Yleistä
Esityksen perusteluihin viitaten valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että Suomessa arvioidaan olevan yli kaksi miljoonaa asunto-osakkeenomistajaa ja asunto-osakeyhtiöissä noin 1,4 miljoonaa asuinhuoneistoa. Osakkeenomistajista noin 750 000 on pääkaupunkiseudulta. Osakehuoneistot kuuluvat hieman yli 100 000 yhtiölle, asunto-osakeyhtiölle (89 000) ja keskinäiselle kiinteistöosakeyhtiölle. Yhtiöstä ja sen osakkeista on saatavana tietoa julkisista rekistereistä, erityisesti kaupparekisteristä, ja osakkeiden luovutuksista saadaan tietoa lähinnä veron suorittamisen yhteydessä. Osakehuoneistojen ominaisuuksia koskevaa tietoa sisältyy Väestörekisterikeskuksen ylläpitämään rakennus- ja huoneistorekisteriin, kaupparekisteriin ja isännöintijärjestelmiin. Varsinaisesti osakkeiden omistusta koskevat tiedot pidetään yllä yhtiöissä, mikä merkitsee sitä, ettei nykyisin ole olemassa keskitettyä rekisteriä osakkeenomistajista.
Valiokunta toteaa, että esityksen tarkoituksena on toteuttaa asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden paperisista osakekirjoista luopuminen. Tilalle luodaan luotettava, viranomaisvastuulla toimiva kirjaamisjärjestelmä. Kirjaamisjärjestelmä antaa mahdollisuuksia kehittää sähköisiä palveluita elinkeinoelämässä ja viranomaisissa. Se vähentää manuaalista työtä luotonannossa, kiinteistönvälityksessä ja yhtiöissä. Valiokunta kiinnittää kuitenkin huomiota siihen, että se, missä määrin manuaalinen työ vähenee ja sähköiset palvelut otetaan käyttöön, riippuu pitkälti toimijoista itsestään. Huoneistotietojärjestelmän ensimmäinen osa, osakehuoneistorekisteri, on osauudistus, joka tarvitaan muutoksen käynnistämiseen. Toisessa vaiheessa valmistellaan tietosisällön laajentamista yhtiön teknisiin ja taloudellisiin tietoihin sekä muihin asuinhuoneistojen hallintaperusteisiin.
Valiokunta korostaa, että esityksen mukainen paperisista osakekirjoista luopuminen mahdollistaa osakkeen vaihdannan ja vakuuskäytön prosessien digitalisoinnin. Valiokunta toteaa, että tavoitteessa on kysymys paitsi sähköisen kaupankäynnin ja luotonannon myös toimijoiden sisäisten ja niiden välisten prosessien digitalisoinnista. Osakekirjoista luopumista varten luodaan kirjaamisjärjestelmä, jonka myötä osakekirjan luovutus omistuksen ja panttauksen julkivarmistuksena korvautuu oikeuden kirjaamisella. Valmistelussa on edellä todetun mukaisesti päädytty ratkaisuun, jossa yhtiön vastuulla ylläpidettävän, erityisesti isännöitsijäntodistuksella annettavan tietosisällön käsittely huoneistotietojärjestelmässä valmisteltaisiin seuraavassa vaiheessa. Tavoitteena on ensi vaiheessa edistää yhtiön hallinnon hoitamista tarjoamalla pääsy viranomaisrekistereissä olevaan, yhtiötä, sen hallitsemaa kiinteistöä ja rakennusta sekä huoneistoja ja niiden hallinnan perusteena olevia osakkeita koskevaan tietoon.
Valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että paperisista osakekirjoista luovuttaessa myös asunto-osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien ja rajoitusten esineoikeudellinen suoja on järjestettävä ja osoitettava muulla tavoin. Uudistuksen myötä asunto-osakkeeseen kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset kirjataan uudistuksessa perustettavaan osakehuoneistorekisteriin. Kirjaaminen koskee paitsi osakkeen saantoa ja panttausta myös osaketta tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan rajoituksen merkitsemistä kyseiseen rekisteriin. Tällaisia rajoituksia ovat esimerkiksi osakkeen ulosmittaus ja osakkeenomistajan konkurssi.
Valiokunta kiinnittää huomiota esityksen lähtökohtaan, jonka mukaan kirjaamisessa on kyse uudesta hallintotehtävästä, joka perustuslain 124 §:n tulkintakäytännön mukaisesti kuuluu lähtökohtaisesti viranomaiselle ja jonka siirtämistä muulle kuin viranomaiselle arvioidaan mainitussa pykälässä säädettyjen edellytysten kautta. Valiokunta pitää myös tärkeänä, että asunto-osakkeen omistajan ja pantinhaltijan esineoikeudellinen asema järjestetään luotettavalla tavalla, kun fyysisistä osakekirjoista luovutaan. Kirjaamista keskitettyyn julkisen vallan vastuulla ylläpidettävään rekisteriin voidaan pitää paitsi luotettavana myös nykytilaa selkeyttävänä sekä tietojen saatavuutta ja oikeusvarmuutta parantavana uudistuksena. Maanmittauslaitoksella on vankkaa kokemusta ja asiantuntemusta oikeuksien ja rajoitusten kirjaamisesta rekisteriin ja rekisterin ylläpitotehtävistä, kun sillä on jo ennestään vastuu kirjaamisesta kiinteistösaannoissa ja -kiinnityksissä.
Valiokunta pitää erittäin tärkeänä, että uudistuksella muun ohella edistetään myös osakkeenomistajan asemaa ja tiedonsaantioikeuksia. Paperisesta osakekirjasta luopuminen merkitsee samalla osakekirjan säilyttämisestä luopumista. Siten osakekirjojen katoamisen tai tuhoutumisen riskiä ei enää ole. Osakkeenomistaja voi jatkossa tarkistaa tietojensa virheettömyyden ja täydellisyyden viranomaisen ylläpitämästä rekisteristä maksutta. Esityksen tavoitteena onkin tuoda yhtiötä, osaketta ja osakkeen omistuksen perusteella hallittavaa huoneistoa koskevat tiedot paremmin eri toimijoiden saataville. Huoneistotietojärjestelmää koskevaan lakiehdotukseen sisältyvät säännökset osakehuoneistorekisterin pitäjästä sekä tietopalvelusta, jota tarjottaisiin osakehuoneistorekisterin omistus- ja panttaustietojen ohella kaupparekisterin, väestötietojärjestelmän ja kiinteistötietojärjestelmän eräistä tiedoista.
Valiokunta toteaa, että edellä mainitut huoneistotietojärjestelmässä käsiteltävät tiedot ovat pääsääntöisesti julkisia ja siltä osin kuin kyse on henkilötiedoista, niitä voidaan käsitellä ja luovuttaa EU:n ja kansallisen tietosuojalainsäädännön mukaisin edellytyksin. Laissa tulee säädettäväksi tietojen luovuttamisesta erityisesti kiinteistönvälityksen, luotonannon ja yhtiön hallinnon tarpeisiin sekä muihin yhteiskunnan tietotarpeisiin. Hallinnon avoimuuden ja julkisuusperiaatteen toteuttamisessa tulevat yleislakina sovellettaviksi viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999) säännökset.
Valiokunta korostaa, että saataessa väestötietojärjestelmästä salassa pidettäviä tietoja käsittelyn tarkoitukseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Huoneistotietojärjestelmästä ei voi luovuttaa edelleen salassa pidettäviä tietoja, jollei tästä ole erikseen säädetty. Arvioidessaan tietojen julkisuutta ja salassapitoa Maanmittauslaitos tarvitsee tietoa siitä, onko väestötietojärjestelmässä voimassa henkilöä koskeva tiedonluovutusrajoitus, kuten turvakielto. Sen sijaan Maanmittauslaitoksella ei ole välttämättä oikeutta saada turvakiellon alaista tietoa väestötietojärjestelmästä, jollei sille säädetyn tehtävän hoitaminen vaadi turvakiellon alaisen tiedon käsittelyä esimerkiksi kirjaamistehtävän hoitamiseksi.
Valiokunta toteaa, että jatkossa osakkeenomistaja voi asunto-osakeyhtiölain 21 §:n mukaan ilmoittaa osakehuoneistorekisteriin sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kokouskutsun toimittamista varten. Tämä mahdollisuus on myös niillä henkilöillä, joilla on väestötietojärjestelmässä on turvakielto. Tällainen henkilö on voinut myös turvakiellon hakemisen yhteydessä ilmoittaa väestötietojärjestelmään sellaisen yhteystiedon, joka voitaisiin luovuttaa myös muille kuin turvakiellon alaisen tiedon käsittelyyn oikeutetuille viranomaisille.
Uudistuksen toteuttaminen ja lainsäädäntötoimenpiteet
Valiokunta korostaa sitä, että vuoden 2019 alusta lukien paperisia osakekirjoja ei enää paineta, jolloin uudet yhtiöt perustetaan sähköisesti yritys- ja yhteisötietojärjestelmässä. Kaikki tuon ajankohdan eli huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaantulon jälkeen perustettavat asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt tulisivat uuden järjestelmän piiriin.
Valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että esityksen tavoitteet ovat kuitenkin saavutettavissa vasta, kun ennen vuotta 2019 perustetut yhtiöt ovat mukana. Ennen uuden lainsäädännön voimaantuloa perustettujen asunto-osakeyhtiöiden on liityttävä osakehuoneistorekisteriin määräajassa. Rekisteriin liittymisen jälkeen vanhan asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan oikeus ja muut osakkeeseen kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset voidaan kirjata ja merkitä osakehuoneistorekisteriin huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavassa laissa (2. lakiehdotus) tarkemmin säädettävällä tavalla.
Valiokunta pitää tärkeänä, että siirtyminen uuteen järjestelmään toteutetaan esityksen mukaisesti hallitusti. Tämän mukaisesti yhtiöiden tulee siirtää ensin osakeluettelon pito Maanmittauslaitokselle. Aikaa toimenpiteeseen ehdotetaan varattavaksi 1 päivästä toukokuuta 2019 alkaen vuoden 2022 loppuun saakka. Määräajan noudattamiseen kannustetaan toimenpiteen maksuttomuudella ja tiedottamisella. Sen jälkeen tehty siirto olisi yhtiöille maksullinen. Kirjaamistehtävän hoitamiseksi tarvittava tietovaranto perustetaan edellyttämällä yhtiöiltä ensi vaiheessa kirjaamismenettelyn vaatimien tietojen ilmoittamista osakeluettelon ylläpidon siirron yhteydessä. Sen jälkeen osakeluettelotiedot osakeryhmien ja niiden omistajien osalta tarkistetaan sitä mukaa kuin omistuksen kirjaamishakemuksia tulee vireille ja osakekirjojen mitätöinti tapahtuu viranomaisen toimesta. Tässä yhteydessä valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakkeiden omistusta koskevaan rekisteriin siirtyminen poistaa yhtiöiltä osakeluettelon ylläpidon. Samalla osakkeiden omistajaa koskeva tieto voidaan luovuttaa keskitetysti vaihdannan ja luotonannon tarpeisiin. Omistustiedon ja omistajan yhteystietojen ohella yhtiö saa huoneistotietojärjestelmästä esimerkiksi yhtiön hallitsemaa kiinteistöä ja rakennuksia koskevat tiedot.
Valiokunta toteaa, että myös osakekirjoista luopumiseen ehdotetaan tässä vaiheessa maltillista etenemistä. Ehdotetussa mallissa osakkeenomistaja voisi pitkälti päättää siitä, miten ja missä vaiheessa hakee ensimmäistä omistajakirjausta. Hän voisi käyttää apunaan pankin palveluita tai asioida suoraan Maanmittauslaitoksen kanssa. Omistajan tai osakkeensaajan passiivisuus ei johtaisi omistusoikeuden tai panttioikeuden pätevyyden näkökulmasta oikeudenmenetyksiin, vaan vaihdanta ja panttaus nojautuvat edelleen paperisen osakekirjan hallintaan. Ainoastaan tietyissä tilanteissa omistuksen kirjaaminen tulee edellytykseksi osakeoikeuksien käyttämiseen yhtiössä.
Valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että osakekirjoista luopumiseen ja ensimmäisen omistajakirjauksen hakemiseen liittyy kolme erilaista tilannetta: Sen jälkeen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon pidon, (1) osakkeenomistaja voi koska tahansa hakea oikeutensa kirjaamista. Kirjaamisen yhteydessä osakekirjat mitätöitäisiin. Jos sellaisen yhtiön osake luovutetaan, joka on siirtänyt osakeluettelon pidon, (2) on kirjaamista haettava määräajassa. Luovutuksen tapauksessa osakkeensaaja ei saa käyttää osakeoikeuksia ennen kuin hänet on kirjattu osakkeenomistajaksi. Jos osakkeen luovutusta ei tapahdu, osakkeenomistaja voi pysyä passiivisena vielä kymmenen vuoden ajan ilman, että uudistus vaikuttaa tämän oikeuksiin ja velvollisuuksiin yhtiössä. Sen jälkeen, kun kymmenen vuotta on kulunut osakeluettelon siirrosta (3), hän ei saa enää osallistua yhtiökokoukseen ennen kuin on hakenut kirjaamista. Kun ensimmäinen omistajamerkintä on tehty ja osakekirjat mitätöity, oikeuksien kirjaamiseen sovelletaan uuden lainsäädännön säännöksiä.
Valiokunta pitää tärkeänä, että uudet säännökset ovat sillä tavoin joustavia, että osakkeiden vaihdanta on jatkossakin uudessa järjestelmässä vähintään yhtä helppoa kuin osakekirjoja käytettäessä. Sääntelyn tulee sopeutua mahdollisimman hyvin kehittyvän asuntokaupan tarpeisiin, ja kehittyvää uutta teknologiaa tulee voida hyödyntää laajasti. Siten esityksen mukaan uutta osakkeenomistajaa koskeva kirjaaminen tapahtuu esim. tavallisissa asuntokaupoissa yksinomaan vanhan osakkeenomistajan suostumuksen perusteella. Erityistä saantoselvitystä tarvitsee esittää vain silloin, kun suostumusta ei voida saada (esim. perintösaannot). Myös osakkeen panttauksen kirjaaminen rekisteriin tapahtuu yleensä osakkeenomistajan suostumuksen perusteella. Vaikka suostumuksen muodosta ei ehdoteta säädettäväksi, kirjaamisviranomaisen on riittävällä tavalla varmistuttava suostumuksen oikeellisuudesta. Lisäksi valtio on velvollinen korvaamaan virheellisestä kirjaamisratkaisusta aiheutuvan vahingon.
Valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun mukaisessa rakentamisvaiheessa sovellettaisiin erityissäännöksiä: kirjaukset ja merkinnät tehtäisiin ainoastaan turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta. Sääntely vastaa asiallisesti mahdollisimman pitkälti nykytilaa, jossa säilyttäjä (yleensä ns. RS-pankki) säilyttää osakekirjoja kaikkien oikeudenhaltijoiden lukuun.
Valiokunta toteaa, että ennen ehdotettavan lainsäädännön voimaantuloa perustetut keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt voisivat päättää liittyä osakehuoneistorekisteriin. Liittyminen on vapaaehtoista, koska ennen lain voimaantuloa perustettujen keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä on voitu vapaasti määrätä asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta tällaiseen yhtiöön. Esityksessä on todettu, että kaikkien vanhojen keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden liittämistä osakehuoneistorekisteriin voidaan tarvittaessa arvioida myöhemmin järjestelmän käytöstä saatavien kokemuksien perusteella.
Lopuksi
Valiokunta pitää tärkeänä, että huoneistotietojärjestelmää koskevissa palveluissa huomioidaan yhdenvertaisuus ja käyttäjälähtöisyys. Huoneistotietojärjestelmän palveluiden tarjonnan ei tule rajoittua pelkästään sähköiseen asiointiin, vaan Maanmittauslaitoksen palveluiden tulee olla kansalaisen ulottuvilla myös sen asiointipisteverkoston kautta ja postitse. Kaikkien tällä hetkellä kiinteistökirjaamisessa käytössä olevien asiointiväylien tulee olla saatavilla myös huoneistotietojärjestelmän yhteydessä. Valiokunta pitää välttämättömänä, että nyt luotavasta huoneistotietojärjestelmästä tiedotetaan tehokkaasti.
Viitaten lakivaliokunnan asiassa antamaan lausuntoon valiokunta toteaa, että esityksessä ehdotetusta asunto-osakkeiden saantojen ja panttausten kirjaamisjärjestelmästä tulee nykyistä kiinteistökirjaamista nykyaikaisempi, yksinkertaisempi ja sääntelyllisesti joustavampi järjestelmä, joka mahdollistaa asunto-osakkeiden kaupankäynnin ja vakuuskäytön käytänteiden kehittämisen ja informaatioteknologian kehityksen hyödyntämisen. Tulevaisuudessa tuleekin selvittää ja arvioida, onko myös kiinteistön kauppaa ja vakuuskäyttöä koskevaa sääntelyä tarpeen ja perusteltua kehittää vastaavan suuntaisesti ottaen huomioon asunto-osakkeiden kirjaamisjärjestelmästä saadut kokemukset.
Viitaten lakivaliokunnan lausuntoon valiokunta pitää tarpeellisena painottaen uudistuksen merkittävyyttä ja vaikutuksia osakkeenomistajille ja taloyhtiöille, että uuteen järjestelmään siirrytään maltillisesti ja hallitusti. Osakeluetteloiden siirrolle ja sähköisen omistajamerkinnän hakemiselle ehdotetut määräajat johtavat kuitenkin siihen, että kahta eri järjestelmää ylläpidetään ainakin vuoden 2032 loppuun asti. Uuden järjestelmän hyötyjen toteutumisen kannalta siirtymää voidaan pitää verraten pitkänä. Tämän vuoksi valiokunta pitää tärkeänä, että uudistukseen siirtymistä ja siirtymäjärjestelyjen toimivuutta seurataan tarkoin ja tarvittaessa ryhdytään korjaaviin toimenpiteisiin sekä että maa- ja metsätalousministeriö toimittaa maa- ja metsätalousvaliokunnalle asiaa koskevan selvityksen vuoden 2022 loppuun mennessä. (Lausumaehdotus)