaalia. Omaksilunastaminen olisi mahdollista vain tilanteissa, joissa talosta muodostuisi asunto-osakeyhtiö, jonka enemmistön omistaisivat yksityishenkilöt. 

Yhtiöiden raportointivelvoitteiden lisääminen, yhtiökohtainen valvoja ja yhteistyöelin parantaisivat asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia saada tietoja asumiseen ja asumiskustannuksiin vaikuttavista asioista, vertailla yhtiöitä keskenään ja jopa vaikuttaa omiin asumiskustannuksiinsa tätä kautta. Raportointi- ja valvontavelvoitteet aiheuttavat kuluja yhtiöille ja vaikuttavat asukkailta perittäviä käyttövastikkeita nostavasti. Asumisoikeuden haltijoiden hallituspaikkojen lisääminen vahvistaisi asumisoikeuden haltijoiden vaikutusmahdollisuuksia. 

Vaikutukset asumisoikeusyhteisöihin

Rajoituksista vapauttamisen helpottamisen tavoitteena on vähentää yhteisölle aiheutuvia ylimääräisiä kuluja vajaakäytössä olevista asunnoista tai asunnoista, joilla ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina. Yhteisön vakavaraisuus paranisi, kun yhteisölle lunastettuja asumisoikeusasuntoja olisi vähemmän. Vajaakäytössä olevien asuntojen tai talojen poistuminen yhteisön omistuksesta parantaisi yhteisön muiden talojen taloudellista asemaa. 

Yhtiöiden arvioiden mukaan tyhjänä olevista asunnoista aiheutuu 0,5 – 1 prosentin lisäkustannukset saamatta jääneistä käyttövastiketuloista. Tämä tarkoittaa 0,07 euron kustannuksia asuineliömetriä kohden vuodessa eli yhteensä 2,5 miljoonaa euroa. Keskimääräisen asumisoikeusasunnon pinta-alan mukaan laskettuna kustannus on 56 euroa vuodessa jokaiselle asumisoikeusasukkaalle. Asumisoikeusmaksujen menetyksinä tämä tarkoittaa 10 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiöiden on rahoitettava puuttuvat asumisoikeusmaksut asunnoista, joissa ei ole asumisoikeuden haltijaa. Asumisoikeusyhteisöt ovat käyttäneet 58 miljoonaa euroa yhteisöjen varoja näihin yhtiölle lunastettuihin asumisoikeusasuntoihin, joihin ei saada asumisoikeuden lunastajaa. 

Jos asumisoikeusasuntojen kantaa ei kehitetä, tulevat tyhjäkäytön kustannukset todennäköisesti kasvamaan tulevaisuudessa, koska asuntokanta on vielä suhteellisen nuorta ja vasta tulossa peruskorjausikään. Asumisoikeustalot ovat ikuisten rajoitusten vuoksi valtion peruskorjauslainoituksen varassa. ARAn hyväksymä rahoitus asumisoikeustalojen perusparannuksille edellyttää asuntojen pitkäaikaista tarvetta ja korjausten jälkeen käyttövastike ei saa nousta liian korkeaksi suhteessa alueen vuokratasoon. Näistä edellytyksistä johtuen kaikkia asumisoikeusasuntoja ei voida korjata valtion takaamalla rahoituksella. 

Asukkaan omaksilunastusoikeus ja asumisoikeussopimusten muuttuminen vuokrasopimuksiksi vaikuttaisivat rajoituksina taloa tai huoneistoja myytäessä ja vaikuttaisivat talon ja huoneistojen vakuus- ja myyntiarvoa alentavasti. Ehdotus, jonka mukaan korkotukilainalla rahoitettu asumisoikeustalo voitaisiin ARAn luvalla muuttaa osittain tai kokonaan korkotukilainoitetuksi vuokrataloksi, voisi helpottaa kroonisessa vajaakäytössä olevien asumisoikeustalojen saamista asumiskäyttöön. 

Säännökset asukashallinnosta luovat uusia velvoitteita talojen omistajalle, mistä aiheutuu kustannuksia yhtiöille. Yhtiöt perivät nämä kustannukset asukkailta käyttövastikkeissa. Asumisoikeuden haltijoiden tiedonsaannin ja vaikutusmahdollisuuksien parantaminen voi sitouttaa heitä pitkäaikaisempaan asumiseen ja vähentää vaihtuvuutta, millä on suotuisia vaikutuksia asumisviihtyvyyteen, käyttöasteeseen ja yhteisöjen talouteen. 

Asukasvalintaan liittyvien tehtävien siirtäminen kokonaan kunnilta yhteisöille siirtäisi yhteisöjen hoidettavaksi lopullisen asukasvalinnan, mikä lisäisi yhteisöjen työmäärää jonkin verran, millä voisi olla kohottavia vaikutuksia asukkaiden käyttövastikkeisiin. Toisaalta asukasvalintaan liittyvä työ on ollut tähän asti pitkälti kaksinkertaista, kun yhteisöt ovat tehneet ehdotukset asumisoikeuden haltijan hyväksymiseksi, keränneet varallisuusarviointiin tarvittavat liitteet ja laskeneet enimmäishinnan kunnan hyväksyttäväksi. Ehdotettu muutos poistaisi yhteisöiltä tarpeen olla yhteydessä kuntiin asukasvalintaan liittyen ja täten nopeuttaisi asukasvalintaa, millä voisi olla käyttövastikkeita alentava vaikutus siltä osin kun nopeammalla asukasvalinnalla vähennetään tyhjäkäyttöä asumisoikeuden haltijan kolmen kuukauden vastuuajan jälkeen. 

Lisääntyvät raportointivelvoitteet asumiskustannuksiin vaikuttavista tekijöistä lisäisivät yhteisöjen toiminnan ja asumiskustannusten läpinäkyvyyttä asunnonhakijoille, mikä mahdollistaisi nykyistä paremmin asuntoa tarjoavien yhteisöjen vertailun. Tämä kannustaisi yhteisöjä kiinnittämään nykyistä enemmän huomiota asukkaille tärkeisiin asioihin kuten asumiskustannuksiin ja asumisen laatutekijöihin. 

Vaikutukset julkiseen talouteen

Valtaosa asumisoikeustaloista rakennetaan valtion tuella, josta päättää eduskunta valtion talousarviossa ja valtioneuvosto käyttösuunnitelmassa. Helpottamalla talojen vapauttamista asumisoikeuskäyttöön liittyvistä rajoituksista, silloin kun ne tuottavat tappiota, parannetaan korkotukilainojen riskienhallintaa, vähennetään valtion takausriskejä ja ehkäistään luottotappioita. 

Asukasvalinta siirtyisi julkiselta toimijalta yksityiselle toimijalle vähentäen asumisoikeusasioiden hoidosta julkiselle sektorille aiheutuvia kokonaiskustannuksia. Kunnissa arvioidaan olevan valtakunnallisesti yhteensä noin 12–14 henkilötyövuoden verran sidottuna asumisoikeusasuntojen asukasvalintatehtäviin. Ottaen huomioon ARAn lisäresurssitarpeen, julkisen talouden säästö olisi 10–11 henkilötyövuotta. 

Asukasvalinnan siirtäminen kunnilta yhtiöille vähentäisi kuntien tehtäviä ja lisäisi ARAn tehtäviä. ARA käyttää nykyisellään 1,25–1,5 henkilötyövuotta asumisoikeusyhteisöjen ohjaukseen ja valvontaan. ARAlle ehdotettujen uusien tehtävien vaatima resurssitarve on 3,5 henkilötyövuotta, joka sisältää yhden henkilötyövuoden tietojärjestelmien ylläpitoon ja kehittämiseen. Siirtymäajan viestinnän ja hallinnoinnin vaatima resurssitarve on 0,5 henkilötyövuotta. Resurssitarve sisältää asukasvalinnan valvonnan ja ohjauksen lisäksi muut ehdotetut ARAn valvonta- ja ohjaustehtävien laajennukset. Tietojärjestelmän kehittämiseen ja valmistautumiseen ehdotetaan vuoden 2021 talousarvioesityksessä 400 000 euroa. Tulevien vuosien määrärahatarpeita arvioidaan ja niistä linjataan vuosia 2022–2025 koskevan julkisen talouden suunnitelman valmistelun yhteydessä. 

Asumisoikeusasunnon hakemiseen tarvittavasta järjestysnumerosta on tarkoitus periä kohtuullinen maksu. Maksulla voitaisiin kattaa järjestysnumerorekisterin kehittämisestä ja ylläpidosta sekä siihen tarvittavasta henkilötyövoimasta aiheutuvia kustannuksia. Maksun tulisi olla maksuperustelain tarkoittamalla tavalla vastikkeellinen eikä maksun suuruus voi ylittää palvelun suorittamisesta aiheutuvia kustannuksia. Maksun suuruus tulisi määrittää siten, että se voisi vähentää sellaisten hakijoiden määrää, joilla ei ole tarkoitus varsinaisesti hakea asumisoikeusasuntoa tai joilla ei ole akuuttia asunnon vaihtotarvetta, mutta toisaalta se ei saisi karsia todellisia hakijoita maksun suuruudesta johtuen ja aiheuttaa asumisoikeusasuntojen kysynnän heikkenemistä. 

Vaikutukset kansantalouteen

Yhteiskunnallisesti keskeinen vaikutus on esityksen vaikutus asumisen hintaan eli käyttövastikkeisiin. Esitys sisältää elementtejä, joilla ei kokonaisuutena ole merkittävää vaikutusta käyttövastikkeisiin, vaan esityksen tavoitteena on päivittää ja kehittää järjestelmän perusedellytyksiä ja toimivuutta. Asukashallintosäännösten voidaan arvioida aiheuttavan kustannuksia, kun taas asukasvalinnan sujuvoittamisella ja yksinkertaistamisella sekä rajoituksista vapauttamisen helpottamisella voi olla kustannuksia alentavaa vaikutusta. 

Valtakunnallisella järjestysnumerolla edistettäisiin työvoiman liikkuvuutta. Nopeammalla ja yksinkertaisemmalla asukasvalinnalla parannettaisiin työmarkkinoiden kohtaanto-ongelmaa. Määräaikaiset järjestysnumerot edesauttaisivat asunnonhaun perustumista entistä enemmän asunnon tarpeeseen ja helpottaisivat työpaikan vastaanottamista. 

4.2.2  Vaikutukset viranomaisten toimintaan

Esitys sisältää merkittäviä muutoksia asumisoikeusnumeroiden hakemiseen, asumisoikeuden haltijoiden valintaan sekä asumisoikeusyhteisöjen ohjaukseen ja valvontaan. Jatkossa yhteisöt vastaisivat asumisoikeuden haltijoiden valintapäätöksistä ja enimmäishintojen määrittämisestä. Nykyisen lain mukaan yhteisöt ovat valmistelleet valinnat ja esittäneet enimmäishintaa, mutta kuntien tehtävänä on ollut hyväksyä valinnat ja vahvistaa enimmäishinnat. Merkittävä määrä tehtäviä siirtyisi kunnilta ARAn vastuulle. ARAlle siirtyviä tehtäviä ovat valtakunnallisen jonorekisterin kehittäminen ja ylläpito sekä tähän liittyvä asiakaspalvelu, asumisoikeuden haltijoiden valinnan ohjaus ja valvonta, enimmäishintojen määrittämisen ohjaus ja valvonta sekä käyttötarkoituksen muutospäätökset. 

Esityksen mukaiset ARAn tehtävät käsittäisivät asukasvalinnan, enimmäishintojen, asukashallinnon (nykyisin yhteishallintolain mukainen ohjaus) ja luovutusten valvonnan, yhteisöjen ja asukkaiden kouluttamisen sekä kanteluiden käsittelyn ja seuraamusten määrittämisen. Yhtiöille siirtyvien tehtävien osalta asunnonhakijoiden ja asukkaiden tasapuolisuus edellyttää valvonnan lisäksi viranomaisohjeistusta lain yhtenäisen toteutumisen varmistamiseksi. Siirtymävaiheessa myös kuntia työllistävät hakijoiden kyselyt ja uudelleenohjaus. Kokonaisuudessaan esitys vähentäisi viranomaisten tehtäviä, koska asumisoikeuden haltijoiden valinta ja siihen liittyvät tehtävät, varallisuuden arviointi ja enimmäishinnan vahvistaminen, siirtyisivät kunnilta yhtiöille. 

Tehtävien siirtoa toteutettaessa olisi varmistettava, että kunnat saavat tarvitsemansa asukasvalintaan liittyvän asuntomarkkinatiedon. Tämä edellyttäisi asukasvalintaan liittyvän tilastotiedon tuottamista ja saattamista kuntien käyttöön. Tieto tuotettaisiin mahdollisimman automaattisesti sähköisen hakujärjestelmän kautta. Tiedon tuottamisen käytännöt kehitettäisiin yhteistyössä kuntien kanssa. 

4.2.3  Yhteiskunnalliset vaikutukset

Vaikutukset asumisoikeuden haltijoiden ja hakijoiden asemaan

Ehdotettu rajoituksista vapauttamisen helpottaminen puuttuisi järjestelmän tarjoamaan pysyvään asumisturvaan tekemällä poikkeuksen asumisoikeussopimuksen pysyvään luonteeseen. Toisaalta tiukat ehdot irtisanomistilanteille turvaisivat asumisoikeuden haltijoiden asemaa. Säännöksen tarkoituksena olisi varmistaa asumisoikeusmaksun palauttaminen, kun taas hallitsemattomana jatkuessaan tyhjäkäyttö voisi uhata asumisoikeusmaksun takaisinmaksua. Lunastusmahdollisuus ja asumisoikeusasunnon tai vuokrasopimuksen tarjoaminen irtisanomistilanteissa lieventäisivät asumisturvan heikennystä. Esitys parantaisi järjestelmän sisältämän tuen kohdentumista, kun talot, joille ei ole käyttöä asumisoikeusasuntoina, voitaisiin muuttaa vuokra- tai omistusasunnoiksi. 

Pysyvän järjestysnumeron muuttaminen määräaikaiseksi heikentäisi nykyisten jonottajien asemaa. Hakijat ovat voineet olla jonossa vuosikymmeniä odottaen erityisen hyvällä paikalla olevaa asuntoa tai säästäen asumisoikeusasuntoa varten. Pysyvästä järjestysnumerosta luopuminen heikentäisi myös asunnon vaihtajien asemaa, sillä tähän mennessä he ovat voineet hakea heti asunnon saatuaan tai jo ennen sitä järjestysnumeron vaihtoa varten, eikä heitä aseteta etusijalle ehdotettavissa asukasvalintasäännöksissä. Ehdotetun kahden vuoden siirtymäajan aikana pysyvän järjestysnumeron omaavilla hakijoilla olisi kuitenkin mahdollisuus hakea ja saada toivomansa asumisoikeusasunto. Tämä siirtymäaika turvaisi nykyisten järjestysnumeroiden haltijoiden aseman riittävällä tavalla. Esitys parantaa järjestelmän kohdentumista asumisoikeusasunnon tarpeessa oleville. 

Rajoituksista vapauttamisen helpottamisen tavoitteena on vähentää yhteisölle aiheutuvia ylimääräisiä kuluja vajaakäytössä olevista asunnoista tai asunnoista, joilla ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina. Yhteisön vakavaraisuus paranisi, kun yhteisölle lunastettuja asumisoikeusasuntoja olisi vähemmän. Vajaakäytössä olevien asuntojen tai talojen poistuminen yhteisön omistuksesta parantaisi yhteisön muiden talojen taloudellista asemaa. Ehdotus, jonka mukaan korkotukilainalla rahoitettu asumisoikeustalo, joka vapautetaan asumisoikeusrajoituksista, voitaisiin lainoittaa osittain tai kokonaan korkotukilainoitetuksi vuokrataloksi, lisäisi valtion tukemien vuokra-asuntojen määrää. Tällaisen lainoitusmahdollisuuden käytön arvioidaan kuitenkin jäävän vähäiseksi. 

Ehdotetut ARAn valvontavaltuudet seuraamuksineen parantavat asumisoikeuden haltijan oikeusturvaa edellyttäen, että tehtäville varataan riittävät resurssit. Asumisoikeuden haltijan oikeusturva on ollut paljolti omatoimisesti yleisessä tuomioistuimessa nostettavan kanteen varassa, mutta oikeudenkäynnin kynnys on osoittautunut korkeaksi. Valtion tukeen liittyvien säännösten noudattamiseen tarvitaan myös viranomaisvalvontaa ja –ohjeistusta. 

Yhdenvertaisuusvaikutukset

Esitys parantaa hakijoiden yhdenvertaisuutta asukasvalinnassa sekä eri asumismuotojen valinnassa ja siten parantaa yhdenvertaisuutta koskevan lainsäädännön toteutumista. Ehdotettu ARAn mahdollisuus erityisistä syistä uusia määräaikainen järjestysnumero parantaisi yhdenvertaisuutta ja helpottaisi yhdenvertaisuuslain (1325/2014) 15 §:n mukaisten kohtuullisten mukautusten vaatimusten soveltamista. 

7.1.1  Laki asumisoikeusasunnoista

I OSA Yleiset säännökset 

1 luku. Lain soveltamisala ja asumisoikeustoiminnan keskeiset periaatteet 

Ehdotetun lain 1 luvun säännökset vastaisivat valtaosin kumottavan lain 1 lukua. Lukuun ehdotettavien muutosten tarkoituksena on selkiyttää lainsäädäntöä. Lisäksi lukuun ehdotetaan otettavaksi uusi säännös asumisoikeusyhteisöjen toiminnan tarkoituksesta ja johdon tehtävästä. 

1 §.Asumisoikeus. Pykälä sisältäisi asumisoikeuden määritelmän. Pykälässä ei eriteltäisi asumisoikeustalon rahoitustapoja voimassa olevan lain tavoin, vaan rahoitustavasta (valtion tukema, vapaarahoitteinen) säädettäisiin 2 §:ssä. Määritelmiin liittyvät muutokset voimassa olevaan lakiin nähden ovat lakiteknisiä, sisällöllisiä muutoksia ei asumisoikeuden määritelmään ehdoteta. 

2 §.Valtion tukemat ja vapaarahoitteiset asumisoikeusasunnot. Pykälässä määriteltäisiin valtion tukemat ja vapaarahoitteiset asumisoikeusasunnot. Määritelmiä ei muutettaisi, vaan ne vastaisivat sisällöltään voimassa olevan lain 1 §:n 1 momentissa säädettyä. Lisäksi pykälään otettaisiin voimassa olevan lain 5 §:n 1 momentissa oleva säännös, jonka mukaan valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevat rajoitukset jatkuvat senkin jälkeen, kun asuntojen rakentamista, perusparantamista tai hankintaa varten otettu laina on maksettu takaisin. Oma pykälänsä asiasta selkeyttäisi lakia ja valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevien rajoitusten soveltamista. 

3 §.Säännösten pakottavuus. Säännös vastaisi voimassa olevan lain 1 §:n 3 momentissa ja 5 §:n 2 momentissa säädettyä. 

4 §.Asumisoikeustalon omistaja. Pykälä vastaisi pitkälti voimassa olevan lain 1 a §:ä. Asumisoikeusyhteisön tarkoituksena tulee olla tarjota tässä laissa tarkoitettuja asumisoikeuksia omistamassaan yhdessä tai useammassa talossa. Jos yhteisöllä on omistaja, omistajayhteisön tulee olla osakkaana asumisoikeusyhteisössä aikaansaadakseen tässä laissa tarkoitettua toimintaa. Pykälän tarkoituksena on säädellä omistajan tarkoitusta, ei yhteisön juridista muotoa. Valtion tukemien asumisoikeustalojen omistajia rajoittavat korkotukilaissa omistajille säädetyt myöntämisedellytykset. Näissäkin säännöksissä lähtökohtana on, että yhteisömuotoa ei pääsääntöisesti rajoiteta vaan tukea myönnetään lähtökohtaisesti kaikille yhteisömuodoille. 

Nykyisen lain säännöksissä on mainittu sekä yhteisö että säätiö viitattaessa asumisoikeustalojen omistajiin. Ehdotetussa pykälässä määriteltäisiin, että laissa käytetty käsite ”yhteisö” ja ”asumisoikeusyhteisö” sisältäisi myös säätiöt, joita ei yleisesti pidetä yhteisöinä. Näin vältyttäisiin toistamasta käsiteparia ”yhteisö ja säätiö” myöhemmin laissa. 

Pykälään ehdotetun 2 momentin sisältö vastaisi korkotukilain 24 §:ssä säädettyä yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen toiminnan tarkoitusta. Kyseinen säännös koskee myös valtion tuella rahoitettujen asumisoikeustalojen omistajia. Selkeyden vuoksi tämä säännös on tarpeen lisätä myös asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin, kun muutenkin asumisoikeusasuntoja koskevaa lainsäädäntöä kootaan ehdotettuun lakiin. Säännös olisi poikkeussäännös, joka erottaa valtion tukemia asumisoikeusasuntoja omistavat asumisoikeusyhtiöt osakeyhtiölain mukaisesti voittoa tavoittelevista yhtiöistä. 

Säädettävä laki on erityislaki suhteessa osakeyhtiölakiin. Asumisoikeusyhteisön toiminnan tarkoituksena tulisi olla, osakeyhtiölain yleissäännöksestä poiketen, turvata asumisoikeuden haltijoiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin. Pykälä sisältäisi myös nimenomaisen huolellisuusvelvoitteen yhtiön johdolle toimia asumisoikeusyhteisön edun mukaisesti. Asumisoikeusyhteisön edun edistäminen olisi poikkeussäännös osakeyhtiölaissa säädetystä osakkeenomistajan edun edistämisestä. Korkotukilaissa säädettyjen yleishyödyllisyyssäännösten mukaisesti valtion tukemien asumisoikeusyhteisöjen tarkoitus poikkeaa osakeyhtiölaissa säädetystä tarkoituksesta. Omistajalla olisi oikeus korkotukilain 24 §:n mukaiseen kohtuulliseen tuottoon omistajan yhteisöön sijoittamille varoille, mutta muuten asumisoikeusyhteisöt olisivat asumisoikeuden haltijoiden edun edistämistä varten. 

Säännös korostaisi asumisoikeusyhtiöiden eroavaisuutta taloudellista voittoa tavoittelevista osakeyhtiöistä ja ilmentäisi korkotukilaissa tuen edellytykseksi säädettyjä yleishyödyllisyyssäännöksiä, joihin valtion tukemat asumisoikeusyhteisöt ovat sitoutuneet. Tämä eroavaisuus tavalliseen osakeyhtiöön nähden on yleishyödyllisyyssäännösten valossa selvää ja on perusteltua, että tämä näkyy myös asumisoikeuslaissa. Asumisoikeusyhtiöiden liiketoiminta eroaa tavallisen osakeyhtiön toiminnasta siten, että yhtiöiden toiminta rahoitetaan valtion takaamalla ja korkotukemalla lainalla. Valtion tuen kohdentamiseksi oikealla tavalla asukkaalle ja asukkaan maksaman, yhtiön omaan pääomaan sisältyvän asumisoikeusmaksun kompensoimiseksi toiminnan tarkoituksen tulee olla tavallisesta osakeyhtiöstä poikkeava. Asumisoikeuden haltijalla ei ole käytössä normaaleja osakeyhtiön osakkeen omistajan valvontakeinoja. 

Asumisoikeusmaksua ei ole pidetty sijoitukseen verrattavana eikä siihen nähdä sisältyvän sijoituksiin liittyvää riskiä, koska siihen kohdistuu yhtiön palautusvelvollisuus. Asumisoikeusmaksut muodostavat kuitenkin suurimman osan yhtiöiden omasta pääomasta ja asumisoikeusmaksu on myös yksittäisen asumisoikeuden haltijan kannalta erittäin merkittävä rahasumma. Summaa myös verrataan asukkaan kannalta omistusasunnon tuottamaan arvonnousuun tai osaomistusasunnon sisältämään lunastusmahdollisuuteen alkuperäisellä rakennuskustannushinnalla. Asumisoikeuden haltijan kannalta on ensiarvoisen tärkeää, että omistaja huolehtii asumisoikeusyhteisön edusta. Omistajalla ei ole yhtiössä merkittävää sijoitettua pääomaa, joten realisointitilanteessa ainoa rahojansa menettävä taho on asumisoikeuden haltija. 

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi informatiivinen viittaus asumisoikeusyhdistyslakiin. 

5–6 §. Säännökset vastaisivat voimassa oleva lain 1 b ja 1 c §:ä. 

7 §.Asumisoikeussopimus. Pykälä vastaisi voimassa olevan lain 2 §:ä. Sähköiset asumisoikeussopimukset ovat korvanneet paperilla tehtävät sopimukset. Sähköinen asiointi helpottaa monin tavoin sopimuksen tekemistä ja vähentää sopimuksen tekemisestä ja panttauksesta aiheutuvia kuluja. Sopimus tulee laatia siten, että sen sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja sopimus säilyy kummankin osapuolen saatavilla. Sähköisen viestinnän palveluista annetun lain (917/2014) 181 §:n mukaan jos sopimus on lain mukaan tehtävä kirjallisesti, vaatimuksen täyttää myös sellainen sähköinen sopimus, jonka sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja joka säilyy osapuolten saatavilla. 

Asumisoikeussopimukseen merkittäisiin uuden 5 kohdan mukaisesti järjestysnumero, jolla asumisoikeus on saatu niissä (yleisimmissä) tapauksissa, joissa asukasvalinta on lain mukaan perustunut järjestysnumeroon. Järjestysnumeroa voitaisiin näin ollen hyödyntää myös myöhemmin asukasvalinnassa etusijalle asettamisessa. 

8 §.Puolisoiden yhteinen vastuu. Säännös vastaisi sisällöltään voimassa olevan lain 41 §:ssä säädettyä. Säännöksen kieltä on ajanmukaistettu siten, että viittaus avioliitonomaisiin suhteisiin on korvattu avoliitto-termillä. 

9 §.Asumisoikeusmaksun määrä. Pykälä vastaisi sisällöltään voimassa olevan lain 3 §:ä, mutta sen muotoilu muutettaisiin vastaamaan ehdotetun lain uusia valtion tukeman ja vapaarahoitteisen asumisoikeustuotannon käsitteitä. 

10 §.Rakentamisvaiheessa olevan asumisoikeustalon rahoitustili. Säännös vastaisi voimassa olevan lain 3 a §:ä. 

2 luku. Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukasvalinta 

11 §.Asukasvalinnan yleiset periaatteet. Ehdotettu pykälä olisi uusi, ja se sisältäisi keskeiset asiat asukasvalinnasta. Asukasvalintasäännöksiä sovellettaisiin vain valtion tukemiin asuntoihin. Asukasvalinnassa keskeistä olisi järjestysnumeroperiaate ja tarveharkinta. Asumisoikeusasuntojen tuottamiseen maksettava valtion tuki on tarkoitettu asunnon tarpeessa oleville asumisoikeusasukkaille. 

Voimassa olevan lain 4 §:ssä on säädetty, että asumisoikeussopimus, jolla valtion tukeman asumisoikeusasunnon asumisoikeus luovutetaan vastoin asukasvalintasäännöksiä, on mitätön. Tämän mitättömyysseuraamuksen voidaan arvioida olevan kohtuuton asumisoikeuden haltijalle, joka on solminut asumisoikeussopimuksen. Siksi sitä koskevasta säännöksestä ehdotetaan luovuttavan. Omistajaan asukasvalitsijana kohdistuvat ehdotettu valvonta ja seuraamukset ovat riittäviä varmistamaan asukasvalinnan oikeellisuuden. 

12 §.Asumisoikeuden haltijaa koskevat vaatimukset. Asumisoikeuden hakijoille säädetyt ikäedellytykset säilyisivät ennallaan eli vastaisivat voimassa olevan lain 4 a §:n 2 momentissa säädettyä. Selvyyden vuoksi lisättäisiin maininta, että hakijan on järjestysnumeroa hakiessaan oltava 18–vuotias. Pykälään ehdotetaan otettavaksi asumisoikeuden haltijoita koskevana rajauksena korkotukilain 11§:n 3 momenttia vastaava säännös. Uuden säännöksen mukaan asumisoikeuden haltijaksi voitaisiin valita vain Suomen kansalainen tai häneen rinnastettava henkilö. Valtion tukemat asunnot on tarkoitettu pysyvään asumiseen ja sääntelyn tulee olla yhtenäistä vuokra- ja asumisoikeusasuntoja koskien. Säännösten yhtenevyyden ja asumisoikeuden haltijoiden asumisen kannalta on perusteltua, että säännöstä sovelletaan myös vuokrasopimuksen nojalla luovutettaviin asuntoihin eikä taloja käytetä tilapäiseen majoittamiseen. 

13 §.Asumisoikeusasunnon tarve. Asumisoikeusasunnon tarvetta koskevat säännökset pysyisivät sisällöllisesti pääsääntöisesti ennallaan eli vastaisivat voimassa olevan lain 4 a §:n 1, 3 ja 4 momentissa säädettyä. Jatkossa varallisuusarvioinnissa otettaisiin kuitenkin huomioon kaikkien asumaan muuttavien yli 18–vuotiaiden henkilöiden varallisuus pelkän asumisoikeuden hakijan tai hakijoiden varallisuuden sijasta. Tämä on tarpeen, jotta hakemusta ei tehdä pelkän hakijaksi ilmoitettavan varallisuuden perusteella ja että varallisuuden arviointi on kattavaa. Voimassa olevan lain säännöstä varallisuusarvoltaan vähäisen omaisuuden pois lukemisesta ei ehdoteta otettavaksi uuteen säännökseen, koska varallisuusarvioinnissa ei muutenkaan oteta huomioon arvoltaan vähäistä omaisuutta. Yhdenmukaisten asukasvalintakäytäntöjen varmistamiseksi eri asumisoikeusyhteisöissä olisi tarpeen säätää mahdollisuudesta antaa tarkentavia säännöksiä asumisoikeuden haltijan valinnassa huomioon otettavan varallisuuden arvioinnista valtioneuvoston asetuksella. Nykyisessä kuntien käytännössä varallisuusharkinta on vaihdellut kunnittain. Erityisesti ehdotetussa uudessa tilanteessa, kun asukasvalinta siirtyy kokonaisuudessaan yksityisille toimijoille, olisi tarpeen varmistaa asumisoikeuden hakijoiden yhdenvertainen kohtelu asukasvalinnassa. Asetuksella voitaisiin säätää esimerkiksi kunta- tai aluekohtaisista varallisuusrajoista. 

Ehdotetun pykälän mukaan asumisoikeussopimus voitaisiin, kuten aikaisemminkin, tehdä ehdollisena, jos omistusasuntoa koskevan 1 momentin 1 kohdan tarkoittaman ehdon arvioidaan täyttyvän kuuden kuukauden kuluessa sopimuksen solmimisesta. Pykälässä ehdotetaan nyt säädettäväksi erikseen, että ehto on merkittävä asumisoikeussopimukseen. 

Varallisuusarvioinnissa otetaan huomioon hakualueella sijaitseva omistusasunto ja varallisuus, jolla voidaan hankkia haettua vastaava asunto tai peruskorjata hakualueella sijaitseva omistusasunto haettua asuntoa vastaavaksi. Hakualue voisi määräytyä eri tavoin riippuen seutukunnasta. Esimerkiksi pääkaupunkiseutu (Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen) muodostaisi yhden hakualueen, kun taas pienemmissä ja hajaantuneemmissa seutukunnissa hakualue voisi tarkoittaa yhden tai muutaman kunnan aluetta.  

14 §.Poikkeukset asumisoikeusasunnon tarve-edellytyksestä. Poikkeukset 13 §:ssä tarkoitetusta tarve-edellytyksestä säädettäisiin omassa pykälässään. Poikkeukset olisivat samoja kuin voimassa olevan lain 4 a §:n 5 ja 6 momentissa. Tässä pykälässä säädettäisiin myös 4 §:n 1 momentissa voimassa olevassa laissa säädetty periaate siitä, että muukin kuin tarve-edellytyksen täyttävä henkilö voidaan valita asumisoikeuden haltijaksi, jollei tarve-edellytyksen täyttäviä hakijoita sillä kertaa ole. 

15 §.Järjestysnumero ja järjestysnumerorekisteri. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin uudesta määräaikaisesta järjestysnumerosta, joka olisi voimassa kaksi vuotta sen antopäivästä. Kaksi vuotta voimassa oleva järjestysnumero parantaisi asumisoikeusasuntojen kohdentumista asuntoa tarvitsevalle nykyiseen ikuisiin järjestysnumeroihin perustuvan järjestelmän sijasta. Kahden vuoden voimassaoloajan on arvioitu olevan riittävä tarpeita vastaavan asumisoikeusasunnon löytämiseen. Selvyyden vuoksi säädettäisiin, että järjestysnumeroa ei voisi luovuttaa eteenpäin kuten asumisoikeuden. Voimassa olevassa laissa järjestysnumeroa koskevat säännökset ovat lain 4 c §:ssä. Aiemmasta käytännöstä poiketen jokainen hakija voisi saada vain yhden järjestysnumeron. 

Järjestysnumeron voimassaoloajan päättymisen jälkeen hakija voisi hakea uuden numeron. Järjestysnumeron voimassaoloaika päättyisi kahden vuoden jälkeen tai jos hakija saisi asunnon aikaisemmin, voimassaoloaika päättyisi tarjottua asuntoa koskevan asumisoikeussopimuksen tekemiseen. Tämän jälkeen hakija voisi hakea uuden järjestysnumeron. 

Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin uudesta menettelystä, jossa määräaikainen järjestysnumero haettaisiin ja tarkistettaisiin ARAlta ja yhteisöt hoitaisivat muut asumisoikeuden haltijan valintaan liittyvät tehtävät. Se nopeuttaisi asumisoikeuden haltijoiden valintaa ja vähentäisi hallinnollista taakkaa ja viranomaistehtäviä. Myös valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnan, jossa on asumisoikeusasuntoja tarkemmat valintakriteerit, hoitavat omistajayhteisöt. Asumisoikeuden haltijan valintaan liittyvät viranomaistehtävät ovat olleet tähän mennessä vahvistamis- ja kontrolliluonteisia ehdotusten tullessa talojen omistajilta. Jatkossa tämä tehtävä hoidettaisiin ARAn suorittaman valvonnan kautta. Valvonnasta säädettäisiin ehdotetun lain 12 luvussa. 

Jotta asumisoikeus ei jäisi saamatta sen vuoksi, että järjestysnumeron voimassaolo päättyisi kesken asunnon tarjousprosessin, 1 momentissa säädettäisiin tarkentavasti, että järjestysnumeron on oltava voimassa, kun asumisoikeusyhteisö tekee tarjouksen asunnosta. Jos asunnon hakemiseen on asetettu määräaika, järjestysnumeron tulisi olla voimassa, kun hakemus tehdään. Tämän jälkeen tarjousprosessi voitaisiin käydä loppuun, vaikka järjestysnumeron voimassaolo päättyisi kesken tarjousprosessin. 

Yhdenvertaisuutta koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (1347/2014) 8 §:n mukaan yhdenvertaisuuslaki (1325/2014) tuli voimaan vuoden 2015 alusta lukien. Yhdenvertaisuuslain 2 §:n mukaan lakia sovelletaan julkisessa ja yksityisessä toiminnassa. Yhdenvertaisuuslaki toteuttaa perustuslain 6 §:n, Suomea velvoittavien kansainvälisten ihmisoikeussopimusten ja EU-oikeuden yhdenvertaisuus- ja syrjintäkieltosäännöksiä sekä perustuslain 22 §:n mukaista julkisen vallan velvoitetta turvata perusoikeuksien ja ihmisoikeuksien toteutuminen. 

Yhdenvertaisuuslain säännökset ja erityisesti sen 15 §:n säännös kohtuullisista mukautuksista ovat nousseet esille järjestysnumeroperiaatteen mukaisesti asumisoikeuden haltijoita valittaessa. Yhdenvertaisuussäännöksiä, syrjimättömyyskieltoa ja kohtuullisten mukautusten vaati-musta sovelletaan myös vapaarahoitteisissa asumisoikeusasunnoissa, joiden asukasvalintaa ei ole säännelty. 

Asumisoikeuslain vahvan järjestysnumeroperiaatteen ja toisaalta yhdenvertaisuuslain edellyttämän, kohtuullisia mukautuksia koskevan tapauskohtaisen harkinnan välillä voi syntyä ristiriitoja asukasvalintakäytännössä. Tämä ei tarkoittaisi etusijalle asettamista eikä järjestysnumeroperiaatteesta luopumista. Näissä tilanteissa olisi varmistettava, että muita hakijoita ei aseteta huonompaan asemaan kuin he olisivat ilman kohtuullisten mukautusten soveltamistapausta, esimerkiksi että he eivät putoaisi jonosta tapauksen takia. Tätä vaikutusta ei jatkossa olisi, koska järjestysnumero olisi ehdotuksen mukaisesti voimassa vain rajoitetun ajan eikä tarjouksesta kieltäytymisiä siksi enää otettaisi huomioon jonossa pysymisessä. Toisaalta vain määräajan voimassa oleva järjestysnumero olisi asukasvalinnassa ehdottomampi. Tästä syystä ARAlle ehdotetaan säännöksen 3 momenttiin valtuutta uusia määräaikainen järjestysnumero niissä tapauksissa, joissa yhdenvertaisuuslain tarkoittamissa tapauksissa asumisoikeuden hakijalla ei ole ollut mahdollisuutta saada tarpeitaan vastaavaa asuntoa määräaikaisen järjestysnumeron voimassaoloaikana. Hakija toimittaa ARAlle hakemuksen perusteluineen ja tarvittavine selvityksineen uusimista varten. ARA voi uudistaa järjestysnumeron säännöksen tarkoittamassa poikkeustapauksessa, mikä tarkoittaa sitä, että järjestysnumeron voimassaoloaika jatkuu toiset kaksi vuotta siitä päivästä lukien, jolloin se normaalitapauksessa vanhenisi. 

Vammaisuuden perusteella järjestettävistä palveluista ja tukitoimista annetun lain (380/1987) mukaan vammaisella henkilöllä tarkoitetaan henkilöä, jolla vamman tai sairauden johdosta on pitkäaikaisesti erityisiä vaikeuksia suoriutua tavanomaisista elämän toiminnoista. Ehdotettuun säännökseen ei esitetä itsenäistä vammaisen henkilön määritelmää, vaan nojaudutaan tähän yleisempään määritelmään. Asukasvalinnassa merkitsevää olisi, että hakijalla olisi vammaan tai sairauteen perustuvia pitkäaikaisia erityistarpeita, joihin kaikki tarjolla olevat asunnot eivät pysty vastaamaan esimerkiksi esteettömyyden puolesta. Kohtuullisen mukautuksen tarkoituksena on saattaa vammainen henkilö yhdenvertaiseen tilanteeseen muiden hakijoiden kanssa eli järjestysnumeron pidennyksen myötä hänellä on samat mahdollisuudet saada tarpeisiinsa sopiva asunto kuin muillakin. 

Järjestysnumeron uusimista koskevien hakemusten käsittely merkitsisi arkaluonteisten tietojen käsittelyä. Tietosuojalain 6 §:n mukaan tietosuoja-asetuksen erityisiä henkilötietoryhmiä koskevaa 9 artiklan 1 kohdassa säädettyä käsittelykieltoa ei sovelleta tietojen käsittelyyn, josta säädetään laissa tai joka johtuu välittömästi rekisterinpitäjälle laissa säädetystä tehtävästä. Hakemusten käsittely on tietosuojalaissa tarkoitettua tietojen käsittelyä, joka johtuu välittömästi rekisterinpitäjälle laissa säädetystä tehtävästä. Käsittelyyn liittyviä arkaluonteisia tietoja ei tallennettaisi rekisteriin. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi, että hakemukseen liittyviä erityisiin henkilötietoryhmiin kuuluvia tietoja saadaan säilyttää enintään kahden vuoden ajan.Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi uudesta järjestysnumerorekisteristä. Järjestysnumerorekisteri olisi tarpeen, koska asumisoikeusasuntojen asukasvalinnassa säilytettäisiin järjestysnumeroperiaate yhdenvertaisesti hakijoita kohtelevana valintakriteerinä, vaikka kunnan hyväksynnästä asukasvalinnassa luovuttaisiin. Kuntakohtaisten rekisterien tilalle perustettaisiin valtakunnallinen, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ylläpitämä rekisteri, josta säädettäisiin laissa. 

Tietosuojaa koskien noudatetaan yleistä tietosuoja-asetusta (Euroopan parlamentin ja neuvos-ton asetus (EU) 2016/679 luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta) ja täydentävästi tietosuojalakia (1050/2018). ARA toimii järjestysnumerorekisterin rekisteripitäjänä. Tietosuoja-asetuksessa säädetyn minimointiperiaatteen (tietosuoja-asetuksen 5 art. 1.c) mukaisesti henkilötietojen on oltava asianmukaisia ja olennaisia ja rajoitettuja siihen, mikä on tarpeellista suhteessa niihin tarkoituksiin, joita varten niitä käsitellään. 

Pykälässä säädettäisiin järjestysnumerorekisterin pitämisestä ja rekisterin tietosisällöstä. Rekisteritietojen käsittelyn oikeusperusta on tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 kohdan e alakohta. Säännöksen tarkoituksena on toteuttaa EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 kohdan e alakohdassa tarkoitettu tietojen käsittelyperuste, josta on mainitun artiklan 3 kohdan mukaisesti säädettävä joko unionin oikeudessa tai rekistenpitäjään sovellettavassa jäsenvaltion lainsäädännössä. Kyseinen käsittelyn oikeusperuste voi edelleen 3 kohdan mukaan sisältää erityisiä säännöksiä, joilla mukautetaan tietosuoja-asetuksen sääntöjen soveltamista, muun muassa: yleisiä edellytyksiä, jotka koskevat rekisterinpitäjän suorittaman tietojenkäsittelyn lainmukaisuutta; käsiteltävien tietojen tyyppiä; asianomaisia rekisteröityjä, yhteisöjä joille ja tarkoituksia joihin henkilötietoja voidaan luovuttaa; käyttötarkoitussidonnaisuutta; säilytysaikoja; sekä käsittelytoimia ja -menettelyjä, mukaan lukien laillisen ja asianmukaisen tietojenkäsittelyn varmistamiseen tarkoitetut toimenpiteet. 

Järjestysnumerorekisteri vastaisi nykyisiä kuntakohtaisia rekisterejä, mutta olisi valtakunnallinen. ARA ei luovuttaisi asumisoikeusyhteisölle muita tietoja järjestysnumerorekisteristä kuin järjestysnumeron yksilöityä pyyntöä vastaan. Haettaessa asumisoikeusasuntoa hakijan yksilöimiseksi käytettäisiin henkilötunnusta, jonka avulla asumisoikeusyhteisö pystyisi tarkistamaan hakijan ilmoittaman järjestysnumeron viranomaisen rekisteristä. Henkilötunnusta käsiteltäessä on esimerkiksi kiinnitettävä huomiota siihen, ettei henkilötunnusta merkitä tarpeettomasti henkilörekisterin perusteella tulostettuihin tai laadittuihin asiakirjoihin. Henkilötunnuksen käsittely täyttäisi tietosuojalain 29 §:n vaatimukset, koska käsittelystä säädettäisiin laissa. Lisäksi rekisteröidyn yksiselitteinen yksilöiminen olisi tärkeää laissa säädetyn tehtävän eli asukasvalinnan suorittamiseksi järjestysnumeron perusteella. 

Ehdotetun 4 momentin mukaisesti järjestysnumerorekisteriin tallennettaisiin asukasvalintaa varten järjestysnumeroa hakevan henkilön tai perhekunnan nimet ja henkilötunnukset. Lisäksi tallennettaisiin järjestysnumeroa hakevien ilmoittamat lisätiedot perhekunnasta ja haettavasta asunnosta sekä asumisoikeusyhteisön ilmoittamat tiedot asunnon saaneesta perhekunnasta ja asunnosta. Tiedot olisivat tarpeen ARAn suorittamaa, 105 §:ssä säädettäväksi ehdotettua asukasvalinnan valvontaa varten. Tietoja käytettäisiin anonymisoituina asukasvalinnasta tuotettavien julkisten tilastojen laadintaan.  

Rekisteriin tallennettavia tietoja olisivat hakijaa ja haettavan asunnon ominaisuuksia koskevat tiedot, jotka kysyttäisiin hakijalta järjestysnumeroa haettaessa. Tällaisia tietoja olisivat hakijan ja kanssahakijan henkilötunnukset ja nimet, hakijan kotiosoite, hakijan muu yhteystieto (puhelin ja sähköposti), hakijan ikä, hakijaruokakunnan koko, haettavan asunnon koko, ensisijainen hakukunta, toissijainen hakukunta ja mahdollisesti kolmoissijainen hakukunta. Kun asumisoikeusyhteisö merkitsisi järjestysnumeron käytetyksi, kysyttäisiin asuntotyyppiä koskevat yleistiedot ja asunnon saanutta perhekuntaa koskevat kuvailutiedot. Tallennettavia tietoja olisivat asukkaaksi hyväksymisen peruste, hyväksytyn tai hyväksyttyjen nimi ja henkilötunnus, hyväksytyn hakijaruokakunnan koko, hakijan ikä, asunnon koko, hyväksyttävä varallisuus, sijaintikunta, talonomistaja ja asumisoikeuskohde. Rekisteriin ei tallennettaisi arkaluonteisia henkilötietoja. 

Järjestelmään tallennettuja henkilötietoja tarvittaisiin asukasvalintaa ja asukasvalinnan valvontaa varten. Tiedot, joita ei käytetä enää asukasvalintaa tai valvontaa varten, olisi poistettava rekisteristä. Tiedot, jotka on käsitelty siten, ettei niitä voida välillisesti tai välittömästi tunnistaa yhtä tai useampaa henkilöä koskeviksi, saadaan säilyttää pysyvästi. Tietosuoja-asetuksen 5 artiklan tietosuojaperiaatteisiin lukeutuvan säilytyksen rajoittamisen periaatteen mukaan henkilötiedot on säilytettävä muodossa, josta rekisteröity on tunnistettavissa ainoastaan niin kauan kuin on tarpeen tietojenkäsittelyn tarkoitusten toteuttamista varten. Säilytysajan määrittely kuuluu rekisterinpitäjälle. Lisäksi tietoaineistojen ja asiakirjojen säilytysaikojen määrittelystä säännellään julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annetussa laissa, jonka 21 §:ssä luetellaan asiat, jotka säilytysaikoja määriteltäessä tulisi ottaa huomioon. 

Kunnille luovutettaisiin asukasvalinnan yhteydessä kertyviä tietoja asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Aiemmin kunta on saanut nämä tiedot hyväksyessään asukasvalintapäätöksiä, ja asukasvalintaa uudistettaessa tietotarpeet olisi turvattava tietojen luovuttamisen kautta. Kunnalla on moninaisia tietotarpeita liittyen asuinalueiden suunnitteluun, asumisoikeusasuntojen tarpeeseen ja yleisemmin asuntopolitiikkaan. Kunnille ei luovutettaisi henkilötietoja, vaan kunnalle luovutettavat tiedot olisivat sellaisia, ettei niitä voida välillisesti tai välittömästi tunnistaa yhtä tai useampaa henkilöä koskeviksi. 

16 §.Asumisoikeuden tarjoaminen ja hakeminen. Asumisoikeushuoneistoja tulee tarjota säännöksen mukaan ensisijaisesti asumisoikeusasunnoiksi. Omistajan olisi ilmoitettava asunnot yleisesti ja julkisesti haettaviksi. Omistajan tulisi siten markkinoida asumisoikeusasuntoja sopivalla tavalla. Säännökset asumisoikeuden tarjoamisesta ovat voimassa olevan lain 4 d §:ssä. 

Useista hakumenettelyyn ja talonomistajalle ilmoittautumiseen liittyvistä, voimassa olevan lain 4 c–d §:ssä olevista säännöksistä voitaisiin luopua asumisoikeusasuntojen hakumenettelyn yksinkertaistuessa ehdotettavien säännösten mukaisesti. Asumisoikeuden hakijan tulisi jatkossakin hakea asuntoa asumisoikeusyhteisöiltä haettuaan järjestysnumeron. 

17 §.Asumisoikeuden haltijan valinta. Säännös sisältäisi voimassa olevan lain 4, 4 a ja c §:ssä olevia säännöksiä. 

Voimassa olevan lain 4 c §:n 4 momentissa säädetystä kahden viikon odotusajasta tarjouskierrosten järjestämisessä ehdotetaan luovuttavan. Tarjouskierroksia voidaan joutua tekemään useita asumisoikeusasuntoa tarjottaessa, jolloin niiden yhteiskesto venyttää kohtuuttomasti asunnon luovuttamista edelleen. Nopea uuden asumisoikeussopimuksen solmiminen on tärkeää asukkaalle, jolle voi muuten aiheutua usealta kuukaudelta päällekkäisiä asumiskustannuksia. Omistajalla on velvollisuus lunastaa asumisoikeus vasta kolmen kuukauden lunastusajan jälkeen. Asumisoikeusasunnot kilpailevat asuntomarkkinoilla vuokra-asuntojen kanssa, ja turhien säännösten purkaminen on tärkeää asumisoikeusasuntojen käyttöasteen kannalta. 

Pykälän 3 momentin mukaisesti rajoituksista vapauttamisen yhteydessä asumisoikeudestaan luopuvat, asuntoa keskenään vaihtavat tai saman lainoituskohteen sisällä muuttavat eivät tarvitsisi järjestysnumeroa. He olisivat etusijalla asukasvalinnassa mainitussa järjestyksessä. 

Etusija ehdotetaan koskevaksi ensimmäiseksi (2 momentin 1 kohta) sen talon asumisoikeuden haltijoita, mistä talosta omistaja joutuu luopumaan rajoituksista vapauttamisen kautta. Etusijalle asettamisella kompensoitaisiin asumisoikeuden haltijalle asumisoikeudesta luopumista. Parhaimmillaan asumisoikeuden haltijalle pystyttäisiin tarjoamaan vastaava asumisoikeusasunto korvaamaan omistajalähtöistä asumisoikeudesta luopumista. 

Samoin ehdotetaan asuntoa keskenään vaihtavien asumisoikeuden haltijoiden asettamista etusijalle asukasvalinnassa (2 momentin 2 kohta). Sen sijaan saman omistajayhteisön asumisoikeusasunnosta toiseen vaihtavilta (muut asunnonvaihdot kuin keskinäiset vaihdot) asumisoikeuden haltijoilta edellytettäisiin jonotusta. Heiltä poistuu siirtymäajan jälkeen mahdollisuus varata itselleen järjestysnumero mahdollista vaihtoa varten, kun järjestysnumerot ovat voimassa vain rajoitetun ajan. On perusteltua, että järjestelmän ulkopuolista jonottajaa ei asetettaisi eri asemaan etusijajärjestyksessä kuin asumisoikeusasunnossa jo asuvaa. Vaihdettaessa asumisoikeusasuntoa ei kuitenkaan 14 §:n poikkeussäännöksen mukaisesti tarkistettaisi varallisuutta, kuten asumisoikeusasuntoa haettaessa. 

Keskinäiset vaihdot olisi mahdollista tehdä myös eri asumisoikeusyhteisöjen välillä. Keskinäiset vaihdot ovat sekä asumisoikeuden haltijoiden että omistajien kannalta joustavia ja perusteltuja, koska keskinäiset vaihdot eivät aiheuta tyhjäkäyntiä tai päällekkäisiä asumiskustannuksia. 

Saman asumisoikeuskohteen asukas ehdotetaan asetettavaksi etusijalle asumisoikeusasunnon vapautuessa (2 momentin 3 kohta). Asumisoikeuskohde tarkoittaisi muutamaa yleensä lähekkäin sijaitsevaa taloa, jotka on lainoitettu samalla arava- tai korkotukilainalla. Asumisoikeusasuntojen vaihdoissa saman asumisoikeuskohteen sisällä edistettäisiin pysyvää asumista, vaihtuvuuden vähenemistä, asukkaiden sitoutumista omaan taloyhtiöön ja mahdollisuutta elämäntilanteen mukaiseen asumiseen. 

Jos samaan huoneistoon olisi useampia hakijoita, jotka muuttavat rajoituksista vapautettavasta talosta tai saman taloyhtiön sisällä, valittaisiin asumisoikeuden haltijaksi se hakija, jonka asumisoikeussopimus on vanhin. Arvioinnissa määräävänä seikkana pidettäisiin asumisoikeussopimuksen allekirjoittamisen päivämäärää sen asunnon asumisoikeussopimuksessa, mistä asukas olisi muuttamassa. 

Ehdotetun pykälän mukaan valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää tarkemmin asumisoikeuden haltijan valinnasta järjestysnumeron perusteella ja etusijalle asettamisesta. Tällaisia säätämistarpeita saattaa nousta, koska asumisoikeuden haltijoiden valinta siirretään viranomaiselta yksityisille toimijoille. Asetuksella voitaisiin täsmentää menettelytapoja, joita sovelletaan tehtäessä lain mukaisesti asukasvalintoja, jotta menettelytavat olisivat mahdollisimman yhdenmukaisia. 

18 §.Asuvan asukkaan etusija asumisoikeuden haltijaksi. Pykälä vastaisi sisällöltään voimassa olevan lain 4 b §:ä. 

19 §.Asumisoikeusyhteisön oikeus kieltäytyä asumisoikeussopimuksen tekemisestä. Uutena säännöksenä lakiin ehdotetaan säännöstä siitä, että asumisoikeuden haltija voitaisiin asukasvalintasäännösten estämättä kahden vuoden määräajaksi jättää valitsematta uudelleen asumisoikeuden haltijaksi, jos hänen asumisoikeussopimuksensa on purkamisperusteen, esimerkiksi asumishäiriöitä aiheuttavan käytöksen tai käyttövastikkeen maksamatta jättämisen perusteella purettu. Lisäksi edellytettäisiin, että on perusteltua syytä olettaa, että purkamisperuste jatkuu edelleen. Ehdotettu säännös olisi omistajakohtainen, eli valinnan saisi jättää tekemättä se asumisoikeusyhteisö, joka on purkanut asumisoikeussopimuksen. 

II OSA Asumisoikeuden haltijan ja asumisoikeusyhteisön oikeudet ja velvollisuudet 

3 luku. Asuntojen käyttö, kunto ja kunnossapito sekä hallinnan luovutus 

20–21 §. Säännökset vastaisivat sisällöltään voimassa olevan lain 6 ja 7 §:ä sekä 27 §:n 1 momentissa säädettyä. 

22–23 §. Säännökset vastaisivat voimassa olevan lain 8 ja 9 §:ä. 

24 §.Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet. Lakiin ehdotettaisiin uutta, asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia (481/1995, jäljempänä huoneenvuokralaki) vastaavaa säännöstä omistajan velvollisuudesta ilmoittaa ajoissa lähestyvästä ja tiedossa olevasta remontista. Samoin omistajan tulisi uuden säännöksen mukaan minimoida korjaus- tai muutostyöstä aiheutuva häiriö asukkaalle. Säännös sisältäisi huoneenvuokralakia vastaavan omistajan huolellisuusvelvoitteen, jonka mukaan vain korjaus- tai hoitotoimenpiteen aiheuttama välttämätön haitta tai häiriö olisi sallittua (3 momentti). 

Korjaus- ja muutostyöhön sovelletaan vastaavia käyttövastikkeen alentamiseen, sen maksamisesta vapauttamiseen tai korvaukseen johtavia säännöksiä kuin muihin sopimusrikkomuksiin, joiden vuoksi hallinnan luovutus viivästyy tai huoneiston kunto on puutteellinen. Tämä kirjattaisiin selvyyden vuoksi säännökseen. Järjestelmän alkuaikoina 1990-luvulla rakennetut asumisoikeusasunnot alkavat tulla peruskorjausikään, ja tarvitaan säännöksiä menettelytavoista, joita noudatetaan korjausten vuoksi. On perusteltua, että asumisoikeusasukkaiden oikeudet vastaavat vähintään vuokralaisten oikeuksia huoneenvuokrasuhteessa. 

25–26 §. Säännökset vastaisivat sisällöltään voimassa olevan lain 11–13 §:ssä säädettyä. Ehdotettuun 26 §:än lisättäisiin täsmennys, jonka mukaan huoneistossa käynnin tulisi järjestyä asumisoikeuden haltijalle sopivana aikana kohtuullisen ajan kuluessa. 

27–29 §. Säännökset vastaisivat sisällöltään voimassa olevan lain 10 sekä 14–15 §:ssä säädettyä. Sovittelusäännökseen 28 §:ssä otettaisiin uutena sovitteluun vaikuttavana tekijänä mukaan osapuolten varallisuusolot huoneenvuokralain sovittelusäännöstä vastaavasti. Pykäliin tehtäisiin kielellisiä korjauksia. 

30 §.Huoneiston hallinnan luovutus. Pykälä vastaisi muuten voimassa olevan lain 27 ja 28 §:ssä säädettyä, mutta pykälään otettaisiin selventävä kielto luovuttaa asumisoikeushuoneistoa tai osaa siitä ammattimaisesti edelleen vuokrattavaksi, majoitustoimintaan tai muuten vakinaisesta asumisesta poikkeavaan käyttöön. Asumisoikeusasunnot on tarkoitettu vakinaiseen asumiskäyttöön. Säännöksen tarkoituksena on estää asumisoikeusasuntojen käyttö ammattimaiseen majoitustoimintaan tai muuten ansiotarkoituksessa toteutettu luovutus. Säännöksen tarkoituksena ei kuitenkaan ole rajoittaa asumisoikeuden haltijan oikeutta väliaikaisesti perustellusta, laissa tarkoitetusta syystä vuokrata asuntoa siten, että huoneisto säilyy vakinaisessa asumiskäytössä eikä kyseessä ole ansiotarkoituksessa tehty toiminta. 

Kielto luovuttaa asumisoikeusasunto muuhun kuin huoneenvuokralain tarkoittamaan vuokrakäyttöön väliaikaisesti perustellusta, laissa tarkoitetusta syystä olisi säännöksenä uusi, mutta se on ollut aikaisemminkin johdettavissa asumisoikeuslain säännöksistä. Kumottavan lain 45 §:n mukaan asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Toissijaisesti asuinhuoneistoja voidaan käyttää vuokralaisten asuntoina. Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää asuinhuoneistoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa koskee vähäistä osaa talon kaikista asuinhuoneistoista. Kumottavan lain 27 §:n mukaan asumisoikeuden haltijan tulee käyttää huoneistoa vakituisena asuntonaan tai hänen ja hänen perheensä vakituisena asuntona. Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi. Asumisoikeuden haltija ei muuten saa luovuttaa huoneiston hallintaa toiselle, ellei 28 §:stä (väliaikaista luovutusta sääntelevä pykälä) muuta johdu. Asumisoikeusyhteisöllä on oikeus purkaa asumisoikeussopimus, jos asumisoikeuden haltija on luovuttanut huoneiston tai sen osan hallinnan toiselle vastoin asumisoikeuslain säännöksiä tai jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin asumisoikeuslaissa ja asumisoikeussopimuksessa on edellytetty. Majoitustoiminta ja ylipäänsä se, että asunto on ulkopuolisen hallinnassa ansaintatarkoituksessa, on selkeästi vastoin asumisoikeusjärjestelmän tarkoitusta ja asumisoikeusasuntojen käyttötarkoitusta. Vakituisen asuinkäytön vaatimuksesta säädettäisiin ehdotettavan lain 20 §:n 2 momentissa. Asumisoikeustalon asuinhuoneistojen käytöstä säädettäisiin ehdotettavan lain 74 §:ssä. 

31 §.Asumisoikeuden haltijan ja huoneiston haltijan vastuu. Säännös vastaisi voimassa olevan lain 29 §:ssä säädettyä. 

4 luku. Käyttövastike ja sen maksaminen 

32–34 §. Ehdotetut säännökset vastaisivat voimassa olevan lain 16 ja 16 a §:ä, mutta omakustannusperiaate ja sen toteuttamista edistävät säännökset rajattaisiin koskemaan vain valtion tukemia asumisoikeusasuntoja. Myös vapaarahoitteisessa asumisoikeustuotannossa käyttövastikkeiden tulisi 32 §:n mukaisesti olla kohtuullisia. 

Ehdotetun 33 §:n 3 momentin mukaan käyttövastikkeen on oltava pienempi kuin käyttöarvoltaan samanveroisista vuokra-asunnoista, joiden sijainti vastaa huoneiston sijaintia, yleensä perittävä vuokra on. Tämä säännös määrittää asumisoikeusjärjestelmässä 34 §:ssä säädetyn omakustannusperiaatteen lisäksi käyttövastikkeiden tason. Säännös on voimassa olevassa laissa muotoiltu ylärajaksi, jota käyttövastikkeet eivät saa ylittää. Käyttövastike määräytyy 34 §:ssä säädetysti omakustannusperiaatteen mukaisesti, eikä käyttövastikkeisiin saa sisällyttää muita menoja kuin kyseisessä pykälässä luetellut. On perusteltua, että 33 §:ä tarkennetaan siten, että käyttövastikkeen on oltava pienempi kuin vertailuvuokra. Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen tarkoituksena on tarjota kohtuuhintaista asumista markkinaehtoista vuokraa edullisemmin. 

Ehdotetussa pykälässä käyttövastiketta verrataan käyttöarvoltaan samanveroisiin huoneistoihin, joiden sijainti vastaa huoneiston sijaintia. Voimassa olevassa säännöksessä käyttövastike ei saa ylittää paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisesta huoneistosta yleensä perittävää vuokraa. Vertailu vastaavalla sijainnilla sijaitsevan huoneiston vuokraan korostaisi sijainnin merkitystä vuokran määräytymisessä. Samalla paikkakunnalla eri alueet voivat olla vuokratasoltaan ja käyttöarvoltaan hyvin erilaisia. Vastaavalla sijainnilla tarkoitetaan yleisen vuokratason samanlaisuutta asuinalue- tai vyöhykekohtaisesti. Esimerkiksi Helsingissä on vuokratasoltaan hyvin erilaisia alueita, ja vuokratasoiltaan kaupunki voidaan jakaa useisiin vyöhykkeisiin. 

Käyttöarvoltaan samanveroisia huoneistoja olisivat huoneistot, joiden ominaisuudet ja mikrosijainti rakennuksessa vastaisivat vertailtavaa asumisoikeusasuntoa. Vaikka käyttövastikkeet määräytyvät asumisoikeusjärjestelmässä omakustannusperiaatteen mukaisesti, lisäksi käyttövastikkeen määräytymisperusteiden tulee 33 §:n mukaisesti olla sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Vertailtaessa asumisoikeusasunnon käyttövastiketta yleisesti perittävään vuokraan ja sovellettaessa tätä laissa säädettyä ylärajaa vastikkeille, on käyttöarvoon perustuva määritys oikeudenmukainen lopputulos, jossa asunnon sijainnin, huoneiston pinta-alan, kunnon ja huoneiden lukumäärän lisäksi esimerkiksi merinäköala, parveke tai huoneiston käytettävyys voi nostaa käyttövastikkeen ylärajaa, mitä yksittäisestä asumisoikeusasunnosta voidaan lain mukaan enintään periä.  

Ehdotettuun 34 §:än otettaisiin rahoitusylijäämän tai -alijäämän huomioon ottamista koskeva säännös, joka on voimassa olevassa laissa ollut omistajan tiedonantovelvollisuutta käyttövastikkeiden perusteista käsittelevän säännöksen, 16 d §:n, yhteydessä. Omistajan tiedonantovelvollisuudesta säädettäisiin asukashallintosäännösten yhteydessä ja käyttövastikkeen kohtuullisuuden ja oikeellisuuden selvittämisestä ehdotetun lain viimeisessä, oikeussuojaa käsittelevässä luvussa. 

Ehdotetun 34 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettaisiin valmiiden olemassa olevien kohteiden rakennuskustannuksia, jotka voidaan sisällyttää käyttövastikkeisiin. Käyttövastikkeilla ei saa kattaa tulevien rakennettavien kohteiden hankintakustannuksia. Varautumiseen kerätyistä varoista voidaan väliaikaisesti lainata varoja esimerkiksi tontin ostoon, mutta varat tulee palauttaa alkuperäiseen tarkoitukseen heti lainan noston jälkeen. 

Ehdotetun 34 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan valtion tukeman asumisoikeustalon omistajan menoja saadaan kattaa käyttövastikkeella vain, jos menot aiheutuvat varautumisesta asumisoikeusyhteisölle lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti. Tämän kohdan nojalla voidaan siis varautua tuleviin lain kanssa sopusoinnussa oleviin velvoitteisiin, esimerkiksi myöhemmin erääntyviin bullet-lainojen lyhennyksiin, korkotukilainojen lyhennyksiin, jotka erääntyvät useamman vuoden välein (mahdollisuus varautua viiden vuoden jakson aikana erääntyviin lyhennyksiin), portaittain nouseviin korkotukilainojen lyhennyksiin sekä asumisoikeusmaksujen lunastuksiin. Kohdassa varautumisella tarkoitetaan tulevia, myöhemmin erääntyviä velvoitteita eikä se mahdollista sitä, että normaalit vuosittaiset lainojen lyhennykset merkittäisiin varaumiin. 

35 §.Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tasaus ja pinta-alojen jyvitys. Pykälässä säädettäisiin tasauksen lisäksi uutena asiana jyvityksestä. Asumisoikeuskohteissa on käytössä huoneistokohtaista käyttövastikkeiden määritystä eli jyvitystä. Pysyvistä asumisoikeussopimuksista johtuen jyvitystä ei voida muuttaa, vaikka vuosikymmenten kuluessa erilaisten huoneistojen kysyntätilanne tai näkymät asunnosta ovat saattaneet muuttua huomattavasti. Esimerkiksi isojen asuntojen kysyntä on voinut heikentyä tai puistonäkymä kadota täydennysrakentamisen myötä. ARA-vuokra-asunnoissa jyvityksen muuttaminen on mahdollista. Jyvityksen taustalla on usein tarve parantaa suurempien asumisoikeusasuntojen menekkiä, sillä pinta-alaan perustuvassa käyttövastikkeen määrityksessä niiden käyttövastike muodostuu korkeaksi ja kysyntä kohdistuu tästä syystä pieniin asuntoihin. Jyvityksen tavoitteena on parantaa asumisoikeusasuntojen käyttöastetta, mikä parantaa käyttövastikkeiden kertymää. Tällöin voidaan pitää myös pienten asuntojen käyttövastiketaso kohtuullisempana. Samoin tavoitteena on käyttövastikkeiden kohtuullinen ja oikeudenmukainen jakautuminen asuntojen kesken. Jyvityksessä on otettava huomioon, että samanlaisista asunnoista tulee periä samaa käyttövastiketta. Saman kohteen sisällä ei siis voi periä asukkailta erisuuruista käyttövastiketta, jos asunnot ovat samanlaisia kooltaan, varustukseltaan, kunnoltaan ja sijainniltaan talossa. Jyvitys koskee vain käyttövastikkeita, jyvityksellä ei voida muuttaa kohteen asumisoikeusmaksuja. 

Kun jyvitystä muutetaan, on otettava huomioon lain 32 ja 33 §:n säännökset siitä, että jokaisen huoneiston käyttövastikkeen on oltava kohtuullinen, käyttövastikkeiden on jakauduttava huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla eikä käyttövastike saa olla vastaavalla sijainnilla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittävää vuokraa korkeampi. Jyvityksen muuttaminen on käsiteltävä asukashallinnossa ja yhdessä asukkaiden kanssa olisi pyrittävä oikeudenmukaiseen ja kohtuulliseen lopputulokseen, kuitenkin niin, että asukashallinnolla ei ole lain säännöksen perusteella oikeutta päättää jyvityksestä, vaan jyvityksen muuttamisesta ja sen oikeudenmukaisuudesta ja kohtuullisuudesta päättää ja vastaa omistaja. Jos jyvityksen muuttamisesta aiheutuu korotuksia jonkin huoneiston käyttövastikkeeseen, on se jaksotettava useammalle vuodelle niin, että vältytään kohtuuttomilta käyttövastikkeen korotuksilta. 

Jyvityksen muuttamiseen olisi oltava laissa mainittu peruste ja jyvityksen muuttamisen hyväksyntää tulisi hakea etukäteen ARAlta. ARA antaisi asiasta päätöksen. 

Ehdotetun 35 §:n tasausta koskeva asetuksenantovaltuus uudistettaisiin vastaamaan korkotukilain vastaavaa säännöstä ja asetuksenantovaltuuteen lisättäisiin valtuus antaa tarkentavia säännöksiä jyvityksen muuttamisesta. 

36-40 §. Ehdotetut säännökset vastaisivat voimassa olevan lain 16 b–c, 17, 20 ja 21 §:ä. Ehdotetussa 37 §:ssä viitattaisiin julkisista hankinnoista annetun lain (348/2007) sijaan julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annettuun lakiin (1397/2016), joka on tullut voimaan vuoden 2017 alusta. Voimassa olevan lain 22 §:än sisältyvästä käyttövastikkeen maksutapaa koskevasta säännöksestä luovuttaisiin tarpeettomana. 

5 luku. Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukashallinto 

41 §.Asukashallinnon soveltaminen. Asumisoikeustalojen asukashallintoa koskevat säännökset sisältyvät nykyisellään yhteishallintolakiin, ja lisäksi asumisoikeusyhdistyslaissa on asumisoikeusyhdistyksiä koskevat säännökset asukashallinnosta. Asumisoikeuslakiin ehdotettavissa säännöksissä pohjana olisivat mainitut yhteishallintolain säännökset. Ehdotetut asukashallintosäännökset koskisivat siis muita asumisoikeusyhteisöjä kuin asumisoikeusyhdistyksiä. 

Asukashallinnon tarkoituksena on antaa asumisoikeuden haltijoille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa, lisätä asumisviihtyvyyttä ja tiedonkulkua asumisoikeuden haltijoiden ja asumisoikeusyhteisön välillä sekä edistää asumisoikeustalojen kunnossapitoa ja hoitoa. 

Ehdotetuissa säännöksissä on haluttu säilyttää joustavuus ottaen huomioon, että yhteisöt ovat erilaisia esimerkiksi kooltaan ja toimintatavoiltaan, ja eri yhtiöissä erilaiset asukashallinnon rakenteet ja toiminta ovat osoittautuneet toimiviksi. Nämä toimivat rakenteet olisi mahdollista säilyttää, sillä ehdotetussa pykälässä säädetysti asukkaat voisivat päättää haluamastaan asukashallinnon mallista lain puitteissa. Yhteisö ja asukkaat kehittävät mallin yhdessä. Sekä yhteisö- että talotaso olisivat pakollisia: asukaskokouksen ja yhteistyöelimen kokouksen järjestäminen sekä asukasedustajien valinta asumisoikeusyhteisön hallitukseen asukaskokousten nimeämistä ehdokkaista. 

Ehdotetulla lailla halutaan edistää asukkaiden ja omistajan välistä tiedonkulkua ja asukkaiden tiedonsaantioikeuksia palvelevien sähköisten menettelyjen käyttöä esimerkiksi asukkaiden osallistamisessa kilpailutusta suunniteltaessa. Monet yhteishallinnon nykyisistä tehtävistä ovat sen laatuisia, että ne olisi helpompaa ja sujuvampaa järjestää sähköisesti. Sähköinen menettely voi parantaa asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia, sillä esimerkiksi nopea ja reaaliaikainen reagointi on mahdollista. Omistajan on helpompi käsitellä ja ottaa huomioon asukkailta saatua palautetta kuin esimerkiksi jäykässä ja aikaa vievässä lausuntomenettelyssä, josta päätetään kokouksissa. Sähköiset menettelytavat mahdollistavat myös kokoustamisen joustavasti. 

Asukashallinto perustuu omistajan avoimeen tiedonvälitykseen sekä omistajan ja asumisoikeuden haltijoiden väliseen hyvään yhteistyöhön ja keskinäiseen luottamukseen. Asukashallinnossa tärkeintä on asumisoikeuden haltijoita kiinnostavien yhteisten asioiden esittäminen ymmärrettävästi samoin kuin avoin ilmapiiri ja rakentava keskusteluyhteys yhtiön johdon ja asumisoikeuden haltijoiden välillä. Asukas tuntee parhaiten talon asiat. Asukkaiden tulisi olla keskeisiä osallisia yhtiön toiminnassa. Yhteisymmärryksessä tulisi kehittää näkemys koko yhtiön tilanteesta ja eduista. Avoimuus edellyttää toiminnan läpinäkyvyyttä: tietoa siitä, mitä on tekeillä ja missä vaiheessa asioista päätetään. 

Asukashallintosäännösten tulisi olla tarpeeksi joustavia sopimaan erilaisten ja erikokoisten yhtiöiden asukashallintoon. Toisaalta asukashallintosäännösten tulisi turvata asumisoikeuden haltijoiden oikeudet ja vastaavasti määritellä omistajayhteisöjen velvollisuudet asukashallinnossa. Asukashallintosäännökset loisivat yhtiöiden asukashallinnolle minimitason, joka olisi ainakin toteutettava, mutta sitä voitaisiin kehittää asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuuksia kasvattavaan suuntaan laissa säädetystä minimitasosta. Asukashallintosäännökset mahdollistaisivat asukkaiden osallistumisen ja tiedonsaannin. Asukashallintoon osallistuminen olisi asukkaalle aina oikeus, ei velvollisuus. 

42 §.Asukaskokous ja asukastoimikunta. Säännös vastaisi yhteishallintolain 3 ja 7 §:n säännöksiä asukkaiden kokouksen päätösvallasta ja asukastoimikunnan asettamisesta. Vastaavat säännökset tulisivat koskemaan myös ehdotetun lain mukaista yhteisötason asukashallintoa. 

Asukashallinnossa olisi kaksi tasoa: yksittäisen asumisoikeuskohteen asioiden käsittelemiseen kohdekohtainen taso ja yhteisötaso, joka käsittelisi koko asumisoikeusyhteisöä koskevia asioita. Kohdekohtaisella tasolla koolle kutsuttaisiin asukaskokous ja yhteisötasolla toimisi yhteistyöelin. Osallistuvat asumisoikeuden haltijat voisivat päättää, käsitelläänkö asukashallinnon asioita kokouksessa vai valitaanko asukastoimikunta käsittelemään asioita. Sama koskisi yhteistyöelintä yhteisön asioissa. 

Asukaskokouksessa asumisoikeuden haltijat voisivat päättää heille sopivimmasta tavasta järjestää kohdekohtainen asukashallinto ja yhteistyöelimessä asumisoikeuden haltijat päättäisivät asukashallinnon järjestämisestä yhteisötasolla. Asumisoikeuskohteella tarkoitetaan tässä laissa lainoitettavaksi hyväksyttävän rakentamis- tai hankintalainan kohdetta, joka käsittää yhden tai muutamia asuinrakennuksia. Asukastoimikunnan perustamisen sijaan asukaskokouksessa voitaisiin päättää vaihtoehtoisesta toimintamuodosta. 

43 §.Asukastoimikunnan toimikausi ja kokoonpano. Säännös vastaisi muutoin yhteishallintolain 8 §:n säännöstä, mutta toimikunnan erottamista koskevaa säännöstä tarkennettaisiin siten, että erottamiseen tarvittaisiin puolet kokouksessa annettavista äänistä. Satojenkin asumisoikeuden haltijoiden taloyhtiöissä on toimivan asukashallinnon ja erottamismahdollisuuden kannalta epärealistinen vaatimus, että erottamiseen tarvittaisiin kokouksessa puolet kaikkien äänioikeutettujen eli taloyhtiön asumisoikeuden haltijoiden äänistä. 

44 §.Asukashallinnon oikeudet asumisoikeuskohteessa. Pykälään ehdotetaan vastaavaa luetteloa, mitä on säädetty yhteishallintolain 10 §:ssä asukastoimikunnan tehtäviksi. Pykälässä ei kuitenkaan ehdoteta säädettäväksi tehtävistä, vaan oikeuksista. Lainsäädännöllä luotaisiin oikeudet osallistumiseen ja tiedonsaantiin sekä mahdollisuudet vaikuttaa, mutta asukashallinto itse päättäisi, mihin toimintoihin se haluaa lain puitteissa osallistua. Tehtäväluetteloa on pidetty joiltain osin byrokraattisena ja asukkaiden osallistumista vähentävänä tekijänä. Samoin asukastoimikunnan tilalle tulisi asukashallinto, jotta asumisoikeuskohteessa voitaisiin vapaammin päättää, miten asukashallintoa halutaan hoitaa. Oikeuksia voisi edelleen toteuttaa asukastoimikunta, asukaskokous tai asukashallintoa voitaisiin hoitaa muuten asukaskokouksen päättämällä tavalla. 

Kohdekohtaisen asukashallinnon osallistumisen kenttää kehitettäisiin siten, että lakitekstistä poistettaisiin lausunnonantovaltuus. Asukashallinnossa käsiteltäisiin edelleen listassa mainittuja asioita asukashallinnon päättämässä laajuudessa ja jos kohdekohtaisella asukashallinnolla on tarpeen lausua niistä, asiat vietäisiin eteenpäin asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden välisen yhteistyöelimen käsiteltäväksi. Yhteistyöelin olisi siis jatkossa omistajatahon rinnalla toimiva elin, joka kokoaisi asukkaiden tärkeänä pitämät asiat, palautteet ja korjausehdotukset vietäväksi eteenpäin omistajalle. Aiempaa lausuntomenettelyä ei ole pidetty toimivana, koska on koettu, että lausunnot eivät etene toimenpiteiksi asti ja lausunnonanto on vain turhaa hallinnointia. Omistajayhteisön on ollut vaikea käsitellä ja reagoida lausuntoihin, koska isoissa yhtiöissä lausuntoja voi tulla satoja. 

Kohdekohtaista luetteloa osallistumisalueista kehitettäisiin myös siten, että yhteisötasolla luontevimmin käsiteltävät asiat siirrettäisiin yhteistyöelimen käsiteltäviksi asioiksi. Tällaisia asioita olisivat järjestyssääntöjen sisällöstä päättäminen sekä yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista päättäminen. Asumiseen liittyvien erimielisyyksien ratkaisemisesta ja sovittelijana toimimisesta häiriötapauksissa luovuttaisiin asukashallinnon tehtävänä, koska se on yhteishallintoselvityksen mukaan koettu tilanteiden vaikeuden vuoksi asukashallinnolle sopimattomaksi, jopa vaaralliseksi. Asumisneuvonta korvaa tätä tehtäväkenttää yhtiöissä, joissa on asumisneuvoja. Muutoin asukaskokouksen osallistumisoikeudet vastaisivat aiempia tehtäviä. 

Talotasolla käsiteltäisiin käyttövastikkeisiin ja kustannuksiin vaikuttavat kohdekohtaiset tiedot. Yhteisötason tiedot kuuluisivat yhteistyöelimen toimivaltaan. Tärkeitä asumisoikeuden haltijan kannalta ovat käyttövastike-esitykset, tasauksen vaikutus käyttövastikkeisiin ja tasauksen perusteet, taloustiedoista lain mukaan tehtävät laskelmat, käyttövastikkeisiin sisällytettävät korjaustoimenpiteet, korjaus- ja rahoitussuunnitelma samoin kuin korjaus-, huolto- ja hoitotehtävien järjestäminen. Pitkän ajan rahoitussuunnitelma sisältäisi kohdekohtaiset tiedot lainojen lyhentymisestä, erääntymisestä ja muista lainaehdoista huolimatta siitä, että nämä ovat usein tasattavia kustannuksia. 

Kiinteistön kunnon seurannan ja hoidon tulee asumisoikeusyhteisöissä olla suunnitelmallista. Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti asukashallinnolle. Korjauksen tulisi perustua pitkänajan korjaussuunnitelmaan, joka käsitellään asukashallinnossa. 

Asukashallinnon osallistumisoikeutena kohdetasolla olisi 5 kohdan mukaan tehdä esityksiä talon huoltosopimuksen sisällöstä, hoitojärjestelmästä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämisestä. Samoin asukashallinnolla olisi oikeus 6 kohdan mukaan valvoa asukkaiden ja muiden huoneistojen haltijoiden yhteiseen lukuun yhteisissä tiloissa hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista. Näiden oikeuksien toteutumista varten asumisoikeuden haltijat tarvitsevat tietoja näitä oikeuksia koskevista yhtiön tekemistä sopimuksista, esimerkiksi huolto-, energia-, jäte- ja vesisopimuksista. Asumisoikeuden haltijoiden tiedonsaantioikeudesta ja talonomistajan tiedottamisvelvollisuudesta säädettäisiin 50 §:ssä. 

Momentin 6 kohtaan ehdotetaan lisättäväksi, että valvontaa voitaisiin suorittaa vain yhteisissä tiloissa. Asukkaiden hallitsemiin tiloihin ulottuvaa valvontaa voitaisiin edelleen suorittaa asukkaan nimenomaisella suostumuksella ja hyvässä yhteisymmärryksessä, mutta yleistä valvontavaltuutta on tarpeen rajata. Yhteishallintoselvityksessä nostettiin esille, että valvonta ei voi ulottua asukkaiden hallitsemiin tiloihin. Asukashallinnon suorittama valvonta ei korvaisi talonomistajan suorittamaa valvontaa eikä talonomistajan vastuuta valvonnasta voisi siirtää asukashallinnolle. Momentin 7 kohdan mukaan asukashallinnolla olisi oikeus päättää yhteisten askartelu- ja kerhohuoneiden ja vastaavien tilojen käytöstä. Käytön tulisi olla tilojen tarkoitetun käyttötarkoituksen mukaista, jotta kaikilla asukkailla olisi mahdollisuus yhtäläisesti käyttää tiloja eli toiminnan tulisi olla sellaista, ettei se vahingoita tai kuluta kohtuuttomasti tiloja ja vastuu tilojen käytöstä on käyttäjällä. 

45 §.Asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin. Yhteistyöelimen työskentelyyn osallistuisivat sekä omistajan että asumisoikeuden haltijoiden edustajat. Yhteishallintoselvityksen mukaan käytännössä on koettu toimiviksi järjestelyt, jossa yhteistyöelin on aidosti omistajan ja asukkaiden välisen yhteistyön väline. Omistaja osallistuisi yhteistyöelimen työskentelyyn, joten siinä olisivat edustettuna kaikki yhtiön päätöksenteolle relevantit tahot. Äänivaltaa yhteistyöelimessä käyttäisivät vain asumisoikeuden haltijat. Yhteishallintolaissa säädetään yhteistyöelimestä 16 ja 17 §:ssä. 

Asumisoikeustaloa yhteistyöelimessä edustaisi kohdekohtaisen tason asukastoimikunnan puheenjohtaja tai toimikunnan sijasta valittu luottamusmies. Edustajat yhteistyöelimeen voitaisiin valita myös vaaleilla. Tarkoitus olisi, että yhteistyöelimen muodostaminen voitaisiin sopeuttaa kunkin yhteisön vallitseviin toimiviin käytäntöihin ja kullekin yhteisölle sopiviin tapoihin. Asumisoikeusyhteisöt ovat erilaisia kooltaan, käytännöiltään ja hallintorakenteiltaan. Tarkoitus olisi, että yhteistyöelimen koko, kokoontumistiheys ja mahdollinen alatoimikuntien valinta sopeutettaisiin kullekin yhteisölle sopivaksi, jotta asukashallinto olisi toimivaa ja kustannustehokasta. Yhteistyöelimen kokoontumisen kannalta on myös tärkeää, että se ei ole kooltaan liian suuri. Isoissa asumisoikeusyhteisöissä, joissa asumisoikeuskohteita on satoja, yhteistyöelimen jäsenet valittaisiin vaaleilla. 

Jotta asukashallinto toimisi, yhteisön johdon olisi annettava tukensa yhteistyöelimelle ja tehtävä asumisoikeuden haltijoiden edustajien kanssa tiivistä yhteistyötä. Tärkeintä on tahto kehittää yhtiön asioita yhdessä asukkaiden kanssa. Hyvin valmistellut esitykset havainnollisine esimerkkeineen ovat tuloksellisen työskentelyn pohjana. 

Yhteistyöelimessä käsiteltäisiin yhteisötason asioita. Yhteistyöelimen työskentelyn perusperiaatteita olisivat kaikkien asumisoikeuskohteiden tasapuolinen kohtelu ja kohteiden elinkaaritaloudellinen hoito pitkällä tähtäimellä. Työnjako kohdekohtaisen asukashallinnon ja yhteistyöelimen välillä tulisi olla joustava, jolloin asioita voitaisiin käsitellä sillä tasolla, mihin ne parhaiten kuuluvat, kohdekohtaiset asiat talotasolla ja yhteisötason asiat yhteistyöelimessä tai sen valitsemassa yhteisötason asukastoimikunnassa, ja asioita voitaisiin tarvittaessa siirtää yhteistyöelimen käsiteltäväksi. Yhteistyöelin olisi asumisoikeuden haltijoiden linkki yhtiön päätöksentekoon. 

46 §.Asukashallinnon oikeudet asumisoikeusyhteisössä. Yhteistyöelimen tehtävinä olisi perehtyä yhteisöön, toimia johdon keskustelukumppanina, auttaa asioiden valmistelussa hallitukselle ja tiedottaa asukkaille asioiden perusteista ja valmisteluprosesseista. 

Yhteistyöelimelle kuuluisi yhteisön tilinpäätöksen, käyttövastikkeiden ja vuokrien määrittely sekä investointien ja isompien vuosikorjausten käsittely. Yhteistyöelin antaisi lausunnon käyttövastikkeiden ja vuokranmäärityksen periaatteista, mukaan lukien tasaus ja tasauksen perusteet. Yhteistyöelin käsittelisi yhteisön kokonaisuutta koskevat asiat: keskustelisi strategian linjauksista ja antaisi lausunnon valmiista strategiasta. Yhteistyöelin käsittelisi myös koosteen asukastoiminnasta, kiinteistön ylläpidosta, korjaustoiminnasta ja muista ajankohtaisista asioista. Asukasdemokratian toiminnan suunnittelu kuuluisi yhteistyöelimen tehtäviin yhdessä yhteisön johdon kanssa. 

Tärkeimpiä asioita asumisoikeuden haltijoiden kannalta ovat huoltojärjestelmät ja korjaus-suunnitelmat, tasaus- ja jyvitysjärjestelmät sekä myös pääomavastikkeeseen vaikuttavat rahoitusjärjestelyt. Yhteistyöelimellä olisi oikeus käsitellä kaikki nämä yhteisötason asiat. 

Yhteishallintolain mukaiselta asukastoimikunnalta siirtyvät tehtävät ovat sen kaltaisia, että ne kuuluvat luontevasti yhteisötason yhteistyöelimen tehtäviksi. Yhteistyöelin myös koordinoisi kohdekohtaista asukashallinnon toimintaa kokoamalla asumisoikeuden haltijoiden esityksiä talotasolta ja välittämällä niitä omistajalle. 

Ehdotetussa 1 momentin 2 kohdassa säädetty rahoitussuunnitelma sisältäisi tiedot koko yhtiön lainojen lyhentymisestä, erääntymisestä ja muista lainaehdoista. 

Ehdotetun 1 momentin 6 kohdan mukaan asukashallinnolla olisi oikeus osallistua 4 kohdassa tarkoitettuja ylläpitoa ja hoitoa koskevia sopimuksia sekä 5 kohdassa tarkoitettuja perusparannuksia ja uudistuksia koskevien kilpailutusten ja kilpailutusperiaatteiden valmisteluun. Kilpailumenettely on varsinkin hankintalain tarkoittamissa hankintayksiköissä lakisääteinen prosessi, jossa tarjoajien yhdenvertaisesta kohtelusta ja kilpailutusprosessin lainmukaisuudesta vastaa omistajayhteisö. Asukashallinto voisi osallistua kilpailutusten valmisteluun ja heitä tulisi kuulla kilpailutusten ehtojen ja edellytysten valmistelussa. 

Suoraan yhteistyöelimen päätettäviä asioita olisivat 1 momentinkohtien 9 ja 10 mukaan järjestyssääntöjen sisältö ja yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien jakamis- ja vuokrausperusteet. On tarkoituksenmukaista päättää näistä asioista kokonaisuutena ja samalla yhtenevällä tavalla eri kohteita koskien. Vuokrausperusteista päätettäessä yhteneväisyys olisi tärkeää paitsi asukkaiden yhdenvertaisuuden vuoksi myös siksi, että mahdolliset maksut voitaisiin periä kustannustehokkaasti. 

Yhteistyöelimen tehtäväluettelo olisi kattava ja laajasti yhteisössä päätettäviä asioita sisältävä. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole luoda vapaaehtoisvoimin toimivalle yhteistyöelimelle mahdotonta työlistaa, vaan tehtäväluettelo olisi siksi kattava, että se turvaisi asumisoikeuden haltijoiden oikeuksia tietää ja keskustella laajasti yhteisön hallintoon kuuluvista asioista. Yhteistyöelimen roolin tulisi olla vapaamuotoinen ja aidosti keskusteleva. Yhteistyöelin voisi siirtää haluamansa asiat valitsemansa toimikunnan käsiteltäväksi. 

Yhteistyöelimellä olisi oikeus tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lausuntoja muista yhteisö-tason asukashallintoon liittyvistä asioista ja asukastoimikuntien ehdottamista asioista. Yhteistyöelimen esitykset olisi käsiteltävä yhteistyöelimen niin halutessa 45 §:n mukaisesti yhteisön hallituksessa ja hallituksen olisi tehtävä esityksestä päätös, joka annetaan tiedoksi yhteistyöelimelle. 

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi uudesta asukashallinnon osallistumiseen kuuluvasta asiasta. Yhteistyöelimelle toimitettaisiin tiedoksi asumisoikeusyhteisön yhtiökokouksen tai sitä vastaavan päätöksentekoelimen pöytäkirja. Yhtiökokoukseen osallistuminen on osakkeenomistajan keskeinen oikeus ja asumisoikeuden haltijalla tulisi olla vastaavantyyppinen oikeus liittyen siihen, että asumisoikeuden haltija on maksanut asumisoikeusmaksun, joka on osa asumisoikeusyhteisön omaa pääomaa. Asumisoikeusyhteisöön ja asumisoikeuden haltijan asemaan sovitettuna osallistumisoikeus voisi täyttyä sillä, että yhtiökokouksen pöytäkirjan kautta asumisoikeuden haltijat saisivat selon yhtiökokouksen tapahtumista ja päätöksistä. Jos yhtiökokousta ei osakeyhtiölain mukaisesti pidettäisi osakkeenomistajien ollessa yksimielisiä, yhteistyöelimelle toimitettaisiin päätöksenteosta tehty pöytäkirja. 

47 §.Asukashallinnon kokoukset ja niiden koolle kutsuminen. Pykälä vastaisi osin yhteishallintolain 4 §:ä, mutta siitä poistettaisiin kokouskutsun jakamisen tarkempi määritelmä, joka edellyttää kutsun jakelua paperilla jokaiseen huoneistoon. Yhteishallintolain säännöksen mukaan kokouskutsu tulee toimittaa huoneistoon jaettavalla ja talon ilmoitustauluille asetettavalla ilmoituksella. Tarkoituksenmukaista on, että viestinnässä siirrytään käyttämään enemmän sähköisiä viestintäkanavia eikä lainsäädäntö saisi olla tämän esteenä. Tietyistä perusasioista on viestittävä henkilökohtaisesti, kuten käyttövastikkeen muutoksista ja muutoksen perusteista. Sen sijaan esimerkiksi kutsu asukaskokoukseen tulisi voida lähettää sähköisiä viestintäkanavia käyttäen ja lisäksi siitä tulisi tiedottaa talon ilmoitustaululla tai vastaavassa kaikille saavutettavassa ja hyvin esillä olevassa paikassa, koska kaikki asukkaat eivät käytä sähköisiä viestintäkanavia. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin kokouskutsun toimittamisajankohdasta. Kutsu asukaskokoukseen olisi toimitettava kaksi viikkoa ennen kokousta ja kutsu yhteistyöelimen kokoukseen olisi toimitettava vähintään viikkoa ennen kokousta. Yleensä kerran tai pari vuodessa järjestettävän asukaskokouksen kutsu olisi toimitettava aikaisemmin, jotta kokousajankohta sopisi mahdollisimman monelle. Sen sijaan yhteistyöelin kokoontuisi yleisemmin useasti vuodessa, jolloin kokouksen ajankohdista voitaisiin sopia paremmin etukäteen ja kokouskutsu olisi mahdollista toimittaa joustavammin lähempänä kokousta.  

Kokous tai yhteistyöelin on myös viipymättä kutsuttava koolle käsittelemään asukashallinnon asiaa, jos sitä vaatii vähintään yksi kymmenesosa äänioikeutetuista ilmoittamaansa asiaa varten. Yksi kymmenesosa laskettaisiin asukaskokouksen osalta kohteen asumisoikeuden haltijoista, ja yhteistyöelimen osalta asumisoikeusyhteisön asumisoikeuden haltijoista. 

Asukaskokouksessa jaettaisiin tärkeää talokohtaista tietoa käyttövastikkeiden määräytymisestä. Informaation tulisi olla myös helposti saatavilla sähköisesti esimerkiksi asumisoikeusyhteisön tai asumisoikeuskohteen verkkosivuilla. Kokouksen liitteisiin tulisi päästä tutustumaan hyvissä ajoin ennen kokousta, ja niiden jakaminen sähköisesti olisi helppoa ja kustannustehokasta. 

48 §.Äänioikeus ja vaalikelpoisuus asukashallinnon kokouksessa.Äänioikeutettuja ja vaalikelpoisia olisivat asumisoikeuden haltijat. Säännös vastaisi muutoin yhteishallintolain 5 §:ä, mutta vakinaisesti asuvien asukkaiden sijasta on perusteltua, että asumisoikeustalossa äänioikeutettuja ja vaalikelpoisia ovat vain asumisoikeuden haltijat. He ovat maksaneet asumisoikeusmaksun ja asumisoikeusjärjestelmän tarkoituksena on kohtuuhintaisten asuntojen tarjoaminen asumisoikeuden haltijoille. Vuokralaisilla olisi oikeus osallistua kokouksiin ja muuten asukashallintoon. 

49 §.Päätöksenteko asukashallinnon toimielimissä. Pykälä vastaisi pääpiirteiltään yhteishallintolain 6 §:n säännöstä. Vaali voidaan päättää toimittaa myös muulla vaalitavalla kuin kokouksessa, esimerkiksi sähköisesti, erillisessä äänestystilaisuudessa tai postitse. Esimerkiksi suurissa yhtiöissä vaalin toimittaminen sähköisesti tekisi menettelystä helppoa ja kustannustehokasta. Tällöin olisi yhdenvertaisuuden vuoksi mahdollistettava toissijaisesti äänestäminen muitakin menettelytapoja hyödyntäen, jos jollakin äänioikeutetulla ei ole mahdollisuutta äänestää sähköisesti. 

50 §.Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus. Säännös vastaisi sisällöllisesti yhteishallintolain 11 §:n säännöstä. Tiedonantovelvollisuuden kohteena oleviin asukashallinnon toimielimiin lisättäisiin ehdotettu yhteistyöelin. Vuokrataloja alun perin koskeneet yhteishallintolain määritelmät uudistettaisiin vastaamaan asumisoikeuslain määritelmiä. 

Tiedonsaanti on asukashallinnon perusta ja asukashallintoon liittyvä asumisoikeuden haltijan oikeus. Tiedonsaanti koskee siten kaikkia asukashallinnon tasoja niiden ominaispiirteiden ja oikeuksien mukaisesti mahdollistaen vaikuttamisen ja asumisoikeuden haltijoiden oikeuksien toteutumisen. Asukaskokous ja asukastoimikunta saisivat omaa asumisoikeuskohdetta koskevat tiedot. Yhteistyöelin saisi tiedot asumisoikeusyhteisön muodostamasta kokonaisuudesta. 

Tiedot olisi annettava tilintarkastajan varmentamana, jos yhteistyöelin ne sellaisena pyytää. Asukkaiden valitseman valvojan tai tilintarkastajan tehtävänä olisi yleisten periaatteiden ja yhteisökohtaisten laskelmien varmentaminen, ei jokaisen yksittäisen talokohtaisen laskelman varmentaminen, koska tämä aiheuttaisi huomattavia kustannuksia. 

51 §.Asumisoikeusyhteisön velvollisuus antaa tietoja käyttövastikkeiden perusteista. Pykälä vastaisi sisällöltään voimassa olevan lain 16 d §:ä. Asumisoikeusjärjestelmän riskienhallintaselvityksestä ja samoin kuin asukaskuulemisista nousee esiin tiedon saannin puutteellisuus. Omistajan tiedonantovelvollisuuksia tiukennettiin vuonna 2011 voimaan tulleella lakiuudistuksella (1256/2010) ja erityisesti näillä uusilla laskelmilla. Tiedot esitetään laskelmamuodossa, koska niiden tulee olla määrämuotoisia ja kirjanpidosta johtuvia, jotta niiden oikeellisuus voidaan varmistaa esimerkiksi valvojan toimesta. Jotta laskelmat olisivat informatiivisia myös tärkeimmälle loppukäyttäjälleen eli asukkaalle, tulisi niiden olennaisinta sisältöä ja laskelman luvuissa tapahtuneita muutoksia avata asukkaille. Tavoitteena on laskelmien käyttökelpoisuus, ei uusien velvoitteiden asettaminen omistajalle. Asumisoikeuden haltijoiden tulisi esimerkiksi saada selkeästi tiedot siitä, mitkä ovat tasauksen perusteet ja mihin se johtaa kunkin kohteen osalta. 

Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi, että tietojen olisi oltava kokouksien lisäksi asukkaiden saavutettavissa myös sähköisesti. Jos asumisoikeusyhteisöllä ei ole käytössään verkkopohjaista sähköistä järjestelmää tietojen yleistä jakamista varten, tiedot voitaisiin toimittaa asukkaalle pyynnöstä sähköpostitse.  

52 §.Asumisoikeuden haltijoiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä. Pykälä vastaisi osittain yhteishallintolain 12 §:ä, mutta sen sisältämiä määritelmiä tarkistettaisiin vastaamaan asumisoikeuslakia. Pykälää muutettaisiin asumisoikeuden haltijoiden edustuksen vahvistamiseksi. Ehdotettavan pykälän mukaan vähintään 40 prosenttia eli kaksi viidesosaa asumisoikeusyhteisön hallituksen tai vastaavan elimen jäsenistä olisi valittava asumisoikeuden haltijoiden ehdottamista henkilöistä. Asukasedustajia tulisi aina olla hallituksen jäseninä vähintään kaksi. Eli 2–5 henkilön hallituksissa asumisoikeuden haltijoita olisi kaksi, 6–7 henkilön hallituksissa kolme ja niin edelleen. On perusteltua vahvistaa asumisoikeuden haltijoiden edustusta hallituksessa asumisoikeuden haltijoiden vaikutusmahdollisuuksien lisäämiseksi. Tähän asti asumisoikeuden haltijoiden edustajia on ollut yksi tai kaksi jäsentä hallituksessa hallituksen koon mukaan. Hallituksen jäsenyys on asumisoikeuden haltijoiden konkreettinen, tuntuva ja sitova vaikuttamismahdollisuus asumisoikeusyhteisössä, joka ei ole asumisoikeusyhdistys. Päätökset osakeyhtiömuotoisessa asumisoikeusyhteisössä tehdään hallituksessa, joten on perusteltua, että asumisoikeuden haltijoiden vaikuttamismahdollisuuksia lisätään juuri hallitusjäsenten lukumäärän kautta. 

53 §.Asukashallinnon nimeämä valvoja. Säännös vastaisi pääsääntöisesti yhteishallintolain 14 §:ä. Säännökseen otettaisiin mahdollisuus kohdekohtaisen valvojan lisäksi valita yhteisötason valvoja. Yhteisötason valvojan valitsisi yhteistyöelin. Asumisoikeusyhteisöissä on jo olemassa yhteisötason valvojia ja tämä on tärkeää, koska suurin osa taloudellisista päätöksistä tehdään yhteisötasolla. Lainsäädäntö ei ole kuitenkaan aikaisemmin taannut mahdollisuutta valita yhteisötason valvojaa. 

Valvoja valittaisiin tarkastamaan valitsijansa osoittamaa asia, esimerkiksi käyttövastikkeiden määrittämiseen kuuluvaa asiaa. Näin vältettäisiin päällekkäisyys asumisoikeusyhteisön lakisääteisen tilintarkastuksen kanssa ja päällekkäiset kustannukset. Asukashallinnon nimeämä valvoja voisi keskittyä asukkaiden intressissä olevien asioiden, kuten omakustannusperiaatteen toteutumisen, tarkastamiseen yhtiössä. 

Valvojalta edellytettäisiin tehtävän vaatimaa ammatillista pätevyyttä. Vaatimus ammatillisesta pätevyydestä korostuu, jotta valvoja voi toteuttaa tehtävänsä. Valvojalta edellytettäisiin sellaista taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemusta ja kokemusta kuin tehtävän laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Ehdotuksen lähtökohtana on, että valvojalta ei edellytettäisi vastaavaa taloudellisten tai oikeudellisten asioiden, laskentatoimen ja tilintarkastuksen tuntemusta kuin lakisääteisen tilintarkastuksen suorittavalta KHT- tai HT-tilintarkastajalta. Valvojalta voidaan kuitenkin edellyttää sellaista yhteisön tai asumisoikeuskohteen taloudellisten ja oikeudellisten perusasioiden tuntemusta, että hän kykenee riittävän luotettavalla tavalla toteuttamaan yhteistyöelimen tai asukaskokouksen hänelle osoittamat tehtävät. Asumisoikeusyhteisöt ovat suuria ja muodostavat vaativia taloudellisia kokonaisuuksia. 

Valvoja (tai tilintarkastaja) tarkastelisi yhteisötasolla kokonaisuutena esimerkiksi käyttövastikkeiden määrittämisperiaatteita, mutta ei välttämättä kävisi kaikkia yksittäisiä kohteita tai laskelmia läpi. Talotason asukashallinto voisi tehdä ehdotuksia yhteistyöelimelle tai kiinnittää yhteistyöelimen huomiota talokohtaiseen asiaan, jossa tarvitaan valvojan tarkastusta. Yhteistyöelin päättäisi valvojan käyttämisestä tällaiseen talokohtaiseen asiaan. 

Yhteistyöelimen valitsemalla valvojalla on oikeus yhteisökohtaisiin ja kohdekohtaisiin tietoihin, kun taas kohdekohtaisella valvojalla tehtävänsä mukaisesti kohdekohtaisiin tietoihin. 

54 §. Valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta. Säännös olisi uusi. Asumisoikeusasioiden käsittelyyn perustettaisiin valtakunnallinen neuvottelukunta, joka toimisi asumisoikeuden haltijoiden, asumisoikeusyhteisöjen ja viranomaisten neuvottelu- ja yhteistyöelimenä yli yhteisörajojen valtakunnallisella tasolla sekä ministeriön apuna asumisoikeusasioiden kehittämisessä. 

Ehdotetun säännöksen mukaan kokouskuluista vastaisivat osallistuvat asumisoikeusyhteisöt. Viranomaisten edustajat vastaisivat omista kuluistaan. Mahdollisia ansionmenetyksiä ei korvattaisi. Kokoukseen olisi järjestettävä osallistumismahdollisuus myös tietoverkon välityksellä, jotta mahdollisimman moni jäsenistä pääsisi osallistumaan joustavasti. 

55 §.Asetuksenantovaltuus. Edellä 44 ja 46 §:ssä säädetyistä asukashallinnon oikeuksien sisällöstä, 50 §:ssä säädetyn tiedonantovelvollisuuden toteuttamistavoista ja asukashallinnon järjestämistavoista voisi olla tarpeen säätää tarkemmin valtioneuvoston asetuksella, varsinkin koska osa asukashallinnon ehdotettavista rakenteista olisi uusia. Perussäännökset asumisoikeuden haltijan oikeuksista kävisivät ilmi laista. Oikeuksien toteuttamiseksi ja konkretisoimiseksi voi kuitenkin olla tarpeen säätää tarkentavia säännöksiä valtioneuvoston asetuksella. 

6 luku. Asumisoikeuden luovutus ja panttaus 

Voimassa olevan lain 5 a ja 8 luku yhdistettäisiin ehdotetun lain asumisoikeuden luovutusta koskevan luvun loppuun, johon ne sisällöllisesti sopivat. 

56 §.Asumisoikeusmaksun palautus. Pykälä vastaisi sisällöltään pääsääntöisesti voimassa olevan lain 24 §:ä sekä 25 §:n 2 momenttia. Voimassa olevan lain tarkoittamaan enimmäishinnan määritelmään ei ehdoteta muutoksia. Enimmäishinnan tilalla ehdotetussa laissa käytettäisiin käsitettä asumisoikeusmaksun palautus. Tämän käsitteen muutoksen on tarkoitus selkeyttää asumisoikeudesta luopumista koskevia säännöksiä. Enimmäishintaa ei ehdotuksen mukaan enää vahvistaisi kunta, vaan asumisoikeusmaksun palautuksen määrittäminen olisi talonomistajan tehtävä myös valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa. 

Asumisoikeusmaksua tarkistetaan ensimmäisen asumisoikeusmaksun jälkeen indeksin muutosta vastaavasti. Ehdotettua pykälää täsmennettäisiin siten, että asumisoikeutta perustettaessa suoritetulla asumisoikeusmaksulla tarkoitettaisiin asumisoikeudesta maksettua ensimmäistä asumisoikeusmaksua, jonka siis maksaa rakennettuun asumisoikeustaloon ensimmäiseksi muuttava asumisoikeuden haltija. Tämä ensimmäinen asumisoikeusmaksu muodostaisi lähtökohdan, johon tehtäisiin pykälän mukaisesti indeksin muutokseen perustuvia korotuksia. Asumisoikeusmaksu ei voisi olla ensimmäistä asumisoikeusmaksua alempi. Sen sijaan palautettava asumisoikeusmaksu voisi olla pienempi kuin sisään muutettaessa myöhemmin maksettu asumisoikeusmaksu, jos indeksi on tämän jälkeen muuttunut negatiivisesti. Säännöksen täsmentäminen ei merkitsisi sisällöllisiä muutoksia asumisoikeusmaksun laskemiseen ja määrään. 

57 §.Asumisoikeudesta luopuminen. Pykälä vastaisi sisällöltään pitkälti voimassa olevan lain 23 §:ä ja 25 §:n 1 momenttia. Asumisoikeuden luovuttamiseen perheenjäsenelle tai suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselle ehdotetaan kahden vuoden asumisaikavaatimusta. Näissä luovutuksissa on esiintynyt ongelmia, koska säännöstä soveltamalla on pyritty kiertämään asukasvalintaa ja varallisuusrajoituksia koskevia säännöksiä. Voimassa olevassa laissa ei ole erikseen edellytetty edes sitä, että asumisoikeuden haltijaksi hyväksytty ylipäänsä muuttaa asuntoon ennen sen luovuttamista edelleen. Jotta asumisoikeusasunnot kohdentuisivat asukasvalinnan tarkoittamille, asunnon tarpeessa oleville henkilöille, on tarpeen rajoittaa eteenpäin luovuttamisia asumisaikavaatimuksella. Luovuttamista ja asumisaikaa koskevia rajoittavia säännöksiä sovellettaisiin valtion tukemiin asumisoikeusasuntoihin. 

Pykälä sisältäisi myös asumisoikeudesta luopumista koskevat säännökset, jotka vastaisivat voimassa olevaa lakia. Ainoastaan pieniä teknisiä, selventäviä muutoksia ehdotetaan pykälän 2 momenttiin. Käytännössä omistaja lunastaa asumisoikeuden kolmen kuukauden kuluttua luopumisilmoituksesta ja lunastus voi osapuolten välisellä sopimuksella tapahtua myös lyhyemmässä ajassa kuin kolmen kuukauden kuluttua. Voimassa olevan lain sanamuoto juontaa juurensa olettamasta, että asumisoikeus siirtyisi pääsääntöisesti asumisoikeuden haltijalta seuraavalle valittavalle asumisoikeuden haltijalle. 

Pykälän 3 momentissa säädetään aiempaa sääntelyä vastaavasti alkuperäisen asumisoikeussopimuksen esittämisestä asumisoikeudesta luovuttaessa. Momenttiin lisättäisiin säännös, jonka mukaan merkintä voitaisiin vastaavasti tehdä sähköisesti tehtyyn asumisoikeussopimukseen tai merkintä voitaisiin sähköisen asumisoikeussopimuksen ollessa kyseessä tehdä erilliseen asiakirjaan (sähköiseen tai muuhun asiakirjaan). 

Säännöksessä muistutettaisiin, että avioliittolain (234/1929) 39 §:ssä säädetään puolison suostumuksesta ja sen merkityksestä asumisoikeutta luovutettaessa. Tämä säännös otettaisiin pykälän viimeiseksi momentiksi sen selventämiseksi, että avioliittolain mukaisissa tilanteissa sovellettavaksi tulee avioliittolain 39 §:n pätemättömyyssääntely tämän pykälän tarkoittaman mitättömyyssääntelyn sijaan. 

58 §.Asumisoikeuden panttaus.Pykälä vastaisi sisällöltään pitkälti voimassa olevan lain 26 §:ä. Säännökseen ehdotetaan lisättäväksi sähköisen asumisoikeussopimuksen panttauksen mahdollistava laajennus menettelytapoihin. Asumisoikeuden haltijalla ei nykyisin ole välttämättä lain tarkoittamaa alkuperäistä asumisoikeussopimusta, vaan asumisoikeussopimus laaditaan alun perinkin sähköisesti. 

59–62 §. Säännökset vastaisivat voimassa olevan lain 26 a–c §:ä. Viittaukset uudistettaisiin ehdotetun lain mukaisiksi. 

63–64 §. Pykälät vastaisivat voimassa olevan lain 34 ja 35 §:ssä säädettyä. Pykäliin otettaisiin säännös siitä, että osuuden luovuttamiseen osaomistajalle (63 §) ja yhteisomistussuhteen purkamiseen (64 §) ei sovellettaisi 56 §:n 1 momentissa säädettyjä luovuttamisen rajoituksia. Kyseisessä viitatussa momentissa on luovutuksensaajien rajoittamisen lisäksi edellytetty kahden vuoden asumisaikaa ennen luovutusta. Tällä rajauksella luovuttaminen olisi mahdollista avoerotapauksissa ja laajemminkin olisi mahdollista luopua yhteisomistetusta osuudesta ilman asumisaikavaatimusta osaomistajan lunastaessa sen. Edellytyksenä olisi, että luovutuksensaaja olisi siis yhteisomistussuhteen osapuoli. Asumisoikeutta ei voitaisi luovuttaa ehdotetun säännöksen nojalla ulkopuoliselle luovutuksensaajalle, elleivät 56 §:n 1 momentissa säädetyt ehdot täyttyisi. 

7–8 luku 

Lukujen sisältämiin säännöksiin ei ehdoteta muita sisällöllisiä muutoksia kuin että ositusta koskevaan pykälään (65 § 5 mom.) lisättäisiin viittaus, jonka mukaan avio- ja avoerossa osuus voitaisiin luovuttaa ilman asumisaikavaatimusta puolisoiden kesken. Ehdotettu 7 luku vastaisi voimassa olevan lain 7 lukua ja ehdotettu 8 luku voimassa olevan lain 9 lukua, johon siirrettäisiin voimassa olevan lain 40 §:n 1 momentissa oleva säännös. Säännökset vastaisivat sisällöltään voimassa olevaa lakia. Sanamuotoja uudistettaisiin vastaamaan ehdotettua lakia. Viittaukset uudistettaisiin koskemaan ehdotettua lakia. 

III OSA Asumisoikeusyhteisön toiminta 

9 luku. Asumisoikeustalon rakennuttaminen ja käyttö 

Asumisoikeustalon käyttöä ja luovuttamista koskevat säännökset ovat voimassa olevassa lain 11 luvussa. Ehdotetussa laissa nämä keskeiset asiat jaettaisiin kahteen eri lukuun (9 ja 10 luku). 

74 §.Asumisoikeustalon asuinhuoneistojen käyttö. Asumisoikeusasunnot on tarkoitettu asumisoikeuskäyttöön, mutta vajaakäytön estämiseksi niitä voidaan toissijaisesti käyttää vuokra-asuntoina. Asuntoja on aina tarjottava ensisijaisesti asumisoikeusasunnoiksi ennen vuokrakäyttöä. Tämä säännös ehdotetaan lisättäväksi selvyyden vuoksi lakiin. Omistajayhteisöllä olisi näyttötaakka siitä, että asuntoa on tarjottu asumisoikeusasunnoksi ennen vuokralle tarjoamista. 

75 §.Käyttötarkoituksen muutos valtion tukemissa asumisoikeustaloissa. Valtion tukemien asumisoikeustalojen käyttötarkoituksen muuttamisesta ehdotetaan otettavaksi lakiin oma selkeä pykälänsä. Käyttötarkoituksen muutoksen on voimassa olevan lain mukaan myöntänyt kunta. Koska asukasvalintaa koskevat viranomaistehtävät hoitaisi ehdotetun lain mukaan ARA, myös käyttötarkoituksen muutoksen myöntäisi jatkossa ARA. Tehtäviä ei ole tarkoituksenmukaista hajauttaa hallinnon eri tasoille. ARA päättää käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä myös siitä, peritäänkö muutoksen johdosta korkotukilainaa takaisin. Pykälä sisältäisi myös sanktiosäännöksen, johon ei ehdoteta muutoksia muutoin kuin että sanktion määräisi Valtiokonttori kunnan sijasta ARAn vaatimuksesta. 

76–78 §. Luvun loppusäännökset koskisivat asumisoikeustalojen rakennuttamista. Säännökset vastaisivat voimassa olevan lain 58 a–c §:ä. 

Ehdotettu 78 § sisältäisi asetuksenantovaltuuden, joka on säädetty myös voimassa olevassa laissa. Valtioneuvoston asetuksella voitaisiin säätää, että 78 §:n 2 momentissa säädettyjen rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden on oltava mainitussa momentissa säädettyä suurempi vähimmäisosuus urakkahinnasta. Asetuksenantovaltuus on tarpeen, jotta varataan liikkumavaraa vakuuden suuruuden suhteen turvaamaan myös tilanteissa, joissa pykälässä ehdotetut normaalimääräiset vakuudet osoittautuvat liian alhaisiksi. Vakuudet ovat tärkeitä, koska ne suojaavat rakentamisvaiheessa jo maksettuja asumisoikeusmaksuja. 

10 luku. Asumisoikeustalon luovuttaminen 

Luvun säännökset vastaisivat sisällöltään pitkälti voimassa olevan lain 11 luvussa olevia säännöksiä, mutta pykälien sanamuotoja tarkistettaisiin ja asiat ryhmiteltäisiin osin eri tavalla. 

79 §.Yhteisön sulautuminen, jakautuminen, muuttaminen ja purkaminen. Säännöksen soveltamista vain valtion tukemiin asumisoikeusasuntoihin selkiytettäisiin vastaamaan ehdotetun lain määrittelyä. Pykälään lisättäisiin jakautuminen lupaa edellyttäväksi toimenpiteeksi. 

80 §.Asumisoikeustalon tai sen omistavan yhtiön osakkeen luovuttaminen.Valtion tukemia ja vapaarahoitteisia asumisoikeusasuntoja koskevat säännökset eriteltäisiin selkeästi pykälässä. 

81–83 §. Säännökset vastaisivat voimassa olevaa lakia. Säännöksiin kumottavassa laissa sisältyneestä toimivallan määrittelystä ehdotetaan säädettävän jäljempänä 84 §:ssä. 

84 §. Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen luovutushinnan vahvistaminen. Säännökset ARAn suorittamasta luovutushinnan vahvistamisesta koottaisiin omaksi selkeäksi pykäläkseen. Maininta luovutushinnan vahvistamisesta on voimassa olevassa laissa ollut jokaisessa luovutushintaa käsittelevässä pykälässä erikseen. Säännös sallitun luovutushinnan ylittävän hinnan mitättömyydestä otettaisiin osaksi tätä pykälää. Luovutushinnan vahvistamista koskevista menettelysäännöksistä eli kunnan kuulemisesta asiasta ja ilmoitusvelvollisuudesta kunnalle luovuttaisiin tarpeettomina. ARA voi kuulla kuntaa ja ilmoittaa asiasta kunnalle ilman nimenomaista säännöstä yleisten hallinto-oikeudellisten periaatteiden mukaisesti. 

85 §.Luovutusrajoitusten soveltaminen. Luovutusrajoitusten soveltamista koskeva säännös, jolla luovutusta ja luovutushintaa koskevat säännökset ulotetaan koskemaan kaikkia oikeustoimia, joiden tarkoituksena on asumisoikeustalon luovuttaminen, otettaisiin tähän pykälään ja säännös vastaisi voimassa olevaa lakia. 

86 §.Myynti pakkotäytäntöönpanossa. Pykälän otsikkoa ja sisältöä tarkistettaisiin vastaamaan nykyistä lainsäädäntöä ja käytäntöä, koska nykyisin ulosottoteitse tai konkurssissa voidaan myydä omaisuutta muullakin tavalla kuin järjestämällä pakkohuutokauppa. Viittaukset uudistettaisiin vastaamaan ehdotettua lakia. 

87 §.Luovutushintaan kuulumattomat velat. Säännös vastaisi voimassa olevaa lakia. 

88 §.Rajoituksista vapauttaminen. Rajoituksista vapauttaminen tapahtuisi samanlaisin ehdoin kuin ennenkin lukuun ottamatta lisättävää 3 momenttia. Vapaarahoitteisten asumisoikeusasuntojen määrittely uudistettaisiin vastaamaan ehdotettua lakia. 

Lisättävän 3 momentin mukaan, jos asumisoikeustalolle on hyväksytty valtion tukema perusparannuslaina, rajoituksista vapauttamista ei voida pääsääntöisesti myöntää ennen kuin lainan hyväksymisestä on kulunut kymmenen vuotta. Lähtökohtaisesti jos perusparannuslainaa hyväksyttäessä on arvioitu, että asunnoille on käyttöä asumisoikeusasuntoina ja asunnot kannattaa korjata valtion tukeman lainan turvin asumisoikeusasunnoiksi, tarvetta rajoituksista vapauttamiseen ja asumisoikeuskäytöstä luopumiseen ei olisi. Kuitenkin, esimerkiksi jos asuntoja myytäisiin talossa jo asuville asumisoikeuden haltijoille, voitaisiin harkita rajoituksista vapautumisen myöntämistä, jolloin peruskorjauksen hyödyt koituisivat asuvien asumisoikeuden haltijoiden hyväksi. 

89 §.Rajoituksista vapauttaminen vajaakäyttötilanteissa. Säännös olisi uusi. Pykälällä pyrittäisiin parantamaan asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä ja vähentämään taloista aiheutuvia tappioita mahdollistamalla luopuminen niistä asumisoikeustaloista, joissa sijaitsevilla huoneistoilla ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina. Jos asumisoikeuskysynnältään huomattavasti heikentyneen talon kohdalla joudutaan odottamaan kaikkien asumisoikeuden haltijoiden pois muuttamista, prosessi voi olla huomattavan pitkä ja aiheuttaa merkittäviä tappioita yhtiölle ja kuluja maksettavaksi muiden asumisoikeuden haltijoiden käyttövastikkeissa. Siksi on tarpeen helpottaa tappiollisten asumisoikeustalojen rajoituksista vapauttamista, kuitenkin niin, että asumisoikeuden haltijoiden asumisturva säilytetään rajoituksista vapauttamiseen liittyvillä ehdoilla. Asumisoikeuteen puuttuminen on viimesijainen keino ja mahdollista vain, kun tosiasiallinen taloudellinen tilanne on sellainen, että hallitsemattomana jatkuessaan se vaarantaisi esimerkiksi asumisoikeuteen kuuluvien asumisoikeusmaksujen mahdollista lunastamista. 

Menettelyssä tärkeintä olisi asumisoikeuden haltijan asumisturvan säilyttäminen siitä huolimatta, että talo on tarpeen myydä tai muuttaa vuokrataloksi. Tästä syystä irtisanomismahdollisuutta voitaisiin käyttää vain tarkoin ehdotetussa pykälässä rajatuissa tilanteissa ja siihen on liityttävä omaksilunastusmahdollisuus, asumisoikeus- tai vuokra-asunnon tarjoaminen ja asumisoikeussopimuksen muuttuminen vuokrasopimukseksi. Asuntoa koskevan tarjouksen on perustuttava ARAn hyväksymään käypään markkinahintaan tai huoneiston ARAn vahvistaman alkuperäisen hankinta-arvon mukaiseen hintaan rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Näistä hinnoista valitaan matalampi. Tarjous on tehtävä ehdollisena siten, että kauppa toteutuu, jos ARA myöntää luvan rajoituksista vapauttamiselle. 

Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaisesti asumisoikeuden haltijalle maksettaisiin 56 §:ssä säädetty asumisoikeusmaksun palautus ja lisäksi asumisoikeusyhteisö korvaisi kohtuulliset muuttokustannukset, jos asumisoikeuden haltija muuttaa toiseen asuntoon rajoituksista vapauttamisen vuoksi. 

Asumisoikeusasuntonsa omaksi lunastavan asukkaan suojaksi säädettäisiin 2 momentissa, että omaksilunastus toteutuu vain niissä tilanteissa, joissa asunto-osakeyhtiön enemmistön tulisi omistamaan yksityishenkilöt. Sekahallintamuotoiset talot on koettu hankaliksi Suomessa eikä ole tarkoituksenmukaista edistää lainsäädännöllä menettelyä, jossa asunto-osakkeet lunastava jäisi vähemmistöosakkaaksi asunto-osakeyhtiöön, jonka enemmistön omistaisivat muut kuin asuntonsa omistavat yksityishenkilöt. 

Omistajan olisi tarjottava asumisoikeudestaan luopuvalle asumisoikeuden haltijalle toista vastaavan kokoista tai lähinnä vastaavaa asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa paikkakunnalta. Asunnon ei tarvitsisi olla saman omistajan omistama, vaan sopiva asunto voisi löytyä myös muiden omistajien tarjonnasta. Tällaiseksi tarjottavaksi vuokra-asunnoksi ei kävisi asunto samaisesta talosta, jossa asumisoikeuden haltija jo asuu, ellei ole tiedossa, että vuokra-asuntokäyttö ja vuokrasopimus jatkuvat asumisoikeusrajoituksista vapauttamisen jälkeen pidemmällä tähtäimellä. Paikkakunnalla tarkoitettaisiin tässä yhteydessä yleensä samaa kuntaa, missä rajoituksista vapautettava talo sijaitsee. 

ARAlla olisi harkintavalta rajoituksista vapauttamista koskevan luvan myöntämisessä ja myöntämisedellytysten täyttymisessä asumisoikeuden haltijoiden edun varmistamiseksi. ARA myöntäisi luvan vain tapauksissa, joissa edellytysten täyttyessä on aidosti asumisoikeusyhteisön ja sen asunnoissa asuvien asumisoikeuden haltijoiden yhteisen edun mukaista luopua kyseisestä asumisoikeustalosta. ARA voisi tarvittaessa antaa yhteisölle ennakkoarvion vapauttamisen mahdollisuudesta, mutta ARA ei voisi antaa oikeudellisesti sitovaa ratkaisua ennen kuin hakemus käsitellään virallisesti. Virallisen hakemuksen ehtona olisi, että asia on jo käsitelty asukasdemokratiassa. 

Asumisoikeustalon voitaisiin katsoa olevan huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa, jos se ei ole kahtena edellisenä vuotena pystynyt kattamaan käyttövastikkeilla ja vuokrilla pääoma- ja hoitomenoja. Rajoituksista vapauttamisen yleisenä ehtona olisi, että asumisoikeusyhteisö on huolehtinut täysimääräisesti omasta taloudellisesta ja muusta vastuustaan talon talouden tervehdyttämiseksi. Perittävän käyttövastikkeen ja vuokrien tason tulisi siis olla oikea suhteessa talon ja asuntojen käyttö- ja markkina-arvoon. Kustannusten tulee olla hyvän ja huolellisen taloudenpidon edellyttämiä. Rajoituksista vapauttamista ei voitaisi myöntää tapauksissa, joissa omistaja on myötävaikuttanut omalta osaltaan alijäämän syntymiseen. 

Omistajan tulisi ryhtyä omalta osaltaan toimenpiteisiin ennen pykälässä tarkoitettua rajoituksista vapauttamista. Perittävän käyttövastikkeen ja vuokrien taso tulisi arvioida, tehdä mahdolliset tarkistustoimenpiteet, kustannuksia karsia ja asuntoja markkinoida ensisijaisesti asumisoikeus- ja toissijaisesti vuokrakäyttöön. Toimenpiteiden tarkoituksena olisi tappiollisen toiminnan tervehdyttäminen. Toimenpiteinä arvioitaisiin myös peruskorjaustarpeita, elinkaaritaloudellista korjaamista ja korjausten kannattavuutta suhteessa asumisoikeusasuntojen kysyntään ja käyttövastiketasoon kyseessä olevalla sijainnilla. Lupa rajoituksista vapauttamiseen tulisi myöntää vain, jos omistajan toimenpitein taloutta ei saataisi tervehdytettyä. 

Rajoituksista vapautumista myöntäessään ARA tarkistaisi, että asumisoikeuden haltijoille olisi tarjottu asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa ja että heillä on ollut lunastusmahdollisuus, jos talo muutetaan yksityishenkilöiden enemmistönä omistamaksi asunto-osakeyhtiöksi. 

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voisi tarvittaessa ennen pykälässä tarkoitetun päätöksen tekemistä kuulla talon sijaintikuntaa. Kuulemisen edellytyksenä olisi, että kunta ei ole suoraan tai välillisesti osapuoli asiassa. 

Ehdotetun 4 momentin mukaan valtioneuvoston asetuksella voitaisiin antaa tarkempia säännöksiä 1 momentissa tarkoitetuista tässä pykälässä säädetyistä rajoituksista vapauttamisen myöntämisestä ja edellytyksistä. Rajoituksista vapauttamista koskevalla menettelyllä on suora liittymä asumisoikeuden haltijan perusoikeuksiin: omaisuudensuojaan ja julkiselle vallalle säädettyyn velvollisuuteen asumisen edistämiseen. Myöntämismenettelyyn liittyen saattaa nousta sääntelytarpeita, jolloin esimerkiksi ARAlle lupaa varten toimitettavista asumisoikeusyhteisön selvityksistä tai omistajayhteisöltä vaadittavasta menettelystä voitaisiin antaa lain perussäännöksiä täsmentäviä velvoittavia säännöksiä valtioneuvoston asetuksella. Myös laissa säädettyjä edellytyksiä luvan myöntämiselle voi olla tarpeen tarkentaa asetustasoisin säännöksin. 

90 §.Menettely vapautettaessa asumisoikeustalo rajoituksista vajaakäyttötilanteissa. Pykälä sisältäisi menettelysäännökset toteutettaessa erityisjärjestelyä, josta säädettäisiin edellisessä pykälässä. Kun ARA olisi myöntänyt luvan, talossa jäljellä olevat asumisoikeussopimukset voitaisiin muuttaa vuokrasopimuksiksi ja talo myydä tässä pykälässä säädetysti. 

Asumisoikeussopimukset muuttuisivat menettelyssä aina vuokrasopimuksiksi, joihin sovellettaisiin huoneenvuokralakia. Asumisturvan säilyttämiseksi vaihtoehtona asumisen jatkamiselle vuokrasopimukseen perustuvan hallinnan lisäksi olisi aina myös edellisen pykälän mukaisesti asunnon omaksilunastaminen tai toisen asumisoikeus- tai vuokra-asunnon vastaanottaminen, mitä omistaja tarjoaa edellisen pykälän mukaisesti. Kohde on muutettava asunto-osakeyhtiömuotoiseksi, jos asumisoikeuden haltijat haluavat lunastaa asuntonsa ja kohteesta voitaisiin muodostaa yksityishenkilöiden enemmistöomistama asunto-osakeyhtiö. 

Ehdotetun pykälän 3 momentissa säädettäisiin mahdollisen voiton jäämisestä luovuttavaan asumisoikeusyhteisöön ja siitä, että voitto olisi otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määritettäessä. Säännöksellä varmistettaisiin mahdollisen voiton käyttö asumisoikeuden haltijoiden eduksi näissä erityistilanteissa, joissa on mahdollista luopua asumisoikeustalosta voitollisesti. Tämä seuraa muutenkin korkotukilain 4 luvussa säädetyistä yleishyödyllisyyssäännöksistä, mutta on tarpeen kirjoittaa selvästi auki tämän poikkeuspykälän yhteydessä. Momentti koskisi vain valtion tuella rahoitettuja asumisoikeustaloja. 

Ehdotetun 4 momentin mukaan valtioneuvoston asetuksella voitaisiin antaa tarkempia säännöksiä menettelytavoista muutettaessa tämän pykälän mukaisesti asumisoikeussopimuksia vuokrasopimuksiksi. Kuten edellistä pykälää koskevan ehdotetun asetuksenantovaltuuden perusteluiden yhteydessä on esitetty, menettelyllä on liittymiä asumisoikeuden haltijan perusoikeuksiin ja tästä syystä voi olla tarpeen säätää velvoittavilla alemman asteisilla säännöksillä tarkoin noudatettavasta menettelystä, jonka perussäännökset on säädetty laissa. 

91–92 §. Säännökset vastaisivat voimassa olevaa lakia. 

93 §.Rajoitusten päättyminen. Rajoitusten päättymisestä säädettäisiin samassa luvussa kuin missä säädetään rajoituksista vapauttamisesta. Voimassa olevassa laissa nämä säännökset ovat 1 luvussa. 

94 §.Liiketilat ja niiden luovutus. Säännöksessä olevat viittaukset päivitettäisiin vastaamaan ehdotetun lain säännöksiä. 

11 luku. Tilinpäätös ja asumisoikeusyhteisön varojen käyttäminen 

Luvun säännökset vastaisivat sisällöltään pääsääntöisesti voimassa olevan lain 11 a luvussa olevia säännöksiä. 

95 §.Asumisoikeusyhteisön kirjanpito ja tilinpäätös. Säännös vastaisi voimassa olevaa lakia. 

96 §. Tilinpäätöksen liitetiedot. Pykälän 4 ja 5 kohdan sisältämät viittaukset korjattaisiin vastaamaan ehdotettua lakia. 

Pykälän 5 kohdan viittaus rajattaisiin koskemaan 51 §:n yhteisökohtaisia laskelmia. Ainoastaan yhteisökohtaiset laskelmat tulisi liittää tilinpäätökseen, ei sen sijaan kohdekohtaisia laskelmia. Kohde- ja tasausryhmäkohtaiset käyttövastike- ja jälkilaskelmat esitettäisiin asukaskokouksessa ja niiden tulisi olla sähköisesti asukkaiden saatavilla. Jos sähköistä järjestelmää ei ole, laskelmat tulisi lähettää asukkaille pyydettäessä sähköpostilla. Yhteistyöelimellä olisi 53 §:n mukaisesti mahdollisuus valita valvoja tarkastamaan laskelmia tarkemmin. 

Yhteisöjen tulisi käyttää ARAn laatimia jälkilaskelmaohjeita tai esittää vastaavat tiedot. Yhteisökohtaisista laskelmista sekä käyttövastike- että jälkilaskelma tulee liittää tilinpäätöksen liitetietoihin. 

97 §.Toimintakertomus. Asumisoikeusyhteisön toimintakertomukseen tulisi sisällyttää uutena vaadittavana tietona selonteko siitä, miten omistaja on edistänyt laissa säädettyä yleishyödyllistä tarkoitustaan. Asumisoikeuden haltijan kannalta asumisoikeusyhteisöä koskevat erityissäännökset ovat keskeisiä eikä asumisoikeuden haltijalla ole käytettävissään muita osakkeenomistajalle kuuluvia osallistumis- ja valvontaoikeuksia. 

Uusilla säännöksillä toiminnan tarkoituksesta pyritään varmistamaan yhteisöjen yleishyödyllistä toimintaa, mitä on edellytetty yhtiöiltä alun perinkin korkotukilaissa säädetysti. Jotta yhtiöiden toiminta olisi aidosti yleishyödyllistä, on yhtiön toiminnassaan kiinnitettävä huomiota yleishyödyllisten tarkoitusperiaatteiden toteuttamiseen ja sen mahdollistaviin toimintamalleihin. Koska yhtiöiden on tullut noudattaa yleishyödyllisyyden periaatteita toiminnassaan tähänkin asti, ei niistä raportoinnin edellyttämisen pitäisi aiheuttaa yhtiöille kohtuutonta lisärasitusta, vaan sen tulisi olla olemassa olevien toimintamallien kirjaamista ylös ja julkituomista. Yleishyödyllisen yhteisön toiminnan tulee olla julkisesti ulkoisesti luotettavaa. 

Toimintakertomuksessa tulisi raportoida talousarvion toteutumisesta ja sen olennaisista muuttuneista tapahtumista. Lisäksi yhteisön tulisi kertoa tasauksen vaikutuksesta olennaisin osin sekä rahoitusylijäämän suuruus yhteisötasolla. Nämä tiedot tulisivat 50 §:ssä tarkoitetuista yhteisötason laskelmista sanallisesti kertoen. Tiedot selkiyttäisivät yhteisökohtaista tilannetta kaikille asumisoikeuden haltijoille. Sen sijaan pykälästä ehdotetaan poistettavaksi nykyinen 1 kohta, joka vastaa 96 §:n 5 kohdan jo sisältämiä laskelmia. 

98 §.Talojen rakentamis- ja hankintavaiheesta perittyjen asumisoikeusmaksujen merkintä taseeseen. Säännös vastaisi voimassa olevaa lakia. 

99–101 §. Säännökset vastaisivat voimassa olevaa lakia. 

12 luku. Seuraamukset, oikeussuoja ja voimaantulo 

Lukuun koottaisiin sopimusrikkomuksia ja vahingonkorvausta sekä valvontaa ja muutoksenhakua koskevat säännökset voimassa olevasta laista. Luku päättyisi voimaantulosäännökseen. 

Virka-apua koskeva voimassa olevan lain 57 § kumottaisiin tarpeettomana. Virka-avusta säädetään poliisilain (872/2011) 9 luvun 1 §:n 2 momentissa. 

102 §.Vakuuden asettaminen. Säännös vastaisi voimassa olevan lain 42 §:ä. 

103 §.Käyttövastikkeen kohtuullisuuden ja oikeellisuuden selvittäminen. Säännös vastaisi voimassa olevan lain 18, 19 ja 19 a §:ä mutta siinä ei rajoitettaisi tuomioistuimen toimivaltaa siten, että se voisi alentaa käyttövastiketta vain tapauksissa, joissa käyttövastike ylittää vähäistä enemmän kohtuullisena pidettävän käyttövastiketason. Tuomioistuimen harkinnassa on, kuinka paljon käyttövastiketta alennettaisiin, ja oikeudenkäynnin kynnys on korkea, joten kyseisestä rajoitussäännöksestä ehdotetaan luovuttavan. 

104 §.Vahingonkorvaus virheellisestä menettelystä. Säännös vastaisi voimassa olevan lain 9 a §:n 3 momenttia. 

105 §.Valvonta ja tarkastusoikeus. Pykälässä säädettäisiin ARAn ja Valtiokonttorin valvontavaltuuksista, ja se vastaisi pitkälti voimassa olevan lain 16 e §:ä. ARAn nykyisten valvontavaltuuksien lisäksi valtuutta laajennettaisiin vastaamaan asumisoikeusyhteisöille esitettäviä uusia asukasvalintaan (2 luku) ja asukashallintoon (5 luku) liittyviä tehtäviä. Asukasvalinnan valvontaan liittyisi myös asumisoikeusasuntojen käyttöä ja luovutusta koskeva valvonta, esimerkiksi asumisoikeusmaksun palautusten määrittämisen ja asukasvalinnasta poikkeavien perheen sisäisten luovutusten valvonta. ARAn tehtävänä olisi näiden ehdotettavien uusien valvontavaltuuksien lisäksi omakustannusperusteisen käyttövastikkeen määräytymistä ja siihen liittyviä menettelytapoja koskevien säännösten (4 luku) noudattamisen valvonta. ARA voisi myös tarvittaessa antaa tarkempia ohjeita näistä asioista. Kilpailuttamisvelvoitteen valvonta ARAssa ei kuitenkaan ulottuisi kuntien omistamiin asumisoikeusyhteisöihin tai muihin sellaisiin tahoihin, joiden on kilpailutettava julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain mukaisesti. 

ARAn tarkastusoikeutta koskeva säännös olisi samansisältöinen kuin kumottavassa laissa, mutta tarkastusvaltuudet koskisivat myös uusien valvontavaltuuksien kattamia asioita. Tarkastus rajattaisiin valvonnan kannalta välttämättömiin tietoihin perustuslakivaliokunnan käytännön mukaisesti, koska valvonnan kannalta tarpeellisia tietoja ei ole mahdollista luetella tyhjentävästi lainvalmisteluvaiheessa. Pykälään ehdotetaan vastaavaa tarkastusoikeutta myös Valtiokonttorille, joka huolehtii valtion tukemien lainojen hoidosta ARAn hyväksymispäätöksen jälkeen. Lisäksi ehdotetaan täsmennystä, että tarkastusoikeus voisi kohdentua myös lainanmyöntäjän hallussa oleviin tietoihin. 

Uutta valvontavaltuuksista säädettäessä olisi Valtiokonttorin toimivalta ARAn rinnalla. Säädöksellä parannettaisiin Valtiokonttorin mahdollisuuksia valvoa asumisoikeustalokannan käyttöä, koska Valtiokonttorin tehtävänä on myös lainakannan hoito ja riskienhallinta yhteistyössä ARAn kanssa. Asiantuntijuus jakaantuu kahden viranomaisen välille ja tehokkaan valvonnan varmistamiseksi valvontavaltuus ehdotetaan ulotettavan myös Valtiokonttorille. ARAn tehtävistä säädetään asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta annetun lain 1 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan ohjata ja valvoa arava- ja korkotukilainoitetun asuntokannan käyttöä sekä yhteistyössä Valtiokonttorin kanssa huolehtia asunto- ja lainakantaan liittyvien valtion riskien hallinnasta.  

106 §.Uhkasakkomenettely. Voimassa olevan lain 9 a §:ssä säädetty, nykyisin aluehallintovirastolla oleva toimivalta toimeenpano- tai kieltomääräyksen antamiseen ja sen tehostamiseen uhkasakolla säilytettäisiin. Aluehallintoviraston sijasta ARA voisi antaa määräyksen ja tehostaa sitä uhkasakolla. Aluehallintovirastolla ei ole ollut muita asumisoikeuslainsäädäntöön liittyviä tehtäviä ja asiantuntemus sekä kantelut asumisoikeusasioissa ovat paljolti keskittyneet ARAan. Säännös ja sen tarkoittama seuraamusmenettely on tarpeen säilyttää täydentävänä, sillä ehdotettua ARAn määräämää seuraamusmaksua voidaan käyttää rajatummin kuin voimassa olevaa uhkasakkomenettelyä. 

107 §. Seuraamusmaksun määrääminen.Pykälässä säädettäisiin uudesta seuraamuksesta, seuraamusmaksusta. Seuraamusmaksu olisi toissijainen menettely suhteessa 106 §:ssä säädettyyn uhkasakkomenettelyyn, ja sitä voitaisiin käyttää, jos säädetyn uhkasakkomenettelyn ei arvioida soveltuvan tapaukseen. ARAn ja Valtiokonttorin valvontatoimivalta vaatii tuekseen oikeasuhtaisen sanktiomahdollisuuden. Arava- ja korkotukilain sanktiot, aravalainan irtisanominen, korkotuen lakkauttaminen, yleishyödylliseksi yhteisöksi nimeämisen peruuttaminen ja jo maksetun tuen takaisinperiminen ovat käytössä myös asumisoikeusjärjestelmässä. Myös aravarajoituslain ja korkotukilain mukaiset kiellot periä korkoa omistajan omarahoitusosuudelle ja tulouttaa tuottoa omistajalle, koskevat asumisoikeusasuntoja. Niiden tueksi tarvitaan asumisoikeusjärjestelmään räätälöityjä puuttumiskeinoja. 

Ehdotuksessa asumisoikeustalojen omistajille siirretään merkittävää toimivaltaa asukasvalinnassa sekä mahdollisuutta poikkeustapauksissa, viranomaisen luvalla muuttaa asumisoikeus-sopimuksia vuokrasopimuksiksi. Lakiin ehdotetaan myös otettavaksi asukashallintosäännökset, joiden toimeenpano edellyttää toimivaa seuraamusjärjestelmää. Tällä seuraamuksella tehostettaisiin käyttövastikkeiden omakustannusperiaatteen toteutumista sekä palvelujen kilpailuttamisvelvoitteen ja jälkilaskelmien laatimisvelvoitteen noudattamista. Asukkaille lakisääteisesti annettavilla tiedoilla on merkitystä asumisoikeusjärjestelmän läpinäkyvyyden varmistamisessa, ja asukashallinto ja -yhteistyö on yksi keinoista turvata asumisoikeusmaksun maksaneen asumisoikeuden haltijan osallistumismahdollisuudet, valtion tuen oikea kohdentuminen ja valtion tukeman asumisen asukaslähtöisyys.  

Kaikkiin edellä mainittuihin teonkuviin sisältyisi oleellisuuden tai olennaisuuden vaatimus, jotta seuraamusmaksu voitaisiin määrätä. Olennaisuus merkitsisi toistuvaa tai jatkuvaa lain vastaista menettelyä, jolla olisi olennainen merkitys asumisoikeuden haltijoiden oikeusturvan tai velvoitteiden kannalta. Säännöksen sanamuoto ei edellyttäisi tahallisuutta tai tuottamusta, joita voi olla vaikea arvioida ja näyttää toteen, mutta seuraamusmaksua määrättäessä tulisi olla kyse selkeästi menettelystä, jonka lainvastaisuudesta tekijä on tietoinen esimerkiksi viranomaisen antaman oikaisukehotuksen perusteella. 

Päätöksen seuraamusmaksusta tekisi Valtiokonttori joko omasta aloitteestaan tai ARAn aloit-teesta. ARA on vastuussa lainojen hyväksymisestä ja tuen myöntämisestä sekä tuensaajien valvonnasta koskien käyttövastikkeiden määräytymistä, asukasvalintaa, asukashallintoa ja rajoituksista vapauttamista. Valtiokonttori taas vastaa lainojen hoitoon liittyvistä tehtävistä lainojen hyväksymisen jälkeen. Olisi perusteltua, että seuraamusmaksusta päätöksen tekisi Valtiokonttori. ARA tekisi ilmoituksen Valtiokonttorille, jos se havaitsisi valvontatoiminnassaan epäkohtia, joihin 106 §:ssä säädetty uhkasakkomenettely ei sovellu ja olisi tarpeen harkita seuraamusmaksun määräämistä. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin, että seuraamusmaksun suuruus olisi yksi prosentti alun perin myönnetyn korkotukilainan määrästä rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Korkotukilainan suuruutta laskettaessa voitaisiin käyttää myös Tilastokeskuksen vahvistamaa luovutushintakerrointa. Seuraamusmaksun määrääminen tulisi kyseeseen tilanteissa, joissa yhtiö ei ARAn tai Valtiokonttorin kehotuksesta huolimatta korjaisi virheellistä menettelyään kohtuullisessa ajassa. Seuraamusmaksu perittäisiin kultakin sellaiselta kalenterikuukaudelta, jonka kuluessa yhtiö on toiminut 107 §:n 1 momentin mukaisella tavalla tai ei ole oikaissut antamiaan vääriä tai harhaanjohtavia tietoja. Jos yhtiö esimerkiksi antaisi vääriä tietoja, seuraamusmaksu voitaisiin määrätä maksettavaksi jokaiselta kuukaudelta siihen saakka, kunnes yhtiö toimittaisi ARAlle oikeat tiedot. Valtiokonttori voisi alentaa seuraamusmaksua, jos se muutoin muodostuisi kohtuuttomaksi. Kohtuullistamisessa voitaisiin ottaa huomioon esimerkiksi virheelliseen menettelyyn johtaneet syyt. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin selvyyden vuoksi, että seuraamusmaksua ei voida kattaa käyttövastikkeilla tai muilla asukkailta peräisin olevilla varoilla. Lainvastaisesta toiminnasta aiheutuneita velvoitteita ei 34 §:n mukaisesti voida sisällyttää käyttövastikkeisiin. Seuraamusta koskevaan Valtiokonttorin päätökseen voisi hakea muutosta lain 112 §:n mukaisesti. Hallinto-oikeuden asiassa antamaan päätökseen ei olisi mahdollista hakea muutosta korkeimmalta hallinto-oikeudelta ilman valituslupamenettelyä. Linjaus vastaa muutoksenhaun yleistä linjausta, jonka mukaan valitusluvan edellyttäminen on mahdollista myös sanktiota koskevissa päätöksissä. 

108 §.Seuraamusmaksun täytäntöönpano ja tiedoksianto. Seuraamusmaksun täytäntöönpanosta ja tiedoksiannosta säädettäisiin omassa pykälässään. Tiedoksiannosta säädettäisiin, että seuraamusmaksua koskeva päätös tulisi antaa tiedoksi asukashallinnolle. Muuten tiedoksiannossa noudatettaisiin tavalliseen tapaan hallintolakia. 

109 §.Seuraamusmaksun vanhentuminen. Seuraamusten vanhentumisesta ehdotetaan säädettävän yleisen, muilla aloilla vakiintuneen tavan mukaisesti. Sääntelyltä vaadittavan oikeasuhtaisuuden kannalta on yleensä suositeltavaa rajata vanhentumisaika päättymään viimeistään viiden vuoden kuluttua rikkomuksen tai laiminlyönnin tapahtumisesta. Pitkää vanhentumisaikaa voidaan harkita lähinnä sellaisissa tilanteissa, joissa sanktion määräämiseen voidaan perustellusti olettaa liittyvän viranomaisvalvonnassa vaikeasti selvitettäviä seikkoja. Pykälässä ehdotetaan käytettäväksi viiden vuoden vanhentumisaikaa, koska valtion tukemien asumisoikeusyhteisöjen ollessa kyseessä, toiminnan epäkohtien selvittäminen on isojen konserniyhteisöiden osalta työlästä ja aikaa vievää. 

110 §.Tietojen saaminen muilta viranomaisilta. Säännös olisi uusi. Tietojen saannista viranomaisilta olisi tarpeen säätää, jotta olisi selvää, että valvontaa varten välttämättömiä tietoja voitaisiin luovuttaa vaivattomasti viranomaisten ja muiden julkista tehtävää hoitavien välillä ilman erikseen kysyttävää rekisteröidyn suostumusta. 

Tietopyynnössä on yksilöitävä asumisoikeusyhteisö tai luonnollinen henkilö ja valvontatehtävä, jota varten tietoja pyydetään. Lisäksi esimerkiksi verotustietoja koskevassa pyynnössä on yksilöitävä yhteisö tai henkilö, jota pyyntö koskee, ja se, mitä tietoja pyydetään, kuten tietyn verovuoden veroilmoitus- tai muut verotustiedot. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä tietojen saamisesta muilta viranomaisilta. Muutosta ehdotetaan käytännön selventämiseksi ja valvonnan tehostamiseksi. Vastaavan sisältöinen säännös on lisätty myös korkotukilain 39 §:än. 

Ehdotetun säännöksen perusteella Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus tai Valtiokonttori voisi esimerkiksi pyytää Verohallinnolta tietoja, joita asumisoikeusyhteisö tai luonnollinen henkilö on toimittanut sille verotusta varten, jos tietojen saaminen on tarpeellista ARAssa tai Valtiokonttorissa vireillä olevan määrätyn valvontatehtävän suorittamiseksi. Säännöksen perusteella ARAlla tai Valtiokonttorilla ei kuitenkaan ole oikeutta saada yleisesti kaikkia yhteisöä tai henkilöä koskevia tietoja viranomaiselta taikka muultakaan taholta, joka on kerännyt tietoja yhteisöltä tai henkilöltä määrättyä tarkoitusta varten. 

Ehdotetun säännöksen mukaisesti tietoja saisi hakea teknisen käyttöyhteyden avulla ilman sen suostumusta, jonka etujen suojaamiseksi salassapitovelvollisuudesta on säädetty. Tietojen luovuttamisesta teknisen rajapinnan avulla viranomaisten välillä ja katseluyhteyden avaamisesta viranomaiselle säädetään julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annetun lain (906/2019) 22 ja 23 §:ssä. 

111–112 §. Pykälät vastaisivat osittain voimassa olevan lain 53 ja 54 §:ä, joissa säädetään oikaisuvaatimuksesta ja valituksesta. Asumisoikeuslain muutoksenhakusäännökset on yhdenmukaistettu vuoden 2016 alusta lukien muiden hallintoasioita koskevien lakien kanssa hallituksen esityksellä eräiden hallintoasioiden muutoksenhakusäännösten tarkistamisesta (HE 230/2014 vp) sekä päivitetty vastaamaan uutta oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annettua lakia (HE 72/2019 vp). 

Ehdotetun lain 111 §:ssä säädettäisiin oikaisuvaatimuksesta ja valituksesta. Ehdotetun pykälän mukaan ARAn ja Valtiokonttorin päätökseen saisi hakea oikaisua siten kuin hallintolaissa (434/2003) säädetään. Säännös ehdotetaan muutettavaksi passiivimuotoon, jotta sillä ei rajoitettaisi hallintolain tai hallintolainkäyttölain rajaaman asianosaisen tai muun muutoksenhakuun oikeutetun määritelmää. Voimassa olevassa laissa käytetään termiä ”hakija” oikaisuvaatimuksen tekijänä. Muutoksenhausta kunnan päätökseen ei ehdoteta enää säädettäväksi, koska ehdotetussa asumisoikeuslaissa ei ehdoteta kunnalle tehtäviä. 

Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saisi hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetussa laissa (808/2019) säädetyllä tavalla. Hallinto-oikeuden päätökseen saisi hakea valittamalla muutosta vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan. 

Voimassa olevan lain 54 §:ssä muutoksenhakua asukasvalintapäätöksiin on rajoitettu. Asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hyväksymistä koskevaan päätökseen on saanut hakea muutosta vain, jos valittajan hakemus on hylätty siksi, ettei hän täytä asumisoikeuden saajalle tai luovutuksensaajalle asetettuja edellytyksiä tai että virheellinen menettely on vaikuttanut valittajan vahingoksi. Hallinto-oikeuden päätöksestä ei ole saanut tehdä jatkovalitusta korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Koska viranomainen eli kunta ei enää tekisi asukasvalintapäätöksiä, tästä oikaisuvaatimuksen ja valituksen rajatuissa asioissa sisältävästä muutoksenhausta luovuttaisiin. Sen sijaan ehdotetaan, että valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevien säännösten kattamista asioista, kuten asukasvalinnasta, voisi kannella ARAan. ARAn kantelumenettely korvaisi oikaisuvaatimukset, koska oikaisuvaatimusten nykyinen käyttöala kunnan päätöksistä on ollut suppea ja nykyisinkin oikaisuvaatimusta ratkaistaessa asukasvalintapäätös on jo tehty eikä oikaisuvaatimus asukasvalinnassa ole voinut johtaa jo solmittujen asumisoikeussopimusten purkamiseen. Asukasvalintaa koskevat ratkaisut eivät voi jäädä odottamaan muutoksenhakua, vaan sekä asukkaiden tilanteiden että asumisoikeusyhteisön talouden kannalta ratkaisut on tehtävä välittömästi ja juoksevasti. Sama tilanne on myös vuokra-asuntoja koskevassa asukasvalinnassa: asukasvalintaratkaisuista voi tehdä oikaisuvaatimuksen vain niissä tapauksissa, joissa asukasvalintapäätökset tekee kunta eivätkä asukasvalinnat voi jäädä odottamaan muutoksenhaun lopputulemaa. Näistä syistä kantelumenettely sopii oikaisuvaatimusta ja valitusta paremmin asukasvalintoihin, joita ei joka tapauksessa voida muutoksenhaussa jälkikäteen muuttaa. 

Muutoksenhakua asukasvalinta-asioita koskeviin päätöksiin on käytännössä vaikea toteuttaa. Tämä ongelma koskee sekä valtion tukemia vuokra- että asumisoikeusasuntoja. Eräitä erityisryhmiä lukuun ottamatta kenelläkään ei ole subjektiivista oikeutta asunnon saamiseen. Asukasvalinta ei voi jäädä odottamaan muutoksenhakuun saatavaa ratkaisua, koska asuntojen mahdollisimman korkea käyttöaste on kriittistä yhteisön taloudelle ja vajaakäytön kulut tulevat asukkaiden maksettaviksi. Jos muutoksenhakuprosessissa todettaisiin, että hakija olisikin oikeutettu hakemaansa asuntoon, tämä asunto olisi luultavasti jo osoitettu toiselle hakijalle eikä sitä sen vuoksi voitaisi enää osoittaa muutosta hakeneelle hakijalle. Näistä syistä asukasvalintapäätökset sopivat hyvin huonosti tuomioistuinten harkittaviksi, ja siksi valtion tukemia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja koskevissa muutoksenhakusäännöksissä on pääsäännöksi asetettu valituskielto asukasvalintapäätöksiin (esimerkiksi korkotukilain 41 §:n 2 momentti). Oikeussuojan on näin ollen toteuduttava siten, että asukasvalintapäätösten tekijän virheelliseen toimintaan puututaan ohjauksen, valvonnan, korvauksen ja viime kädessä sanktioiden kautta. 

Edellä kuvatuista ongelmista huolimatta asunnonhakijoilla on perusteltu oikeusturvan tarve myös asukasvalintaa koskevissa asioissa. Tämän vuoksi valtion tukemissa vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa on mahdollistettu hallintolain mukaisen oikaisuvaatimuksen tekeminen myös asukasvalintapäätöksistä. Koska oikaisua voidaan lähtökohtaisesti vaatia vain viranomaisen tekemiin päätöksiin, asukasvalintapäätöksiä koskeva oikaisuvaatimus on rajattu korkotukilaissa ja voimassa olevassa asumisoikeuslaissa ainoastaan ARAn, Valtiokonttorin ja kunnan tekemiin päätöksiin. Kuitenkin oikaisuvaatimusmenettelyyn liittyvät samat edellä kuvatut ongelmat kuin valitusmenettelyynkin. Käytännössä asukasvalintapäätösten tekijöiden virheelliseen toimintaan puututaan kuntien ja ARAn suorittaman ohjauksen, valvonnan ja viime kädessä sanktioiden kautta. Myös eduskunnan apulaisoikeusasiamies on ottanut asiaan kantaa 27.6.2017 antamassaan päätöksessä dnro 2194/2/14. 

Ehdotetun lain mukaan asukasvalintapäätökset tekisi kunnan sijasta asumisoikeusyhteisö. Siksi olisi perusteltua, että asumisoikeusyhteisön asukasvalintaa koskevaan päätökseen voisi hakea oikaisua samalla tavoin kuin aiemmin kunnan päätökseen. Asumisoikeustalojen omistajat eivät kuitenkaan ole viranomaisia, joten hallintolaissa tarkoitetun oikaisuvaatimusmenettelyn ulottaminen niihin olisi ongelmallista. Valtion tukemissa vuokra-asunnoissa oikaisuvaatimusmenettelyä ei ole ulotettu koskemaan vuokratalojen omistajia. Taustalla on kysymys siitä, onko asukasvalintapäätösten tekemistä pidettävä julkisen hallintotehtävän hoitamisena, mihin on esitetty erilaisia näkemyksiä. Asumisoikeusyhteisö ei ole varsinaisesti julkista hallintotehtävää hoitava taho, vaan valtion tukea vastaan julkisen palvelun velvoitetta suorittava, tukeen liittyvää rajoittavaa lainsäädäntöä soveltava taho. Rajoittavan lainsäädännön tarkoituksena on varmistaa tuen kohdentuminen tuen tarpeessa olevassa asukkaalle. Lisäksi asunnonhakijoille koituva hyöty oikaisuvaatimusmenettelyn ulottamisesta asumisoikeustalojen omistajiin jäisi edellä kuvattujen syiden vuoksi vähäiseksi. Hallintolain 11 §:n mukaan hallintoasiassa asianosainen on se, jonka oikeutta, etua tai velvollisuutta asia koskee. Asumisoikeuden hakija ei liene tässä järjestelmässä hallintolain tarkoittamalla tavalla asianosaisen asemassa. 

Oikeusturvakeinona ehdotetaan säädettäväksi kanteluoikeudesta (112 §) ARAlle valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevien säädösten noudattamatta jättämisestä tai noudattamisessa tehdyistä virheistä. ARA käsittelee nykyisinkin ko. kanteluja, mutta asiasta ei ole säädetty aikaisemmin. Kanteluoikeus on myös uusien ehdotettujen säädösten vuoksi tarpeellinen. Koska asukasvalintoja ehdotetaan yksityisten asumisoikeusyhteisöjen hoidettavaksi, luonteva oikeusturvakeino myös asukasvalinnoista olisi jatkossa kantelu. Kannella voisi valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevien säännösten noudattamiseen liittyvistä virheistä ja laiminlyönneistä. Valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevat säännökset ovat rajoituksia, jotka liittyvät valtion tukeen. Rajoitukset liittyvät asumisoikeusasuntojen käyttöön asukasvalintaperusteiden mukaisesti valittujen asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevia säännöksiä, jotka on ehdotetussa laissa eritelty, ovat asukasvalinnan lisäksi asumisoikeuden laissa säädettyjä luovutuksensaajia, käyttövastikkeiden määräytymistä ja asukashallintoa koskevat säännökset. Myös rajoituksista vapauttamiseen liittyvä viranomaismenettely on asumisoikeusasuntojen käytön ohella valtion tuen kohdentumiseen liittyvä rajoitus. Asumisoikeussopimukseen ja sen mukaisiin velvoitteisiin liittyvät yksityisoikeudelliset asiat sen sijaan käsittelevät kuluttajariitalautakunta ja yleiset tuomioistuimet, ja niihin on mahdollista saada kuluttaja-apua. Kanteluun voitaisiin soveltaa hallintolaissa (434/2003) säädettyjä hallintokantelua koskevia säännöksiä, vaikka kyse on yksityisen toimijan, ei viranomaisen, toiminnasta kantelemisesta valvovalle viranomaiselle. 

Myös valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinta-asioiden muutoksenhakusäännökset on tarkoitus uudistaa myöhemmin kokonaisuutena erillisessä lainsäädäntöhankkeessa, jolloin voidaan arvioida myös asumisoikeusasuntoja koskevien vastaavien säännösten toimivuus kokonaisuutena ja yhtenevyys vuokra-asuntoja koskevien säännösten kanssa. Hankkeessa kehitettäisiin valtion tuella rakennettujen asuntojen asukasvalintaa koskevia muutoksenhakusäännöksiä siten, että muutoksenhaku toteutuisi tarkoituksenmukaisesti ja tehokkaasti asunnonhakijoiden oikeusturvanäkökohdat ja yhdenvertaisuus huomioon ottaen. Harkittavaksi esimerkiksi tulisi, olisiko vuokra-asuntojen asukasvalinta-asioiden muutoksenhaussa perusteltua siirtyä kokonaan kantelutyyppiseen menettelyyn. Tätä puoltaisi se, että käytännössä asukasvalintapäätösten tekeminen rinnastuu monin tavoin tosiasialliseen hallintotoimintaan, jossa toimivin oikeusturvakeino on valvovalle viranomaiselle tehty kantelu. 

Ehdotettuun 112 §:ään otettaisiin kanteluoikeuden lisäksi selventävä säännös, jonka mukaan asumisoikeusyhteisöjen menettelyyn ei saa hakea muutosta valittamalla hallintotuomioistuimeen. 

113 §.Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen. Säännös vastaisi voimassa olevan lain 44 §:ssä säädettyä, mutta säännöstä on modernisoitu vastaamaan nykyisiä käytäntöjä ja mahdollistamaan sähköisiä tiedonantovelvollisuuden täyttämistapoja. Lainkohdassa tarkoitetut ilmoitukset voitaisiin toimittaa postitse tai sähköisesti, jos vastaanottaja on hyväksynyt sähköisen toimitustavan. Voimassa olevan lain 55 §:ä vastaavia tiedoksiantosäännöksiä ei enää ehdoteta säädettäviksi, sillä kunta ei enää tekisi asukasvalintojen hyväksymispäätöksiä ja muihin viranomaispäätöksiin sovelletaan yleislakina hallintolakia ilman viittaustakin. 

114 §.Voimaantulo. Ehdotetulla lailla kumottaisiin voimassa oleva asumisoikeusasunnoista annettu laki (650/1990). 

Ennen ehdotetun lain voimaantuloa annetut järjestysnumerot olisivat voimassa 31.8.2023 asti eli kaksi ja puoli vuotta lain voimaantulon jälkeen. Vuosien 2021 ja 2022 ajan asukasvalintaan ja enimmäishintojen vahvistamiseen sovellettaisiin kumottavan lain säännöksiä. Tämä merkitsisi kunnan hyväksymää asukasvalintaa ja enimmäishintojen vahvistamista, jolloin asumisoikeusyhteisöjen suorittama asukasvalinta ja ARAn asukasvalintaa ja asumisoikeusmaksujen palautuksia koskeva valvonta alkaisivat 1.1.2023. Hakijalla olisi mahdollisuus hakea uusi määräaikainen numero 1.1.2023 alkaen. Vanhat järjestysnumerot olisivat voimassa vielä tämän jälkeen reilun puolen vuoden ajan. Kunnan olisi julkisesti ilmoitettava ennen tämän lain soveltamista annettujen järjestysnumerojen vanhenemisesta, jotta hakijat saisivat tiedon hakujärjestelmän muuttumisesta. 

Ennen ehdotetun lain voimaantuloa talonomistajille tehdyt ilmoittautumiset ovat voimassa talonomistajan asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990) mukaisesti asettaman määräajan, kuitenkin enintään 31.12.2022 asti. Talonomistajille tehtäviä ilmoittautumisia koskevat säännökset eivät muuttuisi, mutta omistajilla olisi mahdollisuus luopua vanhentuneista asuntohakemuksista. 

Tämän lain säännöksiä asukasvalinnasta sovellettaisiin 1.1.2023 alkaen. Soveltamispäivämäärään mennessä ARA olisi ehtinyt käynnistää ehdotetun valtakunnallisen järjestysnumerojärjestelmänsä uusille annettaville järjestysnumeroille. Tästä ajankohdasta eteenpäin kunnat jatkaisivat vielä vuoden loppuun tietojen antamista asumisoikeuden hakijoille ja yhteisöille vanhoista järjestysnumeroista, koska vanhat järjestysnumerot olisivat voimassa 31.8.2023 asti. Vanhojen järjestysnumerojen haltijat voisivat 1.1.2023 lähtien, jolloin aloitetaan uusien järjestysnumerojen antaminen, hakea ehdotetun lain mukaisen määräaikaisen, yhden järjestysnumeron, kuten uudetkin asumisoikeuden hakijat. Vanhat järjestysnumerot vanhenisivat siirtymäajan jälkeen 31.8.2023. 

Yleisten oikeusperiaatteiden mukaisesti seuraamusmaksua ei voitaisi määrätä teosta tai laiminlyönnistä, joka olisi tapahtunut ennen tämän lain voimaantuloa. 

7.1.2  Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta

20 §.Asumisoikeustalolainojen korkotuki. Pykälään lisättäisiin uusi 3 momentti, jossa säädettäisiin asumisoikeustalojen perusparannuskorkotukilainojen hyväksymiselle aiemmin valtioneuvoston asetuksessa asetettu ajallinen vaatimus. Kyseisen säännöksen mukaan perusparannuslainan hyväksyminen korkotukilainaksi edellyttää, että rakennuksen valmistumisesta tai laajasta perusparannuksesta on kulunut vähintään 20 vuotta. Jos korjaus on tarpeen terveyshaitan poistamiseksi, korjaus on välttämätön vaurioiden laajentumisen estämiseksi tai asiassa on muu erityinen syy, perusparannuskorkotukilaina voidaan hyväksyä myös kohteeseen, jonka valmistumisesta tai laajasta perusparannuksesta on kulunut vähintään 15 vuotta. 

Asiasta on säädetty aikaisemmin sekä vuokra-asuntoja että asumisoikeustaloja koskien vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa valtioneuvoston asetuksessa. Korkotukilakiuudistuksessa asetuksen sisältämä säännös siirrettiin korkotukilain vuokra-asuntolainoja koskevaan 9 §:än, joka ei koske asumisoikeustaloille myönnettäviä lainoja. Edellytystä on lainojen hyväksyntään liittyvän ARAn harkinnan vuoksi sovellettu katkeamatta myös asumisoikeustalolainoihin, vaikka nimenomaista säännöstä ei ole erikseen säädetty asetuksen säännöksen kumoamisen jälkeen asumisoikeustalolainoja koskien. 

23 a §.Asumisoikeustalon korkotukilainan muuttaminen vuokra-asuntojen korkotukilainaksi.Lakiin lisättäisiin uusi 23 a §, joka koskisi asumisoikeustalon rakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen hyväksytyn korkotukilainan muuttamista vuokra-asuntojen korkotukilainaksi. Pykälän mukaan ARA voisi lainansaajan hakemuksesta muuttaa asumisoikeustalon korkotukilainan vuokra-asuntojen korkotukilainaksi, jos se ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä ja tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä. Edellytyksenä olisi lisäksi, että kohde vapautetaan asumisoikeusasuntoja koskevista rajoituksista siten kuin asumisoikeuslaissa säädetään. Siltä osin kuin asumisoikeustalon korkotukilaina muutettaisiin vuokra-asuntojen korkotukilainaksi, sen laina- ja tukiehdot muuttuisivat vuokra-asuntojen korkotukilainaa vastaaviksi ja asuntojen käytön ja luovutuksen osalta olisi noudatettava kaikkia korkotukilain 2 luvun säännöksiä esimerkiksi asuntojen vuokrakäytöstä, asukasvalinnasta ja vuokranmäärityksestä. Poikkeuksena tähän olisivat talossa jo asuvat asumisoikeuden haltijat, jotka voisivat jatkaa asumistaan vuokra-asunnoksi muuttuvassa asumisoikeusasunnossa. Myös vuokralla jo asuvat voisivat jatkaa asumistaan. 

39 §.Valvonta. Korkotukilain yleiseen valvontaa sääntelevään 39 §:än lisättäisiin samat täsmennykset kuin asumisoikeuslain valvontaa sekä tarkastus- ja tiedonsaantioikeutta sääntelevissä 105 ja 110 §:ssä on ja niihin lisätään. Lisäksi ehdotetaan, että ARA ja Valtiokonttori voisivat antaa määräyksiä annettavista tiedoista ja tietojen antamistavasta. Käytännön valvonnassa on huomattu, että täsmälliset valvontasäännökset ovat tarpeen ja tämä on perusteltua myös nykyisen tietosuoja- ja perusoikeussääntelyn viitekehyksessä. Tehokkaan valvonnan kannalta on tärkeää, että tietoja toimitetaan valvonnan kannalta välttämättömistä asioista ja koneluettavassa muodossa. 

12.3.1  Arviointia julkisen hallintotehtävän käsitteen kannalta

Asukasvalinnan siirtoa kunnilta asumisoikeusyhteisölle voidaan arvioida perustuslain 124 §:ssä asetettujen, julkisen hallintotehtävän antamista muulle kuin viranomaille koskevien vaatimusten kautta, vaikka onkin esitetty erilaisia näkemyksiä siitä, onko asukasvalinta varsinaisesti julkinen hallintotehtävä. Asukasvalinnan hoitaminen yhteisön toimesta on jo käytössä valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. Valtion tukemien vuokra-asuntojen lainoituksessa on suurempi tukiaste ja asukasvalinnassa tarkemmat ja enemmän harkintavaltaa sisältävät kriteerit. 

Asukasvalinnan siirtoa koskevalla esityksellä on yhteys myös perustuslain 17 §:än, joka suojaa oikeutta omaan kieleen ja kulttuuriin. Kielilain 25 §:n 1 momentin mukaan, jos julkinen hallintotehtävä on lailla säädetty yksityiselle, sitä koskee sen hoitaessa tätä tehtävää, mitä kielilaissa säädetään viranomaisesta. Jos asukasvalintatehtävä tulkittaisiin julkiseksi hallintotehtäväksi, olisi kielilakia noudatettava asukasvalinnassa. 

Vastaavasti esityksellä on edellä mainittujen perustuslain säännösten lisäksi yhteys perustuslain 6 §:ssä säädettyyn kansalaisten yhdenvertaisuuteen. Valtion tukemien asuntojen asukasvalinnassa hakijoita on kohdeltava yhdenvertaisella tavalla ja järjestelmää muutettaessa on varmistettava, että myös muutostilanteessa turvataan hakijoiden yhdenvertainen kohtelu. Ehdotetun järjestysnumerorekisterin tarkoituksena olisi viranomaisvalvonnan ohella säilyttää yhdenvertaisuus asukasvalinnassa myös ehdotetussa muutostilanteessa, jossa asukasvalinta siirtyy kuntien vastuulta asuntojen omistajayhteisöille. Yhdenmukaisen kohtelun turvaaminen edellyttää myös valvovan viranomaisen ohjeistusta ja koulutusta. Eduskunnan oikeusasiamies on ratkaisussaan dnro 1930/2/13 todennut, että kuntien omistamat vuokrataloyhtiöt ja yleishyödyllisiksi nimetyt yhteisöt puolestaan toteuttavat vähintäänkin välillisesti perustuslaissa julkiselle vallalle asetettua velvoitetta edistää jokaisen oikeutta asuntoon, kun ne saamansa valtion tuen vastapainoksi sitoutuvat noudattamaan arava- ja korkotukilainsäädännössä asetettuja ehtoja, ilmoittavat asuntoja julkisesti haettaviksi ja valitsevat asukkaita niihin. Valtion tukemien vuokra-asuntojen tarjoamista voidaan oikeusasiamiehen mukaan pitää julkisen palvelun muotona, jota käytännössä toteutetaan asukasvalinnoilla. Oikeusasiamies katsoo asiaa koskevan sääntelykokonaisuuden ja oikeusasiamiehen laillisuusvalvontakäytännön perusteella, että vuokrataloyhteisöt hoitavat perustuslain 124 §:ssä tarkoitettua julkista hallintotehtävää tarjotessaan valtion tukemia vuokra-asuntoja yleisesti haettaviksi ja tehdessään niihin asukasvalintoja. 

Nykyisessä asumisoikeusasuntojen asukasvalintaprosessissa kunta on vahvistanut asukasvalinnat omistajan ehdotuksesta. Menettelyllä on varmistettu asukasvalinnassa sekä varallisuusrajan että järjestysnumeroperiaatteen noudattaminen. Kuntakohtainen menettely ei toisaalta ole varmistanut asukasvalintakriteerien yhdenmukaista soveltamista valtakunnallisesti eikä viivytyksetöntä menettelyä kaikissa tapauksissa. Asumisoikeusyhteisöjen toiminnan olennaisena osana asukasvalintojen tulee olla nopeita ja asukasvalintakäytännöt tulee suhteuttaa vuokra-asuntoja vähäisempään valtion tukeen ja sen edellyttämään harkintaan. Asukasvalinnassa ei ole syytä säilyttää hallinnollista työtä aiheuttavaa vahvistusmenettelyä, mitä ei edellytetä valtion tukemissa vuokra-asunnoissakaan, joissa sosiaalinen tarveharkinta on korostunutta ja tukiaste asumisoikeusasuntoja korkeampi. Asukasvalinnan siirto hyödyttää hallinnollisen tehokkuuden tarpeen lisäksi yksityisten henkilöiden (hakijoiden) ja yhteisöjen tarpeita mahdollistamalla nopeamman ja yksinkertaisemman asukasvalinnan. 

Ottaen huomioon nämä seikat asukasvalintojen tekemisessä ei ole kyse perustuslaissa tarkoitetusta merkittävästä julkisen vallan käytöstä, jota ei voitaisi siirtää yksityiselle toimijalle. Tehtävillä on enemmän tosiasiallisen hallintotoiminnan piirteitä kuin varsinaisen julkisen hallintotehtävän. Toimivallan siirto muulle kuin viranomaiselle on tarpeen tehtävän tarkoituksenmukaiseksi hoitamiseksi eikä siirto vaaranna perusoikeuksia, oikeusturvaa tai muita hyvän hallinnon vaatimuksia. Kunnan suorittama hyväksyntä on ollut asukasvalintaa viivästyttävä ylimääräinen vaihe asukasvalinnassa ja on perusteltua, että myös asumisoikeusasuntojen osalta siirrytään yksinkertaisempaan menettelyyn, joka on jo käytössä valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. ARAn suorittama ohjaus ja valvonta sekä ARAlle tehtävä kantelu ovat riittäviä viranomaiskeinoja varmistamaan asunnon hakijoiden oikeusturvaa ja asukasvalinnan yhdenmukaisuutta ottaen huomioon, että jo tehtyihin asukasvalintaratkaisuihin ei voida takautuvasti puuttua, vaikka ratkaisuista olisi säädetty valitusmahdollisuus. 

Julkiseen hallintotehtävään liittyvä hallinnollisten lakien soveltaminen ja virkavastuu ovat liian jäykkiä ja joustamattomia tapoja järjestää asukasvalinta, jonka on tapahduttava viivytyksettä. Asumismuodon on oltava kilpailukykyinen muiden hallintamuotojen, kuten vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kanssa, ja hakijan on esimerkiksi voitava vastaanottaa työpaikka, jolloin asunnonsaannin on varmistuttava nopeasti. Viivytyksetön asunnon järjestyminen tukee työvoiman liikkuvuutta. Operatiivisen toiminnan luonne soveltuu huonosti julkisen hallintotehtävän aiheuttamaan yleisen hallintolainsäädännön soveltamiseen. Valtion tukeman asuntotuotannon tulee olla etenkin asumiskustannuksiltaan kilpailukykyinen muiden hallintamuotojen kanssa ja sen tulee pystyä tarjoamaan kohtuuhintaista asumista asukasvalintasäännösten perusteella määräytyvälle kohderyhmälleen. Hallinnollinen ylimääräinen työ aiheuttaa kustannuksia, jotka vaikuttavat suoraan asumiskustannuksiin. Nämä ylimääräiset kustannukset tulisi rajata välttämättömimpään, eli erityislainsäädännön ja sen sisältämien rajoitusten soveltamiseen.  

Valtion tuella rahoitettuja asuntoja koskevassa lainsäädännössä tai sen esitöissä ei ole mainintaa siitä, että tätä asuntotuotantoa tai siihen liittyviä tehtäviä olisi pidettävä perustuslain 124 §:n tarkoittamana julkisena hallintotehtävänä. Eduskunnan oikeusasiamies ja apulaisoikeusasiamies ovat kuitenkin useissa ratkaisuissaan (18.11.2014 dnro 4002/2/13, 3.12.2015 dnro 4373/2015, 29.4.2016 dnro 1930/2/13 ja 17.12.2018 EOAK/296/2017) katsoneet, että valtion tuella rahoitettujen asuntojen tarjoamista yleisölle, asukasvalintaa ja vuokranmääritystä tulisi pitää julkisena hallintotehtävänä. 

Perustuslain esitöistä tai perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännöstä ei voida löytää selkeitä yleisiä kriteerejä sille, tulisiko valtion tukemaa vuokraus- ja asumisoikeustoimintaa pitää perustuslain 124 §:ssä tarkoitettuna julkisena hallintotehtävänä ja minkä tyyppiset tehtävät ylipäänsä jäävät säännöksen soveltamisalan ulkopuolelle (professori Juha Lavapuron asiantuntijalausunto 24.11.2018 liikenne- ja viestintäministeriölle koskien luonnosta hallituksen esitykseksi laiksi Liikenneviraston liikenteenohjaus- ja hallintapalveluiden muuttamisesta osakeyhtiöksi sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi, s. 5). Perustuslakivaliokunnan lausunnot ovat olleet kannanottoja yksittäisiin lainsäädäntöhankkeisiin. Siten tulkinta siitä, onko valtion tuella rahoitettujen asuntojen tarjoamista yleisölle ja siihen liittyvää toimintaa pidettävä julkisena hallintotehtävänä vai ei, edellyttää tapauskohtaista harkintaa. 

Perustuslain esitöissä todetaan, että 124 §:n muotoilulla on haluttu korostaa sitä, että julkisten hallintotehtävien hoitamisen tulee pääsääntöisesti kuulua viranomaisille ja että tällaisia tehtäviä voidaan antaa muille kuin viranomaisille vain rajoitetusti (HE 1/1998 vp, s. 179). Tältä osin voidaan todeta, että valtion tuella rahoitettujen asuntojen rakennuttamista ja ylläpitoa ei ole koskaan nähty valtion omaksi tehtäväksi. Sen sijaan valtio on edistänyt tällaista yhteiskunnan kannalta tarkoituksenmukaista toimintaa myöntämällä sille rahoitusta valtion varoista. Valtio on tukenut yleishyödyllistä rakennustoimintaa jo Suomen itsenäistymisestä lähtien (Yleishyödyllisen rakennustoiminnan tukeminen, Sosiaaliministeriön ja sosiaalihallituksen julkaisemia tiedonantoja 12/1921), ja ensimmäiset nykyistä tukijärjestelmää edeltäneet aravalainat myönnettiin 1940-luvun lopulla. Aravalainoja ja ne myöhemmin korvanneita korkotukilainoja on myönnetty kunnille ja erilaisille yksityisille toimijoille, yrityksille ja kolmannen sektorin toimijoille, jotka ovat vastanneet etupäässä vähävaraisille tarkoitettujen asuntojen rakennuttamista ja ylläpidosta. 

Julkisen hallintotehtävän on yleensä katsottu olevan palautettavissa valtion tai muun julkisyhteisön lakisääteiseen toiminnalliseen velvoitteeseen tai edes julkisen vallan tiettyyn toimintaan kohdistuvaan järjestämisvastuuseen. Tältä osin on selvää, että sosiaalisten ja kohtuuhintaisten asuntojen tuotanto tai tarjoaminen ei ole valtion lakisääteinen tehtävä eikä valtiolla ole siihen liittyen edes järjestämisvastuuta, ainoastaan perustuslain 19 §:än perustuva edistämistehtävä. Sama pätee myös kuntiin. Asuinolojen kehittämisestä annettu laissa (919/1985) on kyllä säädetty, että kuntien on luotava alueellaan yleiset edellytykset asunto-olojen kehittämiselle ja nämä toimenpiteet on suunnattava erityisesti asunnottomien asunto-olojen parantamiseksi. Kyseinen velvoite koskee kuitenkin vain asunto-olojen kehittämistä, ei konkreettista kohtuuhintaisten asuntojen tuotantoa. Lisäksi sanottu laki on kokonaisuudessaan lähinnä julistuksenomainen eikä sitä ole koettu velvoittavaksi (Valtion rooli 2010-luvun asuntomarkkinoilla, ympäristöministeriön raportteja 8/2011, s. 57). Kunnat ovat perinteisesti olleet suurin toimija valtion tukemien asuntojen tuotannossa, mutta ne ovat viimeisten vuosikymmenten aikana antaneet sen omistamiensa yhtiöiden tehtäväksi tai luopuneet siitä kokonaan. Myös valtio on pyrkinyt saamaan asuntojen tuottajiksi muita kuin kuntia, tämä on esimerkiksi ollut yksi vuonna 2016 käyttöön otetun, lyhytkestoisia korkotukilainoja koskevan tukijärjestelmän tavoitteista. Asumisoikeustoimijoiden joukossa yleishyödyllisiä yhteisöjä on enemmän kuin kunnallisia toimijoita. 

Lisäksi perustuslain esitöistä käy ilmi, että perustuslain 124 §:n mukaisella julkisella hallintotehtävällä viitataan ”verraten laajaan hallinnollisten tehtävien kokonaisuuteen, johon kuuluu esimerkiksi lakien toimeenpanoon sekä yksityisten henkilöiden ja yhteisöjen oikeuksia, velvollisuuksia ja etuja koskevaan päätöksentekoon liittyviä tehtäviä” (HE 1/1998 vp, s. 179). Valtion tuella rahoitettujen asuntojen tuotantoon liittyvät, tuensaajille suoraan tukilainsäädännöstä johtuvat tehtävät ovat kuitenkin suhteellisen vähäiset: lähinnä sellaisina voidaan pitää asuntojen tarjoamista julkisesti haettaviksi, asukkaiden valintaa tarveharkinnan perusteella sekä vuokran tai käyttövastikkeen määrittämistä omakustannusperiaatteella. Nämä tehtävät liittyvät asukkaiden asemaan, mutta on kyseenalaista, onko niissä kyse perustuslaissa tarkoitetuista ihmisten oikeuksista tai eduista. Lainsäädännössä kenellekään ei ole annettu subjektiivista oikeutta saada asuntoa valtion tukemasta asuntokannasta (esimerkiksi sosiaali- ja terveyshuoltoa koskevassa lainsäädännössä tietyille henkilöryhmille on säädetty subjektiivinen oikeus asumispalveluiden saamiseen, mutta tämäkään velvoite ei tarkoita, että näillä henkilöillä olisi oikeus saada tarvitsemansa asunto nimenomaan valtion tukemasta asuntokannasta). Valtion tukema asuntokanta on vain yksi keino, jolla julkinen valta tukee ihmisten asumista: asukkaiden kannalta ei ole useimmiten suurta käytännön merkitystä sillä, saako henkilö kohtuuvuokraisen valtion tuella rahoitetun asunnon vai vapaarahoitteisen asunnon, jossa asumista valtio tukee suoraan asukkaalle maksettavalla asumistuella (yleisestä asumistuesta annettu laki, 938/2014, ja eläkkeensaajan asumistuesta annettu laki, 571/2007). Näin ollen voitaneen katsoa, että valtion tuella rahoitettujen asuntojen asukasvalinnassa sekä vuokran ja käyttövastikkeen määrityksessä on sovellettava niitä koskevia säännöksiä, mutta sen enempää asukasvalinnassa kuin vuokran- tai käyttövastikkeenmäärityksessäkään ei tehdä lakiin perustuvia oikeuksia koskevia hallintopäätöksiä tai käytetä niihin rinnastettavaa julkista valtaa. 

Lisäksi asuntotuotannon tukilainsäädännössä on asetettu tuensaajien, myös asumisoikeusyhteisöjen, toiminnalle useita rajoituksia. Nämä niin sanotut yleishyödyllisyyssäännökset koskevat lähinnä tuensaajayhteisön toimialaa, riskinotto- ja lainanantomahdollisuuksia sekä voitonjakoa omistajille (korkotukilaki 24 §, aravalaki 15 a § ja vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun lain (574/2016) 5 ja 14 §). Ne eivät kuitenkaan ole yhteisöille asetettuja tehtäviä vaan niillä ainoastaan varmistetaan valtion tuen käyttäminen siihen tarkoitukseen, johon se on myönnetty, eli edullisten asuntojen tarjoamiseen asukkaille. 

Olli Mäenpään mukaan (Hallintolaki ja hyvän hallinnon takeet, 2008, s. 49) julkisten hallintotehtävien ydinalueen muodostaa julkisen vallan käyttö. Julkisen vallan käytöllä tarkoitetaan Mäenpään mukaan lain nojalla tapahtuvaa päätöksentekoa toisen edusta, oikeudesta tai velvollisuudesta, velvoittavan määräyksen antamista tai tosiasiallista puuttumista toisen etuun tai oikeuteen. Edellä todetun nojalla lienee selvää, ettei valtion tuella rahoitettujen asuntojen tuotannossa ole kyseessä julkisen vallan käytöstä. Se on luonteeltaan lähinnä tosiasiallista hallintotoimintaa tai operatiivista ja teknisluonteista toimintaa, joten se voisi enintään kuulua julkisten hallintotehtävien reuna-alueelle. 

Juha Lavapuron mukaan julkisina hallintotehtävinä voidaan perustuslakivaliokunnan tulkintakäytännön nojalla pitää ainakin yksilön oikeuksia ja velvollisuuksia koskevaa päätöksentekoa, lupa- ja rekisterihallintoa, valvontaa ja tarkastuksia, hallinnollista sääntelyvaltaa, julkistalouden toimeenpanoa, suojeluluontoisia ja turvallisuutta edistäviä sekä julkisia palveluita koskevia tehtäviä (asiantuntijalausunto 24.11.2018, s. 6). Näistä valtion tuella rahoitettujen asuntojen tuotantoa voitaisiin pitää lähinnä vain julkisia palveluja koskevana tehtävänä. Myös Olli Mäenpää on katsonut (Hallintolaki ja hyvän hallinnon takeet, s. 49), että julkisten palvelujen toteuttamista voidaan pitää perustuslain 124 §:n tarkoittamana julkisen hallintotehtävän hoitamisena. Jos kysymyksessä on lakisääteisen julkisen palvelun hoitaminen, tällöin on kyse julkisesta hallintotehtävästä riippumatta siitä, huolehtiiko palvelun tarjoamisesta julkinen taho, kuten kunta, vai yksityinen taho. Kaikki julkisen palvelun tehtävät eivät kuitenkaan kuulu julkisten hallintotehtävien piiriin. Myös Marietta Keravuori-Rusanen toteaa väitöskirjassaan (Yksityinen julkisen vallan käyttäjänä, 2008, s. 231 ja 176 ss.), että julkiset palvelutehtävät voivat olla julkisia hallintotehtäviä. Julkisten palvelujen piirteinä on pidetty muun muassa palvelun yleisyyttä ja kollektiivisuutta, palvelun yhteiskunnallista tarvetta ja sitä, että palvelu ei kulu yksittäisen käyttötapahtuman seurauksena. Palveluluontoisissa ja suorittavissa hallintotehtävissä on Keravuori-Rusasen mukaan kyse tilanteesta, jossa yksilöt tai yhteisöt ovat tosiasiassa riippuvaisia palveluntuottajasta eikä palvelun käyttäjällä ole useinkaan mahdollisuutta vaikuttaa palvelun sisältöön. Palvelun julkisen palvelun luonnetta arvioitaessa voidaan kiinnittää huomiota erityisesti siihen, nojaako palvelun valtiosääntöinen perusta perusoikeussäännöksiin (ks. myös oikeusasiamiehen lentoasemien turvatarkastusta koskeva ratkaisu 30.4.2012, dnro 1634/2/12). 

Arvioitaessa sitä, onko valtion tuella rahoitettujen asuntojen tuotantoa ja ylläpitoa pidettävä julkiseksi hallintotehtäväksi katsottavan julkisen palvelun toteuttamisena, voidaan ensinnäkin todeta, että sitä ei voitane pitää ainakaan lakisääteisenä julkisena palveluna. Vaikka asuntojen tuotantoon ja ylläpitoon liittyvän tuen myöntämisestä säädetään laissa, kunnille tai yksityisille tahoille ei ole missään säädöksessä asetettu velvollisuutta valtion tuella rahoitetun asuntotuotannon järjestämiseen. Myöskään millekään ihmisryhmälle ei ole säädetty oikeutta asunnon saamiseen valtion tuella rahoitetusta asuntokannasta. Periaatteessa kuka tahansa voi hakea tällaista asuntoa, mutta asunto voidaan myöntää vain laissa säädetyt asukasvalintaperusteet täyttävälle hakijalle. Siten on kyseenalaista, voidaanko näiden asuntojen tarjoamista pitää yleisenä ja kollektiivisena palveluna. Asunnot myös luonnollisesti kuluvat asumisen seurauksena. Yksilöt eivät käytännössä ole riippuvaisia valtion tuella rahoitetuista asunnoista tai niiden omistajayhteisöistä, sillä he voivat hakeutua asumaan myös vapaarahoitteisiin asuntoihin, joissa asumista valtio tukee asumistuilla. Asukasdemokratiasta valtion tuella rahoitetuissa asunnoissa säädetään yhteishallintolaissa. Valtion tuella rahoitetuissa asunnoissa asuvilla henkilöillä on siis suoraan lakiin perustuvat osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuudet saamansa asumispalvelun sisältöön. Se, että valtio tukee kohtuuhintaista ja sosiaalista asuntotuotantoa, perustuu viime kädessä perustuslain 19 §:n 4 momenttiin. Kyseisessä säännöksessä ei kuitenkaan aseteta julkiselle vallalle velvollisuutta asunnon järjestämiseen, vaan julkisen vallan tulee vain edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Säännöksen muotoilun voidaan nähdä puoltavan sitä, että valtio ainoastaan tukee vapaarahoitteisten asuntomarkkinoiden toimintaa ja sitä, että asuntokannasta löytyisi kaikkien tulo- ja varallisuustasolle sopivia asumisratkaisuja. Voidaan siis katsoa, että juuri mitkään oikeuskirjallisuudessa julkisiin hallintotehtäviin tai julkisten palveluiden toteuttamiseen liitetyt tunnuspiirteet eivät täyty valtion tuella rahoitettujen asuntojen tuotannon osalta. Lisäksi voidaan arvioida, että jos valtion tuella rahoitettujen asuntojen tarjoaminen katsottaisiin julkiseksi hallintotehtäväksi vain sen vuoksi, että valtio tukee tällaista toimintaa ja toiminnalle on lainsäädännössä asetettu tiettyjä edellytyksiä, tällainen tulkinta toisi julkisten hallintotehtävien piiriin hyvin laajan joukon muutakin sellaista yksityisesti harjoitettua toimintaa, jota valtio rahoittaa ja jolle on rahoituksen saamisen edellytykseksi asetettu laissa vaatimuksia. 

Lisäksi vaatimus siitä, että julkista hallintotehtävää hoitavien luonnollisten henkilöiden on toimittava tehtävässään virkavastuulla, laajentaisi virkavastuun luultavasti satoihin valtion tukemia asuntoja omistavissa yksityisissä yrityksissä, yhdistyksissä ja järjestöissä toimiviin työntekijöihin. Myös tätä voidaan pitää kohtuuttomana vaatimuksena tuensaajayhteisön näkökulmasta. 

Perustuslakivaliokunta on kuitenkin pitänyt joissakin erityislaatuisissa sääntely-yhteyksissä mahdollisena, että yksityisiin toimijoihin ei sovelleta hallinnon yleislakeja niiden hoitaessa julkisia hallintotehtäviä. Tällöin on ollut kyse esimerkiksi toiminnasta, joka on lainsäädännöllä yksityiskohtaisesti säännelty tai toiminta on kohdistunut rajatulla erityisalalla toimiviin ammattimaisiin oikeushenkilöihin (PeVL 26/2017, s. 49–50). ARA-tuotannossa ja siihen sisältyvien rajoitusten noudattamisessa on kyse yksityiskohtaisesti säännellystä toiminnasta. 

Valtion tuella rahoitetun asuntotuotannon katsominen julkiseksi hallintotehtäväksi voisi muodostua ongelmaksi myös perustuslain 15 §:ssä turvatun omaisuudensuojan ja siihen liittyvän taannehtivan lainsäädännön kiellon kanssa. Valtion tuella rahoitettujen asuntojen tuotantoa ei tähän saakka pidetty julkisena hallintotehtävänä eivätkä näitä asuntoja omistavat yritykset ja muut yhteisöt ole siten katsoneet hoitavansa julkista hallintotehtävää. Siten julkisen hallintotehtävän hoitamisesta seuraavat uudet vaatimukset, kuten velvollisuus kielilain ja hallintolain noudattamiseen, olisivat tuensaajien kannalta uusia velvoitteita, ja ne merkitsisivät edellä kuvatulla tavalla huomattavaa lisätyötä ja -kustannuksia tuensaajille. Perustuslakivaliokunta on aiemmassa lausuntokäytännössään katsonut, että valtion tuella rahoitettuja asuntoja omistaville yhteisöille asetetut yleishyödyllisyyttä koskevat vaatimukset ja asuntojen käyttöä koskevat 10 vuoden jatkorajoitukset eivät olleet perustuslain 15 §:n vastaisia (PeVL 48/1998 vp ja PeVL 17/1997vp). Ensiksi mainitussa lakimuutoksessa oli kyse siitä, että aiemmin vain hallintokäytäntöön ja ”herrasmiessopimuksiin” perustuneet, tuensaajien yleishyödyllistä toimintaa koskeneet vaatimukset kirjattiin lakiin, ja jälkimmäisessä lakimuutoksessa siitä, että asuntojen käyttöä koskevien rajoitusten kestoa pidennettiin 10 vuodella siitä, mikä se olisi alkuperäisten säännösten mukaan ollut. Valiokunta perusteli kantaansa muun muassa sillä, että yleishyödyllisyysvaatimukset ja jatkorajoitukset olivat sopusoinnussa valtion asuntopoliittiselle tuelle alun perin asetettujen vaatimusten kanssa eivätkä ne siten olleet tuensaajien kannalta uusia tai odottamattomia rajoituksia. Lisäksi valiokunta otti ratkaisuissaan huomioon sen, että tuensaajat saattoivat yleishyödyllisyysvaatimusten osalta jättäytyä halutessaan tuen ulkopuolelle ja jatkorajoituksista saattoi tietyin edellytyksin vapautua jo ennen niiden päättymistä. 

On kyseenalaista, miltä osin näitä argumentteja voitaisiin soveltaa valtion tuella rahoitetun asuntotuotannon katsomiseen julkiseksi hallintotehtäväksi. Tätä koskeva muutos tulisi tuensaajille luultavasti täysin odottamatta, mutta sitä voitaisiin kuitenkin perustella julkisen hallintotehtävän yleisellä määritelmällä ja sen täyttymisellä. Vaikeampaa olisi perustella, miten julkisen hallintotehtävän hoitamisesta seuraavat, merkittävästi lisätyötä tuensaajille aiheuttavat uudet vaatimukset voisivat tulla sovellettaviksi tuensaajien toiminnassa myös niiden olemassa olevassa asuntokannassa. Uusia vaatimuksia ei voitaisi ulottaa koskemaan vain muutoksen jälkeen rakennettavia asuntokohteita, koska tällöin vanhoissa ja uusissa asunnoissa asuvia asukkaita kohdeltaisiin eri tavoin vain rakennuksen valmistumisvuodesta johtuen. Tämä olisi ongelmallista asukkaiden yhdenvertaisen kohtelun kannalta. 

Lisäksi muutoksesta aiheutuisi vaikeita rajanvetoja valtion tuella rahoitetun asuntotuotannon sisällä. Jos vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tarjoaminen katsottaisiin julkiseksi hallintotehtäväksi, samalla logiikalla myös esimerkiksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetussa laissa tai vuokra-asuntojen rakentamislainojen valtiontakauksesta annetussa laissa (856/2008) tarkoitettujen asuntojen tarjoaminen pitäisi katsoa julkiseksi hallintotehtäväksi. Kuitenkin näihin kahteen viimeksi mainittuun tukimuotoon liittyvät, tuensaajien toimintaa ja asuntojen käyttöä koskevat rajoitukset ovat merkittävästi lievempiä kuin ensiksi mainitun lain mukaiseen asuntotuotantoon liittyvät rajoituksia. Siksi ne olisi perusteltua jättää uusien vaatimusten ulkopuolelle. Kuitenkin myös niissä on kyse lähtökohtaisesti samanlaisesta valtion tuella rahoitettujen asuntojen tarjonnasta kuin ensiksi mainitussa laissakin, joten olisi epäjohdonmukaista olla katsomatta myös niitä julkisen hallintotehtävän hoitamiseksi. Lisäksi julkisen hallintotehtävän hoitamisesta seuraavat tuensaajien uudet vaatimukset olisivat niin paljon laajemmat kuin näihin tukimuotoihin myönnetty valtion tuki, että uusien vaatimusten edellyttäminen tuensaajilta käytännössä luultavasti lopettaisi näiden tukimuotojen käytön kokonaan. 

Asiaa tulee tarkastella myös valtion tuella rahoitetuissa asunnoissa asuvien asumisoikeusasukkaiden ja vuokralaisten näkökulmasta. Julkisen hallintotehtävän hoitamisesta seuraavat uudet vaatimukset aiheuttaisivat tuensaajille lisäkustannuksia, jotka siirrettäisiin omakustannusperiaatteen mukaisesti asukkaiden maksettaviksi korkeampien käyttövastikkeiden ja vuokrien muodossa. Yleishyödyllisin periaattein toimivilla yrityksillä ja muilla yhteisöillä ei ole sellaisia muita tuloja, joilla nämä lisäkustannukset voitaisiin kattaa. Asukkailta perittävien vuokrien korottaminen olisi selvässä ristiriidassa valtion tukemaa asuntotuotantoa koskevien tavoitteiden, kuten kohtuuhintaisten asuntojen tarjoamisen pieni- ja keskituloisille, kannalta. Lisäksi korkeammat käyttövastikkeet ja vuokrat nostaisivat todennäköisesti valtion asumistukimenoja, koska suuri osa valtion tukemissa asunnoissa asuvista kotitalouksista saa asumismenoihinsa asumistukea. 

Perustuslain 124 §:n mukaan julkinen hallintotehtävä voidaan antaa muulle kuin viranomaiselle vain, jos se ei vaaranna perusoikeuksia, oikeusturvaa tai muita hyvän hallinnon vaatimuksia. Perustuslain esitöiden mukaan julkisen hallintotehtävään liittyvässä päätöksenteossa tulee kiinnittää huomiota muun muassa yhdenvertaisuuteen, yksilön kielellisiin oikeuksiin sekä oikeuteen tulla kuulluksi, vaatimukseen päätösten perustelemisesta ja oikeuteen hakea muutosta (HE 1/1998 vp, s. 179). Käytännössä tämä edellyttää, että asian käsittelyssä tulee noudattaa hallinnon yleislakeja ja asioita käsittelevien tulee toimia virkavastuulla (PeVL 26/2017, s. 49). Hallinnon yleislakeina pidetään hallintolakia, kielilakia, saamen kielilakia, viranomaisten toiminnan julkisuudesta annettua lakia, sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annettua lakia sekä EU:n tietosuoja-asetusta ja kansallista tietosuojalakia (Lainkirjoittajan opas, luku 12.3.1). 

Pelkästään valtion tuen saaminen ei kuitenkaan tee yksityisistä yhteisöistä julkisen hallintotehtävän toteuttajia. Viranomainen voi asettaa myöntämänsä tuen ehdoksi erilaisia velvoitteita ilman, että tuensaajan toiminta niiden vuoksi muuttuisi julkisen hallintotehtävän hoitamiseksi. Asuntojen rakennuttaminen ja vuokraaminen on hyvin tavanomaista ja markkinaehtoista toimintaa eikä siihen liity sen kaltaista ”julkista intressiä”, että se olisi katsottava julkiseksi hallintotehtäväksi, vaikka toiminnassa onkin noudatettava valtion tukeen liittyviä, tuen oikean kohdentumisen takaavia säännöksiä. Tuettujen asuntojen tarjoaminen ei kuitenkaan ole lakisääteinen tehtävä valtiolle tai kunnille, vaan tukea myönnetään edistämisvelvoitteen toteuttamiseksi sekä yksityisille että kunnallisille toimijoille (kuntien omistamille yhtiöille). Subjektiivista oikeutta valtion tukemaan asuntoon ei ole säädetty eikä toimijoilla ole velvollisuutta järjestää asuntoa sitä tarvitsevalle, vaan tarjota kohtuuhintaisia asuntoja valtion tuen ehtojen mukaisesti. 

Oikeusasiamiehen ja apulaisoikeusasiamiehen näkemyksiä voitaisiin ottaa huomioon säätämällä joitakin pienempiä tarkennuksia ja lisäyksiä valtion tuella rahoitettuja omistavien yhteisöjen velvollisuuksiin. Tällaisia voisivat olla esimerkiksi yhteisöille asetettava velvoite julkaista asuntoilmoitukset myös ruotsin kielellä kaksikielisissä kunnissa. 

Jos ARA-asuntojen tarjoaminen katsottaisiin julkiseksi hallintotehtäväksi, tarkoittaisi se sitä, että yhteisöjen tulisi asukasvalintoja tehdessään noudattaa esimerkiksi hallintolakia ja kielilakia. Tämä aiheuttaisi suuret hallinnolliset taakat yhteisöille ja mahdollisesti heikentäisi entisestään valtion tukeman asuntotuotannon houkuttelevuutta sekä hidastaisi asukasvalintaa ja nostaisi asumisen hintaa. Asukasvalintapäätösten hitaus olisi kohtuutonta sekä asukkaaksi valittavien, että asuntojen käyttöasteen ja yhteisön talouden kannalta. Omakustannusvuokrassa asukkaat maksavat kaikki nämä kustannukset. Julkisella vallalla on ainoastaan edistämisvelvoite, johon valtion tuki perustuu. Valtion tukema asuntotuotanto täydentää ainoastaan markkinoiden toimintaa, sen tulee olla kilpailukykyinen muiden asumismuotojen kanssa sekä tarjota kohtuuhintaista asumista. Asukasvalintapäätösten laatu ja luonne edellyttävät nopeaa toimintaa ottaen huomioon myös kohderyhmä, eniten asunnon tarpeessa olevat henkilöt. 

Riippumatta siitä, onko kyseessä julkinen hallintotehtävä vai ei, tulee huolehtia hakijoiden oikeusturvasta riittävällä tavalla ehdotetussa uudessa, enemmän yksityisten toimijoiden vastuulla olevassa järjestelmässä. Tässä esityksessä hakijoiden oikeusturvasta on huolehdittu järjestysnumerorekisterin perustamisella, ARAn valvonnalla ja ohjauksella sekä kantelumahdollisuudella ARAlle. Asumisoikeuden hakijalla on myös oikeus vaatia korvausta omistajan virheellisen menettelyn aiheuttaman vahingon johdosta lain 104 §:n nojalla. Asukasvalintoihin ei voida säätää oikaisuvaatimus- tai valitusoikeutta, koska valintoja ei voi muuttaa jälkikäteen. 

12.3.2  Tietosuoja uuden järjestysnumerorekisterin toteutuksessa

Perustuslain 10 §:n mukaan henkilötietojen suojasta säädetään tarkemmin lailla. Valiokunta on aiemmassa käytännössään pitänyt henkilötietojen suojan kannalta tärkeinä sääntelykohteina ainakin rekisteröinnin tavoitetta, rekisteröitävien henkilötietojen sisältöä, niiden sallittuja käyttötarkoituksia mukaan luettuna tietojen luovutettavuus sekä tietojen säilytysaikaa henkilörekisterissä ja rekisteröidyn oikeusturvaa. Aikaisemman valiokuntakäytännön mukaan näiden seikkojen sääntelyn lain tasolla tuli lisäksi olla kattavaa ja yksityiskohtaista (ks. PeVL 14/1998 vp, s. 2 ja esimerkiksi PeVL 1/2018 vp, s. 2).  

Perustuslakivaliokunta on kuitenkin kiinnittänyt huomiota myös siihen, että Euroopan unionin yleisessä tietosuoja-asetuksessa vahvistetaan säännöt luonnollisten henkilöiden suojelulle henkilötietojen käsittelyssä sekä säännöt, jotka koskevat henkilötietojen vapaata liikkuvuutta (ks. PeVL 2/2018 vp, s. 4—8, PeVL 31/2017 vp, s. 3 ja PeVL 42/2016 vp, s. 7—8). Tietosuoja-asetus on EU:n säädös, joka on kaikilta osiltaan velvoittava ja jota sovelletaan sellaisenaan kaikissa jäsenvaltioissa. Euroopan unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan unionin lainsäädäntö on ensisijaista suhteessa kansallisiin säännöksiin oikeuskäytännössä määriteltyjen edellytysten mukaisesti (ks. myös esim. PeVL 51/2014 vp, s. 2/II).  

Perustuslakivaliokunta on uudemmassa käytännössään katsonut, ettei estettä ole sille, että henkilötietojen suojaan liittyvät sääntelyn kattavuuden, täsmällisyyden ja tarkkarajaisuuden vaatimukset voidaan joiltain osin täyttää myös yleisellä Euroopan unionin asetuksella tai kansalliseen oikeuteen sisältyvällä yleislailla (ks. myös PeVL 2/2018 vp, s. 4—8, PeVL 31/2017 vp, s. 3—4, PeVL 5/2017 vp, s. 9 ja PeVL 38/2016 vp, s. 4). 

Perustuslakivaliokunta on kiinnittänyt huomiota henkilötietojen käsittelyä koskevan sääntelyn raskauteen ja monimutkaisuuteen (ks. esim. PeVL 2/2018 vp, s. 4—8, 11, PeVL 49/2017 vp, s. 3, PeVL 31/2017 vp, s. 4 ja PeVL 71/2014 vp, s. 3). Valiokunta on katsonut, että henkilötietojen suojan toteuttaminen ei voi enää jatkossa perustua nykyisenkaltaisen sääntelymallin varaan. Henkilötietojen suojan toteuttaminen tulisi valiokunnan mukaan jatkossa ensisijaisesti taata yleisen tietosuoja-asetuksen ja säädettävän kansallisen yleislain nojalla. Tähän liittyen tulisi välttää kansallisen erityislainsäädännön säätämistä sekä varata sellaisen säätäminen vain tilanteisiin, joissa se on yhtäältä sallittua tietosuoja-asetuksen kannalta ja toisaalta välttämätöntä henkilötietojen suojan toteuttamiseksi (PeVL 2/2018 vp, s. 5). 

Perustuslakivaliokunta katsoo tietosuoja-asetuksen soveltamisen alkamisen johdosta olevan perusteltua tarkistaa aiempaa kantaansa henkilötietojen suojan kannalta tärkeistä sääntelykohteista. Valiokunnan mielestä tietosuoja-asetuksen yksityiskohtainen sääntely, jota tulkitaan ja sovelletaan EU:n perusoikeuskirjassa turvattujen oikeuksien mukaisesti, muodostaa yleensä riittävän säännöspohjan myös perustuslain 10 §:ssä turvatun yksityiselämän ja henkilötietojen suojan kannalta. Valiokunnan käsityksen mukaan tietosuoja-asetuksen sääntely vastaa asianmukaisesti tulkittuna ja sovellettuna myös Euroopan ihmisoikeussopimuksen mukaan määräytyvää henkilötietojen suojan tasoa. Näin ollen erityislainsäädäntöön ei ole tietosuoja-asetuksen soveltamisalalla enää valtiosääntöisistä syistä välttämätöntä sisällyttää kattavaa ja yksityiskohtaista sääntelyä henkilötietojen käsittelystä. 

Uutta järjestysnumerorekisteriä koskeva sääntely ehdotetussa asumisoikeuslain 15 §:ssä on laadittu tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 3 kohdan liikkumavaraa käyttäen ja ehdotettuja säännöksiä rekisterinpitäjästä sekä tietojen vaihdosta ARAn ja asumisoikeusyhteisön välillä voidaan pitää välttämättöminä henkilötietojen suojan toteuttamiseksi. Ehdotettu oikeusperustan sääntely on oikeasuhtaista tavoiteltuun päämäärään nähden. Muutoin noudatetaan ensisijaisen tietosuoja-asetuksen ja henkilötietolain säännöksiä. Säännöskohtaisissa perusteluissa on luonnehdittu rekisteriin tallennettavia tietoja. 

Järjestysnumerorekisteriin ei tallennettaisi tietosuoja-asetuksen mukaisiin erityisiin henkilötietoryhmiin kuuluvaa tietoa. ARA käsittelisi kohtuullisten mukautusten takia henkilön tekemän hakemuksen perusteella lakisääteiseen tehtävään perustuen erityisiin henkilötietoryhmiin kuuluvia tietoja. Näiden tietojen säilyttämisajasta on säädetty laissa ja perusteluissa on tunnistettu näiden tietojen käsittelyperusteeksi tietosuojalain 6 §:n 1 momentin 2 kohdassa säädetysti rekisterinpitäjän lakisääteinen tehtävä.