1.1  Asunto-osakeyhtiölaki

6 luku Yhtiökokous

19 §.Kokouskutsun sisältö. Pykälän uuden 3 momentin perusteella kutsussa 38 §:ssä tarkoitetusta yhtiön kiinteistön tai sen käyttöoikeuden tai rakennuksen luovuttamisesta ja selvitystilasta sekä kutsussa 39 §:ssä tarkoitetusta purkavasta uusrakentamisesta päättävään yhtiökokoukseen olisi kehotettava osakkeenomistajia selvittämään, miten päätös vaikuttaa heidän verokohteluunsa ja yhtiön osakkeiden käyttämiseen velan vakuutena. Käytännössä mainitut verovaikutukset ja vaikutus asunto-osakkeiden vakuuskäyttöön voivat olla osakkaan kannalta hyvinkin merkittäviä tekijöitä, jotka osakkaan on aina tarpeen selvittää ennen kuin hän päättää kannastaan luovutusta tai purkavaa uusrakentamista koskevaan päätösehdotukseen ja suunnitelmaan. Käytännössä yhtiö ei voi selvittää päätöksen vaikutusta osakkaiden verotukseen eikä osakkeiden vakuuskäyttöön, joten tällaisten selvitysten puuttuminen ei voi olla myöskään yhtiökokouksen päätöksen moiteperuste.  

Käytännössä esimerkiksi kiinteistöalan järjestöt voivat tarjota yleisiä selvityksiä osakkaiden verotuksen ja osakkeiden vakuuskäytön kannalta olennaisista seikoista jäsentaloyhtiöidensä osakkaille ja jäseninään oleville isännöitsijöille välitettäväksi näiden asiakasyhtiöiden osakkaille. Myös pankit voivat tarjota vastaavia sopimusehtojensa mukaisia selvityksiä, listauksia ja ohjeita osakkeiden vakuuskäytöstä asiakkailleen.  

20 §.Kutsuaika. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 momentti, jossa säädetään 38 §:ssä tarkoitetusta yhtiön kiinteistön tai sen käyttöoikeuden tai rakennuksen luovuttamisesta ja selvitystilasta sekä 39 §:ssä tarkoitetusta purkavasta uusrakentamisesta päättävän yhtiökokouksen kutsun määräajasta. Ehdotuksen mukaan kutsu olisi toimitettava aikaisintaan neljää kuukautta ja viimeistään kahta kuukautta ennen yhtiökokousta. Säännöstä sovellettaisiin vain lopulliseen päätökseen luovutuksesta ja purkavasta uusrakentamisesta, joten kokouskutsu esimerkiksi purkavan uusrakentamisen hankkeen suunnittelun aloittamisesta tai hankkeen valmisteluun tarvittavista hallituksen valtuuksista päättävään yhtiökokoukseen olisi toimitettava pykälän 1 momentin määräajassa.  

Ehdotettu tavanomaista pidempi kokouskutsuaika on tarpeen, koska yhtiökokouksen 38 ja 39 §:n mukaisilla luovutus- ja purkavan uusrakentamisen päätöksellä on aina pitkälle meneviä vaikutuksia osakehuoneistojen käyttöön, minkä lisäksi päätös voi vaikuttaa huomattavasti osakkeen yhtiössä tuottamiin oikeuksiin ja velvollisuuksiin sekä osakkaiden päivittäiseen elämään ja toimintaan. Koska purkavaa uusrakentamista koskevan valmistelu- ja päätöksentekovaiheen arvioidaan käytännössä kestävän yleensä vähintään joitakin vuosia, ei ehdotettu kahden kuukauden vähimmäiskutsuaika hidasta tai muuten haittaa hankkeen toteuttamista.  

Lain pääsäännöstä poiketen ehdotetaan, että kutsu 38 §:ssä tarkoitetusta luovutuksesta ja 39 §:ssä tarkoitetusta purkavasta uusrakentamisesta päättävään yhtiökokoukseen olisi ilmoitettava rekisteröitäväksi kaupparekisteriin. Ehdotuksen tarkoituksena on varmistaa, että yhtiön ja osakkeenomistajien velkojilla on mahdollisuus saada riittävän ajoissa etukäteen tieto siitä, että yhtiössä on tarkoitus päättää kiinteistön tai sen käyttöoikeuden tai rakennuksen luovuttamisesta ja selvitystilasta tai purkavasta uusrakentamisesta. Ehdotuksen mukaan kokouskutsua koskevan rekisteri-ilmoituksen on oltava perillä kaupparekisterissä määräajan kuluessa. Jo ennen kaupparekisteriin merkittävää yhtiökokouskutsua olisi purkavaa uusrakentamista koskevista selvityksistä mainittava osakehuoneistosta annettavassa isännöitsijäntodistuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n 11 kohdan perusteella. Mainitun asetuksen kohdan nojalla purkavan lisärakentamisen suunnittelu kävisi isännöitsijäntodistuksesta ilmi viimeistään yhtiön hankkiman ensimmäisen esiselvityksen perusteella, jos yhtiö on ryhtynyt jatkotoimiin hankkeen edistämiseksi. Hallituksen ehdotuksesta ja suunnitelmasta 39 §:n mukaiseksi purkavan uusrakentamisen päätökseksi olisi mainittava isännöitsijäntodistuksessa asetuksen 5 §:n 12 kohdan perusteella.  

22 §.Kokousasiakirjat, niiden nähtävänä pitäminen ja lähettäminen. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 momentti 38 §:ssä tarkoitetusta selvitystilasta ja kiinteistön, rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovutuksesta päättävän yhtiökokouksen asiakirjojen nähtävänä pitämisestä ja lähettämisestä. Ehdotuksen mukaan hallituksen päätösehdotukset ja selvitykset (ks. 6 luvun 38 §:n 2 momentti) ja niitä koskeva riippumattoman asiantuntijan lausunto (6 luvun 38 §:n 3 momentti), yhtiön viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus olisi toimitettava osakkeenomistajille ja pidettävä nähtävänä yhtiökokouskutsussa ilmoitetussa paikassa vähintään kaksi kuukautta ennen yhtiökokousta.  

Kokousasiakirjojen lähettämisen osalta ehdotus poikkeaa kokousasiakirjoihin yleensä sovellettavasta pykälän 1 momentista, jonka mukaan kokousasiakirjat on lähetettävä osakkaalle, joka niitä pyytää. Kokousasiakirjojen toimittaminen kaikille osakkaille on tarpeen kiinteistön ja rakennuksen luovutusta ja selvitystilaa koskevan päätöksen merkittävyyden ja ainutlaatuisuuden vuoksi.  

Koska yhtiökokouksen päätöksellä on pitkälle meneviä vaikutuksia myös yhtiön ja osakkeenomistajan velkojaan, ehdotetaan näille oikeutta kokousasiakirjojen saamiseen. Velkojien osalta kokousasiakirjojen lähettäminen edellyttäisi erillistä pyyntöä, jonka perusteella asiakirjat on toimitettava viivytyksettä. Asiakirja-aineiston laajuuden vuoksi on yleensä suotavaa, että asiakirjat toimitetaan sähköisessä muodossa osakkaan tai velkojan yhtiölle tätä varten ilmoittamaan sähköposti- tai muuhun vastaavaan osoitteeseen. Käytännössä osakkaan on ilmoitettava yhtiölle velkojansa yhteystiedot.  

Asiakirjojen lähettämisen määräaika ja nähtävänä pidon vähimmäisaika vastaavat edellä 20 §:ssä ehdotettua asiasta päättävän yhtiökokouksen vähimmäiskutsuaikaa. Käytännössä yhtiökokousasiakirjat toimitettaneen osakkeenomistajille yhtiökokouskutsun liitteenä. Asiakirjojen lähettämisestä osakkeenomistajalle ei perittäisi erillistä maksua. Velkojalta voidaan periä lähetyksestä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu. Lähettämisen ja nähtävänä pitämisen lisäksi kokousasiakirjat olisi asetettava nähtäväksi yhtiökokouksessa pykälän 1 momentin mukaisesti.  

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 momentti purkavasta uusrakentamisesta päättävän yhtiökokouksen asiakirjojen nähtävänä pitämisestä ja lähettämisestä. Ehdotuksen mukaan hallituksen päätösehdotukset (ks. 6 luvun 39 § :n 2 momentti), yhtiön viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus, purkavan uusrakentamisen suunnitelma (ks. 6 luvun 40 §) liitteineen sekä purkavan uusrakentamisen suunnitelmasta annettu riippumattoman asiantuntijan lausunto (ks. 6 luvun 41 §) olisi toimitettava osakkeenomistajille ja pidettävä nähtävänä yhtiökokouskutsussa ilmoitetussa paikassa vähintään kaksi kuukautta ennen yhtiökokousta. Jos purkavan uusrakentamisen päätöksellä samalla päätetään esimerkiksi hankkeen toteuttamiseksi tarpeellisesta osakkeiden, optio-oikeuksien tai muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta, olisi myös pykälän 2 momentissa tarkoitetut tiedot lähetettävä ja pidettävä nähtävänä ehdotuksen mukaisesti osana luvun 40 §:ssä tarkoitettua suunnitelmaa.  

Kokousasiakirjojen toimittaminen kaikille osakkaille on tarpeen purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen merkittävyyden ja ainutlaatuisuuden vuoksi. Yhtiön ja osakkeenomistajien velkojien oikeudesta purkavaa uusrakentamista koskevien kokousasiakirjojen saamiseen ehdotetaan säädettäväksi kuten 3 momentissa.  

37 §.Suostumus toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen tai lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen. Pykälän 3 momentti ehdotetaan kumottavaksi, koska selvitystilaa ja kiinteistön, rakennuksen ja niiden käyttöoikeuden luovutusta koskeva momentin erityissäännöstö ehdotetaan siirrettäväksi muutettuna uuteen 38 §:ään eikä käytännössä ole tarvetta säännökselle, jolla helpotetaan alle 100 % omistetun rakennuksen ja talouden suhteen huonossa kunnossa olevan taloyhtiön sulautumista toiseen paremmassa kunnossa olevaan taloyhtiöön. Käytännössä tarve sulautumiseen voi olla, jos emoyhtiöllä on useampia kokonaan omistettuja tytärtaloyhtiöitä. Tällöin sulautumisesta voidaan kuitenkin aina päättää 1 momentin mukaisesti.  

Pykälän 4 momentista ehdotetaan poistettavaksi maininta, jonka mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa sulautumisen momentissa tarkoitetuilla edellytyksillä. Vaatimus tuomioistuimen suostumuksesta voidaan poistaa, kun lain 26 luvun uuden 2 a §:n perusteella taloyhtiö vastaa lähtökohtaisesti aina oikeudenkäyntikuluistaan, jos momentissa tarkoitettua sulautumispäätöstä moititaan. Uudesta oikeudenkäyntikulusäännöstä, yhtiökokouksen päätöksen edellytyksiä ja sisältöä koskevasta vaatimuksista sekä yleisten samaa vastaajaa (tässä yhtiö) vastaan ajettavien kanteiden käsittelyn yhdistämistä koskevista oikeudenkäymiskaaren säännöksistä seuraa, että käytännössä yhtiön osakkaan kannalta riitautuksessa näyttö- ja kuluriski vastaavat voimassa olevan lain mukaista yhtiön hakemusasiana ratkaistavaa tuomioistuimen käsittelyä.  

38 §.Selvitystila ja yhtiön kiinteistön tai sen käyttöoikeuden tai rakennuksen luovuttaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi taloudellisessa mielessä ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioon ottaen korjauskelvottoman kiinteistön tai rakennuksen tai kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta ja yhtiön purkamisesta tällaisen luovutuksen johdosta. Säännös on tarpeen, koska kiinteistön, rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden jakaminen osakkaille ei yleensä ole tarkoituksenmukaisin tapa jakaa purkautuvan yhtiön varoja.  

Ehdotettavan määräenemmistöpäätösvaatimuksen soveltamisen edellytyksenä on, että yhtiön rakennus on arvioitu säännöksessä mainituilla kriteereillä korjauskelvottomaksi ja että yhtiö asetetaan samalla selvitystilaan, jossa osakkaat saavat mahdollisimman pian osakehuoneistonsa ja osakeryhmänsä käypää arvoa vastaavan osuuden yhtiön netto-omaisuudesta. Nämä vaatimukset ovat tarpeen osakkaan omistuksen arvon säilyttämiseksi, osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun huomioon ottamiseksi ja jaettavien yhtiön varojen saamiseksi mahdollisimman pian osakkaiden käyttöön.  

Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi kiinteistön tai rakennuksen tai kiinteistön hallintaoikeuden luovuttamiseen vaadittavan 4/5 määräenemmistön laskentatavasta ja luovutuspäätöksen edellytyksistä. Ehdotuksen mukaan määräenemmistö lasketaan kokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Edellä 20 ja 22 §:ssä ehdotetun vähintään kahden kuukauden kokouskutsuajan ja kokouskutsuaineiston sekä päätöksen moitekanteen oikeudenkäyntikuluriskiä koskevan 26 luvun 2 a §:n säännöksen ja tämän pykälän 3 momentissa osakkaan hallintaoikeuden kestosta säädettävän perusteella ei ole välttämätöntä edellyttää määräenemmistön laskemista yhtiön kaikista osakkeista.  

Momentin 1 kohdan mukaan luovutuspäätöksen edellytyksenä on, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön ja rakennuksen kunnossapito tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa osakkeiden arvo ja osakehuoneistojen käytettävyys huomioon ottaen. Tuhoutumistilanteiden (ks. HE 24/2009, s. 150—151) lisäksi säännös soveltuisi sanamuotonsa perusteella muihinkin tilanteisiin, joissa olemassa olevan rakennuksen peruskorjauskulut olisivat selvästi suuremmat kuin peruskorjauksen vaikutus osakehuoneistojen käypään arvoon. Käytännössä ainakaan taantuvan alueen asunto-osakeyhtiöissä mitään merkittävää peruskorjausta ei voi toteuttaa siten, että korjaus nostaisi osakehuoneistojen arvoa niiden vastikeperusteen mukaista korjauskustannusosuutta vastaavasti. Toisaalta peruskorjaus voi parantaa osakehuoneistojen käytettävyyttä toteutushetken osakkaiden kannalta merkittävästi ja olla tarkoituksenmukainen ottaen huomioon asumis- ja muita käyttötarpeita vastaava vaihtoehtoinen tilatarjonta ja sen näkymät paikkakunnalla. Käytettävyyden merkitys arvioinnissa voi korostua erityisesti taantuvilla alueilla, joilla vaihtoehtoisesta tilatarjonnasta voi olla puutetta ja yhtiön purkuvaihtoehdossa odotetavissa oleva osuus netto-omaisuudesta on pieni. Lisäksi esimerkiksi toimintarajoitteisten asukasosakkaiden kannalta asunnon säilyminen samassa rakennuksessa tai alueella voi olla välttämätöntä itsenäisen asumisen ja elämän jatkumisen kannalta. 

Asumisturvallisuuteen liittyvien näkökohtien huomioon ottamiseksi ehdotetaan, että huomattavan vahingon arvioinnissa otetaan huomioon myös osakehuoneistojen käytettävyys huoneistojen käyttötarkoituksen mukaisten tarpeiden kannalta. Ensin mainitun kulu/tuotto-suhteen lisäksi vahingon huomattavuuden arvioinnissa tulisi ottaa huomioon myös osakehuoneistojen käytettävyys. Käytettävyyttä arvioidaan taloyhtiökohtaisesti yleisesti, joten arvioinnissa ei edellytetä osakaskohtaista arviota. 

Edellä mainituilta osin kohdan lähtökohtana ovat luvun 37 §:n kumottavaksi ehdotetun 3 momentin vaatimukset.  

Käytettävyyden arvioinnissa otetaan huomioon myös osakkaalle yhtiön purkamisen yhteydessä tuleva osuus yhtiön netto-omaisuudesta. Jako-osuuden määrä ja maksuehdot voivat vaikuttaa olennaisesti siihen, miten osakas voi hankkia käyttötarpeitaan vastaavan huoneiston tai vaihtoehtoisen sijoituskohteen.  

Käytännössä momentin poikkeussääntö soveltuu lähinnä tilanteesiin, joissa osakehuoneistot tai merkittävä osa niistä on asetettu tai tullaan lähiaikoina asettamaan käyttökieltoon kohteen kunnon puutteiden tai ilmeisen terveyshaitan perusteella.  

Momentin 2 kohdan mukaan luovutuspäätöksen edellytyksenä on purkautuvan yhtiön netto-omaisuuden jakaminen osakkeenomistajille osakehuoneistojen ja osakeryhmien käypien arvojen suhteessa. Lain pääsääntöjen perusteella osakkaat lähtökohtaisesti realisoivat osakehuoneistonsa niihin oikeuttavien osakkeiden vapaaehtoisilla luovutuksilla. Samoihin aikoihin luovutettavien saman yhtiön osakkeiden luovutushinnat määräytyvät pääosin osakehuoneistojen ominaisuuksien ja kunnon perusteella. Momentissa säädettävässä poikkeustapauksessa määräenemmistö voi käytännössä päättää yhtiön kaikkien osakehuoneistojen, rakennusten ja kiinteistön ja niihin liittyvien oikeuksin luovuttamisesta. Osakkeiden hinnanmuodostusta koskevien periaatteiden ja niihin perustuvien osakkaiden oikeutettujen odotusten ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi on tarpeen, että yhtiön netto-omaisuuden jako-osuuksien määrittelyssä otetaan huomioon sekä osakehuoneistojen käyvät arvot että niihin oikeuttavien osakkeiden tuottamat muut oikeudet ja velvollisuudet (ks. yleisperusteluiden 1.1.1.3 kohta ja 39 §:n 1 momentin yksityiskohtaiset perustelut).  

Pykälän 2 momentin 1 kohdan mukaan luovutuspäätöstä koskevassa ehdotuksessa on oltava kiinteistön, rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovutusehdot, kuten yleensä kaupan kohde, kauppahinta ja sen maksuaika ja -tapa ja mahdollinen vakuus, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, viivästysseuraamukset ja riitojen ratkaiseminen. Lisäksi päätösehdotuksessa olisi oltava luovutuksensaajan yksilöimiseksi tarvittavat tiedot.  

Momentin 2 kohdan mukaan päätösehdotuksessa on oltava esitys selvitystilan alkamispäiväksi ja selvitysmenettelyn muiksi ehdoiksi. Muita ehtoja voivat olla esimerkiksi ehdotus ja perustelut selvitysmiehen valitsemiseksi sekä selvitysmenettelyn alustavaksi aikatauluksi. Lain 22 luvun 8 §:n pääsäännön mukaan selvitystila alkaa, kun sitä koskeva päätös on tehty, jollei yhtiökokous määrää myöhempää päivää selvitystilan alkamispäiväksi. Pykälän tarkoitus huomioon ottaen tarkoituksenmukainen muu päivä voi olla kohteen luovutussopimuksen tekemisen ajankohta. Tarkoitus on, että osakkaiden jako-osuudet voidaan maksaa mahdollisimman pian siitä, kun yhtiö on saanut kauppahinnan. Lain 22 luvun mukainen selvitysmenettely kestää keskimäärin 4—6 kuukautta ja vaatimus turvaavasta vakuudesta (22 luvun 15 §:n 1 momentti) rajoittaa jako-osuuden saamista ennakkoon selvitysmenettelyn aikana. Näistä syistä on yleensä tarkoituksenmukaista, että aikaa vievä selvitystilamenettely aloitetaan mahdollisuuksien mukaan niin ajoissa, että jako-osuudet ovat osakkaiden käytössä, kun he joutuvat hankkimaan uuden asuin- tai muun huoneiston.  

Momentin 3 kohdan mukaan päätösehdotuksessa olisi oltava ehdotus osakkeenomistajien nykyisten osakehuoneistojen hallintaoikeuden ja yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden arvioidusta päättymisajankohdasta. Tiedot ovat tarpeen erityisesti osakkaiden väistöasumis- ja muiden väliaikaisten tilatarpeiden ennakoimiseksi. Toisaalta myös sijoittajaosakkaat tarvitsevat kohdassa tarkoitettuja tietoja omien velvollisuuksiensa täyttämiseksi ja sijoitustuoton arvioimiseksi riittävällä tavalla.  

Yleensä tavoiteltavaa on, että mahdollisuuksien mukaan hallintaoikeuden päättyminen ajoitetaan niin, että jako-osuudet yhtiön varoihin maksetaan mahdollisimman samanaikaisesti, mikä vähentäisi osakkaiden tarvetta uuden huoneiston hankkimiseen tarvittavaan väliaikaisrahoitukseen.  

Momentin 4 kohdan mukaan hallituksen ehdotuksessa on oltava ehdotus jokaiselle osakkeenomistajalle tulevan purkautuvan yhtiön netto-omaisuuden jakoperusteiksi, arvioiduksi määräksi ja maksuajankohdaksi. Ehdotus netto-omaisuuden jakoperusteiksi on perustettava pykälän 1 momentin 2 kohdan mukaisiin edellytyksiin ja tämän momentin 5 kohdan mukaiseen selvitykseen osakkaiden osakkeiden ja osakehuoneistojen käyvistä arvioista.  

Momentin 5 kohdan mukaan hallituksen ehdotuksessa on oltava selvitys kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovutuksen syistä sekä kiinteistön ja rakennuksen ja osakkeenomistajien osakkeiden ja nykyisten osakehuoneistojen hallintaoikeuden käyvistä arvoista välittömästi ennen kutsua selvitystilasta ja luovutuksesta päättävään yhtiökokoukseen.  

Kohteen luovutuksen ja yhtiön selvitystilan syynä on yleensä se, että yhtiön kiinteistö, rakennukset ja osakehuoneistot ovat taloudellisen ja huoneistojen käytettävyyttä koskevan arvion perusteella korjauskelvottomia siinä mielessä, että korjaamisesta aiheutuisi huomattavaa vahinkoa osakkaille ja yhtiön tietojen mukaan suurin osa osakkaista ei ole valmis osallistumaan yhtiön toiminnan jatkamiseen. Näiden syiden arviointia varten jäljempänä momentin 6 kohdassa ehdotetaan säädettäväksi erikseen osakkeenomistajille yhtiön tulevista olennaisista kunnossapitotarpeista annettavasta selvityksestä.  

Momentin 5 kohdan perusteella hallituksen päätösehdotuksesta olisi käytävä ilmi myös kiinteistön ja rakennuksen ja kunkin osakkeenomistajan osakehuoneiston ja siihen oikeuttavan osakeryhmän käyvät arvot. Tiedot ovat tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen ja edellä 1 momentin 2 kohdassa säädetyn yhtiön netto-omaisuuden jakoa koskevan luovutuspäätöksen edellytyksen arvioimiseksi. Osakkeiden ja osakehuoneistojen käypien arvojen määrittelyssä otettaisiin huomioon kaikki niiden arvioon vaikuttavat seikat, osakkaan itse toteuttamat muutostyöt mukaan lukien. Osakehuoneiston ominaisuuksien lisäksi osakkeiden käypään arvoon vaikuttavat käytännössä kaikki osakkeiden yhtiössä tuottamat oikeudet ja velvollisuudet. Käytännössä kiinteistön ja rakennuksen kaupassa kauppahinta määritetään koko kohteen arvon ja purkukustannusten perusteella, jos kohde ostetaan purettavaksi ja uudelleen rakennettavaksi. Selvityksestä hankittavasta riippumattoman asiantuntijan lausunnosta ehdotetaan säädettäväksi 3 momentissa.  

Momentin 6 kohdan perusteella hallituksen ehdotuksessa olisi oltava selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta ja kunnossapitokuluista yhtiökokouksen päätöstä seuraavan vähintään kymmenen vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin tilojen käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Vaatimus poikkeaa sisällöltään 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta kunnossapitotarveselvityksestä siten, että arvion aikajänne olisi pidempi ja se sisältäisi myös kustannusarvion. Tarvittaessa suunnitelmassa voidaan esittää arvio pidemmänkin ajan kunnossapitotarpeesta ja -kuluista, mutta se ei olisi pakollista. Kohdassa tarkoitetut tiedot ovat tarpeen momentin 5 kohdassa esitettävien luovutuksen syiden arvioimiseksi sekä peruskorjausten ja -parannusten toteutusvaihtoehdon arvioimiseksi.  

Momentin 7 kohdan mukaan hallituksen ehdotuksessa on oltava selvitys yhtiön kiinteistön kaavoituksesta, rakennusoikeudesta ja muista mahdollisista kiinteistön arvoon vaikuttavista seikoista. Tällainen muu seikka voi olla esimerkiksi jo päätösvaiheessa oleva tai suunniteltu kaavamuutos tai rakennuslupa. Päätös kohteen luovuttamisesta ja selvitystilasta voidaan tehdä ennen tai jälkeen merkittävää lainvoimaista kaavamuutosta. Jos päätös tehdään kaavamuutoksen jälkeen, päätösehdotuksessa on kerrottava vahvistetun kaavamuutoksen sisältö. Jos kaava tulee vahvistettavaksi myöhemmin, on kerrottava kaavamuutoksen käsittelytilanne ja päätösehdotuksen pohjaksi voidaan ottaa ennakoitavissa oleva rakennusoikeus.  

Momentin 8 kohdan mukaan hallituksen ehdotuksessa on oltava selvitys siitä, miten luovutus ja selvitystila vaikuttavat yhtiön verokohteluun. Lisäksi kunkin osakkaan on syytä selvittää, miten luovutus ja yhtiön purkaminen ja niiden ajoitus vaikuttavat hänen verotukseensa. Yhtiöllä ei ole velvollisuutta selvittää toimenpiteiden verovaikutuksia yksittäisten osakkaiden kannalta, mutta osakkaita on muistutettava siitä, että heidän on hyvä itse selvittää asiaa (ks. ehdotettu luvun 19 §:n muutos). Yhtiön ja osakkaan verotus voivat vaikuttaa olennaisesti osakkaalle tulevan verotetun jako-osuuden määrään.  

Pykälän 3 momentin mukaan yhtiön olisi nimettävä yksi tai useampi 41 §:ssä tarkoitettu riippumaton asiantuntija antamaan päätösehdotuksesta ja tiedoista perusteltu lausunto yhtiölle ja sen kaikille osakkeenomistajille. Lausunto koskisi kohteen luovutusta ja yhtiön selvitystilaa koskevan 2 momentin mukaisen ehdotuksen tietojen riittävyyttä ja oikeellisuutta sekä helpotetun päätöksenteon edellytysten täyttämistä (erityisesti yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen osakkaille tulevan jako-osuuden määrittelyssä). Lausunto on tarkoitettu yhtiön osakkaille sen varmentamiseksi, että heillä on käytettävissään oikeat ja riittävät tiedot, kun he päättävät luovutuksesta ja selvitystilasta.  

Yhtiön, käytännössä yleensä sen hallituksen, on nimettävä yksi tai useampi riippumaton asiantuntija arvioimaan ja lausumaan edellä pykälässä tarkoitetusta päätösehdotuksesta ja tiedoista. Asiantuntija voi käyttää apunaan nimeämiään tietyn alan asiantuntijoita, mutta toimeksiantaja yhtiön ja sen osakkaiden suuntaan hän vastaa koko lausunnosta eli myös käyttämiensä asiantuntijoiden työstä.  

Asiantuntijan on oltava riippumaton suhteessa toimeksiantajayhtiöön, sen johtoon ja osakkaisiin sekä kohteen ostajaan, tämän rahoittajiin, rakentajiin ja suunnittelijoihin. Kielletty riippuvuussuhde voi syntyä johdon jäsenyyden, toimi-, työ- tai toimeksiantosuhteen, omistuksen tai muun määräysvallan tai huomattavan vaikutusvallan perusteella.  

Mainitun 41 §:n mukaan lausunnon antamiseen tarvitaan:  

- kiinteistöjuridiikan asiantuntemusta,  

- asunto-osakeyhtiön kiinteistön ja rakennuksen teknisen kunnon ja markkina-arvon ja osakehuoneistojen markkina-arvon määrityksen osaamista, sekä  

- kiinteistömarkkinoiden tulevan kehityksen arviointiosaamista.  

Nykyisen ammatillisen osaamisen perusteella lausunnon antaja olisi käytännössä yleensä juristi, joka kiinteistön, rakennuksen ja osakehuoneistojen arvon määrityksen osalta perustaisi lausuntonsa alihankkijaltaan tai alihankkijoiltaan saamiinsa arvioihin.  

Momentin 1 kohdan mukaan riippumattoman asiantuntijan lausunnossa on arvioitava, täyttyvätkö 1 momentissa säädetyt määräenemmistöpäätöksen edellytykset, erityisesti osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun edellytykset.  

Momentin 2 kohdan perusteella on arvioitava, onko päätösehdotuksessa annettu 2 momentin mukaiset oikeat ja riittävät tiedot kiinteistön, rakennuksen ja osakkeenomistajien osakkeiden ja niiden perusteella hallittavien osakehuoneistojen käyvästä arvosta ja arvojen määrittelyn perusteista.  

Pykälän 4 momentin mukaan osakkeenomistaja voi kannattaa päätöstä ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen ja vastustaa päätöstä ennen kokousta. Ennen kokousta annetut äänet otetaan kokouksessa suoritettavassa ääntenlaskennassa huomioon kaikkien ja kannattavien ja vastustavien äänten laskennassa. Jos ennakkoäänen antanut osakas osallistuu itse tai valtuutetun välityksellä kokoukseen, ennakkoääntä ei oteta huomioon, mistä kokouksen puheenjohtajan on hyvän kokouskäytännön mukaisesti ilmoitettava kokousyleisölle ennen äänestystä. Lisäksi päätösehdotusta voi kannattaa yhtiökokouksen jälkeen ja jälkikäteen annettu ääni otetaan huomioon sekä kaikkia annettuja ääniä että kannattaneita ääniä laskettaessa. Vastaavaa tarvetta sallia päätöksen vastustamista kokouksen jälkeen ei ole ja tämä rajaus on tarpeen myös päätöksentekohetken selkeyden vuoksi. Kokouksen jälkeen osakas, joka ei ole osallistunut yhtiökokoukseen, voi kannattaa päätöstä viikon ajan kokouksen päättymisestä. Määräaika päättyy kokouksen päättymisvuorokautta vastaavan ensiksi seuraavan viikon vastaavan kalenterivuorokauden päättyessä. Määräajan laskemiseen ei sovelleta lakia säädettyjen määräaikain laskemisesta (150/1930). Jos päätös hyväksytään kokouksen jälkeen annetuilla äänillä, päätöksestä on viipymättä ilmoitettava osakkeenomistajille ja 23 §:ssä tarkoitettu pöytäkirjan nähtävänä pitämisen määräaika ja 23 luvun 1 tai 2 §:ssä tarkoitettu kanteen nostamisen määräaika alkaa viikon kuluttua yhtiökokouksen päättymisestä. Jälkiäänten antamiseen on oltava määräaika, jotta yhtiökokouksen päätöksenteon ajankohta ei hämärry ja osakkaiden tiedonsaantioikeutta ja oikeussuojakeinoja ei voida kiertää viivyttämällä päätöksen toteamista ja saattamista kaikkien osakkaiden tietoon.  

Jos päätös hyväksytään jo yhtiökokouksessa annetuilla äänillä, mainitut määräajat lasketaan lain pääsäännön mukaan kokouksen päättymisestä. Kokouksen jälkeen annettujen lisä-äänet tarkoittavat vain sitä, että myös nämä osakkaat ovat sitoutuneet hankkeeseen eivätkä voi moittia päätöstä tai vaatia osakkeidensa lunastamista. 

Pykälän 5 momentin mukaan osakehuoneiston hallintaoikeus ja yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus jatkuvat enintään kolme kuukautta siitä, kun selvitystilasta on päätetty ja kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovutushinta on maksettu yhtiölle. Käytännössä osakkeenomistajan asumisen tai muun tilantarpeen järjestäminen edellyttää usein sitä, että tämä voi käyttää osakkeilleen yhtiön purussa tulevan jako-osuuden uuden huoneiston hankkimiseen.  

39 §.Päätös purkavasta uusrakentamisesta. Pykälässä säädetään purkavaa uusrakentamista koskevan yhtiökokouksen päätöksen sisällöstä, päätöksen tekemiseen sovellettavista enemmistövaatimuksista, osakkaan oikeudesta vaatia osakkeidensa lunastamista sekä useamman asunto-osakeyhtiön yhdessä toteuttamasta purkavasta uusrakentamisesta. Lisäksi pykälässä säädetään purkavan uusrakentamisen päätöksen vaikutuksesta yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen. Päätöksen ja 40 §:ssä tarkoitetun suunnitelman sisältöä koskevien vaatimusten vuoksi yhtiön on yleensä selvitettävä varsin pitkälle hankkeen edellytyksiä ennen yhtiön päätöksentekoa.  

Voimassa olevassa laissa ei ole otettu huomioon asunto-osakeyhtiön rakennuksen purkamista tai luovuttamista siten, että samalla osakkeenomistajat saavat oikeuden uusiin osakehuoneistoihin rakennettavassa uudessa rakennuksessa tai muussa peruskorjattavassa ja –parannettavassa rakennuksessa aiempaa hallintaoikeutta, vastikeperustetta ja muita oikeuksiaan vastaavin ehdoin ja yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen. Käytännössä purkavasta uusrakentamisesta päätettäneen yleensä niin, että uusien rakennuksien osakehuoneistomäärä ja rakennusoikeus on suurempi kuin purettavissa rakennuksissa. Purkavasta uusrakentamisesta voidaan kuitenkin päättää myös silloin, kun yhtiön hallinnassa oleva rakennus puretaan ja rakennetaan tilalle nykyisiä rakentamismääräyksiä ja yhtiöjärjestysmääräystä vastaava rakennus ilman lisärakentamista. Yhtiöoikeudellisten oikeussuojakeinojen lisäksi osakkaalla voi olla kunnan asukkaana oikeus moittia purkavan uusrakentamisen toteutuksen edellytyksenä olevaa kaavoituspäätöstä, mikä voi viivyttää hankkeen toteutusta ja jatkaa vanhojen huoneistojen hallinta-aikaa ainakin vuodella. Tämä kannustaa osaltaan hankkeen valmistelua siten, että purkavaa uusrakentamista koskevalle päätökselle saadaan hyvin laaja kannatus yhtiössä.  

Pykälän 1 momentissa säädetään päätöksenteon pääsäännöistä, joita noudattaen purkavaan uusrakentamiseen ei sovelleta luvun 35 ja 37 §:n suostumusvaatimuksia, jotka koskevat osakkaan oikeuksia muuttavia ja rajoittavia ja hänen maksuvelvollisuuttaan lisääviä yhtiöjärjestyksen muutoksia, osakehuoneistoja sisältävän kiinteistön tai rakennuksen tai niiden osien luovuttamista sekä yhtiön selvitystilaa, sulautumista tai jakautumista. Momentin edellytykset on määritelty niin, että purkavasta uusrakentamisesta voidaan päättää pykälässä säädettävällä 4/5:n määräenemmistöpäätöksellä, kun purkava uusrakentaminen toteutetaan niin, että 35 ja 37 §:n suostumus- ja yksimielisyysvaatimuksilla suojatut osakkaan oikeudet ja vastuut toteutuvat yhdenvertaisuusperiaatteen ja osakehuoneiston hallintaa ja osakkaan maksuvelvollisuutta koskevien periaatteiden mukaisina osakkaalle saman tai uuden asunto-osakeyhtiön uudessa tai peruskorjatussa ja -parannetussa rakennuksessa. Jälkimmäinen vaihtoehto voi tarkoittaa esimerkiksi olemassa olevien liiketilojen muuttamista asuinhuoneistoiksi.  

Edellä mainittujen periaatteiden noudattamiseksi vaaditaan, että jokaisen osakkeen osalta toteutuvat seuraavat edellytykset:  

- osakas saa vähintään päätöshetkellä hallinnassaan olevan osakehuoneiston (nykyinen osakehuoneisto) hallintaoikeutta vastaavan uuden osakehuoneiston (1 kohta). Yleensä riittävää on, että uuden huoneiston pinta-ala, käyttötarkoitus, huoneiden lukumäärä ja muut yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistoon kuuluvat tai liittyvät tilat ja osakehuoneiston muunneltavuus ja varustelu vastaavat vähintään nykyistä huoneistoa ja että uuden osakehuoneiston tilavuus, ikkuna-ala ja sijainti ovat mahdollisimman samankaltaiset kuin nykyisessä huoneistossa (ks. hallintaoikeudesta myös yleisperusteluiden 1.1.1.4 kohta). Käytännössä osakehuoneiston sijainti muuttuu yleensä jo senkin vuoksi, että kiinteistön tehokkaampi käyttö edellyttää isompia rakennuksia ja rakennusten sijoittelua kiinteistöllä aiemmasta poikkeavasti. Viimeksi mainitusta seuraa, että esimerkiksi osakehuoneiston sijaintikerros, tilavuus ja ikkunoiden ilmansuunta voivat muuttua jonkin verran. Toisaalta esimerkiksi ylemmän kerroksen huoneiston haltijalla on lähtökohtaisesti oikeus saada ylemmän kerroksen huoneisto myös uudesta rakennuksesta. Kukin osakas voi suostua muunlaiseen järjestelyyn, mikä on otettu huomioon pykälän 5 momentissa ja ehdotetun 40 §:n 1 momentin 6 kohdassa. Rakennus ja osakehuoneisto voivat olla täysin uusia tai yhtiön rakennus voidaan peruskorjata ja -parantaa ja uudet osakehuoneistot voidaan toteuttaa olemassa olevaan rakennukseen. Yhtiön kiinteistön ja rakennuksen kunnossapitoa koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti vanhoille osakkaille annettavat osakehuoneistot voivat olla lähtökohtaisesti enintään ajankohdan tavanomaisten vaatimusten mukaisia. Tätä korkeampitasoisia huoneistoja voi tarjota vain, jos huoneiston saaminen ei edellytä osakkaalta lisämaksua (ks. AOYL 6 luvun 31 ja 33 §);  

- osakkaan uuden osakehuoneiston ja osakeryhmän käypä arvo vastaa vähintään hänen nykyisen osakehuoneistonsa arvoa (2 kohta). Käypien arvojen vertailussa otettaisiin huomioon myös huoneistoon kohdistuva maksuvelvollisuus (velkaosuus), josta osakas yleensä vastaa yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden perusteella. Kiinteistöjen ja osakehuoneistojen arviointikäytännössä arvioiden hintavaihtelu voi olla olemassa olevien huoneistojen osalta esim. +/– 10 %. Uusien huoneistojen osalta mm. aikatekijän ja markkinakehityksen huomioon ottaminen voi tarkoittaa suurempaa, esim. +/– 15–20 % hintavaihtelua. Aikatekijällä tarkoitetaan arviointiajankohdan ja uusien osakehuoneistojen käyttöönoton välisen ajan pituuden mukaan muuttuvaa epävarmuustekijää. Käytännössä viimeksi sanottua voidaan vähentää mm. erilaisilla sopimusjärjestelyillä (esim. kauppahintaa tarkistetaan myöhemmin toteutuvan rakennusoikeuden mukaan) ja nopeuttamalla kaavoitusta. Vanhojen huoneistojen osalta voidaan ottaa huomioon markkinahintatiedon ja -tutkimuksen perusteella huoneistokohtaisia eroja kunnossapidon ja varustelun tasossa. Uusien huoneistojen osalta arvon määritys perustuu siihen, miltä huoneistot näyttävät suunnitelmissa. Edellä mainitut seikat vaikuttavat käytännössä nykyisten ja uusien huoneistojen käypien arvojen ja niiden vastaavuuden arviointiin.  

Käytännössä nykyinen ja uusi osakehuoneisto eivät yleensä voi olla aivan identtisiä ominaisuuksiltaan mm. kaavoitusta ja rakentamista koskevien vaatimusten muutoksen vuoksi ja sen vuoksi, että yleensä hankkeen toteutuksen taloudellisena edellytyksenä on rakentamisen tehokkuuden huomattava lisääminen, mikä voi vaikuttaa myös uusissa rakennuksissa olevien huoneistojen sijaintiin, näkymiin ja muihin ominaisuuksiin. Olennaista on, että uuden huoneiston käypä markkina-arvo ja mahdollinen muu vastike vastaa vähintään osakkaan nykyisen huoneiston ja osakeryhmän markkina-arvoa, mitä on selvitetty edellä yleisperusteluiden 1.1.1.3 kohdassa. Koska nykyinen ja uusi huoneisto eivät käytännössä yleensä täysin vastaa toisiaan, käytännössä on usein tarpeen antaa uuden osakehuoneiston lisäksi 40 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettua muuta vastiketta. Toisaalta yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen edellyttää, että uusien rakennusten huoneistoja ei suunnitella siten, että osakkaalle ei tarvitsisi tarjota lainkaan huoneistovastiketta (esim. kaikki huoneistot olisivat niin suuria, että niitä ei tarvitse tarjota vanhan rakennuksen yksiöitä hallitseville osakkaille).  

Jäljempänä 5 momentissa ja 40 §:n 1 momentin 5 kohdassa on otettu huomioon se, että osakkaan suostumuksella hänelle voidaan tarjota vähemmän arvokasta huoneistoa ja että näissä tapauksissa osakasta voidaan hyvittää muulla tavalla käypien arvojen erotuksen osalta;  

- kaikille vanhoille osakkeenomistajille tulevien uusien osakehuoneistojen ja niihin oikeuttavien osakeryhmien käypien arvojen suhde vastaa heidän nykyisten osakehuoneistojensa ja osakeryhmien käypien arvojen suhdetta (3 kohta). Edellytys on tarpeen osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi. Edellä yleisperusteluiden 1.1.1.3 kohdassa on selvitetty, miten esimerkiksi rakentamismääräysten muutos ja yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus erilaisissa tilanteissa on otettava huomioon yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi siten, että purkavassa uusrakentamisessa yhtiön varoja ei käytettäisi osakeryhmien tuottamista oikeuksista ja yhtiövastikkeen maksuvelvollisuudesta poikkeavasti joidenkin osakkaiden hyväksi. Tätäkin kohtaa sovellettaessa on otettava huomioon, että osakas voi pykälän 5 momentin ja 40 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesti suostua toisenlaiseen järjestelyyn;  

- osakkeenomistajan maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan ei lisätä, hänen osakehuoneistonsa käyttötarkoitusta ei muuteta, hänen oikeutta osakkeensa luovuttamiseen ei rajoiteta eikä hänen oikeuttaan yhtiön voittoon tai netto-omaisuuteen vähennetä 35 §:n 1 momentin 2—5 kohdassa mainittua vastaavasti (4 kohta). Vaatimukset vastaavat yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan 35 §:n vaatimuksia, joiden vallitessa päätökseen ei tarvita määräenemmistöpäätöksen lisäksi yksittäisten osakkaiden suostumuksia. Poikkeamana vastikkeenmaksuvelvollisuuden säilymisestä ei pidetä 6 momentissa tarkoitettua kaikille osakkaille samoin ehdoin avointa osakehuoneiston vaihtomahdollisuutta, jossa vaihdot arvotaan kysynnän ylittäessä tarjonnan. Tarkoitus on, että purkava uusrakentaminen ei tarjoa mahdollisuutta kiertää osakkaiden omistusten arvon ja käytettävyyden ja maksuvelvollisuuden säilyttämistä koskevia periaatteita. Näiden periaatteiden huomioon ottamista on selvitetty edellä yleisperusteluiden 1.1.1.3 kohdassa.  

Käytännössä yhtiön on yleensä käytettävä kiinteistöalan ja yhtiöoikeuden asiantuntijoita, jotta edellä mainitut yhtiökokoukselle tehtävän päätösehdotuksen ja päätöksen sisältöä koskevat vaatimukset täyttyvät. Jäljempänä 41 §:ssä tarkoitetulla riippumattomalla asiantuntijalla ja taloyhtiön käyttämillä asiantuntijoilla sekä menettelyn eri vaiheissa hankkeeseen kantaa ottavien yhtiön ja osakkaiden sidosryhmien, kuten vakuusvelkojien, kannanotoilla on käytännössä suuri merkitys hankkeen valmisteluun ja osakkaiden näkemyksiin ja äänestyskäyttäytymiseen.  

Purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen merkittävyys ja taloyhtiöiden osakkaiden tarpeet huomioon ottaen 41 §:ssä ehdotetaan, että yhtiön on hankittava riippumattoman asiantuntijan lausunto, jossa on arvioitava, miten päätöksen sisältöä koskevat vaatimukset täyttyvät 40 §:n mukaiseen suunnitelmaan sisältyvissä päätösehdotuksissa. Ei ole periaatteellista estettä sille, että yhtiön hallitus ja riippumaton asiantuntija käyttävät oman ehdotuksensa ja lausuntonsa yhteydessä samoja selvityksiä esimerkiksi käypien arvojen selvittämiseksi, kunhan huolehditaan siitä, että tämä ei vaikuta asiantuntijan riippumattomuuteen. Tämän mahdollisuuden hyödyntämiseksi voi olla tarpeen, että riippumaton asiantuntija valitaan niin ajoissa, jotta hän voi ottaa kantaa em. selvitysten hankkimiseen. 

Edellä mainittujen edellytysten täyttyessä yhtiökokous voi päättää purkavasta uusrakentamisesta 4/5:n määräenemmistöllä yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.  

Määräenemmistövaatimus on lievempi kuin 37 §:n 3 ja 4 momentissa, joissa edellytetään kannatusta 4/5 yhtiön kaikista osakkeista omistavilta. Lievempi määräenemmistövaatimus riittää, koska osakkaiden oikeudet on purkavan uusrakentamisen osalta turvattu vähintään yhtä tehokkaasti kokouskutsua, päätöksen sisältöä, hankesuunnitelman sisältöä ja asiantuntijalausuntoa koskevilla yksityiskohtaisilla vaatimuksilla, tällaisen yhtiökokouspäätöksen moitekanteeseen liittyvää oikeudenkäyntikuluvastuuta koskevalla poikkeussäännöksellä sekä hankkeen ulkopuolelle jättäytyvän osakkaan oikeudella vaatia osakkeidensa lunastamista käyvästä hinnasta.  

Pykälän 2 momentissa säädetään purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen vähimmäissisällöstä viittaamalla hankesuunnitelman sisältöä koskeviin 40 §:n vaatimuksiin. Viittaussäännös kattaa kaikki eri toteutusvaihtoehdoissa mahdolliset päätettävät asiat. Päätösehdotuksia ja päätöstä tehtäessä on tapauskohtaisesti otettava huomioon hankkeen toteutustavan kannalta relevantit päätöksen sisältövaatimukset. Ehdotetun sisältöisenä päätös purkavasta uusrakentamisesta kattaa hankkeeseen sisältyvän yhtiöjärjestyksen muutoksen ja järjestelyt uusien osakehuoneistojen ja mahdollisen muun vastikkeen jaosta vanhoille osakkaille, mahdollisen osakeannin ja osakkeiden lunastamisen, mahdollisen kiinteistön ja rakennuksen tai niiden osien luovutuksen sekä purkamista ja rakentamista koskevien sopimusten hyväksymisen ja hallitukselle annettavat valtuutukset. Jos hanke toteutetaan sulautumisen tai jakautumisen kautta, sitä koskevassa suunnitelmassa ja päätöksessä on oltava myös pykälän 8 momentissa tarkoitetut sulautumis- tai jakautumissuunnitelman tiedot. Lisäksi ehdotetaan, että yhtiökokouksen päätös purkavan uusrakentamisen hyväksymisestä tai hylkäämisestä on ilmoitettava viipymättä rekisteröitäväksi. Tällä perusteella on ilmoitettava rekisteröitäväksi myös asiasta päättävän kokouksen peruuntuminen. Ehdotuksen tarkoitus on varmistaa, että tämä hankkeen toteutumisen kannalta olennainen ajantasainen tieto on yhtiön kaikkien osakkaiden sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien saatavilla helposti. 

Pykälän 3 momentista käy ilmi, että osakkaalla, joka ei ole kannattanut purkavaa uusrakentamista koskevaa päätöstä, on oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käyvästä hinnasta siten kuin jäljempänä luvun 42 §:ssä säädetään. Lunastukseen oikeutettuja ovat osakkaat, jotka ovat kokouksessa tai ennakkoäänillä vastustaneet päätöstä tai eivät ole antaneet hyväksyttävää ääntä asiassa. Lunastusta olisi vaadittava 2 kuukauden kuluessa hanketta koskevan päätöksen syntymisestä tai oikeus lunastukseen on menetetty. Jos lunastuksen ehdoista ei päästä sopuun, osakkaan on nostettava vahvistuskanne osakkeidensa lunastusvelvollisuuden toteamiseksi yhtiön kotipaikan käräjäoikeudessa 4 kuukauden kuluessa päätöksestä. Jos osakas ei määräajassa vaadi yhtiöltä lunastusta eikä nosta kannetta, lakiin perustuva oikeus lunastukseen lakkaa. Käytännössä yhtiö ja osakas voivat määräaikojen jälkeenkin sopia lunastuksesta. Viittaussäännöksen tarkoitus on, että tämän pykälän perusteella lain lukija saa riittävän kuvan yksittäisen osakkaan asemasta purkavaa uusrakentamista koskevaa päätöstä tehtäessä.  

Pykälän 4 momentissa on otettu huomioon ns. osittain purkava uusrakentaminen, joka koskee vain osaa osakehuoneistoja. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi, kun matalampi siipirakennus puretaan uuden kerrostalon tai porrashuoneen tieltä. Tässä tapauksessa 1 momentin mukaisia päätöksen sisältöä koskevia edellytyksiä ja 4/5:n määräenemmistövaatimusta sovelletaan hankkeen kohteena olevia huoneistoja hallitsevien osakkaiden antamiin ääniin ja edustettuihin osakkeisiin. Lisäksi kaikista kokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista laskettavan määräenemmistön osalta riittää yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan pääsäännön mukainen 2/3:n määräenemmistö, jos kiinteistön tai rakennuksen osan purkamisen tai luovuttamisen seurauksena toimenpiteen ulkopuolella olevien muiden osakkaiden maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan ei kasva eivätkä heidän oikeutensa muutenkaan muutu luvun 35 §:ssä tarkoitetulla tavalla, joka edellyttäisi yksittäisten osakkaiden suostumusta. Toisaalta kiinteistön osalle rakennettava uusi rakennus voi vaikuttaa jäljelle jäävien vanhojen osakehuoneistojen näkymiin tai käytettävyyteen huoneistojen käypää arvoa laskevalla tavalla, mikä yhtiön on otettava huomioon yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi voimassa olevan lain 6 luvun 37 §:n esitöiden yksityiskohtaisista perusteluista ilmenevällä tavalla (HE 24/2009 vp s. 150).  

Käytännössä purkamisen tai luovutuksen ulkopuolelle jäävän osakkaan maksuvelvollisuus voi kasvaa esimerkiksi, jos luovutetaan sellainen liikehuoneistojen rakennus tai rakennuksen osa, jonka osakehuoneistojen vastikeperuste on suurempi kuin muiden osakehuoneistojen vastikeperuste. Käytännössä yhtiö voi saada purettavien osakehuoneistojen tai luovutettavan kiinteistön ja rakennuksen osan luovutuksesta sellaisen vastikkeen, jonka vuoksi yhtiöön jääviä osakehuoneistoja hallitsevien osakkaiden hoitovastikkeen ei arvioida nousevan esim. arvioitavissa olevan/toteutuneen kiinteistönpidon hintakehityksen ja (vähintään 10 vuoden) kunnossapitosuunnitelman perusteella enemmän kuin jos huoneistoja ei luovuteta.  

Momentissa tarkoitetun määräenemmistöpäätöksen edellytyksenä on, että pykälän 1 momentin 1—4 kohdan vaatimukset toteutuvat yhtiön kaikkien osakkeenomistajien osalta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että niille osakkeenomistajille, joiden osakehuoneistoa ei pureta, annetaan muu vastike (esim. kertakorvaus tai hyvitys esimerkiksi peruskorjauksen kuluihin perittävästä erityisestä yhtiövastikkeesta), joka täyttää 1 momentin 3 kohdan edellytyksen uusien ja vanhojen osakehuoneistojen ja osakeryhmien ja muun vastikkeen käypien arvojen suhteen säilymisestä.  

Pykälän 5 momentin mukaan osakas voi kannattaa päätöstä ennen tai jälkeen yhtiökokouksen. Ennen kokousta annetut äänet otetaan kokouksessa suoritettavassa ääntenlaskennassa huomioon kaikkien ja kannattavien ja vastustavien äänten laskennassa. Jos ennakkoäänen antanut osakas osallistuu itse tai valtuutetun välityksellä kokoukseen, ennakkoääntä ei oteta huomioon, mistä kokouksen puheenjohtajan on hyvän kokouskäytännön mukaisesti ilmoitettava kokousyleisölle ennen äänestystä. Lisäksi päätösehdotusta voi kannattaa yhtiökokouksen jälkeenkin ja jälkikäteen annettu ääni otetaan huomioon sekä kaikkia annettuja ääniä, että kannattaneita ääniä laskettaessa. Vastaavaa tarvetta sallia päätöksen vastustamista kokouksen jälkeen ei ole ja tämä rajaus on tarpeen myös päätöksentekohetken selkeyden vuoksi. Kokouksen jälkeen osakas, joka ei ole osallistunut yhtiökokoukseen, voi kannattaa päätöstä viikon ajan kokouksen päättymisestä. Jos päätös hyväksytään kokouksen jälkeen annetuilla äänillä, päätöksestä on ehdotuksen mukaan viipymättä ilmoitettava osakkeenomistajille ja 23 §:ssä tarkoitettu pöytäkirjan nähtävänä pitämisen määräaika ja 23 luvun 1 tai 2 §:ssä tarkoitettu kanteen nostamisen määräaika alkaa viikon kuluttua yhtiökokouksen päättymisestä. Jälkiäänten antamiseen on oltava määräaika, jotta yhtiökokouksen päätöksenteon ajankohta ei hämärry ja osakkaiden tiedonsaantioikeutta ja oikeussuojakeinoja ei voida kiertää viivyttämällä päätöksen toteamista ja saattamista kaikkien osakkaiden tietoon. 

Pykälän 6 momentissa on otettu huomioon tilanteet, joissa osakas pyytää tai suostuu 1 momentin pääsäännöstä poikkeaviin ehtoihin uuden osakehuoneiston ja mahdollisten muiden ehtojen osalta. Pykälän 1 momentin pääsäännöistä voidaan poiketa yksittäisten osakkaiden kohdalla näiden suostumuksella esimerkiksi niin, että osakkaan pyynnöstä tai suostumuksella hänelle tarjotaan pienempää, käyvällä arvolla mitattuna edullisempaa tai toisen käyttötarkoituksen osakehuoneistoa, mikä otetaan myös huomioon uutta osakehuoneistoa koskevassa osakkeenomistajan maksuosuudessa tai muussa vastikkeessa. Edellytyksenä on, että näin voidaan menetellä ilman, että lisätään muiden osakkaiden maksuvelvollisuutta tai muutetaan yhtiöjärjestystä siten, että muutokseen tarvittaisiin muiden osakkaiden suostumus 35 §:n perusteella. Momentin perusteella osakkailla olisi mahdollisuus vaihtaa esimerkiksi pienempään ja vähempiarvoiseen tai suurempaan ja arvokkaampaan asuntoon siten, että uusien ja vanhojen osakehuoneistojen ja muun vastikkeen välinen suhde säilyy. Viimeksi mainittu toteutuu silloinkin, kun isompaan tai arvokkaampaan asuntoon vaihtava osakas maksaa itse erotuksen.  

Pykälän 7 momentissa on otettu huomioon se, että purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen jälkeen ei ole enää tarkoituksenmukaista soveltaa täysimääräisesti yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuuta koskevia 4 luvun säännöksiä ja mahdollisia yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Mainittujen pääsääntöjen ja niiden toteutusta koskevien rakentamismääräysten ja –säännösten taustaoletuksena on, että vaatimusten mukainen kunnossapito on tarpeen ja tarkoituksenmukaista vuosikymmeniä kestävää huoneistojen ja rakennusten käyttöä silmällä pitäen. Käytännössä purkavan uusrakentamisen toteutus aloitetaan enintään muutaman vuoden kuluttua päätöksestä, minkä vuoksi on tarkoituksenmukaista, että yhtiön päätöksen jälkeen yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu koskee vain sellaista kunnossapitoa, jonka laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöä. Korjaustavan on kuitenkin aina oltava asumisen terveysoloja koskevien vähimmäisvaatimusten mukainen. Purettavan rakennuksen jäljellä olevan elinkaaren lyhyys huomioon ottaen yhtiön edun mukaista voi olla tarjota osakkaan käyttöön vaihtoehtoista huoneistoa, jonka kustannukset yhtiö maksaa. Säännöksen mallina ovat voimassa olevan lain 4 luvun 4 ja 5 §:n säännökset kunnossapitotyön teettämisestä.  

Jos yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpano raukeaa, momenttia ei enää sovelleta. Täytäntöönpanon raukeaminen voi johtua siitä, että päätös julistetaan moitekanteen johdosta pätemättömäksi tai että päätös perutaan.  

Pykälän 8 momentissa on otettu huomioon purkavan uusrakentamisen toteutus usean taloyhtiön yhteisenä hankkeena. Purkava uusrakentaminen voidaan monissa tapauksissa toteuttaa tehokkaimmin, tarkoituksenmukaisimmin ja yhteenlaskettua lisärakennusoikeutta eniten lisäävällä tavalla usean taloyhtiön yhteisenä hankkeena siten, että uudet rakennukset, kulkuväylät, piha-alueet ja muut tilat voidaan sijoitella vapaasti hankkeeseen osallistuvien taloyhtiöiden kiinteistöille. Tällainen hanke voidaan toteuttaa monin tavoin esim. kiinteistöjä ja rakennuksia ja niiden osia luovuttamalla, vaihtamalla ja yhdistämällä sekä sulautumisella ja jakautumisella.  

Tässä tilanteessa on kaikkien hankkeeseen osallistuvien taloyhtiöiden ja niiden osakkaiden kannalta tärkeää, että 40 §:n mukainen suunnitelma sisältää vaadittavat tiedot kaikkien osallistuvien taloyhtiöiden osalta. Käytännössä ennakoitavissa oleva ja yleensä hyväksyttävä tapa kaavoituksessa saatavan lisärakennusoikeuden jakamiseksi osallistuvien taloyhtiöiden kesken on lisärakennusoikeuden arvon jakaminen taloyhtiöiden kesken niiden kiinteistöjen kaavamuutosta edeltävien rakennusoikeuksien suhteessa siinäkin tapauksessa, että uudet rakennukset ja rakennusoikeus eivät jakautuisi samassa suhteessa taloyhtiöiden kiinteistöille. Tämä periaate soveltuu varsinkin silloin, kun jonkin kiinteistön tehokkaampi rakentaminen perustuu kaikkien uusien rakennusten, kulkuväylien, piha- ym. alueiden uudelleen sijoitteluun koko hankealueella.  

Usean taloyhtiön yhteinen suunnitelma on syytä muotoilla niiden väliseksi esisopimukseksi ja sopimukseksi, jotta suunnitelman velvoittavuus ja siitä poikkeamisen seuraukset olisivat mahdollisimman selvät. Tämän vuoksi 40 §:n 2 momentissa ehdotetaan, että suunnitelma on siihen osallistuvien asunto-osakeyhtiöiden hallitusten päivättävä ja allekirjoitettava.  

Pykälän 9 momentissa on otettu huomioon usean taloyhtiön purkavan uusrakentamisen yhteinen toteutus, johon sisältyy taloyhtiöiden sulautumisia tai jakautumisia. Näissäkin tilanteissa on tarkoituksenmukaista, että purkavaa uusrakentamista koskevan suunnitelman tietovaatimuksilla voidaan korvata kaikki vastaavat sulautumis- ja jakautumissuunnitelmaa koskevat 19 luvun 3 §:n ja 20 luvun 3 §:n tietovaatimukset. Tällainen suunnitelma on nimettävä suunnitelmaksi purkavasta uusrakentamisesta ja sen toteuttamiseen sisältyvästä sulautumisesta tai jakautumisesta ja 40 §:n 2 momentin mukaan kaikkien hankkeeseen osallistuvien taloyhtiöiden on päivättävä ja allekirjoitettava suunnitelma.  

40 §.Suunnitelma purkavaksi uusrakentamiseksi. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi purkavan uusrakentamisen hankkeen päätöksentekoa ja toteuttamista varten laadittavasta suunnitelmasta. Koska pykälässä tarkoitettuun suunnitelmaan sisältyy 39 §:n 2 momentissa tarkoitettujen seikkojen osalta ehdotus asiasta päättävälle yhtiökokoukselle, kuuluu suunnitelman laatiminen 1 momentin mukaan taloyhtiön hallitukselle. Tällä tarkoitetaan sitä, että hallituksen on huolehdittava suunnitelman asianmukaisesta valmistelemisesta ja hyväksyttävä suunnitelma. Käytännössä suunnitelman laatimiseen tarvitaan sellaista rakentamisen, rahoituksen ja kiinteistöalan eri toimintojen asiantuntemusta, jota taloyhtiöllä ei ole omasta takaa. Hallituksen on valittava riittävän huolellisesti ja kattavasti suunnitelman laatimisessa avustavat tahot.  

Suunnitelman laatimiseen sovellettaisiin johdon yleistä huolellisuusvelvollisuutta, jonka mukaan riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, sen perusteella on tehty johdonmukainen päätös eivätkä päätöksen tekoon ole vaikuttaneet johdon jäsenten eturistiriidat. Suunnitelman laatimiseen liittyvän hallituksen vastuun arvioinnissa otettaisiin yksittäistapauksissa huomioon myös osakkeenomistajien myötävaikutus, joka voi käytännössä ilmetä muun muassa henkilövalintojen ja johdon käyttöön annettavien resurssien sekä hankkeen valmistelua koskevien aiempien yhtiökokouksen päätösten kautta. Useampaa taloyhtiötä koskevan yhteisen suunnitelman laatimisesta purkavaan uusrakentamiseen osallistuvien yhtiöiden hallitusten toimesta ehdotetaan säädettäväksi erikseen pykälän 2 momentissa.  

Ehdotuksen tarkoituksena on, että suunnitelma sisältää sellaiset tiedot, jotka purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen tekevillä osakkailla on tarpeen olla yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen, hallintaoikeutensa säilymisen, muiden osakkeiden yhtiössä tuottamien oikeuksien ja velvollisuuksien, lisärakentamisoikeuden käyttämisestä saatavan hyödyn jakautumisen, hankkeen toteuttamistapojen sekä muiden vaikutuksien arvioimiseksi. Osakkeenomistajien lisäksi suunnitelman sisältövaatimuksissa on otettu huomioon yhtiön ja osakkeenomistajien velkojien tiedontarpeet.  

Suunnitelman nähtävänä pidosta ja lähettämisestä ehdotetaan säädettäväksi edellä luvun 22 §:ssä ja suunnitelmaa koskevasta riippumattoman asiantuntijan lausunnoista jäljempänä luvun 41 §:ssä.  

Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi oltava hankkeen osapuolena olevien yhtiöiden yksilöimiseksi tarvittavat tiedot sekä kuvaus kunkin tällaisen yhtiön tehtävistä ja vastuista. Hankkeen osapuolena olisi aina se yhtiö tai ne yhtiöt, joiden yhtiökokouksen 39 §:n mukaista päätöstä purkava uusrakentaminen edellyttää. Näiden yhtiöiden lisäksi hankkeen osapuolina voi toteuttamistavasta riippuen olla muun muassa hankkeen rahoittajina, rakennuttajina, rakentajina ja suunnittelijoina olevia yhtiöitä. Näistä yhtiöistä suunnitelmassa tulisi mainita sellaiset, joiden tehtävillä ja vastuilla on olennainen merkitys hankkeen toteuttamisen ja kustannusten muodostumisen kannalta.  

Momentin 2 kohdan perusteella suunnitelmassa olisi oltava selvitys purkavan uusrakentamisen syistä ja toteutuksesta. Purkavan uusrakentamisen syynä on yleensä se, että yhtiössä on tiedossa sellaisia laajamittaisia kunnossapitotarpeita, jotka on tarkoituksenmukaista toteuttaa siten, että niiden rahoittamiseksi hyödynnetään yhtiön tonttiin kohdistuvaa käyttämätöntä rakentamisoikeutta. Käytännössä tällaisten hankkeiden toteuttaminen edellyttää yleensä yhtiön vanhojen rakennusten purkamista. Purkavan uusrakentamisen syiden arviointia varten jäljempänä momentin 3 kohdassa ehdotetaan säädettäväksi erikseen osakkeenomistajille yhtiön tulevista olennaisista kunnossapitotarpeista annettavasta selvityksestä.  

Purkavan uusrakentamisen toteuttamistavasta olisi momentin 2 kohdan perusteella ilmoitettava ainakin perustuuko toteuttaminen päätöksen tekevän yhtiön hallitsemien rakennusten purkamiseen ja uudelleen rakentamiseen vai yhtiön kiinteistön, rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovutukseen hankkeen toteuttamiseksi. Lisäksi suunnitelmassa olisi mainittava, jos toteuttamiseen liittyy 39 §:n mukaisen päätöksen tekevien yhtiöiden osakeanti, sulautuminen tai jakautuminen. Eri toteuttamistapoja koskevia tarkempia tietovaatimuksia on jäljempänä tämän pykälän kohdissa.  

Momentin 2 kohdan perusteella suunnitelmasta olisi käytävä ilmi myös kunkin osakkeenomistajan osakkeiden ja nykyisen osakehuoneiston ja osakeryhmän käyvät arvot, kullekin osakkaalle purkavassa uusrakentamisessa annettavan uuden osakehuoneiston käypä arvo ja mahdollinen muu vastike sekä käypien arvojen ja mahdollisen muun vastikkeen suhde ennen purkamista ja kun uudet osakehuoneistot otetaan käyttöön. Tiedot ovat tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen ja edellä 39 §:n 1 momentissa säädettyjen purkavan uusrakentamisen päätöksen edellytysten arvioimiseksi. Osakkeiden ja osakehuoneistojen käypien arvojen määrittelyssä otettaisiin huomioon kaikki niiden arvoon vaikuttavat seikat, osakkaan itse toteuttamat muutostyöt mukaan lukien. Osakehuoneiston ominaisuuksien lisäksi osakkeiden käypään arvoon vaikuttavat käytännössä kaikki osakkeiden yhtiössä tuottamat oikeudet ja velvollisuudet. Suunnitelmassa esitetyistä osakkeiden ja osakehuoneistojen käyvistä arvoista annettavasta riippumattoman asiantuntijan lausunnosta ehdotetaan säädettäväksi 41 §:ssä.  

Momentin 3 kohdan perusteella suunnitelmassa olisi oltava selvitys sellaisesta yhtiön nykyisten rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta ja kunnossapitokuluista suunnitelman laatimista seuraavan vähintään kymmenen vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin tilojen käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Vaatimus poikkeaa sisällöltään luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta kunnossapitotarveselvityksestä siten, että ehdotetun arvion aikajänne olisi pidempi ja se sisältäisi myös kustannusarvion. Tarvittaessa suunnitelmassa voidaan esittää arvio pidemmänkin ajan kunnossapitotarpeesta ja -kuluista, mutta se ei olisi pakollista. Kohdassa tarkoitetut tiedot ovat tarpeen suunnitelman 2 kohdassa esitettävien purkavan lisärakentamisen syiden arvioimiseksi sekä peruskorjausten ja -parannusten toteutusvaihtoehtojen vertailemiseksi.  

Momentin 4 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi oltava ehdotus kullekin osakkeenomistajalle tarjottavaksi uudeksi osakehuoneistoksi sekä tiedot kunkin osakkeenomistajan vanhan ja uuden osakehuoneiston keskeisistä käytettävyyteen ja arvoon vaikuttavista ominaisuuksista. Ehdotetut tiedot vastaavat pääosin asuntojen markkinoinnista annetun valtioneuvoston asetuksen 8 §:n 4 kohdan perusteella annettavia sekä tämän lain 1 luvun 13 §:n 1 momentin perusteella yhtiöjärjestyksessä osakehuoneistoista mainittavia tietoja. Huoneiston yhtiövastikeperusteilla ja muilla tilojen käytöstä aiheutuvilla kuluilla tarkoitetaan kohdassa yhtiöjärjestyksen vastiketta ja muita mahdollisia maksuja koskevia määräyksiä. Osakkeenomistajan maksettavaksi tulevan vastikkeen ja mahdollisten muiden kustannusten määrästä uusien osakehuoneistojen käyttöönoton jälkeen ehdotetaan kerrottavaksi suunnitelman 9 ja 10 kohdan perusteella. Kohdassa tarkoitetut tiedot ovat tarpeen 39 §:n 1 momentissa säädettyjen osakkeenomistajien hallintaoikeutta ja käypää arvoa koskevien päätöksen edellytyksien arvioinnin kannalta.  

Momentin 5 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi oltava ehdotus mahdolliseksi muuksi osakkeenomistajalle annettavaksi vastikkeeksi sekä selvitys perusteista, joilla osakkeenomistajalle voidaan tarjota tämän aiemmasta osakehuoneistosta hallintaoikeudeltaan tai käyvältä arvoltaan poikkeavaa osakehuoneistoa. Muulla osakkeenomistajalle annettavalla vastikkeella tarkoitetaan esimerkiksi rahamääräistä korvausta silloin, kun yksittäisen osakkaan huoneisto poikkeaa ominaisuuksiensa tai tasonsa puolesta sillä tavoin muista osakehuoneistoista, että uudessa rakennuksessa yhtiön kannalta tarkoituksenmukainen vaihtoehto voi olla tarjota osakkaalle tältä osin osakehuoneiston käyvän arvon laskua vastaavaa rahavastiketta.  

Osakkeenomistajan aiemmasta osakehuoneistosta poikkeavan uuden osakehuoneiston tarjoaminen tämän suostumuksella voi käytännössä olla tarpeen purkavan uusrakentamisen hankkeen toteuttamiseksi. Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen osakkeenomistajan aiemmasta osakehuoneistosta poikkeavan huoneiston tarjoamiseen edellyttää, että arvokkaamman osakehuoneiston purkavan uusrakentamisen jälkeen saavalta osakkeenomistajalta peritään käyvän arvon nousua vastaava korvaus ja että osakehuoneistonsa vähemmän arvokkaaseen huoneistoon vaihtavalle osakkeenomistajalle hyvitetään vanhan ja uuden osakehuoneiston käypien arvojen erotus. Viime kädessä yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen voi edellyttää myös sitä, että jos kaikille osakkaille ei voida tarjota heidän haluamiaan vanhoista osakehuoneistoista poikkeavia uusia osakehuoneistoja, ratkaistaan oikeus tällaisiin osakehuoneistoihin arvalla. Edellä mainittujen perusteiden sisällyttäminen suunnitelmaan on tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen arvioimiseksi.  

Momentin 6 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi oltava ehdotus muiden kuin vanhoille osakkeenomistajille tulevien osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden antamiseksi tai uuden yhtiön järjestelyiksi tällaisten osakkaiden tarjoamiseksi sekä näistä osakehuoneistoista 4 kohdassa tarkoitetut tiedot. Purkavasta uusrakentamisesta päättävät osakkeenomistajat voivat näiden tietojen perusteella arvioida, minkälaisesta uudesta rakennuksesta tai yhtiöstä heille tarjotaan uusia osakehuoneistoja.  

Momentin 7 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi oltava ehdotus yhtiön välittömään hallintaan tulevista tiloista ja alueista. Tällaisista tiloista ja alueista olisi suunnitelmassa oltava osakehuoneistoja vastaavat tiedot. Näihin tiloihin liittyvänä yhtiövastike- tai muuna maksuperusteena suunnitelmassa mainittaisiin tilojen käyttämisestä yhtiöjärjestyksen perusteella perittävät maksut. Purkavasta uusrakentamisesta päättävät osakkaat tarvitsevat tietoja sen arvioimiseksi, onko uudessa rakennuksessa tai yhtiössä saatavilla samanlaiset osakehuoneistojen arvoon vaikuttavat ja osakkeenomistajan henkilökohtaisiin asumistarpeisiin liittyvät palvelut, kuin ennen purkavaa uusrakentamista.  

Momentin 8 kohdan mukaan suunnitelmassa on oltava ehdotus yhtiöjärjestyksen muutokseksi tai uuden yhtiön yhtiöjärjestykseksi edellä 4, 6 ja 7 kohdissa tarkoitettujen huoneistojen ja yhtiön tilojen ja alueiden osalta. Kohdan perusteella suunnitelmasta kävisivät ilmi yhtiöjärjestyksessä lain 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4—7 kohdissa säädetyt tiedot osakehuoneistoista ja niitä vastaavista yhtiön hallintaan jäävistä tiloista, osakeryhmistä ja niiden tuottamasta hallintaoikeudesta sekä yhtiövastikeperusteista. Käytännössä osakkeita tai osakeryhmiä koskevat tiedot mahdollistavat myös sen arvioimisen, minkälainen päätösvalta yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa purkavasta uusrakentamisesta päättävillä osakkeenomistajilla olisi yhtiön osakemäärän kasvaessa purkavan uusrakentamisen seurauksena. Jos yhtiöjärjestyksessä olisi tarkoitus nimenomaisella määräyksellä poiketa lain 6 luvun 13 §:n olettamasääntönä olevasta ”osake ja ääni” -periaatteesta, olisi tästä mainittava nimenomaisesti suunnitelmassa.  

Lisäksi suunnitelmassa olisi 8 kohdan mukaan oltava ehdotus mahdollisen uuden yhtiön toimielinten jäsenten valintatavasta sekä uusien osakehuoneistojen tarjoamiseksi tarvittavista järjestelyistä. Viimeksi mainituista kohdan perusteella suunnitelmassa mainittaisiin esimerkiksi, perustuuko uusien osakkeiden antaminen osakeantiin, optio- tai muuhun merkintäoikeusantiin, osakeryhmää koskevaan huoneistoselitelmän muutokseen vai etuostosopimukseen perustuvaan asuntokauppaan. Näiden tietojen antaminen olisi tarpeen muun muassa päätöksen tekevän osakkeenomistajan oikeussuojakeinojen arvioimiseksi.  

Momentin 9—10 kohtiin ehdotetaan tietovaatimuksia, jotka liittyvät purkavan uusrakentamisen kustannuksiin osakkeenomistajille. Momentin 9 kohdan mukaan suunnitelmasta olisi käytävä ilmi sekä hankkeen arvioidut kokonaiskustannukset, että kunkin osakehuoneiston hankintakustannukset ilman lisä- ja muutostöitä sekä tieto siitä, että osakkeenomistajien haluamien mahdollisten lisä- ja muutostöiden kustannukset tulevat näiden kustannusten päälle. Mahdollisuudet lisä- ja muutostöistä sopimiseen riippuisivat siitä, miten hanke toteutetaan. Kohdassa tarkoitetut hankintakustannukset voisivat toteuttamistavasta riippuen tulla osakkeenomistajan maksettavaksi esimerkiksi yhtiövastikkeen, osakkeen merkintähinnan tai osakehuoneiston kauppahinnan muodossa. Selvityksen perusteella kukin osakas voisi arvioida rahoitusmahdollisuuksiensa riittävyyttä. Tietovaatimus vastaa sisällöltään osin ryhmärakennuttamislain 21 §:n 1 momentin 8 kohtaa.  

Osakehuoneistojen hankintakustannusten lisäksi osakkeenomistajille olisi momentin 10 kohdan mukaan annettava arvio kuhunkin osakehuoneistoon kohdistuvan yhtiövastikkeen ja muiden mahdollisten kustannusten määrästä uusien osakehuoneistojen käyttöönottoa seuraavalla ensimmäisellä tilikaudella. Ehdotus vastaa ryhmärakennuttamislain 21 §:n 1 momentin 16 kohtaa.  

Momentin 11 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi oltava selvitys siitä, miten hanke voi vaikuttaa yhtiön verokohteluun. Hankkeen verokohtelua koskeva selvitys on tarpeen purkavan uusrakentamisen taloudellisten vaikutusten ja hyödyn jakautumisen arvioimiseksi.  

Momentin 12 ja 13 kohdissa ehdotetaan säädettäväksi hankkeen toteutuksen aikataulusta suunnitelmassa annettavista tiedoista. Momentin 12 kohdan mukaan suunnitelmassa on oltava selvitys osakkeenomistajien vanhojen osakehuoneistojen hallintaoikeuden päättymisajankohdasta ja heille tulevien uusien osakehuoneistojen käyttöönoton arvioidusta ajankohdasta. Tiedot ovat tarpeen erityisesti väistöasumis- ja muiden väliaikaisten tilatarpeiden ennakoimiseksi. Toisaalta myös sijoittajaosakkaat tarvitsevat kohdassa tarkoitettuja tietoja omien velvollisuuksiensa täyttämiseksi ja sijoitustuoton arvioimiseksi riittävällä tavalla. Momentin 13 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi oltava ehdotus yhtiön kaikkien osakehuoneistojen hallintaoikeuden ja yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkamisen perusteiksi. Tietojen antaminen päätöksen tekeville osakkaille on tarpeen, koska käytännössä hanke voi olla tarkoituksenmukaista toteuttaa vaiheittain siten, että purkavassa uusrakentamisessa uudet osakehuoneistot ja yhtiön rakennukset syntyvät vaiheittain. Tällä voi olla olennainen vaikutus sekä osakehuoneistojen asumisviihtyisyyteen, että vastikkeenmaksuvelvollisuuteen.  

Momentin 14 kohdan mukaan suunnitelmassa on oltava kiinteistön tai rakennuksen tai niiden osan mahdollisessa luovutuksessa ehdotus luovutusehdoiksi ja uuden yhtiön kiinteistön omistuksen ja hallinnan järjestämiseksi. Kohtaa sovelletaan vain silloin, kun yhtiö luovuttaa olemassa olevien osakehuoneistojen kiinteistön tai osan siitä uudelle omistajalle. Tällöin suunnitelmassa on oltava yhtiön ja sen osakkaiden kannalta merkittävät luovutuksen ehdot. Lisäksi suunnitelmasta on ilmettävä, miten kiinteistön ja uusien rakennusten omistus ja hallinta järjestetään. Tämän momentin 4 kohdan perusteella luovutetulla kiinteistöllä olevia osakehuoneistoja hallinneille vanhoille osakkaille on tarjottava uusia osakehuoneistoja. Yleensä uusien osakehuoneistojen on oltava yhtiön alkuperäisellä kiinteistöllä tai sen välittömässä läheisyydessä (esim. usean taloyhtiön tai taloyhtiön ja rakennusliikkeen ja sijoittajan yhteishanke naapurikiinteistöillä), jotta osakkaan hallintaoikeuden voidaan katsoa säilyvän 38 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla. Kiinteistön hallinnan järjestämisellä tarkoitetaan yleensä sitä, että luovutettavan kiinteistön ja rakennuksen tai sen osan hallinnan osalta on kerrottava, millä ehdoilla uudet osakehuoneistot sisältävän rakennuksen omistaja hallitsee rakennusta ja sen kiinteistöä (esim. kiinteistön omistuksen tai vuokrauksen pääasialliset ehdot). Kiinteistön ja rakennuksen hallintaoikeustiedoilla tarkoitetaan myös luovutuksensaajaksi tulevaa asunto-osakeyhtiötä tai keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä koskevia tietoja. Nämä tiedot on annettava yksityiskohtaisesti ainakin niistä kiinteistön tai sen osan luovutuksensaajayhtiöistä, joiden osakkeita ja osakehuoneistoja tarjotaan luovuttavien yhtiöiden vanhoille osakkaille. Käytännössä luovutus voidaan toteuttaa esimerkiksi niin, että lopullisina luovutuksensaajina on yksi tai useampi asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö tai muu osakeyhtiö. Kiinteistön ja rakennuksen hallintaoikeutta koskevan tietovaatimuksen mallina ovat ryhmärakennuttamislain 21 §:n 1 momentin 4 ja 5 kohta.  

Momentin 15 kohdan perusteella suunnitelmassa on oltava selvitys uusien rakennusten rakentamiseksi käytettävän rakennusoikeuden laadusta ja määrästä sekä uusien rakennusten rakennustyypistä. Jos hankkeessa on useita rakennuspaikkoja, tiedot on annettava jokaisesta rakennuspaikasta. Jos kohdassa tarkoitetut tiedot eivät vielä suunnitelman laatimisen aikaan ole lopullisesti tiedossa, olisi suunnitelmassa mainittava laatimishetkellä ennakoitavissa olevat tiedot sekä ehdot, joiden mukaisesti suunnitelman yksityiskohtia myöhemmin tarvittaessa tarkistetaan. Tietovaatimuksen mallina on ryhmärakennuttamislain 21 §:n 1 momentin 4 kohta.  

Momentin 16 kohdan mukaan suunnitelmassa on oltava selvitys hankkeen toteuttamiseen tarvittavien kaavamuutosten ja rakennuslupien hankkimisesta. Päätös purkavasta uusrakentamisesta voidaan tehdä ennen tai jälkeen sen toteuttavuuden kannalta olennaista lainvoimaista kaavamuutosta. Jos päätös tehdään kaavamuutoksen jälkeen, suunnitelmassa on kerrottava vahvistetun kaavamuutoksen sisältö. Jos kaava tulee vahvistettavaksi myöhemmin, on kerrottava kaavamuutoksen käsittelytilanne ja suunnitelman pohjaksi voidaan ottaa ennakoitavissa oleva rakennusoikeus ja suunnitelmassa voidaan määritellä ehdot, joiden mukaisesti suunnitelman yksityiskohtia myöhemmin tarkistetaan kaavamuutoksen tultua voimaan ja hankkeen kulujen jako siinä tapauksessa, että hanke jää esimerkiksi kaavoitukseen liittyvistä syistä kesken. Kaavamuutosprosessin lopputulosta ei ole mahdollista etukäteisesti sopia kuntaa sitovasti. Kaavamuutoksen sisältö vaikuttaa olennaisesti hankkeen ehtoihin. Osakkaiden oikeusasema on yksityiskohtaisesti selvillä, jos päätös tehdään lainvoimaisen kaavamuutoksen jälkeen. Mitä varhaisemmassa vaiheessa kaavoitusprosessia päätös tehdään, sitä vaikeampaa on hankkeen ehtojen hahmottaminen näiden tarkentuessa vasta myöhemmin. Tällöin on tärkeätä määritellä tarkennusten reunaehdot ja menettely, jossa niistä päätetään. 

Momentin 17 kohdan mukaan suunnitelmassa on oltava selvitys uusia rakennuksia ja niiden rakentamistapaa koskevista suunnitelmista, kuten hankesuunnitelma ja yleissuunnitelma. Hankesuunnitelma sisältää tyypillisesti hankkeen laajuutta, laatua kustannuksia ja aikataulua koskevat tavoitteet. Yleissuunnitelma sisältää tiedot kiinteistön perusosasta sekä mahdollisten muuntuvien tila-alueiden suunnittelusta. Lisäksi olisi annettava hankkeen alustava rakennustapaselostus, jossa tyypillisesti kuvataan rakennuksen ja sen tilojen laatutaso, kuten asuntojen pintamateriaalit ja teknisten järjestelmien pääominaisuudet. Tietovaatimuksen mallina ryhmärakennuttamislain 21 §:n 1 momentin 7 kohta.  

Momentin 18 kohdan mukaan suunnitelmassa on oltava ehdotus siitä, millä ehdoilla lunastusta vaativan osakkeenomistajan osakkeet voidaan lunastaa. Tällaisia ehtoja ovat ainakin lunastushinta ja sen maksuaika, osakkeenomistajan hallintaoikeuden ja muiden yhtiössä tuottamien oikeuksien ja velvollisuuksien päättyminen sekä se, kuka vastaa lunastushinnan maksamisesta. Nämä tiedot ovat tarpeen, jotta osakkeenomistajat voivat ennalta arvioida tarjolla olevia vaihtoehtoja. Hankkeen toteuttamisen kannalta on hyödyllistä, että tieto lunastusvaatimuksista saadaan mahdollisimman aikaisin. Lunastushinnasta annettavasta riippumattoman asiantuntijan arviosta ehdotetaan säädettäväksi 41 §:n 1 momentin 3 kohdassa.  

Momentin 19 kohdan mukaan suunnitelmassa olisi annettava tiedot, jotka ovat tarpeen yhtiön kokonaistaloudellisen tilanteen ja purkavan uusrakentamisen rahoitus- ja tasevaikutuksen arvioimiseksi myös silloin, kun taloyhtiö toteuttaa hankkeen yksin. Tietojen antaminen on erityisen tärkeää silloin, kun kaksi tai useampia taloyhtiöitä toteuttaa hankkeen yhdessä, muutenkin kuin sulautumisen kautta.  

Momentin 20 kohdan kiinteistökiinnitystä koskeva tieto on tarpeen, jos kiinteistöjä yhdistellään tai pilkotaan (kiinnityskelpoinen vuokraoikeuden yhdistäminen/jakaminen mukaan lukien) ja yrityskiinnitystieto on tarpeen sulautumis- ja jakautumistoteutusten lisäksi, jos yrityskiinnityksen piiriin kuuluvaa varallisuutta siirtyy taloyhtiöltä toiselle tai se tulee yhteiseen hallintaan.  

Momentin 21 kohdan perusteella suunnitelmasta on käytävä ilmi selvitys tai ehdotus yhtiön optio-oikeuden ja muun osakkeisiin oikeuttavan erityisen oikeuden haltijan oikeuksista suunnitelman mukaisessa purkavassa uusrakentamisessa. AOYL:n mukaan yhtiö voi antaa optio-oikeuksia uusiin osakkeisiin, jotka tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksen mukaista myöhemmin rakennettavaa ja käyttöönotettavaa osakehuoneistoa. Käytännössä optio-oikeuksia on toistaiseksi tiettävästi käytetty vähän. Jos yhtiö on antanut tällaisia optio-oikeuksia, joita se ei voi niiden ehtojen mukaan lunastaa ennen kuin purkavasta uusrakentamisesta päätetään, suunnitelmassa on otettava optio-oikeuksien ehtojen mukaisesti huomioon uusien osakehuoneistojen tarjoaminen myös optio-oikeuksien haltijoille.  

Momentin 22 kohdassa annetaan tiedot suunnitelmaan osallistuvan taloyhtiön oikeudesta päättää suunnitelman hyväksymisen ja toteutuksen välisenä aikana yhtiön tavanomaisesta toiminnasta poikkeavista muista hankkeista, kuten kiinteistön tai rakennuksen tai niiden osan purkamisesta, luovutuksesta tai pitkäaikaisesta vuokralle antamisesta tai vuokrasopimuksen irtisanomisesta taikka osakeannista. Nämä tiedot ovat tarpeen yhtäältä yhden taloyhtiön ja hankkeen muiden rahoittajien kannalta ja toisaalta useamman taloyhtiön hankkeessa myös muiden hankkeeseen osallistuvien taloyhtiöiden kannalta.  

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi 38 §:n 8 ja 9 momentissa tarkoitettuihin useamman taloyhtiön yhteisiä hankkeita koskevasta suunnitelman päiväys- ja allekirjoitusvaatimuksesta.  

41 §.Riippumattoman asiantuntijan lausunto. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi riippumattoman asiantuntijan nimeämisestä ja lausunnosta, joka koskee purkavaa uusrakentamista koskevan suunnitelman tietojen riittävyyttä ja oikeellisuutta, purkavaa uusrakentamista koskevan helpotetun päätöksenteon edellytysten täyttymistä, suunnitelman toteuttamiskelpoisuutta ja vanhoille osakkaille osakkeista tarjottavaa lunastushintaa. Lausunto on tarkoitettu ensi sijassa hankkeeseen osallistuvan tai osallistuvien asunto-osakeyhtiöiden osakkaille sen varmentamiseksi, että heillä on käytettävissään oikeat ja riittävät tiedot, kun he päättävät kannastaan purkavaan lisärakentamiseen tai harkitsevat lunastusmahdollisuuden käyttöä.  

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiön, käytännössä yleensä sen hallituksen, on nimettävä yksi tai useampi riippumaton asiantuntija arvioimaan ja lausumaan purkavaa uusrakentamista koskevasta suunnitelmasta ja sen sisältämistä hallituksen päätösehdotuksista. Jos suunnitelman osapuolena on useampia taloyhtiöitä, nämä voivat nimetä yhden tai useamman yhteisen asiantuntijan. Asiantuntija voi käyttää apunaan nimeämiään tietyn alan asiantuntijoita, mutta toimeksiantajayhtiön ja sen osakkaiden suuntaan hän vastaa koko lausunnosta eli myös käyttämiensä asiantuntijoiden työstä.  

Asiantuntijan on oltava riippumaton suhteessa toimeksiantajayhtiöön, sen johtoon ja osakkaisiin sekä hankkeen rahoittajiin, rakentajiin ja suunnittelijoihin. Kielletty riippuvuussuhde voi syntyä johdon jäsenyyden, toimi-, työ- tai toimeksiantosuhteen, omistuksen tai muun määräysvallan tai huomattavan vaikutusvallan perusteella.  

Hankkeen toteutuksesta ja käytettävissä olevista asiantuntijaresursseista riippuen voidaan käytännössä tarvita useampia asiantuntijoita. Jos hankkeeseen osallistuu useampia asunto-osakeyhtiöitä, ei ole kuitenkaan periaatteellista estettä sille, että ne hankkivat lausunnon samalta asiantuntijalta. Käytännössä useamman asiantuntijan tarve voi perustua ajan myötä kehittyviin yleisiin käytäntöihin ja taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän arvioihin yksittäistapauksessa.  

Momentin mukaan lausunnon antamiseen tarvitaan:  

- kiinteistöjuridiikan asiantuntemusta,  

- asunto-osakeyhtiön nykyisen kiinteistön ja rakennuksen teknisen kunnon ja markkina-arvon ja osakehuoneistojen markkina-arvon määrityksen osaamista ja uusien, suunniteltujen rakennusten ja osakehuoneistojen osalta vastaavaa osaamista, sekä  

- kiinteistömarkkinoiden tulevan kehityksen arviointiosaamista.  

Nykyisen ammatillisen osaamisen perusteella lausunnon antaja olisi käytännössä juristi, joka kiinteistön, rakennuksen ja osakehuoneistojen arvon määrityksen osalta perustaisi lausuntonsa alihankkijaltaan tai alihankkijoiltaan saamiinsa arvioihin.  

Momentin 1 kohdan mukaan riippumattoman asiantuntijan lausunnossa on arvioitava, onko 40 §:n mukaisessa suunnitelmassa annettu oikeat ja riittävät tiedot vanhoille osakkaille tulevan osakehuoneisto- ja mahdollisen muun vastikkeen määrittelyn perusteista. Tämän kohdan perusteella lausunnossa on arvioitava erityisesti 40 §:n 1 momentin 2—5 kohdassa tarkoitettuja tietoja, selvityksiä ja arvioita ja käytännössä niihin perustuvia ehdotuksia.  

Ei ole periaatteellista estettä sille, että yhtiön hallitus ja riippumaton asiantuntija käyttävät oman ehdotuksensa ja lausuntonsa yhteydessä samoja selvityksiä esimerkiksi käypien arvojen selvittämiseksi, kunhan huolehditaan siitä, että tämä ei vaikuta asiantuntijan riippumattomuuteen. Tämän mahdollisuuden hyödyntämiseksi voi olla tarpeen, että riippumaton asiantuntija valitaan niin ajoissa, jotta hän voi ottaa kantaa tarvittavien selvitysten hankkimiseen. 

Momentin 2 kohdan perusteella lausunnossa olisi arvioitava sitä, miten 39 §:n 1 momentin 1—4 kohdassa mainitut osakkaan hallintaoikeuden säilyttämistä, osakkaiden yhdenvertaista kohtelua ja osakkaan muiden oikeuksien ja maksuvelvollisuuden ennallaan säilyttämistä koskevat purkavan uusrakentamisen päätöksen edellytykset toteutuvat suunnitelman mukaisessa järjestelyssä (erityisesti 40 §:n 1 momentin 2—5, 7—10, 12—13, 15, 17 ja 19 kohtien perusteella).  

Momentin 3 kohdan mukaan lausunnossa on arvioitava myös yleisesti suunnitelman toteutuskelpoisuutta. Käytännössä taloyhtiö ei kykene yksin laatimaan 40 §:n mukaista suunnitelmaa, jonka tekemiseen olennaisesti vaikuttavat yleensä ainakin ulkopuolinen suunnittelija ja rakennusliike ja mahdollisesti myös rahoittajat. Suunnitelman toteutuskelpoisuuden kannalta on keskeistä, että taloyhtiöllä on luotettavat kumppanit, joiden voidaan olettaa toteuttavan hankkeen sovitulla tavalla. Tästä syystä on yhtiön ja sen osakkaiden kannalta aina tarpeen, että suunnitelman laatimiseen nähden ulkopuolinen asiantunteva taho arvioi suunnitelman toteutuskelpoisuuden, suunnitelmassa mainitut yhtiön sopimuskumppanit mukaan lukien. Toteutuskelpoisuuden arvioinnissa otettaisiin suunnitelmasta ilmenevien tietojen perusteella huomioon myös se, että hanke toteutetaan lainmukaisesti (mukaan lukien rakentamista koskeva sääntely ja toteutukseen osallistuvien sopimuskumppanien yhteiskuntavelvoitteet).  

Momentin 4 kohdan perusteella lausunnossa olisi arvioitava lunastushintaa (voi käytännössä edellyttää myös lunastuksen muiden ehtojen arviointia), jota yhtiö tai muu lunastaja tulee suunnitelman mukaan tarjoamaan niille osakkaille, jotka haluavat käyttää 42 §:n mukaista oikeutta osakkeidensa lunastamiseen. Säännöstä ehdotetaan sen vuoksi, että osakkeenomistajien käytettävissä olisi purkavasta uusrakentamisesta päätettäessä riittävät tiedot käytettävissään olevista AOYL:ssa säännellyistä toimintavaihtoehdoista. Lunastuksessa otetaan huomioon osakehuoneiston käypä arvo ja huoneistoon oikeuttavan osakeryhmän yhtiössä tuottamien muiden oikeuksien ja velvollisuuksien arvo. Arvon määrittelyssä otettaisiin huomioon myös suunnitelman perusteella arvioitavissa olevaan uusien rakennusten ja huoneistojen toteutukseen liittyvät ajan kulumiseen, kaavoitukseen, rakentamiseen, rahoitukseen ja kiinteistömarkkinoiden kehitykseen liittyvät riskit. 

Pykälän 2 momentin mukaan asiantuntijan lausunnossa olisi mainittava, onko suunnitelman toteuttaminen omiaan vaarantamaan yhtiön velkojen maksun. Tältäkin osin lausunto on tarkoitettu erityisesti yhtiön ja sen osakkaiden käyttöön ja se on erityisen tarpeellinen useamman taloyhtiön yhteisissä hankkeissa. Arvio voi olla käytännössä hyödyllinen yhtiön ja osakkaan velkojienkin kannalta. Arvio ei sido velkojia eikä sillä ole vaikutusta velkojien tiedonsaantia koskevien säännösten soveltamisen (ehdotettu 6 luvun 22 §) kannalta. 

42 §.Osakkeenomistajan oikeus vaatia lunastusta purkavassa uusrakentamisessa. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan oikeudesta vaatia lunastusta, lunastushinnasta sekä lunastukseen sovellettavasta menettelystä purkavassa uusrakentamisessa. Oikeutta vaatia lunastusta ehdotetaan osakkeenomistajalle, joka ei ole kannattanut purkavan uusrakentamisen päätöstä. Tämä on tarpeen, jotta tällaiselle osakkeenomistajalle voidaan taata asumisen tai osakehuoneiston muun käytön mahdollisimman häiriötön jatkuminen ja tämän tavoittelema omistuksen riskitaso. Lunastus voi olla tarpeen myös hankkeen ainutlaatuisuuden ja nykyisen taloyhtiökannan osakkaiden kannalta katsottuna ennakoimattomuuden vuoksi sekä sen vuoksi, että hankkeen kestoa ja vaikutuksia kunkin osakkaan asumistarpeisiin ja elämänlaatuun ei voida rajata laissa. Lunastusmenettely on tarkoitettu hanketta vastustavan osakkeenomistajan ensisijaiseksi oikeussuojakeinoksi, jonka käytöllä pyritään vähentämään tarvetta purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen moittimiseen.  

Ehdotuksen mallina on käytetty osakeyhtiölain säännöksiä sulautumista tai jakautumista vastustavan osakkeenomistajan osakkeiden lunastamisesta, mutta ehdotus poikkeaa lunastushinnan määrityksen, lunastusvaatimuksen esittämisen ja lunastuksen ehtojen koskevan erimielisyyden käsittelyn osalta OYL:sta. Asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden ominaisuudet, osakaskunta, asunto-osakkeiden hinnanmääritys, purkavan uusrakentamisen vaikutukset ja hankkeen ainutlaatuisuus ja aikataulu huomioon ottaen on perusteltua säätää mainituista seikoista OYL:sta poikkeavasti. 

Pykälän 1 momentin mukaan oikeus vaatia lunastusta olisi osakkeenomistajalla, joka on vastustanut purkavaa uusrakentamista koskevaa päätöstä tai ei ole osallistunut päätöksen tekemiseen. Säännöstä sovellettaisiin siten, että lunastusoikeutta ei ole osakkeenomistajalla, joka on hyväksynyt päätöksen yhtiökokouksessa tai suostunut siihen ennen yhtiökokousta taikka sen jälkeen. Osakkeenomistajan ei siten tarvitsisi lunastusoikeuden käyttämiseksi äänestää purkavaa uusrakentamista vastaan yhtiökokouksessa. Toisaalta, jos purkavaa uusrakentamista vastustanut tai päätöksentekoon osallistumaton osakkeenomistaja ei vaatisi lunastusta määräajassa, olisi hänellä lunastuksen sijaan oikeus yhtiökokouksen hyväksymän purkavan uusrakentamisen suunnitelman mukaan määräytyvään uuteen osakehuoneistoon ja sen hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin.  

Pykälän 2 momentin mukaan lunastushinta olisi päätöstä edeltävän ajankohdan käypä hinta, jonka määrityksessä otettaisiin huomioon osakkeen hallintaoikeuden lisäksi osakkeeseen liittyvät muut oikeudet ja velvollisuudet. Käytännössä osakehuoneiston hallintaoikeuden ja ominaisuuksien ohella olennaisia osakkeiden arvoon vaikuttavia oikeuksia ja velvollisuuksia ovat yleensä muun muassa osakkeenomistajan käyttöoikeus yhtiön tiloihin ja yhtiöjärjestyksen mukainen vastikkeenmaksu- ja kunnossapitovelvollisuus sekä purkavassa uusrakentamisessa osakkeiden tuottama oikeus yhtiön varallisuuteen, purkavan uusrakentamisen tuotto-odotus mukaan lukien. Purkavan uusrakentamisen tuotto-odotus ja riskit otettaisiin huomioon käyvän hinnan määrityksessä päätöstä edeltävän ajankohdan mukaisena ja käytettävissä olevien tietojen perusteella.  

Lunastushinta määritetään yhtiön päätöshetken tilanteen mukaan ottaen huomioon hankkeen toteutuksen kestoon, markkinatilanteen muuttumiseen ja lisärakennusoikeuden saamisen ajankohtaan ja määrään liittyvät epävarmuustekijät. Lunastushinta ei sisältäisi korvausta tilapäisasumisesta, liiketoiminnan katkeamisesta tai muusta vastaavasta haitasta.  

Pykälän 3 momentin mukaan lunastushinnalle maksettaisiin vuotuista korkoa lunastusvaatimuksen esittämisen ja lunastushinnan maksamisen väliseltä ajalta. Koronmaksuvelvollisuus alkaisi kuitenkin aikaisintaan purkavasta uusrakentamisesta päättävästä yhtiökokouksesta. Lunastushinnalle ehdotetaan maksettavaksi korkolain mukaista ajankohdan viitekorkoa, koska osakkeiden lunastushinta määräytyy menettelyn vireilletuloa edeltävän käyvän hinnan mukaisesti eivätkä osakkeet enää lunastusvaatimuksen esittämisen jälkeen käytännössä ole luovutuskelpoisia ja koska ehdotuksen mukaan osakkeenomistajalla on lunastusmenettelyn ajan vain osakehuoneiston hallintaoikeus.  

Pykälän 4 momentissa ehdotetaan säädettäväksi lunastusvaatimuksen esittämisen ja lunastusasian vireillepanon määräajasta sekä lunastusmenettelyn vaikutuksesta osakeoikeuksien käyttöön. Ehdotuksen mukaan lunastusvaatimus olisi esitettävä yhtiölle viimeistään kahden kuukauden kuluessa purkavan uusrakentamisen päätöksen tehneestä yhtiökokouksesta. Vaikka ehdotuksessa ei sitä nimenomaisesti mainita, voisi osakkeenomistaja vaatia lunastusta jo ennen purkavaa uusrakentamista koskevaa päätöstä. Hankkeen toteuttamisen ja yhtiökokouksen päätöksen vaikutusten arvioimisen kannalta olisi käytännössä hyödyllistä, että tieto lunastusvaatimuksesta tulee mahdollisimman aikaisin.  

Ellei lunastuksesta sovita yhtiön ja osakkeenomistajan kesken lunastusvaatimuksen esittämisen jälkeen, olisi osakkeenomistajan saatettava lunastusasia käräjäoikeuden ratkaistavaksi neljän kuukauden kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä. Ehdotuksen 26 luvun 1 §:n mukaan tällaiset riita-asiat käsiteltäisiin aina yhtiön kotipaikan käräjäoikeudessa. Jos lunastuskanne nostettaisiin purkavan uusrakentamisen päätöksessä mainittua ulkopuolista lunastajaa vastaan, olisi käräjäoikeuden ehdotuksen mukaan ilmoitettava asian vireilletulosta yhtiölle.  

Ehdotuksen mukaan osakkeenomistajalla olisi lunastusasian vireillepanon jälkeen oikeus lunastushintaan ja osakehuoneiston hallintaoikeus siihen asti, kunnes kolme kuukautta on kulunut lunastushinnan maksamisesta. Käytännössä osakkeenomistajan asumisen tai muun tilantarpeen järjestäminen edellyttää usein sitä, että tämä voi käyttää osakkeiden lunastushinnan uuden osakehuoneiston hankkimiseen. Momentissa ehdotetaan selvyyden vuoksi mainittavan myös, että osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan hallinta-ajaltaan yhtiövastiketta.  

Momentissa ehdotetaan selvyyden vuoksi säädettäväksi myös, että oikeus vaatia lunastusta on menetetty, jos osakkeenomistaja ei ole vaatinut lunastusta tai saattanut lunastusasiaa vireille määräajassa.  

Ehdotuksen mukaan tieto lunastusriidan vireilläolosta olisi merkittävä osakeluetteloon. Osakeluettelomerkinnän perusteella vireilläolosta olisi mainittava myös osakehuoneistosta annettavassa isännöitsijäntodistuksessa (AOYL 7 luvun 27 §:n 2 momentin 7 kohta). 

Jos käräjäoikeus päätyy lunastusasiasta antamassaan ratkaisussa siihen, ettei osakkeenomistajalla ole oikeutta lunastukseen, osakkeenomistajalla on ehdotuksen 5 momentin mukaan oikeus yhtiökokouksen hyväksymän purkavan uusrakentamisen suunnitelman mukaisesti määräytyvään uuteen osakehuoneistoon. Osakkeenomistaja on voinut menettää oikeutensa lunastukseen joko siksi että tämä on kannattanut purkavaa uusrakentamista asiasta päättäneessä yhtiökokouksessa tai hyväksynyt päätöksen ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen taikka siksi, ettei tämä ole esittänyt lunastusvaatimusta yhtiölle tai laittanut lunastusasiaa vireille momentissa tarkoitetussa määräajassa. Tällöin vastuuseen lunastusasiassa syntyneistä oikeudenkäyntikuluista sovelletaan yleensä oikeudenkäymiskaaren (jäljempänä myös OK) 21 luvun 1, 3 ja 8 b §:n pääsääntöä.  

Selvyyden vuoksi momentin viimeisessä virkkeessä ehdotetaan säädettäväksi lunastusmenettelyn raukeamisesta, jos purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen täytäntöönpano raukeaa. Käytännössä tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun yhtiökokouksen päätös julistetaan kanteen johdosta pätemättömäksi. Jos lunastusriita raukeaa, oikeudenkäyntikuluvastuun määrittämisen kannalta on merkitystä sillä, että raukeaminen aiheutuu purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen täytäntöönpanon raukeamisesta päätöksen kumoamisen tai vastaajayhtiön toimen vuoksi. OK 21 luvun säännösten soveltaminen kuluvastuun ratkaisemiseksi ei yleensä ole tuomioistuimille vaikeata. Seuraavassa kuluvastuun jakautumisen periaatteita selostetaan, jotta riidan osapuolina olevat maallikotkin ymmärtäisivät tämän vastuun jaon periaatteita. Jos raukeaminen johtuu päätöksen kumoamisesta erillisen kanteen perusteella, vastuuseen lunastusriidasta syntyneistä oikeudenkäyntikuluista voi tulla sovellettavaksi oikeudenkäymiskaaren pääsäännön lisäksi saman luvun 4 §:n 1 momentti, 7 §:n 2 momentti tai 8 a §. Jos purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen täytäntöönpano raukeaa yhtiön uuden päätöksen tai yhtiön muun toimen vuoksi, kuluvastuuseen lunastusriidassa tulee yleensä sovellettavaksi oikeudenkäymiskaaren pääsäännön lisäksi lain 21 luvun 7 §:n 2 momentti (vastaa tilannetta, jossa yhtiö häviää lunastusriidan). Jos purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksen täytäntöönpano raukeaa sellaisesta yhtiöstä riippumattomasta syystä, joka ei ennen lunastusta koskevaa oikeudenkäyntiä ollut yhtiön tiedossa eikä sen olisi pitänytkään olla siitä tietoinen, tuomioistuin voi määrätä, että kumpikin asianosainen vastaa omista oikeudenkäyntikuluistaan (OK 21 luvun 4 §:n 2 momentti).  

Lunastushinta erääntyy 6 momentin mukaan maksettavaksi kuukauden kuluttua tuomion lainvoimaiseksi tulosta. Lunastushintaa ei kuitenkaan tarvitse suorittaa ennen kuin osakkeet siirtyvät lunastajalle. Viimeksi mainitusta voitaisiin poiketa, jos lunastusriita koskee vain lunastushinnan määrittelyä ja lunastaja on ehdotetun 45 §:n mukaisesti asettanut lunastushinnasta uskotun miehen hyväksymän vakuuden.  

Ehdotuksen 7 momentin mukaan lunastajana on tai lunastushinnan maksamisesta vastaa viime kädessä yhtiö. Käytännössä taloyhtiöillä on vain poikkeuksellisesti sellaisia jakokelpoisia varoja, joita voidaan käyttää osakkeiden lunastukseen. Siksi ehdotetaan, että lunastaja voi olla muu purkavaa uusrakentamista koskevassa päätöksessä määrätty taho. Tällaisissa tapauksissa yhtiön olisi viipymättä ilmoitettava päätöksessä mainitulle taholle yhtiölle pykälän 4 momentin mukaisesti esitetyistä lunastusvaatimuksista. Tarkoitus on, että myös muulla lunastajalla ja osakkeenomistajalla on mahdollisuus sopia lunastuksen ehdoista. Osakas voi vaatia suoritusta taloyhtiöltä heti sen jälkeen, kun muu lunastaja on laiminlyönyt lunastushinnan maksun.  

Ehdotuksen 8 momentin mukaan lunastaja vastaisi lähtökohtaisesti oikeudenkäyntimenettelyn kustannuksista. Käytännössä tällaisia kustannuksia olisivat käräjäoikeuden oikeudenkäyntimaksut. Muutoksenhausta johtuvien oikeudenkäyntimaksujen ja asianosaisten oikeudenkäyntikulujen kuluvastuuseen sovellettaisiin oikeudenkäymiskaaren yleisiä oikeudenkäyntimenettelyä koskevia sääntöjä. Käräjäoikeus voisi erityisestä syystä määrätä kustannuksista lain lähtökohdasta poikkeavasti. Erityisenä syynä voisivat tulla kyseeseen esimerkiksi osakkeenomistajan selvästi aiheettomat lunastusvaatimukset taikka selvästi perusteettomat käsitykset lunastushinnasta.  

43 §.Yhtiön vähemmistöosakkeiden lunastaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön vähemmistöosakkeiden lunastamisesta. Yhtiön koko osakekannan hankkiminen on voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain aikana osoittautunut käytännössä toimivaksi tavaksi toteuttaa purkava uusrakentaminen.  

Pykälän 1 momentin mukaan oikeus ja velvollisuus lunastaa vähemmistöosakkeet käyvästä hinnasta syntyy yli yhdeksän kymmenesosan osakeomistus- ja ääniosuuden perusteella silloin, kun yhtiön toiminnan jatkamisesta seuraisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa. Toiminnan jatkamisesta ja kunnossapidosta aiheutuvaa vahinkoa arvioidaan vastaavilla perusteilla kuin edellä 38 §:ssä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön kiinteistön tai sen käyttöoikeuden tai rakennuksen luovuttamisen edellytysten osalta. Ehdotuksen sanamuodossa on otettu huomioon, että lunastaja ei 2 momentin säännökset huomioon ottaen itse välttämättä muodollisesti ole yhtiössä osakkeenomistajan asemassa. Esimerkiksi emoyhtiö, jolla tytäryhtiöidensä osakeomistuksen johdosta on yli yhdeksän kymmenesosaa yhtiön osakkeista ja äänistä, on lunastamiseen oikeutettu ja velvollinen, vaikka ei itse omistaisikaan osakkeita yhtiössä. Symmetrian ja OYL:n mallin vuoksi oikeus lunastuksen vaatimiseen olisi myös jäljellä olevilla vähemmistöosakkailla, joiden voi kuitenkin käytännössä olla vaikea osoittaa rakennuksen korjauskelvottomuutta.  

Lunastusoikeutta ja -velvollisuutta koskevista säännöksistä ei voisi poiketa yhtiöjärjestyksessä. Niinpä yhtiöjärjestyksessä ei esimerkiksi voida määrätä lunastusvelvollisuuden aikaansaavaa osake- ja ääntenenemmistöä korkeammaksi tai matalammaksi kuin laissa säädetään eikä poiketa lunastuksen edellytyksenä olevasta haittavaatimuksesta.  

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi siitä, minkä osakkeiden ja äänten katsotaan kuuluvan lunastajalle sovellettaessa 1 momenttia. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 18 luvun 1 §:n 2 momenttia.  

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan säännöksiä 1 momentissa tarkoitetun äänten enemmistön liittyvän lunastusrajan laskemisesta. Momentissa mainittu lakiin perustuva äänestysrajoitus on esimerkiksi saman luvun 13 §:n 2 momentissa tarkoitettu äänileikkuri tai saman kaltainen yhtiöjärjestyksen määräys. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 18 luvun 1 §:n 3 momenttia.  

Pykälän 4 momentin mukaan useista 1—3 momentin mukaisista lunastajista lunastajana pidetään OYL 18 luvun 1 §:n 4 momenttia vastaavasti sitä, jolla on välittömimmin yhtiössä edellä tarkoitettu osakkeiden ja äänten enemmistö. Esimerkiksi jos osakeyhtiön osakkeista ja äänistä yhdeksän kymmenesosaa on toisella osakeyhtiöllä, viimeksi mainittua pidetään lunastajana, vaikka tämä olisikin puolestaan kolmannen henkilön määräysvallassa. Säännös ei toisaalta tarkoita, että lunastusvelvollisuutta voitaisiin kiertää esimerkiksi erilaisten välikäsijärjestelyjen avulla. 

Pykälän 5 momentissa ehdotetaan säädettäväksi lunastajan velvollisuudesta ilmoittaa lunastusoikeuden ja -velvollisuuden syntymisestä ja lakkaamisesta yhtiölle sekä yhtiön velvollisuudesta ilmoittaa mainittu seikka merkittäväksi kaupparekisteriin. Ehdotuksen mallina on OYL 18 luvun 2 §, josta poiketen ehdotetaan myös, että tieto lunastusoikeuden ja –velvollisuuden olemassaolosta merkittäisiin osakeluetteloon. Osakeluettelomerkinnän perusteella tieto lunastusoikeudesta ja –velvollisuudesta olisi mainittava myös osakehuoneistosta annettavassa isännöitsijäntodistuksessa (AOYL 7 luvun 27 §:n 2 momentin 7 kohta). 

Pykälän 6 momentin mukaan lunastusoikeuden olemassaoloa ja lunastushintaa koskevat erimielisyydet ratkaistaisiin käräjäoikeudessa. Momentissa viitatun 26 luvun mukaan toimivaltainen tuomioistuin olisi yhtiön kotipaikan käräjäoikeus, jossa asia käsiteltäisiin riita-asiana. Asiaa käsittelevän käräjäoikeuden olisi ilmoitettava asian vireille tulosta yhtiölle. Lisäksi momentissa ehdotetaan säädettäväksi lunastushinnan määrittelystä ja maksuajankohdasta, koronmaksuvelvollisuudesta lunastushinnalle sekä hallintaoikeudesta ja maksuvelvollisuudesta edellä 42 §:ssä ehdotettua vastaavalla tavalla. OYL:sta poikkeavat säännökset ovat tarpeen asunto-osakkeiden erityispiirteiden ja osakkeenomistajien asumis- ja muiden tarpeiden huomioimiseksi. Ehdotuksen mukaan tieto lunastusriidan vireilläolosta olisi merkittävä osakeluetteloon. Osakeluettelomerkinnän perusteella vireilläolosta olisi mainittava myös osakehuoneistosta annettavassa isännöitsijäntodistuksessa (AOYL 7 luvun 27 §:n 2 momentin 7 kohta). 

Pykälän 7 momentissa ehdotetaan säädettäväksi oikeudenkäyntimenettelyn kustannuksia koskevasta kuluvastuusta. Ehdotus vastaa 42 §:n 8 momenttia. Asianosaisten oikeudenkäyntikuluvastuuseen sovellettaisiin oikeudenkäymiskaaren yleisiä säännöksiä.  

44 §.Uskottu mies. Pykälään ehdotetaan säännöksiä vähemmistöosakkeenomistajien etuja 42 §:ssä tarkoitetussa purkavassa uusrakentamisessa osakkeidensa lunastusta vaativien osakkeenomistajien osakkeiden ja 43 §:ssä tarkoitetussa vähemmistöosakkeiden lunastusriidassa valvovasta uskotusta miehestä. Ehdotuksen mallina on osakeyhtiölain vähemmistöosakkeiden lunastusriidassa määrättävää uskottua miestä koskeva OYL 18 luvun 5 §.  

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiön olisi haettava kotipaikkansa käräjäoikeudelta uskotun miehen määräämistä valvomaan lunastusmenettelyssä osakkeenomistajien etua, jolleivat kaikki lunastuksen kohteena olevat osakkaat olisi ilmoittaneet pitävänsä uskotun miehen määräämistä tarpeettomana. Kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen lisäksi yhtiö voisi ehdotuksen mukaan jättää hakematta uskotun miehen määräämistä, jos määräämiselle ei ole perusteita 42 §:ssä tarkoitetun lunastuksen kohteena olevan osakkaan tai 43 §:ssä tarkoitetun lunastuksen kohteena olevien vähemmistöosakkaiden oikeusturva ja oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin toteutuminen huomioon ottaen.  

Hakemus uskotun miehen määräämiseksi on yleensä tehtävä viipymättä, kun yhtiö on saanut käräjäoikeudelta tiedon lunastusasian vireille tulosta. Velvollisuus uskotun miehen määräyksen hakemiseen koskee ehdotuksen mukaan myös sellaista lunastusmenettelyä, jossa vähemmistöosakkeenomistaja vaatii lunastamista, jos asianosaiset eivät muuhun suostu.  

Vaikka päämiehelle on holhoustoimesta annetun lain periaatteiden mukaan pääsääntöisesti varattava tilaisuus tulla kuulluksi edunvalvojan määräämistä koskevassa asiassa, hakemus uskotun miehen määräämisestä voitaisiin ehdotuksen mukaan ratkaista osakkeenomistajia kuulematta. Kun otetaan huomioon uskotun miehen muuta edunvalvojaa suppeammat valtuudet, ei yleensä ole syytä kuulemiseen. Säännös ei toisaalta estä käräjäoikeutta kuulemasta osakkeenomistajia ennen uskotun miehen määräämistä, jos se katsotaan aiheelliseksi. Uskotun miehen määräys merkitään kaupparekisteriin käräjäoikeuden 26 luvun 4 §:n nojalla viran puolesta tekemän ilmoituksen perusteella.  

Pykälän 2 momentin mukaan uskotulla miehellä on lunastusasian käsittelyssä oikeus ja velvollisuus esittää osakkeenomistajien puolesta näiden asiaa tukevia seikkoja ja näyttöä. Uskottu mies ei ole lunastusriidassa asianosaisen asemassa, vaan hän ainoastaan tukee oikeudenkäynnissä asianosaisena olevia vähemmistöosakkeenomistajia. Hänellä on kuitenkin yleensä oikeus toimia oikeudenkäynnissä asianosaisen tavoin, esimerkiksi esittää siinä näyttöä. Toiselta puolen uskotulla miehellä on myös velvollisuus osakkeenomistajien etujen valvojana tuoda asiassa esille näiden asiaa tukevia seikkoja ja näyttöä.  

Ehdotuksen säännökset uskotun miehen toiminnasta osakkeenomistajien puolesta on tarkoitettu tyhjentäviksi. Uskotulla miehellä ei siten ole kelpoisuutta muulla tavoin toimia osakkeenomistajien puolesta. Selvyyden vuoksi käsillä olevassa momentissa ehdotetaan kuitenkin nimenomaisesti säädettäväksi, että uskotulla miehellä ei ole kelpoisuutta esittää tai hyväksyä lunastusta koskevia vaatimuksia osakkeenomistajien puolesta. Uskottu mies ei siten voi tehdä asiassa sovintoa tai sitovasti myöntää lunastajan kannetta taikka sen osaa (esimerkiksi lunastushintaa) oikeaksi. Hän ei myöskään voi hakea lunastusmenettelyn aloittamista ja siten esittää lunastusvaatimusta osakkeenomistajien puolesta.  

Uskottu mies ei ehdotuksen mukaan voi myöskään ryhtyä sellaisiin toimiin, jotka ovat ristiriidassa osakkeenomistajan omien toimien kanssa. Tällä tarkoitetaan sitä, että jos osakkeenomistaja osallistuu lunastusriidan käsittelyyn ja toimii siinä aktiivisesti, hänen omat prosessitoimensa käyvät uskotun miehen toimien edelle. Jos esimerkiksi vastaajana oleva osakkeenomistaja hyväksyy lunastajan lunastusoikeuden, uskotun miehen mahdollisilla toimilla sen osoittamiseksi, ettei lunastusoikeutta ole, ei ole merkitystä tämän osakkeenomistajan osalta. Käytännössä uskotun miehen tärkeimpänä tehtävänä on lausua menettelyssä perusteltu käsityksensä ja tarvittaessa esittää näyttöä siitä, mikä on osakkeen oikea lunastushinta.  

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan eräitä uskottua miestä koskevia täydentäviä säännöksiä. Uskotun miehen palkkiosta ja kulujen korvauksesta määrää momentin mukaan käräjäoikeus. Vastuu palkkion ja kulukorvausten suorittamisesta määräytyy samojen sääntöjen perusteella kuin 42 §:n 8 momentin ja 43 §:n 7 momentin mukainen vastuu lunastusmenettelyn kustannuksista.  

Edelleen momentin mukaan uskotun miehen on viipymättä välimiesmenettelyn päätyttyä ilmoitettava kaupparekisteriin rekisteröitäväksi toimenpiteitään koskeva selonteko, joka katsotaan rekisteröimisellä annetuksi osakkeenomistajille. Koska uskotulla miehellä ei ole vallittavanaan toiselle kuuluvaa omaisuutta, kysymyksessä ei ole varsinainen tilivelvollisuus vaan pikemminkin holhoustoimesta annetun lain 50 §:n 2 momentissa tarkoitettuun rinnastuva selonteko. Saman lain 61 §:ssä tarkoitettu vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumisajan lasketaan tässä tapauksessa alkavan rekisteröimisestä.  

Muuten uskotusta miehestä on momentin mukaan soveltuvin osin voimassa, mitä holhoustoimesta annetussa laissa säädetään edunvalvojasta. Uskotun miehen tehtävän ja aseman edellä kuvatusta erityisluonteesta sinänsä johtuu, että monet sanotun lain säännökset eivät sellaisenaan ole sovellettavissa uskottuun mieheen. Eräät holhoustoimesta annetun lain säännökset taas voivat tulla sovellettaviksi vain käytännössä harvinaisissa poikkeustapauksissa. Kuitenkin monilla säännöksillä on tärkeä periaatteellinen ja osittain myös käytännöllinen merkitys. Esimerkiksi lain 5 §:stä seuraa, että uskotun miehen on oltava tehtäväänsä sopiva, mitä arvioitaessa on otettava muun ohella huomioon henkilön taito ja kokemus sekä tehtävän laatu ja laajuus. Lain 32 §:stä puolestaan seuraa, että uskotun miehen on oltava muun muassa lunastajasta ja yhtiöstä sillä tavoin riippumaton, etteivät hänen etunsa saata joutua ristiriitaan osakkeenomistajien etujen kanssa. Lain 45 §:stä seuraa, että uskottu mies on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on tehtäväänsä hoitaessaan tahallisesti tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle.  

45 §.Vakuuden asettaminen lunastushinnasta ja lunastushinnan tallettaminen. Pykälään ehdotetaan pääosin OYL 18 luvun 6 §:ää vastaavaa säännöstä vakuuden asettamisesta lunastushinnasta sekä OYL 18 luvun 11 §:ää vastaavaa säännöstä lunastushinnan suorittamisesta tallettamalla.  

Pykälän 1 momentin mukaan, kun lunastusoikeuden olemassaolo on lainvoimaisesti ratkaistu tai käräjäoikeus pitää sitä selvänä, mutta lunastushinnasta ei ole sovittu tai määrätty, osake siirtyy lunastajalle heti, jos tämä asettaa lunastushinnan maksamisesta uskotun miehen hyväksymän vakuuden. Lunastusoikeuden riitaisuus ei ehdotuksen mukaan välttämättä estä pykälän mukaista menettelyä, jos riitautusta ei ole lainkaan perusteltu tai sen perustelut ovat oikeudellisesti mahdottomat ja lunastusoikeutta on muutenkin pidettävä selvänä. Toisaalta lunastusoikeuden riidattomuus siinä mielessä, että läsnä olevat osakkeenomistajat ja uskottu mies hyväksyvät lunastusoikeuden olemassaolon, ei estä käräjäoikeutta pitämästä lunastusoikeutta epäselvänä poissaolevien osakkeenomistajien osalta, jos käräjäoikeus kuitenkin katsoo asiaan liittyvän oikeudellista tai näytöllistä epäselvyyttä.  

Momenttiin ehdotetaan lisäksi säännöstä, jonka mukaan mahdollisesti määrätty uskottu mies säilyttää vakuutta tarvittaessa lunastushintaan oikeutettujen lukuun.  

Pykälän 2 momentin mukaan lunastushinta voidaan suorittaa tallettamalla se yhtiön kotipaikan aluehallintoviraston huostaan niin sanotun maksutalletuslain (281/1931) mukaisilla edellytyksillä. Lunastaja ei tällöin saa pidättää itselleen oikeutta saada talletettua takaisin. Maksutalletuslain mukaan tallettaminen tulee kysymykseen esimerkiksi, kun velkoja kieltäytyy vastaanottamasta suoritusta tai on tuntematon. Koska osakekirjoja käyttävän yhtiön osakaspiiristä ei koskaan ennalta ole varmaa tietoa, tallettaminen on yleensä mahdollista, jos osakekirjan haltija ei tuomion lainvoimaiseksi tulon ja lunastushinnan erääntymisen välisenä aikana ole ilmoittautunut vastaanottamaan suoritusta ja tarjoutunut luovuttamaan osakekirjaa. Valmisteilla olevaan osakehuoneistorekisteriin kuuluvassa yhtiössä menettely voi tulla kyseeseen, jos rekisteriin merkityltä osakkeenomistajalta ei saada suostumusta lunastuksen kirjaamiseksi rekisteriin.  

Pykälän 3 momentin mukaan 1 momentissa tarkoitetun vakuuden asettamisen ja 2 momentissa tarkoitetun lunastushinnan tallettamisen jälkeen osakkeesta annetun osakekirjan hallinta tuottaa ainoastaan oikeuden lunastushintaan. Momentti sisältää myös uuden osakekirjan antamista koskevat säännökset. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 18 luvun 11 §:n 3 momenttia.  

22 luku Yhtiön purkaminen

3 §.Yhtiön päätös selvitystilaan asettamisesta. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi viittaus 6 luvun uuteen 38 §:ään, jonka perusteella yhtiökokous voi 37 §:ssä säädetyn lisäksi päättää yhtiön asettamisesta selvitystilaan. 

23 luku Päätöksen moite

2 §.Mitätön yhtiökokouksen päätös. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi säännös siitä, että purkavan uusrakentamisen päätöstä koskevaa kannetta ei voida nostaa enää, kun kuusi kuukautta on kulunut päätöksen tekemisestä. Säännös on tarpeen, jotta purkavan uusrakentamisen päätöksen jälkeen voidaan edetä hankkeen toteutukseen ilman riskiä siitä, että yhtiökokouksen päätös purkavasta uusrakentamisesta myöhemmin julistetaan pätemättömäksi. 

26 luku Riitojen ratkaiseminen

1 §.Toimivaltaiset tuomioistuimet. Pykälän jälkimmäiseen virkkeeseen ehdotetaan säännöstä purkavaan uusrakentamiseen ja vähemmistöosakkeiden lunastukseen liittyvien lunastusriitojen käsittelystä yhtiön kotipaikan tuomioistuimessa. Tällaiset riita-asiat on perusteltua käsitellä yhtiön kotipaikan käräjäoikeudessa, koska sekä käyvän hinnan että yhtiön toiminnan jatkamisesta aiheutuvan haitan arviointi liittyvät poikkeuksetta paikallisiin olosuhteisiin ja niiden arviointi edellyttää siten yleensä riittävää paikallistuntemusta. Ehdotetusta oikeuspaikkasäännöksestä seuraa myös, ettei mainittujen lunastusriitojen käsittelyä voida yhtiöjärjestyksen määräyksellä osoittaa välimiesoikeuden käsiteltäväksi (vrt. 26 luvun 3 §).  

2 §.Kiireellisenä käsiteltävät asiat. Purkavaan uusrakentamiseen ja vähemmistöosakkeiden lunastamiseen liittyvät lunastusriidat ehdotetaan lisättäväksi pykälään kiireellisinä käsiteltäviksi asioiksi. Näiden asioiden kiireellinen käsittely on tarpeen sekä osakkeenomistajan asumis- ja muut tilatarpeet että yhtiön purkavan uusrakentamisen hankkeen toteuttamiseen liittyvät tarpeet huomioon ottaen. 

2 a §.Oikeudenkäyntikuluista tietyissä asioissa. Pykälään ehdotetaan uutta säännöstä oikeudenkäyntikuluvastuusta 6 luvussa säädettyjen sulautumista (6 luvun 37 §:n 4 momentti), yhtiön kiinteistön, rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden myyntiä ja selvitystilaa (6 luvun 38 §) sekä purkavaa uusrakentamista (6 luvun 39 §) koskevien yhtiökokouspäätösten moite- ja mitättömyyskanteiden osalta. Ehdotuksen tarkoituksena on madaltaa kynnystä yhtiökokouksen päätöksen moittimiseen edellä mainittujen osakkaiden osakehuoneistojen arvon ja käytettävyyden kannalta merkittävien päätösten osalta. Sulautumispäätöksen osalta kanteenostomahdollisuus korvaa nykyisen hakemusmenettelyn, johon liittyvistä oikeudenkäyntikuluistaan yhtiö on tähän asti ollut aina vastuussa.  

Ehdotuksen mukaan yhtiö vastaa lähtökohtaisesti itse oikeudenkäyntikuluistaan, jos kanne koskee 6 luvun 37 §:n 4 momentissa, 38 §:ssä tai 39 §:ssä tarkoitetun yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi. Ehdotus poikkeaa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun pääsäännöstä, jonka mukaan asianhävinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.  

Ehdotuksen mukaan tuomioistuin voisi erityisestä syystä katsoa kohtuulliseksi määrätä kuluvastuusta toisin. Erityisenä syynä voisi tulla kyseeseen esimerkiksi osakkeenomistajan selvästi aiheeton moitekanne tai oikeudenkäynnin pitkittäminen tahallisesti tai huolimattomuudesta esimerkiksi huoneiston hallintaoikeuden säilyttämiseksi mahdollisimman pitkään. Yhtiökokouksen määräenemmistön harkintavaltaan kuuluvat tarkoitusmukaisuuskysymykset eivät ole päteviä perusteita päätöksen moittimiseen, joten kanteen nostaminen tällaisiin perusteisiin vedoten voi johtaa osakkaan oikeudenkäyntikuluvastuuseen. 

Voimassa olevassa laissa ei ole erityissäännöksiä oikeudenkäyntikuluvastuusta asunto-osakeyhtiölain soveltamista koskevissa riita-asioissa. Toisaalta voimassa olevassa laissa säädetään sulautumisen osalta erityisestä tuomioistuimen suostumusta koskevasta vaatimuksesta, joka käsitellään hakemusasiana ja johon ei liity oikeudenkäymiskaaren 21 luvun mukaista oikeudenkäyntikuluvastuuta. Tuomioistuimen lupaa koskevan vaatimuksen poistamisen myötä ehdotettu säännös tulisi sovellettavaksi myös yhtiökokouksen 37 §:n 4 momentin mukaista sulautumispäätöstä koskevaan moitekanteeseen.