1.1  Laki huoneistotietojärjestelmästä

1 luku Yleiset säännökset

1 §.Lain soveltamisala. Lakia sovellettaisiin 1 §:n 1 momentin mukaan huoneistotietojärjestelmän, siihen sisältyvien rekisterien ja asiointijärjestelmän ylläpitoon ja muuhun siinä tapahtuvaan tietojenkäsittelyyn. Tietojen käsittely tapahtuu mahdollisimman pitkälle sähköisen järjestelmän avulla. Tarkoituksena on, että osakkeen omistuksen ja panttauksen kirjaamisessa sekä osakkeeseen kohdistuvan muun oikeuden ja rajoituksen merkitsemisessä siirrytään mahdollisimman pian sähköiseen toimintamalliin niin hakemusten käsittelyssä kuin ratkaisujen tiedoksiannossa. Myös paperimuodossa tapahtuva asiointi mahdollistetaan, jotta kaikille turvataan yhtäläiset mahdollisuudet saada palveluita. Palveluiden tarjoamisessa sovellettaisiin digitaalisten palveluiden tarjoamisesta annettua lakia. 

Huoneistotietojärjestelmässä käsitellään EU:n tietosuoja-asetuksen 4 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja henkilötietoja siltä osin kuin ne voidaan liittää joko välittömästi tai välillisesti tunnustettavissa olevaan henkilöön. Tietojenkäsittelyllä tarkoitetaan lakiehdotuksessa EU:n tietosuoja-asetuksen 4 artiklan 1 kohdan 2 alakohdan mukaisia toimintoja, kuten tietojen keräämistä, yhdistämistä, tallentamista, järjestämistä, jäsentämistä, säilyttämistä, muokkaamista, muuttamista, luovuttamista ja poistamista. Mainittua asetusta sovelletaan lähtökohtaisesti myös lakiehdotuksen mukaisiin tietojenkäsittelyn tarkoituksiin, johon sovelletaan osakkeiden vaihdannan ja palveluiden tarjoamisen osalta EU:n sisämarkkinalainsäädäntöä. Siltä osin kuin jokin tietojenkäsittelyn tarkoitus jäisi unionin toimivallan ulkopuolelle, käsittelyyn sovellettaisiin joka tapauksessa tietosuojalain 2 §:n 1 momentin nojalla tietosuoja-asetuksen säännöksiä. Näistä lähtökohdista seuraa, että huoneistotietojärjestelmän tietojen ylläpitoon ja muuhun tietojenkäsittelyyn sovellettaisiin lähtökohtaisesti, jäljempänä kerrotuin poikkeuksin, EU:n tietosuoja -asetusta ja kansallista tietosuojalakia. 

Perustuslakivaliokunnan henkilötietojen suojaa koskevassa viime aikaisessa lausuntokäytännössä on edellytetty nojautumista mahdollisimman pitkälti EU:n tietosuoja-asetuksen ja kansallisen tietosuojalain säännöksiin sekä kansallisen liikkumavaran käytön rajaamista välttämättömään. Toisaalta EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 3 kohdan mukaan kansallista sääntelyä edellytetään tietojenkäsittelyn oikeusperusteen toteuttamiseksi viranomaistehtävien hoitamista varten. Eräiltä osin myös kansallisista yleissäännöksistä poikkeaminen edellyttää erityislainsäädäntöä. Tällainen sääntelykohde on esimerkiksi julkisuuslain 16 §:n 3 momentin soveltamisalan ulkopuolelle jäävä, teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuva tietojen luovuttaminen. 

Lakiehdotuksessa säädettäisiin EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 e alakohdan mukaisesti rekisterinpitäjälle kuuluvan julkisen vallan käyttämiseksi tarvittavasta tietojen käsittelyperusteesta sekä eräistä käsittelyn kannalta välttämättömistä, kansallisen liikkumavaran piiriin kuuluvista seikoista, jotka mainitaan EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 2 ja 3 kohdassa. Lain säännöksillä täydennettäisiin viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999), jäljempänä julkisuuslaki, säännöksiä tietojen luovuttamisesta. Tietojen luovuttamiseen ja oikeuteen saada tieto viranomaisen henkilörekisteristä sovellettaisiin tietosuojalain 28 §:n mukaisesti julkisuuslakia, jollei ehdotetun lain säännöksistä muuta johdu. Lakiehdotusta sovellettaisiin erityisesti teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuvaan huoneistotietojärjestelmän tietojen luovuttamiseen ja muussa viranomaisen tietojärjestelmässä olevien tietojen käsittelyyn. Lisäksi säädettäisiin eräästä kansallisen liikkumavaran puitteissa toteutettavasta poikkeuksesta EU:n tietosuoja-asetuksen soveltamiseen. 

Huoneistotietojärjestelmän tietojen luovutukseen sovellettaisiin tietojen käyttötarkoituksesta, luovutustavasta ja julkisuudesta riippuen joko julkisuuslakia tai lakiehdotuksen säännöksiä. Lakiehdotusta sovellettaisiin erityisesti huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin tapahtuvaan julkisten tietojen luovuttamiseen ja muussa viranomaisen tietojärjestelmässä olevien tietojen käsittelyyn. Muilta osin sovellettaisiin, tietosuojalain 28 §:n lähtökohdan mukaisesti yleissäännöksiä eli julkisuuslain säännöksiä asiakirjajulkisuudesta ja viranomaisen henkilörekisteriin sisältyvien salassa pidettävien tietojen luovuttamisesta. Näiden säännösten sisältöä ja suhdetta EU:n tietosuoja-asetukseen selvitetään tarkemmin jäljempänä. Huoneistotietojärjestelmässä ei käsitellä EU:n tietosuoja-asetuksen 9 artiklassa tarkoitettuja erityisiä henkilötietoryhmiä eikä tietosuojalakia edeltävän lain, henkilötietolain (523/1999) 11 §:ssä tarkoitettuja arkaluonteisia henkilötietoja. 

Huoneistotietojärjestelmän rakentaminen on tarkoitus toteuttaa vaiheittain. Ensi vaiheessa huoneistotietojärjestelmään sisältyvään osakehuoneistorekisteriin koottaisiin asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden omistusta ja panttausta koskevat tiedot. Näin muodostuvaa kokonaisuutta kutsuttaisiin osakehuoneistorekisteriksi. Lisäksi huoneistojärjestelmän kautta tarjottaisiin erilaisia asiointitarpeita varten mahdollisuus saada yhtiötä, osaketta ja niillä hallittavaa huoneistoa koskevaa tietoa muista viranomaisten rekistereistä. Näiden tietojen yhdistämisessä tarvittavaa tietosisältöä ja kirjaamistehtävän hoitamista tukevaa tietosisältöä pidettäisiin yllä hallintakohderekisteriksi kutsutussa rekisterissä. Seuraavassa vaiheessa valmisteltaisiin yhtiön ylläpitämää rekisteriä, johon tallennettaisiin yhtiön tiedonantovelvoitteiden kannalta tarpeellisia, erityisesti isännöitsijäntodistuksella annettavia tietoja. Rekisteri helpottaisi yhtiön hallinnossa tarvittavan tiedon hallintaa ja saatavuutta. Palvelu voitaisiin toteuttaa myös isännöintijärjestelmään kytkeytyvänä tiedonvälityskanavana sellaisille yhtiöille, jotka ovat isännöintijärjestelmän piirissä. Samalla huoneistojärjestelmään muodostuisi koko rakennetun ympäristön tiedonhallinnan kannalta merkittävä kokonaisuus, joka tarjoaisi väylän niin viranomaisen tietojärjestelmässä kuin yhtiöissä ylläpidettävään tietoon. Tulevina vuosina tietojärjestelmään on tarkoitus sisällyttää myös muita asumisen muotoja koskevia tietoja. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin huoneistotietojärjestelmän tärkeimmästä tehtävästä, joka on osakkeen omistuksen ja panttauksen kirjaaminen sekä muun osakkeeseen kohdistuvan rajoituksen merkitseminen sekä näitä oikeuksia koskevan tiedon julkistaminen. Kirjaamisjärjestelmä tarvitaan fyysisen osakekirjan poistumisen myötä osakkeeseen kohdistuvan omistus- ja panttioikeuden julkivarmistuksen toteuttamiseksi. Kirjaamisen oikeusvaikutukset vastaavat omistusoikeuden osoittamisessa siirtomerkinnöin varustetun osakirjan luovuttamisen oikeusvaikutuksia ja osakkeen tuottamien osakeoikeuksien alkamisessa osakeluettelomerkinnän oikeusvaikutuksia. Panttausta koskeva kirjaaminen korvaa osakekirjan luovutuksen tuottaman julkivarmistuksen. Kirjaamisessa noudatettavaa menettelyä ja kirjaamisen oikeusvaikutuksia käsitellään jäljempänä 2 luvun yhteydessä. 

2 §.Huoneistotietojärjestelmän tarkoitus. Pykälässä säädettäisiin huoneistotietojärjestelmän tarkoituksesta, joka on palvella ensinnäkin huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden vaihdantaa ja vakuuksien hallintaa sekä muuta näihin verrattavaa toimintaa kuten huoneiston vuokrausta sekä omistajan ja luotonantajan riskien hallintaa kuten vakuutustoimintaa. Lisäksi huoneistotietojärjestelmä palvelisi yhtiön hallinnon tietotarpeita kuten omistustiedon hallintaa sekä omistajan tiedonsaantitarpeita. Tarkoituksena on, että yhtiö ja osakas voisivat maksutta ja ilman erillistä hakemusta saada tutustua itseään koskeviin tietoihin kirjautumalla Maanmittauslaitoksen asiointipalveluun. Yhtiön osalta tämä merkitsee pääsyä sen tavanomaisessa toiminnassa tarvittaviin tietoihin. 

Huoneistotietojärjestelmä on osa rakennetun ympäristön tiedonhallintaa. Se muodostaa yhdessä kiinteistötietojärjestelmän kanssa keskeistä kansallisvarallisuutta ja suomalaisten asumista koskevan tietovarannon. Näin ollen huoneistotietojärjestelmän tarkoituksena olisi palvella laajemminkin yhteiskunnan tietotarpeita. Tietojärjestelmä tuottaisi ja välittäisi tietoa erilaisiin yhteiskunnan tietotarpeisiin, kuten tutkimukseen, tilastotuotantoon sekä viranomaisten päätöksenteon valmisteluun. Yhteiskunnan tietotarpeet viittaavat tässä yhteydessä esimerkiksi valtion keskushallinnon, aluehallinnon ja kunnallishallinnon viranomaisten ja toimielinten sekä välillisen julkisen hallinnon organisaatioiden toimintaa ja päätöksentekoa palvelevaan valmistelu- ja selvitystyöhön, joka ei ole luonteeltaan tieteellistä tai tilastollista tutkimusta. 

3 §.Määritelmät. Pykälään ehdotetaan otettavaksi luettavuuden ja selkeyden parantamiseksi tarvittavat tekniset määritelmät. Määritelmät rajoittuvat edellä kuvatusta huoneistotietojärjestelmän rakentamisen vaiheistuksesta johtuen asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:ssä tarkoitettuun asunto-osakeyhtiöön ja asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:ssä tarkoitettuun keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön (1 kohta) ja näiden osakkeisiin (2 kohta). Sähköisessä asiointijärjestelmässä 1. päivänä tammikuuta 2019 tai sen jälkeen perusilmoituksen tehneet yhtiöt kuuluisivat suoraan lain soveltamisalaan ja niiden osakkeet kuuluisivat osakehuoneistorekisteriin. Tätä aikaisemmin perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osakeluettelon siirtämisestä Maanmittauslaitokselle sekä omistuksen kirjaamisesta ja osakekirjan mitätöinnistä säädettäisiin voimaanpanolaissa. Ennen vuotta 2019 perustettujen keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tulisi puolestaan tehdä sähköisessä palvelussa yhtiöjärjestyksen muutos, jonka mukaan niiden osakkeet kuuluvat osakehuoneistorekisteriin. Järjestelyn taustalla ovat asunto-osakeyhtiölain muuttamista koskevan lakiehdotuksen 2 luvun 1 a §:n ja 28 luvun 2 ja 3 §:n säännökset yhtiön osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin. Niitä on selostettu tarkemmin jäljempänä lakiehdotuksen 3 kohdalla. 

Lakia sovellettaisiin kaikkiin yhtiön osakkeisiin riippumatta siitä, tuottavatko ne oikeuden hallita jotakin määrättyä tilaa pysyvästi tai tiettynä aikana. Laissa tarkoitettuja osakkeita olisivat asuinhuoneiston pysyvään hallintaan oikeuttavien osakkeiden ohella esimerkiksi lomahuoneiston hallintaan määrättyinä aikoina oikeuttavat viikko-osakkeet sekä sellaiset pysäköintihalliin kohdistuvat osakkeet, jotka antavat oikeuden hallita jotakin vapaana olevista pysäköintitiloista. Pykälän 3 kohdan mukaan hallintakohteella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölain 3 §:ssä tarkoitettua osakehuoneistoa. Lakia sovellettaisiin kaikkiin osakehuoneistoihin huoneiston käyttötarkoitukseen katsomatta. 

2 luku Osakkeenomistajan sekä osakkeen panttauksen kirjaaminen ja osaketta koskevan rajoituksen merkitseminen rekisteriin.

4 §.Osakehuoneistorekisteri. Pykälässä säädettäisiin osakehuoneistorekisterin pitämisestä ja rekisterin tietosisällöstä. Säännöksen tarkoituksena on toteuttaa EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 kohdan e alakohdassa tarkoitettu tietojen käsittelyperuste, josta on mainitun artiklan 3 kohdan mukaisesti säädettävä joko unionin oikeudessa tai rekistenpitäjään sovellettavassa jäsenvaltion lainsäädännössä. Kirjaamismenettelyssä tapahtuvan tietojen käsittelyn oikeusperusta on siten 6 artiklan 1 kohdan e alakohta. Tietojen käsittelyn perusteena ei ole 6 artiklan 1 kohdan a alakohdassa tarkoitettu suostumus. Näin siitäkin huolimatta, että jäljempänä omistajan kirjaamista koskevien säännösten kohdalla ehdotetaan oikeuden kirjaamisen edellytykseksi, että osakkeensaaja esittää selvityksen luovuttajan suostumuksesta. Suostumuksessa on tässä yhteydessä kysymys rekisteriin kirjatun oikeudenhaltijan tahtotilan selvittämisestä ennen hänen oikeuksiinsa vaikuttavan hallintotoimen suorittamista, ei rekisteröidyn suostumuksesta tietojen käsittelyyn. 

Pykälän 1 momentissa säädettäisiin erityisesti osakkeen omistuksen ja panttauksen kirjaamista sekä rajoituksen merkitsemistä palvelevasta osakehuoneistorekisteristä. Osakkeiden omistusta ja panttausta koskevien tietojen luotettavaa kirjaamista voidaan pitää ainoana vaihtoehtona fyysisten osakekirjojen varaan rakentuvalle omistuksen ja panttioikeuden osoittamiselle. Tarkoituksena on luoda ja ylläpitää vaihdannan ja vakuuskäytön tarpeisiin kirjaamisjärjestelmä, jonka toiminnasta aiheutuneisiin virheisiin liittyy viranomaisen ankara korvausvastuu. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin kirjaamistehtävää hoidettaessa rekisteröitävistä tiedoista. Sen 1 kohdan mukaan osakkeen omistuksen ja panttauksen osalta rekisteröidään ensinnäkin kirjaamishakemusta ja sen käsittelyä koskevat tiedot. Kyse on asian vireilletuloa, hakemuksen sisältöä, hakijaa, osakkeenomistajaa ja panttauksen osapuolia koskevista tiedoista. Lisäksi tallennetaan tietoa asian käsittelyvaiheesta. Edellä mainitut tiedot tarvitaan kirjaamismenettelyä varten ja kirjaamisratkaisun dokumentointia varten. Käytännössä yksittäistä kirjaamisasiaa koskeva tietosisältö määräytyy tarkemmin kirjaamista koskevien pykälien yhteydessä esitetyllä tavalla. 

Pykälän 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettuja kirjaamisasiasta tallennettavia tietoja olisivat esimerkiksi asianlaatu, yhtiön tunnisteet ja osakeryhmätunnus, omistaja ja omistusosuus, saannon laji ja saantopäivä sekä panttauksesta pantinsaaja, pantin määrä (rahamäärä tai koko arvo) ja mahdollisesti panttausten etusijajärjestys. Tarkoituksena on, että kirjaamiskäytännössä voitaisiin ratkaista, onko esimerkiksi osakeryhmän tunnus sellainen hallintakohteen yksilöivä tieto, joka fyysisesti tallennetaan osana kirjaamishakemuksen ja siihen annetun ratkaisun tietosisältöä osakehuoneistorekisteriin. Pykälän 2 momentin 2 kohdan mukaan rekisteriin tallennettaisiin myös 7 ja 8 §:ssä tarkoitetun rajoituksen merkitsemistä koskevaa hakemusta tai ilmoitusta sekä hakemuksen käsittelyä koskevat tiedot. Perusteet tietojen käsittelylle ovat vastaavat kuin edellä kirjaamisasian kohdalla on esitetty. Tiedot osakkeisiin kohdistuvasta ulosmittauksesta ja turvaamistoimenpiteestä merkitään rekisteriin asianomaisen viranomaisen toimittamien tietojen perusteella sekä tiedot osakkeenomistajan konkurssista ja yrityssaneerauksesta konkurssipesän taikka selvittäjän tai tuomioistuimen toimittamien tietojen perusteella. 

Pykälän 2 momentin 3 kohdan mukaan rekisteriin tallennettaisiin kirjaamista sekä rajoituksen merkitsemistä koskevat ratkaisut. Jos kirjaamisasia on ratkaistu hakemuksen mukaisena, kirjaus on samalla asiassa tehtävä hallintopäätös. Jos asia ratkaistaisiin hakemuksesta poiketen, viranomaisen olisi tehtävä 10 §:n 3 momentissa tarkoitettu erillinen päätös. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin kirjaamista tai rajoituksen merkitsemistä koskevan asian yhteydessä luonnollisen henkilön yksilöimiseksi tarvittavista tiedoista. Tätä tarkoitusta varten rekisteriin tallennettaisiin henkilön nimi kokonaisuudessaan ja henkilötunnus. Sellaisen hakijan tai oikeudenhaltijan yksilöimiseksi, jolla ei ole henkilötunnusta, rekisteriin tallennettaisiin täydellisen nimen lisäksi tiedot syntymäajasta, kansalaisuudesta ja kotiosoitteesta. 

Pykälän 4 momentissa säädettäisiin yhteisön tai säätiön yksilöimiseksi tarvittavista tiedoista. Niistä rekisteriin tallennettaisiin toiminimi ja yritys- ja yhteisötunnus (y-tunnus). Jos yhteisöllä tai säätiöllä ei ole y-tunnusta, yksilöinnissä käytettäisiin toiminimen ohella muuta rekisteritunnusta. Lisäksi tallennettaisiin tieto siitä rekisteristä, johon yhteisö on merkitty. Ulkomaalaisesta yhteisöstä tai säätiöstä tallennettaisiin toiminimen ohella kotipaikka. 

5 §.Osakkeenomistajan kirjaaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan kirjaamisesta. Pykälän 1 momentin mukaan osakkeen ensimmäinen omistaja kirjattaisiin yhtiön ilmoittamien tietojen perusteella. Yhtiön tätä varten tekemistä ilmoituksista säädettäisiin perustamisen osalta yritys- ja yhteisötietolain 10 §:n 5 momentissa. Käytännössä on tavallista, että yhtiön koko osakekanta kuuluu yhtiötä perustettaessa samalle taholle eli perustajaosakkaana toimivalle rakennusliikkeelle, joka tällöin kirjataan yhtiön osakkeiden ensimmäiseksi omistajaksi. Ensimmäistä osakkeenomistajaa koskevista ilmoituksista muissa tilanteissa kuin yhtiötä perustettaessa säädettäisiin asunto-osakeyhtiölain 13 luvun 13 §:n 5 momentissa, 19 luvun 14 §:n 3 ja 4 momentissa sekä 20 luvun 14 §:n 2 ja 3 momentissa. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin osakkeen saannon kirjaamisesta. Saannosta on kysymys kaikissa tilanteissa, joissa osake siirtyy omistajalta toiselle. Saanto kirjattaisiin osakehuoneistorekisteriin sen hakemuksesta, jolle osake on siirtynyt. Tästä merkittävänä poikkeuksena ovat asuntokauppalain 2 luvun soveltamisalaan kuuluvat tilanteet, joissa turva-asiakirjojen säilyttäjä on ilmoittanut osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi, että osaketta koskevat kirjaukset ja merkinnät tehdään vain säilyttäjän ilmoituksesta. Kyseistä tilannetta käsitellään jäljempänä asuntokauppalakia koskevissa perusteluissa. 

Saannon kirjaamista koskevan hakemuksen sisältöön ja viranomaiselle toimittamiseen samoin kuin esimerkiksi mahdollisuuteen käyttää asiamiestä sovellettaisiin yleisiä hallintomenettelyä koskevia sääntöjä. Hakemuksen tekemiseen sähköisesti sovellettaisiin lisäksi lakia sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (13/2003). Käytännössä kirjaamisasioiden sujuva ja joutuisa käsittely edellyttää sellaisten sähköisten asiointipalvelujen järjestämistä, joista tällä hetkellä säädetään mainitun lain 5 §:ssä, ja mahdollisuuksien mukaan ratkaisujen automatisointia. Viranomaisen digitaalisten palvelujen järjestämisestä ehdotetaan jatkossa säädettäväksi erillisessä laissa digitaalisten palvelujen tarjoamisesta, jonka säännökset muun muassa korvaisivat sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 5 §:n nykyiset säännökset (ks. HE 60/2018 vp, joka on parhaillaan eduskunnan käsiteltävänä). 

Momentin mukaan saannon kirjaamisen edellytyksenä olisi rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys hakijan saannosta. Rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus olisi riittävä peruste kirjaamiselle, eikä esimerkiksi hakijan saannon perusteena olevan oikeustoimen pätevyyttä tarvitsisi tutkia enemmälti. Kirjaamiseen perustuvat esineoikeudelliset vaikutukset voitaisiin siten käytännössä saada aikaan yhtä helposti kuin nykyisin käytettäessä osakekirjoja, joiden hallinnalla on esineoikeudellisten kysymysten kannalta keskeinen merkitys. Ehdotus poikkeaa tältä osin merkittävästi kiinteistökirjaamista koskevasta sääntelystä. 

Pykälässä ei ehdoteta tarkemmin säädettäväksi siitä, millainen suostumuksen on oltava. Tämä jäisi ratkaistavaksi kirjaamiskäytännössä. Ottaen huomioon muun muassa virheellisestä kirjaamisratkaisusta seuraava valtion vahingonkorvausvastuu, suostumuksen olemassaolo on kuitenkin osoitettava luotettavalla tavalla. Käytännössä tämän vaatimuksen täyttää esimerkiksi se, että suostumus annetaan rekisteriviranomaisen järjestämässä sähköisessä asiointipalvelussa, johon tunnistaudutaan vahvaa sähköistä tunnistamista käyttäen. Sen sijaan esimerkiksi pelkän kauppakirjaksi esitetyn, perinteisellä tavalla allekirjoitetun asiakirjan esittämistä kirjaamisviranomaiselle ei voida yksin pitää riittävänä osoituksena myyjän suostumuksesta, koska viranomaisen ei ole mahdollista varmistua kauppakirjan oikeellisuudesta myyjää kuulematta. 

Kirjaaminen voi perustua rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumukseen vain, jos suostumuksen antajalla on rekisteriviranomaisen käytettävissä olevien tietojen mukaan oikeus määrätä osakkeesta. Jäljempänä 10 §:n 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi, että rekisteriviranomaisen on viran puolesta otettava huomioon sellaiset osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset, yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset ja väestötietojärjestelmästä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset, jotka vaikuttavat oikeuteen määrätä osakkeesta. Jos esimerkiksi rekisteriviranomaisen käytettävissä olevista väestötietojärjestelmän tiedoista ilmenee, että suostumuksen antaja on vajaavaltainen, saannon kirjaaminen edellyttää lisäselvitystä. Samoin on, jos rekisteriin on merkitty esimerkiksi osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus tai osakkeenomistajan konkurssi taikka jäljempänä 3 momentissa tarkoitettu ehdollinen saanto. 

Sen sijaan rekisteriviranomainen ei tutkisi sellaisia määräysvallan rajoituksia, jotka eivät ilmene rekisteristä. Sanottu koskee esimerkiksi tilanteita, joissa osakkeen luovutus edellyttää avioliittolain 39 §:n mukaista suostumusta. Sama koskee perintökaaren (40/1965) 12 luvun 6 §:n mukaista suostumusta edellyttävää luovutusta, jollei lesken hallintaoikeudesta tai testamentinsaajan käyttöoikeudesta johtuvaa vallintarajoitusta ole merkitty rekisteriin 8 §:n nojalla. 

Jos rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumusta saannon kirjaamiselle ei voida saada, hakijan on esitettävä muu selvitys saannostaan. Näin on luonnollisesti aina silloin, kun rekisteriin merkitty osakkeenomistaja ei enää ole elossa. Myös monenlaisissa muissa tilanteissa hakija voi joutua esittämään muun selvityksen saannostaan. Edellytettävän selvityksen riittävyys jää kirjaamiskäytännössä arvioitavaksi ottaen huomioon muun muassa virheelliseen ratkaisuun liittyvä riski valtion vahingonkorvausvastuusta. Jos saanto on riitainen, kirjaaminen voi käytännössä yleensä perustua vain tuomioistuimen lainvoimaiseen tuomioon. Riitaisen asian osoittamisesta tutkittavaksi oikeudenkäynnissä säädettäisiin 10 §:n 4 momentissa. 

Osake voi kuulua yhteisesti useammalle omistajalle, jolloin kukin omistaa määräosan osakkeesta siten kuin eräistä yhteisomistussuhteista annetussa laissa (180/1958) säädetään. Osakeyhtiölain ja asunto-osakeyhtiölain mukaan yhteisomistajat voivat käyttää osakkeenomistajalle yhtiössä kuuluvia oikeuksia vain yhteisen edustajan kautta. Kullakin yhteisomistajalla on kuitenkin oikeus itsenäisesti määrätä omasta osuudestaan esimerkiksi luovuttamalla tai panttaamalla osuutensa. Ehdotuksessa tarkoitetaan osakkeen saannolla myös osakkeen määräosan saantoa, jolloin rekisteriin tulee saantoa kirjattaessa merkitä määräosan suuruus. Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 2 §:stä olettamasäännön mukaan esimerkiksi luovutettaessa osake samalla kaupalla useammalle näiden osuudet ovat, jollei muuta ilmene, yhtä suuret. 

Käytännössä voi olla tarvetta myös sille, että osakkeen kuuluessa jakamattomaan kuolinpesään voidaan kuolinpesän osakkaat kirjata yhteisesti osakkeenomistajiksi. Tarkoitus on, että tämä välitilakin katsottaisiin ehdotuksessa tarkoitetuksi saannoksi ja että sen kirjaaminen olisi mahdollista vastaavalla tavalla kuin kiinteistöä koskevasta selvennyslainhuudosta säädetään. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin ehdollisen saannon kirjaamisesta. Tällä tarkoitetaan saantoa, joka ei vielä ole lopullinen osakkeen luovutukseen liittyvän ehdon takia. Tyypillisesti tällainen on esimerkiksi ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy vasta kauppahinnan tultua kokonaisuudessaan maksetuksi, tai muu vaikutuksiltaan vastaava sopimusehto. Ehdollisen saannon kirjaamisella luovutuksensaaja voi saada esineoikeudellista suojaa luovuttajan velkojia ja seuraajia vastaan jo ennen kuin hänen saantonsa on lopullinen. 

Saannon kirjaaminen ehdollisena edellyttäisi 1 momentin mukaisesti rekisteriin merkityn osakkeenomistajan tätä koskevaa suostumusta tai muuta selvitystä ehdollisesta saannosta. Hakemus saannon kirjaamisesta jätettäisiin muuten lepäämään, kunnes asia voidaan lopullisesti ratkaista. Tällä tarkoitetaan ehdotuksessa sitä, että asian käsittelyä jatketaan vasta, kun kysymys osakkeen siirtymisestä on lopullisesti ratkennut. Luovuttaja voi esimerkiksi antaa erikseen suostumuksensa saannon lopulliseen kirjaamiseen, kun saannon lopullisuuden edellytyksenä oleva loppukauppahinnan maksu tapahtuu sovitulla tavalla. Estettä ei toisaalta ole sillekään, että luovuttaja jo aikaisemmin antaa ehdollisen suostumuksensa saannon lopulliseen kirjaamiseen tiettyjen edellytysten täyttyessä (esimerkiksi tietyn rahasumman tultua maksetuksi tietylle tilille), jolloin erillinen suostumus lopulliseen kirjaamiseen ei ole tarpeen, jos rekisteriviranomainen voi riittävän luotettavasti varmistua ehdon toteutumisesta. Luovuttajan suostumuksen sijasta hakijan on tarvittaessa mahdollista esittää muukin selvitys saannon lopulliseksi tulemisesta. Ehdotettavat säännökset on tarkoitettu sillä tavoin joustaviksi, että käytännössä voidaan noudattaa sellaisia menettelytapoja, jotka havaitaan käytännöllisiksi ja toimiviksi. 

Kun saanto kirjataan ehdollisena ja saannon kirjaamista koskeva hakemus jätetään muuten lepäämään, voidaan lepäämään jättää muukin kirjaamista tai merkintää koskeva hakemus tai ilmoitus, jonka hyväksyminen edellyttää luovutuksensaajan kirjaamista osakkeenomistajaksi. Tällainen voi olla esimerkiksi pelkästään luovutuksensaajan suostumukseen perustuva hakemus osakkeen panttauksen kirjaamisesta. Kyseisessä tilanteessa panttauksen kirjaamista koskevaa hakemusta ei siis ole hylättävä vain sillä perusteella, että luovuttaja ei ole antanut suostumustaan panttauksen kirjaamiseen, vaan myös panttauksen kirjaamista koskevan asian käsittelyä jatketaan vasta, kun kysymys osakkeen siirtymisestä on lopullisesti ratkennut. 

Kaupan tai luovutuksen purkautuessa ehdollista saantoa koskeva kirjaus poistetaan pykälän 1 momentista ilmenevän periaatteen mukaisesti, kun poistamiseen on ehdollisen luovutuksensaajan suostumus tai purkautumisesta esitetään muu selvitys, riitaisessa tapauksessa käytännössä tuomioistuimen lainvoimainen tuomio. 

Siitä, että saanto on yhtiöjärjestyksen mukaan lunastusoikeuden alainen, ei seuraa, että saanto kirjattaisiin vain ehdollisena. Lunastusoikeus ei vaikuta saannon kirjaamiseen, jossa on kyse saannon esineoikeudellisesta suojasta, vaan osakeoikeuksien käyttämiseen asunto-osakeyhtiölaista ilmenevällä tavalla. 

6 §.Panttauksen kirjaaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeen panttauksen kirjaamisen edellytyksistä, kirjauksen sisällöstä sekä kirjauksen muuttamisesta ja poistamisesta. Osakkeeseen kohdistuvan kaikissa suhteissa tehokkaan panttioikeuden perustaminen edellyttää yleisten periaatteiden mukaisesti pantinantajan ja pantinsaajan välistä panttaussitoumusta, joka on sitova näiden välisessä suhteessa, ja niin sanottua julkivarmistusta, jolla panttioikeus tulee sivullisiin nähden tehokkaaksi. Panttauksen kirjaamisessa on kyse jälkimmäisestä. Kirjaaminen on siis yhtäältä edellytyksenä sivullisia sitovan panttioikeuden syntymiselle, mutta se ei toisaalta yksin osoita panttioikeuden olemassaoloa tai panttivastuun määrää, mahdollista rekisteriin merkittyä enimmäismäärää lukuun ottamatta. 

Kuten edellä on todettu, panttaus voi kohdistua myös osakkeen määräosaan. Osakkeen panttauksen kirjaamisella tarkoitetaan ehdotuksessa myös tällaista tilannetta. Sen sijaan osakkeen panttauksella ei ehdotuksessa tarkoiteta yrityskiinnityksen tuottamaa panttioikeutta, joka perustuu kaupparekisteriin merkityn elinkeinonharjoittajan elinkeinotoimintaan kuuluvan irtaimen omaisuuden panttaamiseen siten kuin yrityskiinnityslaissa (634/1984) säädetään, vaikka tällainen panttioikeus voi koskea myös rekisteriin kirjattua osaketta. 

Pykälän 1 momentin mukaan osakkeen panttaus kirjattaisiin pantinsaajan hakemuksesta. Kirjaamisen edellytyksenä olisi rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys hakijan oikeudesta. Tältäkin osin poikkeuksena ovat jäljempänä käsitellyt asuntokauppalain 2 luvun soveltamisalaan kuuluvat tilanteet, joissa panttaus kirjataan vain turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta. 

Yleisten periaatteiden mukaisesti panttausvalta on pantin omistajalla. Rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus olisi yleensä riittävä peruste panttauksen kirjaamiselle. Myös panttausta kirjattaessa rekisteriviranomaisen olisi kuitenkin 10 §:n 2 momentin mukaisesti tutkittava rekisteristä ilmenevät määräämisvallan rajoitukset, kuten maksukyvyttömyysmenettelyjä ja turvaamistoimia koskevat merkinnät sekä väestötietojärjestelmästä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset. Rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan määräämisvaltaa voi 12 §:n 2 momentti huomioon ottaen rajoittaa myös 5 §:n 2 momentissa tarkoitettu rekisteriin ehdollisena kirjattu saanto, mikä käytännössä tarkoittaa, että tällaisessa tilanteessa panttauksen kirjaaminen ennen lopullisen saannon kirjaamista edellyttää paitsi rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan myös osakkeen ehdollisen luovutuksensaajan suostumusta. 

Estettä ei olisi esimerkiksi sille, että saannon – joko ehdollisen tai lopullisen saannon – kirjaamista ja osakkeen luovutuksensaajan perustaman panttioikeuden kirjaamista haetaan samanaikaisesti. Jos panttioikeuden kirjaaminen perustuu luovutuksensaajan suostumukseen, panttioikeuden kirjaamisen edellytyksenä on, että luovutuksensaaja ensin kirjataan osakkeenomistajaksi. Jos saanto kirjataan ehdollisena ja saannon kirjaamista koskeva hakemus jätetään lepäämään, myös luovutuksensaajan suostumukseen perustuva panttauksen kirjaamista koskeva hakemus jätetään lepäämään, kunnes kysymys saannon lopullisesta kirjaamisesta on ratkaistu. Kirjauksen oikeusvaikutukset määräytyvät ehdotettavan 12 §:n 1 momentin perusteella siitä lukien, kun hakemus on merkitty vireille tulleeksi. 

Muuta selvitystä hakijan oikeudesta voidaan edellä käsiteltyjen tapausten lisäksi tarvita erilaisissa tilanteissa, joissa rekisteriin merkityn osakkeenomistajan suostumusta ei ole mahdollista saada. Riitaisissa tapauksissa muuna selvityksenä hakijan oikeudesta tulee panttauksenkin osalta yleensä kyseeseen lähinnä tuomioistuimen lainvoimainen tuomio. 

Kirjauksessa olisi mainittava pantinsaaja. Tämä olisi yksilöitävä riittävällä tavalla. Sanottu ei aina tarkoita pantinsaajien mainitsemista nimeltä. Panttauksen kirjaamista voisi hakea esimerkiksi joukkolainanhaltijoiden edustajasta annetun lain (574/2017) mukaisesti vakuutta hallinnoiva joukkolainanhaltijoiden edustaja, jolloin pantinsaajaksi kirjattaisiin kysymyksessä olevan joukkolainan haltijat. 

Edelleen kirjauksessa olisi pyydettäessä mainittava panttivastuun enimmäismäärä euroina. Tämä merkitsee panttivastuun rajoittamista tiettyyn euroina ilmaistuun rahamäärään, joka enintään voi olla panttioikeuden piirissä. Lähtökohtana olisi, että jos hakemuksessa ei pyydetä panttivastuun rajoittamista, osake on panttina koko arvostaan, jolloin panttivastuuta rajoittaa ainoastaan sen päävelan määrä, josta osake on annettu pantiksi. Kirjaamismenettelyssä ei tutkita esimerkiksi päävelan määrään liittyviä kysymyksiä eivätkä ne ilmene rekisteristä. Hakijana oleva pantinsaaja voi kuitenkin pyytää panttivastuun rajoittamista esimerkiksi siksi, että osake on pantattu tai aiotaan pantata usealle eri taholle, joiden keskinäinen etuoikeus panttiin määräytyy 12 §:n 2 momentin mukaisesti. Tällöin myöhempi pantinsaaja voi luottaa siihen, että paremmalla etusijalla olevan pantinsaajan saatavien maksamiseen käytetään enintään rekisteristä ilmenevä enimmäismäärä. Myös on mahdollista, että kirjaamisen edellytyksenä oleva osakkeenomistajan suostumus on siten rajoitettu, että panttaus voidaan sen perusteella kirjata vain rajoitettuna. 

Rekisteriin ei merkittäisi panttauksesta muita tietoja, kuten pantinantajan ja pantinsaajan välistä panttaussopimusta taikka päävelkaa koskevia tietoja, eikä näitä koskevia asiakirjoja ole välttämätöntä esittää kirjaamisviranomaiselle. Eri asia on, että esimerkiksi pantinantajan julkisen valvonnan alaiselle luottolaitokselle antama panttaussitoumus voidaan katsoa riittäväksi osoitukseksi pantinantajan suostumuksesta panttauksen kirjaamiseen. 

Rekisteriin olisi mahdollista kirjata useampia panttauksia, joiden keskinäinen etusija määräytyisi siten kuin jäljempänä 10 §:n 1 momentissa ja 12 §:n 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi. Yleensä tämä olisi se järjestys, jossa kirjaamista koskevat hakemukset on merkitty vi-reille tulleiksi. Toisaalta pantinsaajat voivat luonnollisesti keskinäisessä suhteessaan sopia panttausten etusijajärjestyksestä. Pykälän 2 momentin mukaan panttausten keskinäinen etusijajärjestys voitaisiin pantinsaajien yhteisestä hakemuksesta myös kirjata rekisteriin. Tällä voidaan varmistaa sovitun etusijajärjestyksen tehokkuus muitakin kuin sopijapuolia kohtaan. 

Kaikkien panttauksien osalta esineoikeudellisesti ratkaiseva julkivarmistustoimi olisi joka tapauksessa kirjaaminen rekisteriin. Toisin kuin osakekirjoja käytettäessä jälkipanttioikeutta ei siis voitaisi perustaa kauppakaaren 10 luvun 1 §:n 2 momentin mukaisella panttausilmoituksella ensipantinsaajalle. 

Pykälän 3 momentissa ehdotetaan säädettäväksi panttausta koskevan kirjauksen poistamisesta ja muuttamisesta. Poistaminen tai muuttaminen tapahtuisi joko rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan ja pantinsaajan hakemuksesta, ja edellytyksenä olisi niiden suostumus, joiden asema voi muutoksen johdosta heikentyä. Kirjaamismenettelyssä ei selvitettäisi, heikentyykö jonkin etutahon asema tosiasiallisesti, vaan ainoastaan arvioitaisiin, voiko se heikentyä. 

Esimerkiksi panttauskirjauksen poistaminen osakkeenomistajan hakemuksesta edellyttäisi asianomaisen pantinsaajan suostumusta, vaikka osakkeenomistaja vetoaisi päävelan lakkaamiseen. Jos rekisteriin merkitty pantinsaaja ei anna poistamiselle suostumustaan, osakkeenomistajan olisi yleensä hankittava tuomioistuimen lainvoimainen tuomio, jonka mukaan panttivastuu on lakannut päävelan tultua maksetuksi. 

Panttauskirjauksen poistamista koskevana erikoistilanteena voidaan mainita, että parhaalla etusijalla olevan panttioikeuden haltijan myydessä osakkeen kauppakaaren 10 luvun 2 §:n nojalla panttirasituksista vapaana myös heikommalla etusijalla olevat panttioikeudet raukeavat. Tällöin rekisteriin panttioikeuden haltijoiksi kirjattujen asema ei voi heikentyä panttauskirjauksen poistamisen johdosta, eikä poistaminen edellytä näiden suostumusta. Ensipantinsaajan velvollisuudet muita pantinsaajia kohtaan, kuten velvollisuus huolehtia muun muassa näiden eduista panttimyynnissä ja velvollisuus tilittää mahdollinen ylijäämä oman saatavansa suorituksen jälkeen, määräytyvät yleisten periaatteiden mukaisesti. Vastaavia tilanteita, joissa panttioikeudet raukeavat eikä pantinsaajaksi kirjatun suostumusta poistamiseen tarvita, esiintyy, kun ulosottomies myy sellaisen ulosmitatun osakkeen, johon kohdistuu panttioikeuksia. Näissä erikoistilanteissa on kuitenkin käytännössä esitettävä kirjaamisviranomaiselle riittävä asiakirjaselvitys osoitukseksi panttioikeuksien raukeamisesta. 

Rekisteriin kirjatun panttivastuun enimmäismäärän alentaminen edellyttäisi säännönmukaisesti kyseisen rekisteriin kirjatun pantinsaajan suostumuksen. Enimmäismäärän korottaminen puolestaan edellyttäisi rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumuksen lisäksi lähtökohtaisesti kaikkien muiden rekisteriin kirjattujen pantinsaajien suostumuksen, koska rekisteriviranomainen ei voi varmuudella tietää, keihin näistä muutos voi vaikuttaa, ellei panttausten keskinäistä etusijajärjestystä ole kirjattu rekisteriin. Panttausten keskinäisen etusijajärjestyksen muuttaminen puolestaan edellyttäisi niiden pantinsaajien suostumusta, joiden etuoikeus heikkenee muutoksen johdosta. 

Myös pantinsaajan yksilöintiä koskevaa tietoa voitaisiin muuttaa esimerkiksi silloin, kun panttivakuudella turvattu saatava siirretään toiselle velkojalle tai se siirtyy sulautumisen taikka jakautumisen seurauksena. Saatavan siirtyessä sitä turvaavine vakuuksineen velkojalta toiselle ei panttausta koskeva uusi julkivarmistus ole tarpeen panttioikeuden siirtymisen näkökulmasta, mutta pantinsaajan muuttaminen rekisterissä on silti perusteltua uuden pantinsaajan aseman turvaamiseksi, koska rekisteriin merkitty pantinsaaja oletetaan panttioikeuden haltijaksi. Kirjausta voidaan selvyyden vuoksi muuttaa myös esimerkiksi pantinsaajan nimen vaihtuessa. Jos uusi pantinsaaja, kuten panttioikeudella turvatun saatavan siirronsaaja, hakee panttauskirjauksen siirtämistä nimiinsä, muutos edellyttää rekisteriin kirjatun pantinsaajan suostumusta. Muuten näissä tapauksissa – esimerkiksi sulautumisessa tai jakautumisessa vastaanottavan yhtiön ollessa hakijana – ei tavallisesti ole sellaista tahoa, jonka asema muutoksen johdosta heikkenisi. 

Eräissä tilanteissa pantinsaajan vaihdos rekisterissä voi kytkeytyä asiallisesti uuden panttioikeuden perustamiseen uudelle velkojalle, millä voi olla merkitystä muun muassa, kun arvioidaan useiden panttausten keskinäistä etusijajärjestystä 12 §:n 2 momentin mukaisesti. Rajanvetoa sen suhteen, milloin kyse on panttioikeuden siirtymisestä saatavan mukana ja milloin uuden panttioikeuden perustamisesta, arvioidaan yleisten sääntöjen mukaisesti. Tällaisia kysymyksiä ei kuitenkaan arvioida kirjaamismenettelyssä vaan tarvittaessa tuomioistuimessa. 

7 §.Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityksen saneeraus. Pykälän 1 momentin mukaan osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus ja turvaamistoimenpide merkittäisiin rekisteriin asianomaisen viranomaisen ilmoituksesta, ja merkinnässä olisi yksilöitävä peruste, jonka nojalla kirjaus on tehty. Tämä vastaa sitä, mitä arvo-osuustileistä annetun lain 6 §:n 2 momentissa ja 13 §:n 1 momentissa arvo-osuuksien osalta säädetään. Osakkeen luovutus, jota ei ole kirjattu rekisteriin, ei estä esimerkiksi luovuttajan velasta tapahtuneen ulosmittauksen kirjaamista, koska sellainen luovutus ei 12 §:n 3 momentin mukaan sido luovuttajan velkojia. Väliaikaistoimi, jolla ulosottokaaren (705/2007) 3 luvun 19 §:n 3 momentin mukaan on sama vaikutus kuin ulosmittauksella, merkittäisiin rekisteriin ulosmittauksen tavoin. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin osakkeenomistajan konkurssia sekä osakkeenomistajaan kohdistuvaa yrityssaneerausmenettelyä koskevista merkinnöistä. Konkurssi merkittäisiin rekisteriin konkurssipesän ilmoituksesta ja saneerausmenettelyn alkaminen sekä lakkaaminen selvittäjän tai, jos selvittäjää ei ole määrätty, tuomioistuimen ilmoituksesta. 

Pykälässä tarkoitetuissa merkinnöissä on kysymys sellaisista osaketta koskevista määräämisvallan rajoituksista, joita tarkoitetaan 10 §:n 2 momentissa ja 12 §:n 1 momentissa. Rekisteristä ilmenevät määräämisvallan rajoitukset otetaan kirjaamismenettelyssä huomioon viran puolesta, eikä kenenkään voida katsoa olevan niiden suhteen vilpittömässä mielessä. 

8 §.Muut rajoitukset. Pykälässä säädettäisiin eräiden muiden osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien rajoitusten merkitsemisestä rekisteriin. 

Pykälän 1 momentin mukaan osakehuoneiston hallintaoikeuteen kohdistuva lakiin tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake, merkitään rekisteriin osakkeen saantoa kirjattaessa tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta. Tällaisia ovat lesken perintökaaren 3 luvun 1 a §:n mukainen hallintaoikeus ja perintökaaren 12 luvussa tarkoitettu testamenttiin perustuva käyttöoikeus, jotka estävät omaisuuden luovuttamisen ilman lesken tai käyttöoikeuden haltijan suostumusta. 

Merkintä tehtäisiin rekisteriin joko viran puolesta osakkeen saantoa kirjattaessa tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta. Ensin mainittu tulisi kysymykseen silloin, kun lesken hallintaoikeus tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus perintöön tai testamenttiin perustuvaa osakkeen saantoa rekisteriin kirjattaessa ilmenee hakijan esittämästä selvityksestä. Rajoitus voidaan kirjata myös lesken tai käyttöoikeustestamentin saajan hakemuksesta. Jos oikeuden merkitsemiselle on osakkeenomistajan suostumus, tämä yksin riittää merkitsemisen perusteeksi, mutta merkintä voidaan tehdä myös muun selvityksen perusteella. Merkinnässä olisi mainittava oikeudenhaltija ja muut oikeuden yksilöimiseksi tarvittavat tiedot. Kirjaamiskäytännössä voidaan noudattaa vastaavia vakiintuneita käytäntöjä kuin kirjattaessa lesken hallintaoikeuteen tai käyttöoikeustestamenttiin perustuvia vallintarajoituksia lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin maakaaren 12 luvun 5 §:n nojalla. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin rajoitusta koskevan merkinnän poistamisesta. Poistaminen edellyttäisi joko rekisteriin merkityn oikeudenhaltijan suostumusta tai muuta selvitystä oikeuden lakkaamisesta. 

Pykälän 3 momentin mukaan rekisteriin merkittäisiin lisäksi osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvia rajoituksia siten kuin muualla laissa säädetään. Momentissa tarkoitetuista rajoituksista säädetään muun muassa aravalaissa (1189/1993). Myös asuntokauppalain 2 luvun 6 a §:ssä ehdotetaan säädettäväksi erityisestä osakehuoneistorekisteriin tehtävästä rajoitusmerkinnästä. 

9 §.Kirjaaminen tai merkintä tuomioistuimen ratkaisun perusteella. Pykälän 1 momentin mukaan se, jolla tuomioistuimen lainvoimaisen tuomion mukaan on rekisteriin osakkeenomistajaksi kirjattua parempi oikeus osakkeeseen, kirjataan hakemuksestaan osakkeenomistajaksi rekisteriin. On mahdollista, että osakkeenomistajaksi on kirjattu henkilö, jonka saanto ei ole pätevä tai jonka saantoa rasittaa niin sanotun oikean omistajan parempi oikeus. Osake on myös voitu luovuttaa useammalle siten, että muulla kuin osakkeenomistajaksi kirjatulla on osakkeeseen tätä parempi oikeus. Tällaisia tilanteita saatetaan joutua arvioimaan tuomioistuimessa muun muassa ehdotettavan 12 §:n säännösten perusteella. Jos lainvoimaisesti päädytään katsomaan, että muulla kuin rekisteriin osakkeenomistajaksi merkityllä on osakkeeseen parempi oikeus, osakkeenomistajaa koskevaa kirjausta on voitava oikaista tämän mukaisesti. 

Koska kyseisen kaltaisen riita-asian käsittely eri oikeusasteissa tyypillisesti kestää useita vuosia, voi parempaan oikeuteen vetoavalla usein olla tarve turvata asemansa hakemalla osaketta koskevaa turvaamistointa oikeudenkäymiskaaren 7 luvun säännösten nojalla. Turvaamistoimen merkitsemisestä rekisteriin ehdotetaan säädettäväksi 7 §:n 1 momentissa. 

Pykälän 2 momentin mukaan muutakin rekisteriin tehtyä kirjausta voitaisiin – sen lisäksi mitä edellä ehdotetaan – säädettäväksi muuttaa tai se voitaisiin poistaa kirjauksen tai merkinnän tarkoittamaa oikeutta tai rajoitusta koskevan lainvoimaisen tuomion perusteella. Minkä tahansa kirjauksen tai merkinnän muuttaminen tai poistaminen voisi siis aina perustua tuomioistuimen lainvoimaiseen ratkaisuun, jonka mukaan kirjaus tai merkintä on ristiriidassa aineellisen oikeuden kanssa. Hakemuksen kirjauksen tai merkinnän muuttamisesta tai poistamisesta voisi tehdä kuka tahansa, jolla on oikeudellinen intressi kirjauksen tai merkinnän muuttamiseen tai poistamiseen. 

10 §.Kirjaamista tai merkintää koskevan asian käsittely. Kirjaamista tai merkintää koskevan asian käsittelyyn rekisteriviranomaisessa sovellettaisiin yleisesti hallintolain (434/2003) säännöksiä. Kuten edellä on todettu, sovellettaviksi tulisivat myös sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain säännökset. Käsillä olevaan pykälään ehdotetaan kuitenkin eräitä erityissäännöksiä, jotka osittain täydentävät yleistä hallinto-oikeudellista sääntelyä ja osittain poikkeavat siitä. 

Pykälän 1 momentin mukaan vireille tulleesta hakemuksesta tai ilmoituksesta olisi viipymättä tehtävä merkintä rekisteriin. Sanottu liittyy siihen, että jo tähän kytkeytyy merkittäviä oikeusvaikutuksia, koska momentissa ehdotetaan lisäksi säädettäväksi, että jos hakemus hyväksytään, kirjaus tai merkintä katsotaan tehdyksi, kun hakemus on merkitty vireille tulleeksi. Sanotulla on tärkeä merkitys muun muassa kirjauksen oikeusvaikutuksia koskevaa 12 §:ää sovellettaessa. Oikeus käyttää osakeoikeuksia alkaa ehdotetun asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n mukaan kuitenkin vasta, kun päätös osakkeenomistajan kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin on tehty. Tämä on välttämätöntä käytännön syistä. 

Esimerkiksi sähköisesti saapuneiden hakemusten osalta voidaan yleensä edellyttää, että ne merkitään vireille tulleiksi samalla hetkellä, kun ne saapuvat kirjaamisviranomaiselle sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 10 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Myös postitse saapuneiden hakemusten osalta merkintä vireille tulosta on tehtävä viipymättä, mutta käytännön syistä ei voida edellyttää merkinnän tekemistä aivan välittömästi eikä aina edes hallintolain 18 §:n mukaisena asiakirjan saapumispäivänä. Jos useampi hakemus saapuu postitse samanaikaisesti tai hakemusten saapumisjärjestystä ei voida selvittää, on käytännössä ainoana mahdollisuutena kirjata hakemukset samanaikaisesti vireille tulleiksi. Sellaiset ongelmalliset tilanteet, joissa kilpailevat hakemukset kirjataan samanaikaisesti vireille tulleiksi ja kumpikin hakija on kilpailevan oikeuden suhteen vilpittömässä mielessä, voidaan kuitenkin olettaa käytännössä harvinaisiksi. 

Ehdotuksen tarkoituksena on, että kun esimerkiksi saantoa tai panttausta koskeva kirjaamishakemus on merkitty vireille tulleeksi, viranomaisen asian käsittelyyn tämän jälkeen käyttämä aika ei heikennä hakijana olevan oikeudenhaltijan asemaa. Sen sijaan tarkoituksena ei ole, että esimerkiksi osakkeen luovutus tai panttaus voisi saada suojaa luovuttajan tai pantinantajan velkojia vastaan jo aikaisemmasta kuin oikeustoimen tekemisen ajankohdasta lukien, vaan luovutus tai panttaus voi 12 §:n 3 momentin mukaan sitoa velkojia aikaisintaan luovutussopimuksen tekemisestä tai panttaussitoumuksen antamisesta, vaikka kirjaamista olisikin haettu ja hakemus merkitty vireille tulleeksi sekä kirjauskin mahdollisesti tehty jo tätä aikaisemmin. Vastaavasti jos oikeustoimi tehdään vasta kirjaamishakemuksen tekemisen jälkeen, on oikeustoimen ajankohta ratkaiseva hakijan vilpitöntä mieltä 12 §:n 1 tai 2 momentin mukaan arvioitaessa. Käytännössä tämän kaltaisia kysymyksiä ei kuitenkaan voida arvioida kirjaamismenettelyssä, vaan ne on tarvittaessa ratkaistava oikeudenkäynnissä. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin viranomaisen selvittämisvelvollisuudesta. Viranomaisen olisi otettava omasta aloitteestaan huomioon sellaiset osaketta koskevat määräämisvallan rajoitukset, jotka ilmenevät rekisteristä. Näissä voi olla kysymys esimerkiksi osakkeenomistajaan kohdistuvasta maksukyvyttömyysmenettelystä tai osaketta koskevasta turvaamistoimesta. Rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan oikeutta määrätä osakkeesta rajoittaa myös ehdollisena kirjattu saanto, joka estää esimerkiksi panttauksen tai muun saannon kirjaamisen ilman kyseisen ehdollisen luovutuksensaajan suostumusta. Edelleen rekisteriin voi olla merkitty esimerkiksi edellä 8 §:ssä tarkoitettu lesken hallintaoikeudesta tai testamenttiin perustuvasta käyttöoikeudesta johtuva vallintarajoitus. 

Edelleen viran puolesta olisi otettava huomioon yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset. Osakeryhmällä tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölaissa osaketta tai osakkeita, jotka tuottavat oikeuden hallita tiettyä osakehuoneistoa. Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita ei saa erikseen merkitä, luovuttaa tai muulla tavoin siirtää tai pantata, paitsi milloin huoneisto jaetaan tai osa siitä yhdistetään toiseen huoneistoon. Esimerkiksi hakemus sellaisen saannon kirjaamisesta, joka koskee ainoastaan osaa osakeryhmään kuuluvista osakkeista, voidaan hyväksyä vain, jos osakkeiden siirtyminen yhdessä kaupparekisteriin rekisteröidyn osakeryhmiä koskevan yhtiöjärjestyksen muutoksen kanssa johtaa sellaiseen lopputulokseen, että kaikkien osakeryhmään kuuluvien osakkeiden omistajana on sama henkilö. 

Jos osakeryhmään kuuluvat osakkeet on pantattu, ei osakeryhmän muuttaminen ole mahdollista edes kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella, vaan sellaista yhtiöjärjestyksen muuttamista tarkoittava yhtiökokouksen päätös on kolmannen oikeuksia loukkaavana mitätön. Kyseisessä tilanteessa yhtiöjärjestyksen muutos ei vaikuta panttausta koskevan kirjauksen pysyvyyteen, vaikka muutos olisi merkitty kaupparekisteriin. Tällöin ei myöskään voida kirjata sellaista osakkeiden saantoa, joka johtaa panttauskirjauksen kohteena olevan osakeryhmän omistuksen jakautumiseen eri henkilöille, vaikka omistus vastaisikin kaupparekisteriin ilmoitettua uutta osakeryhmäjakoa, koska osakeryhmien muuttamista koskeva yhtiöjärjestyksen muutos on mitätön. Käytännössä osakeryhmien muuttaminen edellyttää siis tällaisessa tilanteessa pantinsaajan myötävaikutusta. 

Viranomaisen olisi omasta aloitteestaan otettava huomioon myös väestötietojärjestelmästä ilmenevät asian ratkaisuun vaikuttavat oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset. Nämä voivat liittyä joko alaikäisen henkilön vajaavaltaisuuteen taikka täysi-ikäisen henkilön vajaavaltaiseksi julistamiseen tai toimintakelpoisuuden rajoittamiseen. 

Momentin mukaan kirjaamisviranomaisen olisi tarvittaessa varattava hakijalle tai muulle henkilölle tilaisuus tulla kuulluksi. Tämä poikkeaisi hallintolain yleisistä kuulemisvelvollisuutta koskevista säännöksistä. Kuulemisen tarvetta olisi kuitenkin arvioitava sitä hallintolain 31 §:n 1 momentista johtuvaa yleistä taustaa vasten, että viranomaisen on huolehdittava asian riittävästä ja asianmukaisesta selvittämisestä. Kuulemisen tarvetta arvioitaessa olisi otettava huomioon pyrkimys virheellisten kirjaamisratkaisujen ja siihen liittyvän valtion vahingonkorvausvastuun välttämiseen. 

Asianosaisella on hallintolain 31 §:n 2 momentin nojalla velvollisuus esittää selvitystä vaatimustensa perusteista ja muutoinkin myötävaikuttaa vireille panemansa asian selvittämiseen. Asian luonteesta johtuu, että käytännössä hakijan on esitettävä kaikki sellainen hakemuksensa tueksi tarvittava selvitys, joka ei ilmene viranomaisen käytössä olevista rekistereistä. Selvitysvelvollisuuden jakautuminen vastaa näin ollen käytännössä pitkälti sitä, mitä maakaaressa kirjaamisasioiden osalta säädetään. 

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan hallintoa koskevasta yleisestä sääntelystä poikkeavia erityissäännöksiä asian ratkaisemisesta ja tiedoksiannosta sekä valitusosoituksen liittämisestä ratkaisuun. Rutiiniasioissa, jotka ovat riidattomia ja jotka ratkaistaan hakemuksen mukaisesti, ei tehtäisi erillistä perusteltua päätöstä, vaan asian ratkaiseminen tapahtuisi tekemällä hakemuksessa vaadittu kirjaus tai merkintä rekisteriin. Hakija saisi toimituskirjaksi todistuksen rekisteriin tehdystä kirjauksesta tai merkinnästä. Kirjauksella tai merkinnällä tarkoitetaan momentissa luonnollisesti myös jo tehdyn kirjauksen tai merkinnän poistamista tai muuttamista. 

Vain, jos asia ratkaistaisiin toisin kuin hakija tai muu asianosainen on vaatinut, ratkaisusta tehtäisiin – mahdollisen rekisteriin tehtävän kirjauksen tai merkinnän lisäksi – erillinen päätös, joka olisi perusteltava hallintolaissa edellytetyllä tavalla. Tällöin päätös olisi annettava tiedoksi asianosaisille ja siihen olisi liitettävä valitusosoitus. Tässä tapauksessa hakijalle annettavana toimituskirjanakin olisi kyseinen päätös. Rekisteriin merkittäisiin ratkaisun lainvoimaisuutta koskeva tieto. 

Momentin viimeisessä virkkeessä ehdotetaan säädettäväksi osakkeen saantoa koskevan kirjaamisratkaisun tiedoksi antamisesta yhtiölle. Nimenomainen säännös on tarpeen, koska asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n mukaiseen lunastusmenettelyyn sovellettavien määräaikojen ehdotetaan osakehuoneistorekisteriin kuuluvassa yhtiössä alkavan siitä, kun yhtiön hallitus on saanut rekisteristä ilmoituksen osakkeen siirtymisestä. Päätöstä, jolla saanto vasta kirjataan ehdollisena ja hakemus jätetään muuten lepäämään 5 §:n 3 momentin mukaisesti, ei sen sijaan annettaisi tiedoksi yhtiölle. 

Toimituskirjan tiedoksiantoon yhtiölle sovellettaisiin hallintolakia ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnasta annettua lakia. Viimeksi mainitun lain nojalla asiakirja voidaan asianosaisen suostumuksella antaa tiedoksi myös sähköisenä viestinä. Pykälässä tarkoitetun ilmoituksen toimittaminen, kuten muukin yhtiön hallinnon hoitamiseksi tarpeellisten huoneistotietojärjestelmän tietojen saanti, olisi yhtiölle maksutonta. 

Pykälän 4 momentissa ehdotetaan säädettäväksi riitaisen asian osoittamisesta ratkaistavaksi oikeudenkäynnissä. Asia voi tulla riitaiseksi asianosaisen kuulemisen johdosta, esimerkiksi kun saannon kirjaamista haetaan kauppakirjan perusteella ja rekisteriin merkitty osakkeenomistaja kiistää kauppakirjan oikeellisuuden tai pätevyyden. Myös on esimerkiksi mahdollista, että hakija vaatii osakeomistuksensa kirjaamista vedoten siihen, että hänellä on 12 §:n kollisionratkaisusääntöjen mukaan osakkeeseen rekisteriin kirjattua osakkeenomistajaa parempi oikeus. Osoitus olisi annettava aina, kun asia on riitainen, jollei hakemus tai sitä vastaan esitetty väite ole selvästi perusteeton. Koska on tarkoituksenmukaista, että näyttökysymykset ja mahdollisimman laajasti myös tulkinnanvaraiset oikeuskysymykset ratkaistaan tuomioistuimessa normaalissa riita-asian käsittelyjärjestyksessä eikä hallintomenettelyssä kirjaamisviranomaisessa, osoitus olisi annettava aina, kun hakemus tai sitä vastaan esitetty väite ei ole selvästi perusteeton. 

Osoitus kanteen nostamiseen annettaisiin yleensä hakijalle, joka vaatii kirjauksen tai merkinnän tekemistä rekisteriin. Osoitus annettaisiin tälle uhalla, että jos kannetta ei määräajassa panna vireille, hakemus jätetään tutkimatta. Jos riitaisuus kuitenkin koskee ainoastaan sellaista näyttökysymystä, jonka suhteen hakemusta vastaan väitteen tehneellä asianosaisella on todistustaakka, osoitus annettaisiin tälle uhalla, että kirjaus tai merkintä muuten voidaan tehdä. Useimmiten myös hakemuksen hyväksymiseen vaikuttavien näyttökysymysten osalta todistustaakka on hakijalla, mutta esimerkkinä toisenlaisesta tapauksesta voidaan mainita tilanne, jossa kilpailevista luovutuksensaajista myöhempi on hakenut kirjaamista ensimmäisenä, ja aikaisempi luovutuksensaaja väittää tämän olleen vilpillisessä mielessä 12 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. 

Osoituksen saaneen olisi esitettävä kirjaamisviranomaiselle selvitys siitä, että asia on saatettu oikeudenkäynnissä tutkittavaksi. Hakemus jätettäisiin lepäämään, kunnes sen ratkaisuun vaikuttava riita on oikeudenkäynnissä lainvoimaisesti ratkaistu. Sanottu koskisi myös tilannetta, jossa riita-asia on jo tuomioistuimessa vireillä, kun kirjaamishakemus tehdään rekisteriviranomaiselle, jos viranomainen saa asianosaiselta tiedon riidan vireilläolosta. 

Riidan tultua lainvoimaisesti ratkaistuksi hakemus hyväksyttäisiin tai hylättäisiin riippuen tuomion sisällöstä. Kirjaamisviranomainen saisi ratkaisusta käytännössä tiedon siltä asianosaiselta, jonka etu riippuu ratkaisun saattamisesta rekisteriviranomaisen tietoon. 

11 §.Virheen korjaaminen. Pykälän 1 ja 2 momentissa säädettäisiin yhtäältä asiavirheen sekä toisaalta ilmeisen kirjoitusvirheen ja muun vastaavan virheen korjaamisesta jossain määrin hallintolaista poikkeavalla tavalla. Tämä on tarpeen, koska osakehuoneistorekisteriin tehtyjen kirjausten ja merkintöjen luotettavuudella on korostunut merkitys vastaavalla tavoin kuin lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtyjen kirjausten ja merkintöjen luotettavuudella. Virheen korjaamista koskeva sääntely vastaisikin asiallisesti sitä, mitä kiinteistökirjaamisen osalta maakaaressa säädetään. 

12 §.Kirjauksen oikeusvaikutukset. Pykälässä säädettäisiin vaikutuksista, joita saannon tai panttauksen kirjaamisella on osakkeeseen kohdistuvien esineoikeudellisten kollisioiden ratkaisussa.  

Pykälän 1 momentti koskisi tilanteita, joissa rekisteriin osakkeenomistajaksi kirjattu on luovuttanut tai pantannut osakkeen, vaikka hänellä ei ole ollut oikeutta määrätä osakkeesta. Puuttuva määräämisvalta voi johtua esimerkiksi siitä, että rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan oma saanto on pätemätön, osakkeenomistajan puuttuvasta oikeustoimikelpoisuudesta tai siitä, että osake kuuluu osakkeenomistajaan kohdistuvan maksukyvyttömyysmenettelyn piiriin. Kyse voi olla myös esimerkiksi tilanteesta, jossa osakkeenomistaja luovuttaa osakkeen ilman huoneiston hallintaan perintökaaren 3 luvun 1 a §:n nojalla oikeutetun lesken tai käyttöoikeustestamentin saajan suostumusta, jota edellytetään perintökaaren 12 luvun 6 §:ssä. Momentin mukaan sanotun kaltaiset olosuhteet eivät estäisi luovutuksensaajan tai pantinsaajan oikeutta saannon tai panttauksen tultua kirjatuksi, paitsi jos luovutuksensaaja tai pantinsaaja tiesi tai hänen piti tietää kyseisistä olosuhteista. Säännös on tarkoitettu vastaamaan asiallisesti mahdollisimman pitkälti osakekirjaan sovellettavia velkakirjalain (622/1947) 14 §:n säännöksiä. 

Edellä ehdotetusta 10 §:n 1 momentin säännöksestä johtuu, että luovutuksensaajan ja pantinsaajan suoja kytkeytyisi hetkeen, jolla kirjaamishakemus merkitään vireille tulleeksi. Myös luovutuksensaajan ja pantinsaajan vilpitöntä mieltä olisi velkakirjaoikeudessa vakiintuneita käsityksiä vastaavalla tavalla arvioitava kyseisen hetken tilanteen perusteella. Poikkeuksena on tilanne, jossa luovutuksensaajan tai pantinsaajan oikeus syntyy vasta myöhemmin. Näin voi olla esimerkiksi, jos osake on annettu yleispantiksi, ja luotto, jota turvaavasta panttioikeudesta on kysymys, annetaan vasta myöhempänä ajankohtana. Tällöin pantinsaajan suojan edellytyksenä on, että hän ei myöskään luottoa antaessaan tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää pantinantajan määräämisvaltaa rajoittavasta seikasta. 

Rekisteristä itsestään ilmenevien määräämisvallan rajoitusten katsottaisiin tulleen kaikkien tietoon. Siten esimerkiksi tilanteessa, jossa rekisteristä ilmenee osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus tai takavarikko, taikka jossa rekisteriin on merkitty, että luovutus edellyttää lesken tai testamentinsaajan suostumusta, kyseisiä seikkoja koskeva vilpittömän mielen suoja ei tulisi kysymykseen. Myös saannon tai panttauksen kirjaaminen estyisi, koska kirjaamisviranomainen selvittäisi rekisteristä ilmenevät määräämisvallan rajoitukset 10 §:n 2 momentin mukaan viran puolesta. Sama koskisi käytännössä väestötietojärjestelmästä ilmeneviä oikeustoimikelpoisuuden rajoituksia, jotka rekisteriviranomainen myös tutkisi viran puolesta. 

Avioliittolain 39 §:ssä on erityisiä säännöksiä luovutuksensaajan vilpittömän mielen suojaamisesta silloin, kun puoliso on luovuttanut puolisoiden yhteisenä kotina käytettäväksi tarkoitetun huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ilman toisen puolison suostumusta. Kyseisessä tilanteessa luovutuksensaajan oikeus vilpittömän mielen suojaan määräytyy avioliittolain erityissäännösten eikä käsillä olevan momentin mukaan. Selvyyden vuoksi on syytä todeta, että kirjaamismenettelyssä ei arvioitaisi avioliittolain 39 §:n soveltamista koskevia kysymyksiä, vaan ne jäävät arvioitaviksi tuomioistuimessa lähinnä silloin, kun puoliso, jonka suostumusta ei ole saatu, nostaa luovutuksen pätemättömäksi julistamista koskevan kanteen avioliittolain mukaisessa kolmen kuukauden määräajassa luovutuksesta tiedon saatuaan. 

Pykälän 2 momentti koskisi tilanteita, joissa osake luovutetaan tai pantataan useammalle. Tällöin rekisteriin kirjattu saanto tai panttaus saisi yleensä etusijan sellaiseen saantoon tai panttaukseen nähden, jota ei ole kirjattu tai joka kirjataan vasta myöhemmin. Edellä ehdotetusta 10 §:n 1 momentin säännöksestä johtuu, että kyseinen etusijajärjestys määräytyisi kirjaamishakemusten vireilletulomerkintöjen ajankohtien perusteella eikä sen perusteella, milloin kukin hakemus ratkaistaan. 

Edellä mainitusta lähtökohdasta kuitenkin poikettaisiin, jos kirjauksen perusteella etusijalla olevan saannon tai panttauksen kanssa kilpaileva saanto tai panttaus on oikeusperusteeltaan varhaisempi, ja paremmalla etusijalla kirjattuun mutta oikeusperusteeltaan myöhempään saantoon tai panttaukseen vetoava luovutuksensaaja tai pantinsaaja tiesi tai hänen piti tietää aikaisemmasta saannosta tai panttauksesta. Vilpittömän mielen arvioinnin ajankohtaa on käsitelty edellä 1 momentin kohdalla. Sääntely vastaisi asiallisesti mahdollisimman pitkälti osakekirjoihin sovellettavia arvopaperioikeuden vakiintuneita periaatteita, joiden on katsottu ilmenevän muun muassa velkakirjalain 14 §:stä. Käytännössä se järjestys, jossa rekisteriin kirjattuja panttauksia koskevat kirjaamishakemukset on merkitty vireille tulleiksi, luo vahvan olettaman panttausten keskinäisestä etusijajärjestyksestä.  

Jos panttausten keskinäinen etusijajärjestys on kirjattu rekisteriin 6 §:n 2 momentin nojalla, tulee se luonnollisesti noudatettavaksi edellä esitetystä poiketen. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin osakkeen luovutuksensaajan ja pantinsaajan suojasta suhteessa luovuttajan ja pantinantajan velkojiin. Osakkeen luovutus tai panttaus olisi luovuttajan tai pantinantajan velkojiin nähden tehokas vasta, kun luovutus tai panttaus on kirjattu rekisteriin. Saannon tai panttauksen kirjaus tuottaisi 10 §:n 1 momentin mukaan suojan jo siitä lukien, kun kirjaamishakemus on merkitty vireille tulleeksi. Ennen kyseistä ajankohtaa osake voitaisiin esimerkiksi osakkeen luovutuksesta huolimatta ulosmitata luovuttajan velasta ja se kuuluisi tämän konkurssipesään. Vastaavasti ennen kyseistä ajankohtaa panttioikeus ei olisi tehokas panttioikeuden perustaneen osakkeenomistajan ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan. On tosin huomattava, että esimerkiksi luovutuksensaaja tai pantinsaaja, joka hakee saannon tai panttauksen kirjaamista ennen kuin tätä edeltävästä ulosmittauksesta tai konkurssista on saapunut tieto rekisteriin 7 §:n mukaisesti, voi kuitenkin saada vilpittömän mielen suojaa käsillä olevan pykälän 1 momentin nojalla. Sääntely vastaa asiallisesti mahdollisimman pitkälti osakekirjoihin sovellettavia velkakirjalain 14 ja 22 §:n säännöksiä. Konkurssissa luovutuksen- tai pantinsaaja, jonka kirjaamishakemusta ei konkurssin alkaessa ole merkitty vireille tulleeksi, voi joissain tapauksissa saada vilpittömän mielen suojaa myös konkurssilain (120/2004) 3 luvun 2 §:n perusteella. 

3 luku Hallintakohteen taloudelliset ja tekniset tiedot

13 §.Hallintakohderekisteri. Pykälässä säädettäisiin hallintakohderekisteristä. Säännöksen tarkoituksena on toteuttaa EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 kohdan e alakohdassa tarkoitetun käsittelyperusteen vaatima kansallinen säännös (6 artiklan 3 kohta). Hallintakohderekisteriin tallennetaan eräitä kirjaamistehtävän hoitamisessa tarvittavia tietoja, joiden ylläpidossa ei sovelleta edellä 2 luvun kohdalla kuvattua menettelyä ja joihin ei liity viranomaisen ankaraa vahingonkorvausvastuuta. Osa rekisteriin tallennettavista, 2 luvussa säädettyä tehtävää palvelevista tiedoista on tarkoitettu vain väliaikaisesti ylläpidettäviksi, ja ne koskevat ainoastaan ennen ehdotetun lainsäädännön voimaantuloa perustettuja yhtiöitä. Tällaisia tietoja ovat pykälän 1 momentin mukaan tieto lunastuslausekkeesta tai muusta yhtiöjärjestykseen tai muuhun yhtiön päätökseen perustuvasta vaihdannan rajoituksesta. Tiedot tallennettaisiin rekisteriin siirtymävaiheessa, kun yhtiö ilmoittaa osakeluettelon tiedot Maanmittauslaitokselle huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanoa koskevan lakiehdotuksen 5 tai 6 §:n mukaisesti. Tietoja ylläpidettäisiin hallintakohderekisterissä siihen saakka, kun vastaavat tiedot tai niihin tehdyt muutokset on ilmoitettu kaupparekisteriin sähköistä järjestelmää käyttäen. Tämän jälkeen tieto lunastuslausekkeesta tai muusta rajoituksesta saadaan kaupparekisteristä näidenkin yhtiöiden osalta. Hallintakohderekisteriin tallennettaisiin 1 momentin mukaan myös osakeryhmän tunnus sekä yhtiölle kuuluvan tai sen hallitseman kiinteistön, määräalan tai käyttöoikeuden, rakennuksen ja huoneiston tunnukset, joita tarvitaan eri viranomaisrekisteriin sisältyvien tietojen yhdistämisessä osaketta koskeviin tietoihin. 

Pykälän 2 momentin mukaan rekisteriin tallennettaisiin osakeluettelon ylläpitoa varten Verohallinnolta saatu tieto varainsiirtoveron suorittamista koskevasta selvityksestä. Tietoa ei tallenneta sellaisista osakkeen luovutuksista, joista ei ole varainsiirtoverolain mukaan suoritettava varainsiirtoveroa. Tältä osin Maanmittauslaitoksen tiedonsaantioikeudesta säädettäisiin verotustietojen julkisuudesta ja salassapidosta annetussa lain 20 §:ssä. 

14 §.Muuhun viranomaisen tietojärjestelmään sisältyvien taloudellisten ja teknisten tietojen käsittely. Pykälässä säädettäisiin Maanmittauslaitoksen oikeudesta käsitellä muuhun viranomaisen tietojärjestelmään sisältyviä tietoja. Kysymys on samalla Maanmittauslaitoksen tiedonsaantioikeudesta. Ehdotetun säännöksen perusteella Maanmittauslaitos saisi teknisen käyttöyhteyden avulla yhdistää muuhun viranomaisen ylläpitämään tietojärjestelmään sisältyviä tietoja huoneistotietojärjestelmään tallennettuihin tietoihin. Tarkoituksena on yhdistää eri viranomaisrekistereissä olevia yhtiötä, osakkeita ja huoneistoa koskevia tietoja ja tarjota niihin pääsy erityisesti yhtiön hallinnon, osakkeiden vaihdannan ja vakuuskäytön sekä osakkeenomistajan tiedonsaannin tarpeisiin. Teknisen käyttöyhteyden avulla hyödynnettävien, eri lähteisiin tallennettujen tietojen yhdistäminen huoneistojärjestelmään tallennettuun tietosisältöön vähentäisi tarvetta pyytää tietoja tiedonantovelvollisilta useampaan kertaan. 

Tarkoituksena on, että Maanmittauslaitos toimisi pykälässä mainittujen tietojen osalta tietojen käsittelijänä, ei rekisterinpitäjänä siinä mielessä kuin rekisterinpitäminen yleisesti mielletään. EU:n tietosuoja-asetuksen näkökulmasta kysymys siitä, onko taho rekisterinpitäjä vai henkilötiedon käsittelijä ratkeaa 28 artiklan 10 kohdan mukaan viime kädessä sillä perusteella, kuka määrittelee tietojen käsittelyn tarkoituksen, eikä sen perusteella, kuka varsinaisesti ylläpitää tietoa tekemällä sitä koskevat ratkaisut ja vastaa sen oikeellisuudesta. Näin ollen on mahdollista, että EU:n tietosuoja-asetuksen näkökulmasta Maanmittauslaitos katsotaan kaikesta huolimatta kaiken huoneistotietojärjestelmässä käsitellyn tiedon osalta rekisterinpitäjäksi tai viranomaiset katsottaisiin yhteisrekisterinpitäjiksi. Kumpikin vaihtoehto johtaisi kansallisten vastuiden ja tehtävänjakojen näkökulmasta uuteen tilanteeseen. Kysymys tulisikin ratkaista valtakunnallisella tasolla kaikkien valtion perusrekisterien osalta yhdenmukaisesti. Jos valtio ei ole yksi rekisterinpitäjä, vaan jokaisen perusrekistereihin sisältyviä tietoja käsittelevän viranomaisen katsotaan määrittelevän kulloinkin tietojen käsittelyn tarkoituksen, voi tästä lähtökohdasta seurata Maanmittauslaitoksen aseman rinnastuminen rekisterinpitäjään silloin kun se käsittelee muun tietojärjestelmän tietoja lakiehdotuksen tarkoituksiin. Esityksessä on valittu se lähtökohta, että Maanmittauslaitoksen suorittama kaupparekisterin ja väestötietojärjestelmän tietojen käsittely sisältyy valtion määrittelemään alkuperäiseen tietojen käyttötarkoitukseen ja huoneistotietojärjestelmää koskevassa lakiehdotuksessa täsmennetään käyttötarkoitusta siltä osin kuin Maanmittauslaitos käsittelee tietoja valtion lukuun. 

Kaupparekisteri, lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri sekä väestötietojärjestelmä ovat kaikki perustettu ennen EU:n tietosuoja-asetuksen voimaantuloa. Niihin sisältyvien tietojen käyttötarkoituksesta on näin ollen säädetty vaihtelevasti. Ainoastaan väestötietojärjestelmälain 1 §:ssä säädetään lain tarkoitukseksi mahdollistaa väestötietojärjestelmän tietojen ja Väestörekisterikeskuksen varmennetun sähköisen asioinnin palvelujen käyttö yhteiskunnan toimintojen ja tietohuollon tukena. Kuitenkin on selvää, etteivät yhtiön osakkeen omistajatiedon hallintaa ja luovutusta palvelevat käyttötarkoitukset ole kaukana kaupparekisterin perustehtävästä, joka on yhtiön perustietojen ja sisäisiä sopimussuhteita koskevien tietojen hallinta sekä saatavilla pitäminen niitä toiminnassaan tarvitseville. Vastaavasti kiinteistötietojärjestelmän tarkoituksiin sisältyy kiinteistöjen omistussuhteita, niihin liittyviä oikeuksia ja rajoituksia koskevan tiedon hallinta ja saatavilla pitäminen yhteiskunnallisiin tarkoituksiin. Käyttötarkoitussidonnaisuuden tiukka tulkinta voisi rajoittaa tietojen luovuttamista yhteiskunnan perusrekistereistä teknisen käyttöyhteyden avulla valtion lakisääteisen tehtävän hoitamiseksi. Tämä hidastaisi myös viranomaisten palveluiden kehittämistä ja hallinnon sujuvoittamista, kuten päällekkäisistä tietopyynnöistä luopumista. 

Pykälässä tarkoitettu käsittely voisi periaatteessa pitää sisällään kaikkia EU:n tietosuoja-asetuksen 4 artiklan 2 kohdassa tarkoitettuja käsittelytoimia, mutta Maanmittauslaitos ei muokkaisi tai tuhoaisi primäärirekisterin tietoja. Maanmittauslaitos voisi väliaikaisesti tallentaa pykälässä mainittuja tietoja, kun tämä on tarpeen tiedonsiirron varmistamiseksi, mutta se ei vastaisi tietosisällön ylläpidosta tai sen oikeellisuudesta. Pykälän tarkoituksena on toimia yhdessä muiden lakiehdotukseen sisältyvien säännösten kanssa sellaisena oikeudellisena asiakirjana, joka mahdollistaa tietojen käsittelyn 28 artiklassa säädetyissä puitteissa ilman, että kaupparekisterinpitäjän tai väestörekisterinpitäjän asema ja vastuu valtion puolesta vastaavina rekisterinpitäjänä muuttuu. Siltä osin kuin 28 artikla edellyttää erityisistä suojatoimista sopimista eikä vakioehtoisia sopimuksia ole laadittu, Maanmittauslaitos ja edellä tarkoitettujen rekisterien pitäjät voivat sopia käytännesäännöistä esimerkiksi tietojen virheellisyyttä koskevassa tietojenvaihdossa tai lähteenä olevan primäärirekisterin ilmoittamisessa tietojen luovutuksen yhteydessä. Maanmittauslaitoksen toimivalta käsitellä tietoja ja luovuttaa niitä tässä lakiehdotuksessa säädettyihin tarkoituksiin perustuisi ehdotettuun huoneistotietojärjestelmää koskevaan lakiin, ei kaupparekisteriä, kiinteistötietojärjestelmää tai väestötietojärjestelmää koskeviin säännöksiin. Suhteessa rekisteröityyn rekisterinpitäjän velvoitteista vastaa alkuperäisestä tiedon ylläpitäjästä riippumatta viime kädessä valtio, joka lainsäädännössä jakaa tehtävät kulloinkin tarkoituksenmukaiselle yksikölleen. 

Pykälän 1 kohdan mukaan teknisen käyttöyhteyden avulla hyödynnettäviä tietoja olisivat Patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään kaupparekisteriin sisältyvät tiedot yhtiön rekisteröinnistä, toiminimistä ja tunnuksista, kotipaikasta ja sijainnista, hallintakohteista sekä osakkeista ja niitä koskevista vaihdannan rajoituksista. Omistuskohteen määrittelyssä tarvittavan, yhtiötä koskevan tiedon lisäksi tietojärjestelmässä on voitava käsitellä muun yhteisön tai säätiön tietoja silloin, kun yhteisö tai säätiö on kirjaamisasian tai rekisteriin merkittävää oikeutta tai rajoitusta koskevassa asiassa asianosaisena. Kaupparekisteristä saataisiin 2 kohdan mukaan tiedot yhteisön taikka säätiön toiminimestä, yhtiömuodosta, kotipaikasta, y-tunnuksesta tai vastaavasta rekisteritunnuksesta sekä rekisteristä, johon yhteisö on merkitty. 

Jos yhtiöstä pyydettyjä tietoja ei ole saatavilla sellaisessa muodossa, että ne ovat siirrettävissä teknisen käyttöyhteyden avulla, huoneistotietojärjestelmä ohjaisi tiedonpyytäjän hankkimaan tiedon Patentti- ja rekisterihallituksen tietopalvelusta. Tietojärjestelmän käyttöönottovaiheessa kaikkien yhtiöiden kaikkia edellä mainittuja tietoja ei ole saatavilla teknisen käyttöyhteyden avulla kaupparekisteristä. YTJ:n ilmoitusten vastaanottamisen ja tietojen käsittelyn muuttuessa kauttaaltaan automaattisella tietojenkäsittelyllä tapahtuvaksi yhtiöjärjestyksen tietoa saataisiin suoraan kaupparekisteristä uusien yhtiöiden ja niiden yhtiöiden osalta, jotka ovat tehneet yhtiöjärjestyksen muutoksen sähköisessä järjestelmässä. 

Yhtiöjärjestykseen sisältyvät osakeryhmää ja sen perusteella hallittavaa huoneistoa koskevat tiedot voitaisiin yhdistää muissa viranomaisrekistereissä oleviin, yhtiön hallitsemaa kiinteistöä, rakennusta tai niiden osaa ja huoneistoa koskeviin tietoihin. Yhdistäminen tapahtuisi osakeryhmälle annetun tunnuksen, Väestörekisterikeskuksen hallinnoiman pysyvän huoneistotunnuksen ja Maanmittauslaitoksen hallinnoiman kiinteistötunnuksen avulla. Lisäksi osakeryhmää ja sen omistuksen perusteella hallittavaa kohdetta koskeviin tietoihin voidaan kirjaamisjärjestelmän myötä yhdistää osakeryhmän omistusta ja panttausta koskevat tiedot. Näin muodostuisi kokonaisuus, jossa voidaan rekisterinpitäjien yhteentoimivissa järjestelmissä hallinnoida ja jakaa yhtiötä, sen hallitsemaa omaisuutta sekä osakkeisiin kohdistuvia oikeuksia ja rajoituksia koskevaa tietoa. 

Pykälän 3 kohdan mukaan teknisen käyttöyhteyden avulla saataisiin käyttöön lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedot yhtiön hallitseman kiinteistön tai sen osan hallintaperusteesta ja tarvittaessa omistussuhteista. Lisäksi tarpeellisia tietoja ovat kiinteistörekisterin kiinteistön sijainti- ja muut ominaisuustiedot. 

Pykälän 4 ja 5 kohdan mukaan Maanmittauslaitos saisi käsitellä teknisen käyttöyhteyden avulla myös Väestörekisterikeskuksen ylläpitämän rakennus- ja huoneistorekisterin tietoja. Rakennus- ja huoneistorekisteristä tarvittaisiin yhtiön hallitsemien rakennusten tunniste- ja osoitetiedot sekä muut keskeiset ominaisuustiedot (rakennuslupatiedot, käyttötarkoitus ja valmistumisvuosi). Lisäksi rekisteristä saataisiin tietoa huoneistosta ja sille annetuista tunnuksista sekä huoneiston ominaisuuksista, joita ovat esimerkiksi pinta-ala, varusteet, hallintaperuste, käyttö ja huoneiden määrä. 

4 luku Tietojärjestelmän ylläpito sekä tietojen käsittely ja luovuttaminen

15 §.Maanmittauslaitoksen tehtävät ja vastuu. Pykälässä säädettäisiin tietojärjestelmän ylläpitäjän vastuusta. Sen 1 momentin mukaan vastuu huoneistotietojärjestelmän ja siihen sisältyvien rekistereiden ja asiointijärjestelmän ylläpidosta kehittämisestä ja ylläpidosta kuuluu Maanmittauslaitokselle. Ylläpitovastuu kattaa lähtökohtaisesti teknisen ylläpidon ja tietosisällön ylläpidon. Kuten edellä on esitetty muuhun viranomaisen tietojärjestelmään sisältyvän tiedon osalta Maanmittauslaitos toimisi EU:n tietosuoja-asetuksen näkökulmasta tietojen käsittelijänä. Sen sijaan osakehuoneistorekisterin ja hallintakohderekisterin tietojen osalta Maanmittauslaitos toimisi rekisterinpitäjänä. Erityisestä kirjaamismenettelyyn ja siinä tapahtuvaan tietojen käsittelyyn liittyvästä vastuusta säädettäisiin lakiehdotuksen 22 §:ssä. Pykälän 2 momentissa säädettäisiin Maanmittauslaitoksen tehtäväksi tiedon luovuttaminen lakiehdotuksen 2 §:ssä mainittuihin tarkoituksiin. 

16 §.Tietojen käsittelyn rajoittaminen. Asunto-osakkeilla käydään kauppaa sisämarkkinoilla. Niihin liittyvä tietojen käsittely koskee EU:n toimivaltaan kuuluvaa alaa ja siten asia kuuluu EU:n tietosuoja-asetuksen aineelliseen soveltamisalaan. Kansallisen tietosuojalain 2 §:ssä EU:n tietosuoja-asetuksen soveltaminen on ulotettu myös sellaisille toimialoille, jotka eivät sinänsä kuulu unionin toimivaltaan. Näin ollen tietosuoja-asetuksen säännökset tulevat ilman eri viittausta sovellettavaksi kaikilta osin, myös lakiehdotuksen mukaisen teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuvaan tietojenkäsittelyyn. 

Ehdotetun lain 16 §:ssä säädettäisiin eräästä poikkeuksesta EU:n tietosuoja-asetuksen soveltamiseen. EU:n tietosuoja-asetuksen 23 artiklassa säädetään eräiden rekisteröidyn oikeuksien rajoittamista koskevasta kansallisesta liikkumavarasta. Sen mukaan asetuksen eräistä säännöksistä voidaan poiketa kansallisella lainsäädännöllä, jos perusoikeuksia ja -vapauksia kunnioitetaan ja rajoitus on oikeasuhtainen ja välttämätön 23 artiklan 1 kohdassa säädetyn intressin kannalta. Tällaisia intressejä ovat muun muassa oikeudellisten menettelyjen suojelu sekä rekisteröidyn suojelu tai muille kuuluvat oikeudet ja vapaudet. Kirjaamistehtävän hoitaminen ei voi sen tavoitteet huomioon ottaen olla riippuvainen rekisteröidyn päätöksestä rajoittaa tietojensa käsittelyä. Julkisuuslain mukainen tiedonsaantioikeus viranomaisen rekisteristä ja asiakirjoista puolestaan toteuttaa perustuslain 12 §:n 2 momentin mukaisesti julkisuusperiaatetta. 

Asetuksen 18 artiklan 1 kohdassa säädetään rekisteröidyn oikeudesta tietojensa käsittelyn rajoittamiseen. Erityisen viranomaisvastuun sisältävän kirjaamisjärjestelmän ylläpidon kannalta ei ole mahdollista, että henkilö voisi rajoittaa tietojensa käsittelyä esimerkiksi rekisterinpitäjän tietojenkäsittelyn oikeusperusteen selvittämisen taikka tietojen tai niiden käsittelyn virheellisyyttä koskevan väitteen käsittelyn ajan. Tämä voisi vaarantaa esimerkiksi osakehuoneistorekisteriin kirjatun saannon oikeellisuuden selvittämisen. Kirjaamismenettelyssä ylläpidettävien tietojen tulee olla aukottomia ja täydellisiä, eivätkä ne voi olla riippuvaisia henkilötietojen suojaa koskevien väitteiden käsittelystä ennen kuin päätös edellä tarkoitetun väitteen johdosta on tehty. Näin ollen ehdotetaan säädettäväksi, ettei EU:n tietosuoja-asetuksen 18 artiklan 1 kohtaa sovelleta huoneistotietojärjestelmään. Rajoitus ei luonnollisesti estäisi rekisteröidyn tekemän 18 artiklan 1 kohdassa tarkoitetun väitteen tutkimista. Rekisteröity ei kuitenkaan voisi rajoittaa tai estää tietojen käsittelyä niin kauan kuin väitteen tutkinta on kesken ja johtopäätöksiä ei ole tehty. Muunlainen tulkinta voisi johtaa epäselvään tilanteeseen kirjaamistoiminnassa. Vastaavia rekisteröidyn oikeuksia turvaavia rajoituksia sisältyy asetuksen 17 artiklaan (oikeus tietojen poistamiseen), 20 artiklaan (oikeus siirtää tiedot järjestelmästä toiseen) sekä 21 artiklaan (vastustamisoikeus). Näiden artiklojen säännöksissä kuitenkin todetaan nimenomaisesti julkisen vallan käyttöä ja yleistä etua koskevat poikkeukset, jotka mahdollistavat tietojen käsittelyn, kun siihen on olemassa perusteet. 

17 §.Maanmittauslaitoksen tiedonsaantioikeus. Pykälässä säädettäisiin Maanmittauslaitoksen julkisuuslain säännöksistä poikkeavasta tiedonsaantioikeudesta sekä oikeudesta saada väestötietojärjestelmästä eräitä henkilötietoja. Julkisuuslain 29 §:n 3 momentin mukaan viranomainen voi avata toiselle viranomaiselle teknisen käyttöyhteyden henkilörekisterinsä sellaisiin tietoihin, jotka toisen viranomaisen on laissa erikseen säädetyn velvollisuuden mukaan otettava päätöksenteossaan huomioon. Ehdotetun lain 14 §:ssä säädettäisiin Maanmittauslaitoksen mahdollisuudesta käsitellä muuhun viranomaisen rekisteriin sisältyviä tietoja. Tietoja saisi käsitellä huoneistotietojärjestelmässä ylläpidettävään tietoon 2 luvussa tarkoitetun tehtävän hoitamiseksi sekä tietopalvelun järjestämiseksi. Tietopalvelun järjestämisen tarkoituksessa tapahtuva tiedonkäsittely edellyttää julkisuuslain 29 §:n 3 momentissa säädettyä tiedonsaantioikeutta laajempaa oikeutta saada tietoa muusta viranomaisen rekisteristä myös teknisen käyttöyhteyden avulla. 

Salassa pidettävien henkilötietojen luovuttaminen edellyttää julkisuuslain 29 §:n 3 momentin mukaan rekisteröidyn suostumusta, jollei toisin erikseen säädetä. Kirjaamistehtävää hoitavan viranomaisen oikeus saada tietoja ei voi perustua pelkästään rekisteröidyn suostumukseen. Lakiehdotuksen 17 §:ssä säädettäisiin näin ollen poikkeuksesta julkisuuslain 29 §:n 3 momentin edellytyksiin. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan Maanmittauslaitokselle oikeutta saada myös salassa pidettäviä tietoja teknisen käyttöyhteyden avulla. Tiedonsaantioikeus rajoittuisi lakiehdotuksessa, sen 2 luvussa, 13, 15 ja 20 §:ssä säädetyn tehtävän hoitamiseksi tarpeellisiin tietoihin. 

Tiedonsaantioikeuden lähtökohtana on tietojen saajan oikeus käsitellä luovutettavia tietoja. EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklassa säädetään tietojen käsittelyn oikeusperusteesta. Mainitun artiklan 1 kohdan c alakohdan mukaan henkilötietojen käsittely on lainmukaista, jos se on tarpeen rekisterinpitäjälle kuuluvan lakisääteisen velvoitteen hoitamiseksi. Artiklan 1 kohdan e alakohdan mukaan käsittely on lainmukaista, jos se tapahtuu rekisterinpitäjälle kuuluvan julkisen vallan käyttämiseksi. Artiklan 3 kohdan mukaan edellä mainituissa tapauksissa käsittelyn oikeusperusteesta on säädettävä joko unionin tai kansallisessa lainsäädännössä. Maanmittauslaitoksen oikeus käsitellä tietoja huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin perustuisi lakiehdotuksen 2 luvussa sekä 13–15 §:ssä sille säädettyihin tehtäviin. 

Tiedonsaantioikeus koskisi ensinnäkin tuomioistuimelta, ulosottoviranomaiselta, Väestörekisterikeskukselta, maistraatilta, kunnan viranomaiselta saatavia tietoja. Kun kysymys on yhteiskunnan toimintaa turvaavien viranomaisten tiedoista, tietojen alkuperäinen yhteiskunnallinen käyttötarkoitus lienee yhteensopiva lakiehdotuksessa säädettyjen viranomaistehtävien tarkoituksessa tapahtuvan tietojenkäsittelyn kanssa. Maanmittauslaitos käyttäisi tietoja sille laissa säädettyjen tehtävien hoitamiseen. Tietojen luovuttamisesta säädettäisiin erikseen. Ehdotetun tiedonsaantioikeuden perusteella saatuja salassapidettäviä tietoja ei luovutettaisi edelleen kuin julkisuuslaissa tai erityislainsäädännössä säädetyissä tapauksissa. Lakiehdotuksen 19 §:ssä tarkoitettu tietojen luovutusta koskeva erityissäännös koskee ainoastaan julkisia tietoja ja anonymisoitua tietoa. 

Julkisuuslakia ei sovelleta luottolaitosten ja yhtiön hallussa oleviin tietoihin. Lakiehdotuksen 2 luvussa säädetyn tehtävän hoitamiseksi tarvitaan tietoja muun muassa pantinantajan ja luottolaitoksen sopimussuhteesta. Maanmittauslaitoksen on voitava panttauksen kirjaamisen yhteydessä käsitellä myös sellaisia pankin ja osakkeenomistajan väliseen sopimukseen sisältyviä tietoja, jotka kuuluvat pankkisalaisuuden piiriin. Vastaava tilanne voi tulla eteen selvitettäessä osakeryhmiin kohdistuvien muutosten ja omistajanvaihdosten kirjaamista. Näin ollen säädettäisiin Maanmittauslaitoksen oikeudesta saada luottolaitoksilta ja yhtiöiltä lakiehdotuksessa tarkoitettujen tehtäviensä hoitamiseksi tarvittavat tiedot. 

Pykälän 1 momentin mukainen tiedonsaantioikeus rajattaisiin koskemaan kirjaamisasian käsittelemiseksi tai 13, 15 ja 20 §:ssä Maanmittauslaitokselle ehdotetun tehtävän hoitamiseksi tarpeellisia tietoja. Kirjaamistehtävän ohella Maanmittauslaitos hoitaa muita tietojärjestelmän ylläpitoon ja kehittämiseen liittyviä tehtäviä sekä luovuttaa tietoja huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin. Tiedonsaantioikeus myös salassa pidettäviin tietoihin esimerkiksi turvakiellon ja sen suojaamien tietojen osalta on tarpeen sen varmistamiseksi, ettei salassa pidettävää tietoa luovuteta edelleen. Vaikka tiedonsaantioikeutta kansallisesti rajattaisiin tietojen tarpeellisuuden vaatimuksella, Maanmittauslaitoksen olisi joka tapauksessa EU:n tietosuoja-asetuksen 5 artiklan 1 kohdan b ja c alakohdan nojalla varmistettava henkilötietoja kerätessään ja käsitellessään, että henkilötiedot rajataan olennaiseen ja tarpeelliseen suhteessa niihin tarkoituksiin, joihin niitä käsitellään. 

Perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännössä oikeus saada salassa pidettäviä tietoja on katsottu henkilötietojen osalta yksityiselämän suojaan kohdistuvaksi rajoitukseksi. Tässä yhteydessä on pidetty tarpeellisena rajata luovutettavien tietojen sisältö joko niin, että säännöksessä luetellaan tehtävän hoitamiseksi tarpeelliset tiedot tai niin, että tiedot rajataan tehtävän hoitamiseksi välttämättömiin tietoihin. Viime aikaisessa perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännössä on kuitenkin todettu, ettei valtiosääntöoikeudellisista syistä ole tarpeen säätää tietojen käsittelystä sellaisella tarkkuudella kuin aikaisemmin ja että kansallisen sääntelyn yhteydessä tulisi mahdollisimman pitkälle nojautua EU:n tietosuoja-asetuksen säännöksiin. Samalla on todettu, että aikaisemmin vahvistetut, viranomaisen tiedonsaantioikeutta koskevat periaatteet soveltuisivat edelleen arkaluonteisten tietojen käsittelyyn lausunnossaan PeVL14/2018 vp. perustuslakivaliokunta tarkisti aiempaa kantaansa henkilötietojen suojan kannalta tärkeistä sääntelykohteista. Valiokunnan mielestä tietosuoja-asetuksen yksityiskohtainen sääntely, jota tulkitaan ja sovelletaan EU:n perusoikeuskirjassa turvattujen oikeuksien mukaisesti, muodostaa yleensä riittävän säännöspohjan myös perustuslain 10 §:ssä turvatun yksityiselämän ja henkilötietojen suojan kannalta. Näin ollen erityislainsäädäntöön ei ole tietosuoja-asetuksen soveltamisalalla enää valtiosääntöoikeusellisistä syistä välttämätöntä sisällyttää kattavaa ja yksityiskohtaista sääntelyä henkilötietojen käsittelystä. Lähtökohtana on, että henkilötietojen suojaa koskeva sääntely nojautuu mahdollisimman pitkälti EU:n tietosuoja-asetuksen sääntelyyn ja että kansallista liikkumavaraa käytetään vain siltä osin kuin se on sallittua ja toisaalta välttämätöntä henkilötietojen suojan toteuttamiseksi. (PeVL 14/2018 vp. ja PeVL 2/2018 vp.) 

Ehdotetussa säännöksessä on kysymys henkilötietojen luovuttamisesta EU:n 6 artiklan 1 kohdan e alakohdan mukaiseen tarpeeseen, jonka osalta erityisistä suojatoimenpiteistä voidaan EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 2 ja 3 kohdan mukaan säätää kansallisesti. Säännös on tarpeen, jotta voidaan poiketa edellä mainituista julkisuuslain säännöksistä, jotka koskevat tiedonluovutustapaa ja salassapidettävien tietojen luovuttamista. Samalla varmistetaan kansallisena suojatoimenpiteenä tiedonsaantioikeuden rajaaminen käsittelyn oikeusperusteen määrittämään tarpeeseen. 

Lähtökohtaisesti huoneistotietojärjestelmässä ei käsiteltäisi arkaluonteisia henkilötietoja eikä erityisiä henkilötietoryhmiä. Tieto henkilön toimintakelpoisuuden rajoittamisesta ja edunvalvonnasta saatettaisiin katsoa arkaluonteiseksi henkilötiedoksi, jos se sisältäisi tietoa toimintakelpoisuuden rajoituksen kohteena olevan henkilön terveydentilasta. Huoneistotietojärjestelmässä ei kuitenkaan käsiteltäisi toimintakelpoisuuden rajoittamisen tai edunvalvonnan perusteita ja tekijöitä, jotka ovat näiden toimenpiteiden taustalla. Kirjaamista varten Maanmittauslaitos saisi tiedon toimintakelpoisuuden rajoittamisesta ainoastaan sellaisten koodien avulla, jotka kuvaavat toimintakelpoisuuden rajoituksen olemassa oloa ja laajuutta. 

Pykälän 2 momentin mukaan Maanmittauslaitos saisi väestötietojärjestelmästä lakiehdotuksessa säädetyn tehtävän hoitamiseksi tarpeelliset tiedot. Näitä tietoja ovat erityisesti henkilön yksilöimiseksi ja sähköisen asioinnin yhteydessä tapahtuvaksi tunnistamiseksi tarvittavat tunnukset sekä yhteystiedot mukaan lukien luovutusrajoituksen kohteena olevat yhteystiedot. Maanmittauslaitoksella olisi myös oikeus saada turvakiellon piiriin kuuluvia henkilötietoja. Lisäksi Maanmittauslaitos saisi tehtäviensä hoitamiseksi tarpeelliset tiedot henkilön avioliitosta tai rekisteröidystä parisuhteesta, kuolemasta ja perillisistä sekä oikeustoimikelpoisuuden rajoittamisesta ja edunvalvonnasta. 

EU:n tietosuoja-asetuksen 87 artiklan mukaan jäsenvaltiot voivat määritellä tarkemmin erityiset kansallisen henkilönumeron tai muun yleisen tunnisteen käsittelyn edellytykset. Tällöin kansallista henkilönumeroa tai tunnistetta on käytettävä ainoastaan noudattaen rekisteröidyn oikeuksia ja vapauksia koskevia asianmukaisia suojatoimia. Väestötietojärjestelmälain 29 §:n 1 momentin mukaan väestötietojärjestelmän tietoja luovutetaan viranomaistehtävän hoitamiseen siltä osin kuin luovutettavista tiedoista on säädetty lailla ja tiedot ovat tarpeen viranomaistehtävän hoitamiseksi. Tunnuksen luovuttamisesta säädetään väestötietojärjestelmälain 43 §:ssä, jonka mukaan tunnuksen luovuttaminen edellyttää nimenomaista säännöstä joko henkilötietojen suojaa koskevassa lainsäädännössä tai erityislainsäädännössä. Henkilötunnuksen käsittelystä tulee tietosuojalain 29 §:n mukaan jatkossakin pääsääntöisesti säätää lailla. Lisäksi henkilötunnusta saa käsitellä, jos rekisteröidyn yksiselitteinen yksilöiminen on tärkeää laissa säädetyn tehtävän suorittamiseksi.  

Lakiehdotuksen säännökset Maanmittauslaitoksen tehtävistä muodostaisivat käsittelyperusteen henkilön yksilöimiseksi tarvittavien tietojen saamiseksi väestötietojärjestelmästä. Koska väestötietojärjestelmälaki edellyttää yksityiskohtaista sääntelyä viranomaisen tiedonsaantioikeudesta, väestötietojärjestelmästä saatavista tiedoista säädettäisiin edelleen lain tasolla yksityiskohtaisesti. Erityissäännös tarvitaan erityisesti turvakiellon alaan kuuluvien henkilötietojen saamiseksi. Väestötietojärjestelmään merkittävästä turvakiellosta säädetään väestötietojärjestelmälain 36 §:ssä. Mainitun pykälän 3 momentin mukaan turvakiellon piiriin kuuluva tieto voidaan luovuttaa viranomaiselle, jos tästä on säädetty erikseen. Viranomainen ei saa mainitun lain 37 §:n mukaan luovuttaa turvakiellon alaisia tietoja edelleen, jollei tästä ole erikseen säädetty. Maanmittauslaitoksen tulisi tehtäviensä hoitamiseksi saada tieto turvakiellosta ja sen alaisista henkilötiedoista. Tiedot ovat kirjaamistehtävän hoitamisessa välttämättömiä asianosaisen tavoittamiseksi ja toisaalta suojaamiseksi niin, ettei turvakiellon alaisia tietoja luovuteta oikeudettomasti esimerkiksi osakehuoneistorekisteriin kirjatun omistustiedon ja osakeluettelon yhteydessä. Kuten edellä on todettu huoneistotietojärjestelmästä ei luovuteta väestötietojärjestelmän mukaisen turvakiellon alaisia tai muita salassa pidettäviä tietoja, jollei julkisuuslaista (asianosaisjulkisuus) tai erityislainsäädännöstä muuta johdu. Tällainen erityissäännös voisi olla esimerkiksi pelastuslain (379/2011) 90 §:n 2 momentti, jossa säädetään pelastusviranomaisen tiedonsaantioikeudesta väestösuojelua varten. 

Pykälän 3 momentin mukaan Maanmittauslaitoksen oikeus saada tietoja ei rajoittuisi mihinkään tiettyyn luovutustapaan. Tiedot voitaisiin luovuttaa Maanmittauslaitokselle teknisen käyttöyhteyden avulla tai muulla kulloinkin tarkoituksenmukaisella tavalla, kunhan tietojen asianmukaisesta suojaamisesta huolehditaan. Väestötietojärjestelmälaissa säädetään rekisterinpitäjän mahdollisuudesta vaatia selvityksiä muun muassa tietojen suojaamisesta ja muista suojatoimenpiteistä tietoja luovutettaessa. 

18 §.Tietojen säilyttäminen. Pykälässä säädettäisiin tietojen säilytysajoista. Kysymyksessä on säännös EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 3 kohdan mukaisen kansallisen liikkumavaran käytöstä. Pykälän 1 momentin mukaan kirjaamismenettelyssä tarvittavia, lakiehdotuksen 4 §:ssä tarkoitettuja tietoja säilytettäisiin pysyvästi. Viranomaisen ankaran vastuun suojaaman kirjaamisjärjestelmän ylläpito edellyttää osakkeeseen kohdistuvien oikeuksien ja rajoitusten katkeamatonta kirjaamisketjua, johon on voitava palata niin tuomioistuimen kuin kirjaamisviranomaisen ratkaisutoiminnassa. Kirjaamismenettelyssä ylläpidettyjen tietojen pysyvä säilyttäminen on EU:n tietosuoja-asetuksen 5 artiklan 1 kohdan e alakohdassa tarkoitetulla tavalla tarpeen, vaikka tietoja ei käytettäisi aktiivisesti. Pysyvä säilyttäminen on tarpeen riippumatta siitä tavasta, jolla tietojen säilyttäminen teknisesti toteutetaan. Tämä lähtökohta on omaksuttu myös lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen säilyttämisessä. 

Pykälän 2 momentin mukaan hallintakohderekisterissä olevaa tietoa yhtiön omistuksessa tai hallinnassa olevien kiinteistön ja rakennusten tunnisteista sekä osakkeella hallittavan huoneiston tunnisteista saisi säilyttää niin kauan kuin muussa viranomaisen rekisterissä käsitellään näitä kohteita koskevaa tietoa. Tästä lähtökohdasta ehdotetaan säädettäväksi kansallisen liikkumavaran puitteissa, koska eri viranomaisen rekistereistä tuotettavaa tietopalvelua ei kyetä asianmukaisesti toteuttamaan, jos tunnistetietojen säilyttämisessä jättäydyttäisiin EU:n tietosuoja-asetuksen yleisten periaatteiden mukaisen tapauskohtaisen harkinnan varaan. Tunnistetietoihin on voitava palata niin kauan kuin kohdetta tai sen sijaan tullutta omaisuutta koskevaa historiatietoa on voitava käsitellä huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin. 

Jos henkilötietoja käsiteltäisiin siten, ettei niitä voida tunnistaa yhtä tai useampaa henkilöä koskeviksi, tietoja voitaisiin 3 momentin mukaan säilyttää pysyvästi huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin. 

Sen sijaan tietoa lunastuslausekkeesta tai muusta vaihdannan rajoituksesta säilytettäisiin vain siltä osin ja niin kauan kuin tietoa ei saada kaupparekisteristä. Tietoa varainsiirtoveron suorittamista koskevasta selvityksestä säilytettäisiin ainoastaan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:ssä tarkoitettua osakeluetteloa varten. Sen jälkeen, kun varainsiirtoveron suorittamista koskeva selvitys on saatu ja merkintä osakeluetteloon on tehty, tietoa säilytettäisiin osakeluettelon ylläpidon tarkoituksiin niin kauan kuin se on tarpeen asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 15 §:n 2 momentin säännösten toteuttamiseksi. Näiden tietojen säilyttämisessä nojauduttaisiin EU:n tietosuoja-asetuksen 5 artiklan säännöksiin ja tarpeettomat tiedot poistettaisiin sitä mukaan kuin peruste käsittelylle on lakannut. 

19 §.Tietojen luovuttaminen huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin ainoastaan julkisten tietojen, mukaan lukien henkilötiedot, luovuttamisesta lakiehdotuksen 2 §:ssä säädettyihin tarkoituksiin. Viranomaisen asiakirjojen julkisuudesta ja salassapidosta säädetään julkisuuslaissa tai erityislainsäädännössä. Kuten edellä on todettu, esimerkiksi turvakiellon alaisten tietojen luovuttamiseen tulevat sovellettavaksi myös väestötietolain 37 §:ssä säädetyt rajoitukset. Lisäksi salassa pidettäviä tietoja voitaisiin luovuttaa huoneistotietojärjestelmästä, jos asiasta on säädetty muualla laissa. Esimerkiksi poliisin oikeudesta saada tietoja salassapitosäännösten estämättä säädetään muun muassa poliisilain 4 luvun 2 §:ssä. Pelastustoimen oikeudesta saada tietoja rakennuksista, kiinteistöistä ja huonetiloista sekä niiden omistajista väestösuojelua varten säädetään pelastuslain 90 §:n 2 momentissa. Lisäksi viranomainen voi julkisuuslain 29 §:n 2 momentin mukaan antaa toiselle viranomaiselle tiedon sellaisista osoite- ja muista yhteystiedoista, jotka ovat mainitun 24 §:n 1 momentin 31 kohdan mukaan asianosaisen pyynnön perusteella salassa pidettäviä. Näihin lähtökohtiin ei esitetä muutoksia. 

Lakiehdotuksessa ehdotetaan täydennettäväksi julkisuuslain 16 §:n 3 momentin säännöksiä henkilötietojen luovutustavasta. Lakiehdotuksen 20 §:ssä säädettäisiin käyttöluvan myöntämisestä teknisen käyttöyhteyden (teknisen rajapinnan tai katseluyhteyden avulla taikka muuten sähköisesti) tapahtuvaa tietojenluovuttamista varten. Muulla tavoin tapahtuvaan tietojen luovuttamisen tapaan sovellettaisiin julkisuuslain säännöksiä. Henkilötietojen luovuttaminen viranomaisen henkilörekisteristä edellyttää tietosuojalain 28 §:n viittaussäännöksen ja julkisuuslain 16 §:n 3 momentin perusteella sitä, että luovutuksen saajalla on käyttöluvan mukaisin ehdoin EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklassa ja, jos tietosuoja-asetus tätä edellyttää, kansallisessa lainsäädännössä säädetty oikeusperuste käsitellä tietoja. Vastaava edellytys koskisi myös teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuvaa tietojenluovuttamista. Lisäksi tietoja saisi käyttää vain siihen tarkoitukseen, johon ne on luovutettu. Säännöksen tarkoituksena on toteuttaa tietojen käyttötarkoitussidonnaisuuden vaatimus myös tietoja luovutettaessa. 

Säännöksen perusteella huoneistotietojärjestelmän julkisia tietoja voisi luovuttaa esimerkiksi sille, joka hoitaa toimeksiannosta tai asiakassuhteen perusteella huoneiston vaihdantaan tai luotonantoon liittyvää tehtävää. Sama koskee huoneiston vuokraukseen tai vakuutuksen myöntämiseen liittyvää tiedonluovutusta edellyttäen, että luovutuksensaajalla on asianmukainen käsittelyperuste. Pääsy henkilötietoihin myönnettäisiin vain siltä osin, kuin käsittelyyn on olemassa EU:n tietosuoja-asetuksen edellyttämä käsittelyperuste. Saatuja tietoja saisi käyttää ainoastaan siihen tarkoitukseen, johon on olemassa edellä tarkoitettu käsittelyperuste. Näin ollen ehdotetun säännöksen perusteella saatuja tietoja ei saisi käyttää esimerkiksi suoramarkkinointiin. 

Julkisia tietoja voisi niin ikään luovuttaa sille, joka toimeksiannosta tai tällaisen toimeksiannon valmistelua varten annetun suostumuksen perusteella, asiakassuhteen perusteella tai luottamustoimeen valittuna hoitaa yhtiön hallintoon, talouteen tai niiden tarkastukseen liittyvää tehtävää. Oikeus tietojensaantiin olisi täten esimerkiksi yhtiön hallintoa hoitavalla isännöitsijällä, hallituksen jäsenellä, osakkeenomistajalla sekä kirjanpitäjällä ja tilintarkastajalla. Yhtiöllä ja sen kaupparekisteriin merkityllä edustajalla olisi lakiehdotuksen 20 §:n mukaisesti pääsy yhtiön tavanomaisessa toiminnassa tarvittaviin tietoihin ilman hakemusta. Vastaavasti rekisteröidyllä olisi laajat, omia tietojaan koskevat tiedonsaantioikeudet myös luovutettaessa tietoja teknisen käyttöyhteyden avulla. 

Tietoja voitaisiin luovuttaa myös tutkimusta, tilastointia ja yhteiskunnan tietotarpeita varten edellyttäen, että luovutuksen saajalla on oikeus käsitellä tietoja. Viranomaisten välisessä tietojen luovuttamisessa tämä tarkoittaisi esimerkiksi tietojen luovutusta lakisääteisen tehtävän hoitamista varten. Käytännössä teknisen rajapinnan kautta tapahtuva tietojen luovuttaminen toteutetaan tietojen välittäjinä toimivien yritysten avulla. Ne tarjoavat eri toimijoille tekniset ratkaisut, jotka mahdollistavat käyttöluvan rajoissa tietojen välittymisen toimijoiden omiin järjestelmiin. Tätä välittäjien toimesta tapahtuvaa tietojenkäsittelyä on tarpeen rajata, jotta varmistetaan käyttötarkoitussidonnaisuuden toteutuminen ja tietojen käsittelyn rajoittuminen lopullisen tiedonsaajan tiedonsaantioikeuteen. Pykälässä säädettäisiin rajoituksesta, jonka mukaan välittäjänä toimiva saisi käsitellä tietoja vain siinä määrin kuin se on välttämätöntä lopullisen vastaanottajan tiedonsaantioikeuden toteuttamiseksi. Välittäjänä toimiva ei voisi ryhtyä käsittelemään sille välitettäväksi luovutettuja tietoja esimerkiksi suoramarkkinoinnin tai kolmansille tarjottavien palveluiden tarkoituksiin. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin yhtiön hallitsemaa kiinteistöä, rakennusta tai niiden osaa sekä huoneistoa koskevien ominaisuus- ja sijaintitietojen saattamisesta yleisesti saataville julkisilla verkkosivuilla tai avoimen rajapinnan kautta. Tietoja voitaisiin myös rajoituksetta luovuttaa teknisen käyttöyhteyden avulla. Tällaiseen tietojen luovuttamiseen ei sisälly mahdollisuutta etukäteen selvittää tietojen käyttötarkoitusta tai luovutuksen saajan tietojen käsittelyperustetta. Säännöksen mukaan edellytyksenä edellä mainituille toimenpiteille olisi tietojen käsittely siten, ettei niitä voida sellaisenaan, välittömästi tai välillisesti tunnistaa yhtä tai useampaa henkilöä koskeviksi tiedoiksi. Tiedot täytyisi siis ennen niiden saattamista yleisesti saataville käsitellä siten, että ne ovat anonyymejä tietoja, joihin EU:n tietosuoja-asetuksen 5 artiklan tietosuojaperiaatteita ei sovelleta. 

20 §.Tietopalvelun järjestäminen. Pykälässä säädettäisiin tietopalvelun järjestämisestä. Sen 1 momentin mukaan Maanmittauslaitos päättäisi muun muassa julkisuuslain mukaisesti tapahtuvasta asiakirjojen, kopioiden ja jäljennösten luovuttamisesta. Tietopyyntö käsiteltäisiin julkisuuslain 13 §:n 2 momentin ja 14 §:n mukaisesti. Siltä osin kuin tietojen luovuttaminen tapahtuisi teknisen käyttöyhteyden avulla (teknisen rajapinnan kautta, avaamalla katseluyhteys tietoihin tai muuten sähköisesti), päätös tehtäisiin eräin poikkeuksin myöntämällä käyttölupa. Kuten edellä 19 §:n kohdalla on todettu, yhtiön pääsy tavanomaisessa toiminnassaan tarvittaviin julkisiin tietoihin ei edellyttäisi hakemusta eikä käyttölupaa. Yhtiön tavanomaisena toimintana pidetään erityisesti yhtiölle asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjä, yhtiön päätöksenteon järjestämiseen, lunastusmenettelyn toteutukseen ja juoksevaan hallintoon kuuluvia tehtäviä. Tavanomaiseen toimintaan ei lueta yhtiön mahdollisesti harjoittamaa huoneiston vuokraustoimintaa, osakkaaseen kohdistettuja perintätoimenpiteitä tai huoneiston hallintaan ottamista. 

Tietojen luovuttamista koskisivat yhtä kaikki 19 §:n 1 momentissa säädetyt henkilötietojen käyttöperustetta ja käyttötarkoitussidonnaisuutta koskevat vaatimukset. Yhtiö ei saisi käyttää tietoja muuhun tarkoitukseen kuin tavanomaiseen toimintaansa siinä määrin kuin tiedot ovat tarpeellisia. Yhtiöstä tulisi sille luovutettujen henkilötietojen osalta EU:n tietosuoja-asetuksessa tarkoitettu rekisterinpitäjä, jota koskevat EU:n tietosuoja-asetuksen mukaiset tietojen käsittelyä koskevat vaatimukset. Ilman hakemusta luovutettaviin tietoihin luettaisiin esimerkiksi kaupparekisteristä saatavat yhtiön tiedot, osakehuoneistorekisterin osakkeiden omistusta ja panttausta koskevat tiedot, edellä 7–8 §:ssä tarkoitettua rajoitusta koskevat tiedot sekä muut osakeluettelon tiedot. Tiedot annettaisiin lakiehdotuksen 23 §:n mukaan maksutta. Tätä laajempi tietojen luovuttaminen, kuten henkilötunnuksen tai salassa pidettävän tiedon luovuttaminen sen sijaan edellyttäisi käyttöluvan hankkimista sen arvioimiseksi, että tietosuojalain 29 §:ssä tarkoitettu henkilötunnuksen käsittelyperuste on olemassa tai muualla laissa salassa pidettävän tiedon luovuttamiselle säädetyt perusteet ovat olemassa. Tätä laaja-alaisempi tietojen luovuttaminen edellyttäisi käyttöluvan hakemista ja myöntämistä tai, jos tietoa pyydetään muuten kuin teknisen käyttöyhteyden avulla, julkisuuslain 13 §:n 2 momentissa tarkoitettua selvitystä. 

Osakkeenomistaja voisi tarkastella itseään koskevia tietoja asiointipalvelussa. Kysymys on osakkeenomistajan pääsystä omistamiensa osakkeiden omistus- ja panttaustietoihin ilman että tietojen käyttötarkoitusta selvitetään tai että tästä perittäisiin maksu. Rekisteröidyn tiedonsaantioikeudesta säädetään EU:n tietosuoja-asetuksen 15 artiklassa, eikä ehdotetun säännöksen tarkoituksena ole miltään osin rajoittaa rekisteröidyn oikeuksia. Tarkoitus on mahdollistaa poikkeaminen käyttölupaa ja tietojen luovutuksen maksullisuutta koskevista säännöksistä. Osakkeenomistajan oikeudesta saada tieto osakeluettelon sisällöstä sekä entisiä omistajia koskevista osakeluettelotiedoista säädettäisiin asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 15 §:ssä. Yhtiön edustajan oikeus selvitettäisiin joko kaupparekisterin tai suomi.fi-palvelun valtuutuksen kautta ja tältä sekä osakkeenomistajalta edellytettäisiin vahvaa tunnistautumista. Käytöstä pidettäisiin yllä lokitietoja samoin kuin teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuvasta muusta tietojen luovuttamisesta. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin käyttöluvan myöntämisessä noudatettavasta menettelystä. Päätös tehtäisiin hakemuksesta, josta olisi käytävä ilmi tietojen käsittelyn peruste ja tapa, jolla kyseisen tiedon käsittelyä koskevat EU:n tietosuoja-asetuksen tai kansallisten tietosuojasäännösten vaatimukset täytetään. 

Teknisen käyttöyhteyden myöntämistä koskeva päätös olisi 3 momentin mukaan voimassa toistaiseksi tai määräajan. Päätöksessä voitaisiin asettaa ehtoja, jotka koskevat teknisen käyttöyhteyden kautta sallittuja hakuperusteita ja muita 19 §:ssä säädettyjen edellytysten toteuttamiseksi tarpeellisia suojatoimenpiteitä. Kysymys on teknisistä, tietojen suojaamiseksi tarvittavista ehdoista, joiden säädösperustana ovat EU:n tietosuoja-asetuksen ja tietojen käsittelyperusteena toimivat kansalliset säännökset ja niiden edellyttämät suojatoimenpiteet. 

21 §.Käyttölupaan liittyvät suojatoimet. Pykälässä säädettäisiin teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuvaan tiedonluovutukseen liittyvistä suojatoimista. Kysymys on EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 3 kohdan mukaisen kansallisen liikkumavaran käyttämisestä. Tavoitteena on turvata Maanmittauslaitoksen mahdollisuus varmistua luovutettujen tietojen käyttötarkoitussidonnaisuuden ja muiden käyttöluvan ehtojen toteutumisesta ennen tai jälkeen tietojen luovutuksen. Pykälän 1 momentin mukaan Maanmittauslaitos voisi valvoa teknisen käyttöyhteyden myöntämisen edellytyksiä ja ehtoja pyytämällä selvityksiä ja tekemällä tarkastuksia tietojen luovutuksensaajan tiloissa. Perustuslain 10 §:n 1 momentin mukaan perusoikeutena turvatun kotirauhan suojan piiriin kuuluvat tilat suljettaisiin tarkastusoikeuden ulkopuolelle. Tarkastusta ei saisi suorittaa pysyväisluonteiseen asumiseen tarkoitetuissa tiloissa (PeVL 49/2005 vp.). Tarkastuksessa noudatettavaan menettelyyn sovellettaisiin hallintolain 39:n säännöksiä. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin edellytyksistä, joilla Maanmittauslaitos voisi lakkauttaa käyttöluvan. Päätökseen sisältyy harkintaa siltä osin kuin luovutuksen saajalla ei ollut käyttöyhteyden avaamisen hetkellä kaikkia 20 §:n 2 momentissa tarkoitettuja valmiuksia, mutta nämä valmiudet saatettiin sittemmin vastaamaan lainsäädännön vaatimuksia. Jos kyse on siitä, etteivät teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuvan tiedonluovutuksen edellytykset ole enää voimassa, Maanmittauslaitoksen olisi tehtävä päätös käyttöluvan lakkauttamisesta. Sekä käyttöluvan myöntämistä että lakkauttamista koskevasta päätöksestä saisi valittaa lakiehdotuksen 25 §:n säännösten mukaisesti. 

5 luku Erinäiset säännökset

22 §.Vahingonkorvausvelvollisuus. Pykälässä säädettäisiin osakehuoneistorekisterin luotettavuuden kannalta tärkeästä valtion ankarasta vahingonkorvausvastuusta, joka voisi yhtäältä perustua osakehuoneistorekisteriin tehtävää kirjausta tai merkintää koskevaan virheelliseen ratkaisuun tai muuhun sellaiseen virheellisyyteen tai puutteellisuuteen. Toisaalta vastuu voisi perustua tekniseen virheeseen osakehuoneistorekisterin kirjauksia ja merkintöjä koskevien tietojen käsittelyssä tai tietojärjestelmän virheelliseen tai puutteelliseen toimintaan. Sillä, kummasta on kysymys, ei olisi korvausvastuun kannalta merkitystä. 

Pykälän mukainen ankara vastuu lisää luottamusta kirjaamisratkaisujen ja niitä koskevien rekisteritietojen oikeellisuuteen ja suojaa tehokkaasti asianosaista, joka kärsii oikeudenmenetyksen virheellisen kirjaamisratkaisun tai kirjaamisratkaisua koskevan virheellisen tiedon johdosta. Maanmittauslaitoksen vastuu EU:n tietosuoja-asetuksen 24 artiklassa tarkoitettuna rekisterinpitäjänä puolestaan koskee tietosuojalainsäädännön noudattamista tietojen käsittelytoimissa. Tähän liittyvästä valvonnasta ja seuraamuksista säädetään tietosuoja-asetuksen ohella kansallisessa tietosuojalaissa. 

Pykälän 1 kohdan mukaan valtio olisi huolimattomuudesta riippumatta vastuussa kirjausta tai merkintää koskevasta virheellisestä ratkaisusta aiheutuneesta vahingosta. Kirjausta tai merkintää koskevalla ratkaisulla tarkoitetaan myös kirjauksen tai merkinnän poistamista tai muuttamista koskevaa ratkaisua samoin kuin virheen korjaamista koskevaa ratkaisua. 

Ratkaisun virheellisyydessä voi olla kysymys ratkaisun edellytyksiä koskevasta väärästä lain soveltamisesta tai ratkaisun perusteena olevan selvityksen virheellisyydestä tai puutteellisuudesta. Ratkaisu olisi virheellinen esimerkiksi, jos kirjaamisen perusteena oleva osakkeenomistajan suostumus ei ole aito, vaan perustuu siihen, että osakkeenomistajan sähköisessä tunnistamisessa käytettyä tunnistusvälinettä on oikeudettomasti käyttänyt muu henkilö, eivätkä olosuhteet myöskään ole sellaiset, että osakkeenomistaja vastaa oikeudettomasta käytöstä vahvasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä luottamuspalveluista annetun lain (617/2009) 27 §:n perusteella. Tällöin oikealle osakkeenomistajalle voi aiheutua vahinkoa esimerkiksi sen johdosta, että osake luovutetaan tai pantataan taholle, joka vilpittömässä mielessä luottaa rekisterissä olevaan kirjaukseen ja jonka oikeus siten jää pysyväksi niin sanottua saantosuojaa koskevien säännösten perusteella. 

Sen sijaan pelkästään se, että kirjaus tai merkintä ei vastaa aineellisoikeudellisia oikeussuhteita, ei tee ratkaisusta virheellistä säännöksen tarkoittamassa mielessä, jos laissa säädetyt edellytykset kirjauksen tai merkinnän tekemiselle ovat olleet olemassa. Jos esimerkiksi saanto on kirjattu osakkeenomistajan pätevästi antaman suostumuksen perusteella, ei korvausvastuu voisi perustua esimerkiksi siihen, että taustalla oleva luovutussopimus on pätemätön, eikä siihen, että osaketta rasitti kolmannen hyväksi voimassa oleva määräämisvallan rajoitus, jota ei ollut merkitty rekisteriin. 

Korvausvastuu voisi syntyä vain, jos vahingonkorvausvelvollisuuden yleiset edellytykset täyttyvät. Edellytyksenä olisi siten aina, että ratkaisun virheellisyydestä on aiheutunut korvattavaa vahinkoa ja että virheellisyyden ja vahingon välillä on riittävä syy-yhteys. Korvausvelvollisuuteen vaikuttaisivat myös muut vahingonkorvausoikeuden yleiset periaatteet, kuten vahingonkärsijän myötävaikuttava tuottamus korvausvastuuta alentavana tai sen poistavana seikkana. Viimeksi mainittu voi ilmetä esimerkiksi vahingonkärsijän laiminlyöntinä hakea muutosta virheelliseen kirjaamisratkaisuun. 

Muusta kohdassa tarkoitetusta virheellisyydestä tai puutteellisuudesta voidaan esimerkkinä mainita laiminlyönti, jonka johdosta kirjaamishakemuksen vireilletulosta ei tehdä lainkaan merkintää rekisteriin tai merkintää ei tehdä lain edellyttämin tavoin viipymättä. 

Pykälän 2 kohdan mukaan valtio olisi ankarassa vahingonkorvausvastuussa myös vahingosta, joka aiheutuu teknisestä virheestä osakehuoneistorekisterin kirjauksia ja merkintöjä koskevien tietojen käsittelyssä. Siten vaikka virheessä ei olisikaan kysymys edellä tarkoitetusta ratkaisun virheellisyydestä, vaan esimerkiksi siitä, että tietojärjestelmä ei asianmukaisesti huolehdi osakehuoneistorekisteriin tallennetun kirjausta tai merkintää koskevan tiedon eheydestä, valtion olisi korvattava virheestä aiheutunut vahinko huolimattomuudesta riippumatta. 

Vaikka pykälässä tarkoitetulla ankaralla vastuulla on tärkeä merkitys, koska se lisää luottamusta rekisterin toimintaan ja kannustaa kirjaamisviranomaista virheiden välttämiseen, voidaan olettaa, että korvausvelvollisuus toteutuu käytännössä vain hyvin harvoin. Tätä olettamusta tukevat kokemukset, joita on saatu maakaaren tuottamuksesta riippumatonta vastuuta koskevien säännösten soveltamisesta. 

Muilta osin lain rikkomiseen perustuvaan vahingonkorvausvastuuseen sovellettaisiin vahingonkorvauslain (412/1974) säännöksiä. 

23 §.Maksut. Pykälässä säädettäisiin huoneistotietojärjestelmään liittyvistä suoritteista ja palveluista perittävistä maksuista. Kirjaamistehtävää hoidettaessa syntyvistä suoritteista sekä tietopalveluista perittäviin maksuihin ehdotetaan 1 momentin mukaan sovellettavaksi valtion maksuperustelakia (150/1992). Maksuperustelain 6 §:ssä säädetään julkisoikeudellisista suoritteista perittävistä maksuista ja 7 §:ssä muista suoritteista. Huoneistotietojärjestelmän kirjaamistehtävään ja tavanomaiseen tietopalveluun liittyvät suoritteet ovat julkisoikeudellisia suoritteita. Maksun määräämisessä noudatettaisiin maksuperustelain säännöksiä täydentävästi hallintolakia. Maksun määräämistä koskevaan päätökseen saisi hakea muutosta siten kuin maksuperustelain 11 b §:ssä säädetään. Asiakirjan antamisen maksuttomuudesta ja kopion tai tulosteen maksullisuudesta säädetään julkisuuslain 34 §:ssä. Ehdotettu säännös muodostaisi poikkeuksen julkisuuslain 34 §:n 1 momentin mukaisesta maksuttomuudesta, jolloin esimerkiksi asiakirjan luovuttamisesta paikan päällä luettavaksi sekä sähköpostitse tapahtuvasta toimittamisesta voitaisiin periä maksuperustelain mukainen maksu. Perusteet säännöksestä poikkeamiselle liittyvät huoneistotietojärjestelmän toiminnan rahoitukseen, jonka lähtökohtia on selvitetty edellä kappaleessa 4.1.1. Perusteet ovat siten fiskaalisia. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin viranomaista, yhtiötä ja osakkeenomistajaa koskevista poikkeuksista tietopalvelusuoritteiden maksullisuuteen. Sen mukaan tavanomaisista tietopalveluista ei perittäisi maksua viranomaiselta. Tavanomaisina voidaan pitää sellaisia tiedonluovutuksia, jotka eivät edellytä erityisiä selvityksiä, analyyseja tai tietojen yhdistelyä ja jotka ovat tarpeen laissa säädetyn tehtävän hoitamiseksi tai viranomaisen toiminnan järjestämiseksi. Ilman hakemusta myönnettävä, 20 §:ssä tarkoitettu pääsy yhtiön tavanomaisessa toiminnassaan tarvitsemiin tietoihin ja osakkeenomistajan pääsy omiin tietoihin olisi maksuton. 

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan otettavaksi valtuus antaa maa- ja metsätalousministeriön asetuksella tarkempia säännöksiä maksuista. Asetuksenantovaltuuden nojalla säädettäisiin maksuasetuksille vakiintuneen käytännön mukaan yksityiskohtaisesti suoritteista ja niistä perittävien maksujen euromääristä tai määräytymisperusteista. Tällainen asetus on yleensä voimassa 2–3 vuoden ajan. 

24 §.Muutoksenhaku kirjaamista tai merkintää koskevaan päätökseen. Pykälässä säädettäisiin muutoksenhausta rekisteriviranomaisen kirjaamista tai merkintää koskevaan päätökseen. Kyseisiin päätöksiin liittyy yksityisoikeudellista harkintaa ja niiden oikeusvaikutukset ovat yksityisoikeudellisia, minkä vuoksi on perusteltua, että muutosta ei haeta hallintolainkäyttölain (586/1996) mukaisesti vaan päätöksistä tehtävät valitukset käsitellään yleisissä tuomioistuimissa. Pykälän 1 momentin mukaan kirjaamista tai merkintää koskevaan päätökseen haettaisiin muutosta valittamalla yhtiön kotipaikan käräjäoikeuteen. Valitus olisi tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Valituksen käsittelyssä käräjäoikeudessa noudatettaisiin oikeudenkäymiskaaren 8 luvun säännöksiä hakemusasioiden käsittelystä. Muutoksenhakuun käräjäoikeuden ratkaisusta hovioikeuteen ja edelleen korkeimpaan oikeuteen sovellettaisiin yleisiä säännöksiä. 

Käräjäoikeuden tulee viipymättä antaa tieto kirjaamisviranomaiselle siitä, onko kirjaamista tai merkintää koskevasta päätöksestä valitettu. Lisäksi käräjäoikeuden on tiedotettava myös tehdyn valituksen sisällöstä kirjaamisviranomaiselle. 

Päätöksenteko tapahtuu 10 §:n 3 momentin mukaan yleensä tekemällä kirjaus tai merkintä rekisteriin. Muutoksenhakutuomioistuin ei voi ilman kirjaamisviranomaisen myötävaikutusta tehdä kirjausta tai merkintää, vaan tuomioistuimen on pykälän 2 momentin mukaan viipymättä ilmoitettava ratkaisustaan ja sen lainvoimaisuudesta kirjaamisviranomaiselle. Jos muutoksenhakutuomioistuin muuttaa kirjaamisviranomaisen ratkaisua, muutoksenhakutuomioistuin palauttaa asian kirjaamisviranomaiselle. Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan otettava käsiteltäväkseen palautettu asia, ratkaistava asia tarvittaessa uudelleen ja tehtävä kirjaus lainvoimaisen päätöksen edellyttämällä tavalla. Jos kirjaamisviranomaisen ratkaisua ei ole muutettu, asiaa ei käsitellä uudestaan, vaan rekisteriin tehdään vain merkintä ratkaisun lainvoimaisuudesta. 

25 §.Muutoksenhaku käyttölupaa koskevaan päätökseen. Pykälässä säädettäisiin mahdollisuudesta hakea muutosta käyttöluvan myöntämistä tai lakkauttamista koskevaan päätökseen. Ensivaiheessa päätökseen saisi hakea muutosta vaatimalla Maanmittauslaitokselta oikaisua. Oikaisuvaatimuksen tekemisestä ja käsittelystä säädetään hallintolaissa. Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saisi hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen siten kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään. Muutoksenhaku korkeimpaan hallinto-oikeuteen edellyttäisi valitusluvan myöntämistä. 

26 §.Voimaantulo. Ehdotetun lain voimaantulosta säädettäisiin lailla. 

1.2  Laki huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta

1 §.Huoneistotietolainsäädännön voimaantulo. Huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavassa laissa, jäljempänä voimaanpanolaki, säädettäisiin voimaantulon ohella ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden liittymisestä osakehuoneistorekisteriin, paperisista osakekirjoista luopumisesta sekä muista siirtymäjärjestelyistä. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan, että huoneistotietojärjestelmästä annettava laki, asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta annettava laki, asuntokauppalain muuttamisesta annettava laki, ryhmärakennuttamislain 25 §:n muuttamisesta annettava laki, kaupparekisterilain 9 ja 21 §:n muuttamisesta annettava laki, yritys- ja yhteisötietolain muuttamisesta annettava laki, vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 16 §:n muuttamisesta annettava laki, vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun lain 16 §:n muuttamisesta annettava laki, aravalain 6 §:n muuttamisesta annettava laki, aravarajoituslain 12 ja 18 §:n muuttamisesta annettava laki, asumisoikeusasunnoista annetun lain 51 :n muuttamisesta annettava laki, vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annetun lain muuttamisesta annettava laki, ulosottokaaren 2 luvun 6 §:n ja 4 luvun 33 §:n muuttamisesta annettava laki, lahjanlupauslain 3 §:n muuttamisesta annettava laki sekä varainsiirtoverolain 11 ja 24 §:n muuttamisesta annettava laki tulisivat voimaan 1 päivänä tammikuuta 2019. Jäljempänä kerrottujen siirtymäjärjestelyjen ja lakiehdotusten voimaantulon kannalta on olennaista, että mainitun päivän jälkeen perustettavat asunto-osakeyhtiöt tekisivät perustamisilmoituksen sähköiseen järjestelmään, eikä enää painettaisi osakekirjoja, vaan osakkeen rekisteröinnistä alkaen oikeus kirjattaisiin ja osakkeeseen kohdistuvaa rajoitusta koskevat merkinnät tehtäisiin osakehuoneistorekisteriin. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin huoneistotietojärjestelmää koskevaan lainsäädäntöön liittyvän verolainsäädännön voimaantulosta. Verohallinnon tietojärjestelmien ja verotuksen menettelysäännösten kokonaisuudistuksen viimeinen vaihe otetaan käyttöön 1 päivänä marraskuuta 2019, minkä vuoksi on tarkoituksenmukaista kytkeä verolainsäädännön muutosten voimaantulo ja soveltaminen pääosin tähän ajankohtaan. Näin ollen 1 päivänä marraskuuta 2019 tulisivat voimaan verotusmenettelystä annetun lain 18 §:n muuttamisesta annettu laki ja verotustietojen julkisuudesta ja salassapidosta annetun lain 20 §:n muuttamisesta annettu laki.  

Sen sijaan varainsiirtoverolain 11 ja 24 §:n muuttamisesta annettava laki tulisi voimaan jo 1 päivänä tammikuuta 2019. Lain voimaan tullessa voimassa olevaa varainsiirtoverolain 11 §:n 4 momenttia sovellettaisiin kuitenkin 3 momentin mukaan lain voimaantulon jälkeenkin luovutuksiin, jotka on tehty viimeistään 31 päivänä lokakuuta 2019. 

Huoneistotietojärjestelmästä annettavaa lakia kutsuttaisiin voimaanpanolaissa huoneistotietolaiksi, asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta annettavaa lakia muutetuksi asunto-osakeyhtiölaiksi, kaupparekisterilain 9 ja 21 §:n muuttamisesta annettavaa lakia muutetuksi kaupparekisterilaiksi ja yritys- ja yhteisötietolain muuttamisesta annettavaa lakia muutetuksi yritys- ja yhteisötietolaiksi. 

2 §.Huoneistotietolain soveltaminen. Pykälän 1 momentin mukaan huoneistotietolakia sovellettaisiin sellaisen yhtiön osakkeeseen kohdistuvan oikeuden ja rajoituksen kirjaamiseen, jota koskeva perustamisilmoitus on tehty 1 päivänä tammikuuta 2019 tai sen jälkeen. Yhtiöllä tarkoitettaisiin asunto-osakeyhtiölain mukaisia asunto-osakeyhtiöitä ja keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, joiden perustaminen ilmoitetaan kaupparekisteriin sähköistä järjestelmää hyödyntäen ja joiden osakkeista ei anneta osakekirjoja. 

Voimaanpanolaissa säädettäisiin siitä, miten huoneistotietolaki tulee sovellettavaksi ennen lain voimaantuloa perustetun asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeeseen kohdistuvan oikeuden kirjaamiseen ja rajoituksen merkitsemiseen. Näiden pykälän 2 momentissa tarkoitettujen yhtiöiden osalta siirtyminen huoneistotietojärjestelmän piiriin alkaisi yhtiön osakeluettelon siirtämisestä Maanmittauslaitoksen ylläpidettäväksi. Sen jälkeen osakkeenomistaja voisi hakea oikeutensa kirjaamista osakehuoneistorekisteriin. Osakeluettelon ylläpidon siirtämisen jälkeen tapahtuvan osakkeen saannon osalta osakkeen saajan tulisi hakea oikeutensa kirjaamista ja toimittaa osakekirja Maanmittauslaitokselle mitätöintiä varten. Näin on tarpeen menetellä sen vuoksi, että yhtiö ei enää osakeluettelon ylläpidon siirron jälkeen tee omistusoikeuden siirtämiseen liittyviä kirjauksia osakeluetteloon. Myös vastuu osakkeen saantoon liittyvistä kirjauksista siirtyy Maanmittauslaitokselle. 

3 §.Muutetun asunto-osakeyhtiölain soveltaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiölain muutosten soveltamisesta myös ennen lain voimaantuloa perustettavaan asunto-osakeyhtiöön ja keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, jollei jäljempänä ehdotetuista siirtymäsäännöksistä johdu muuta. Yhtiötä kutsuttaisiin, kuten 2 §:n kohdalla vanhaksi yhtiöksi. 

Muutetun asunto-osakeyhtiölain voimaantulon jälkeen perustettavien asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden perusilmoitus toimitetaan lakiehdotukseen kuuluvan yritys- ja yhteisötietolain muutoksen nojalla sähköisesti Patentti- ja rekisterihallitukselle, joka tallentaa osakehuoneistorekisterissä tarvittavat tiedot rakenteisesti kaupparekisteriin, josta ne yhdistetään teknisen käyttöyhteyden kautta Maanmittauslaitoksen pitämän osakehuoneistorekisterin tietoihin. Samoin muutetun lain voimaantulon jälkeen perustettavien yhtiöiden osakkeiden merkitsijöiden tiedot ilmoitetaan perusilmoituksella Patentti- ja rekisterihallitukselle, joka välittää ne Maanmittauslaitokselle osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi. Tällöin yhtiön osakkeista ei anneta osakekirjoja ja yhtiön osakeluettelon pito kuuluu perustamisesta lähtien Maanmittauslaitokselle. Koska muutetun asunto-osakeyhtiölain voimaantulon jälkeen perustettavat yhtiöt liitetään edellä kuvatussa menettelyssä perustamisesta lähtien suoraan osakehuoneistorekisteriin, sovelletaan niihin sellaisenaan ja kaikilta osin muutetun lain säännöksiä. 

Vanhoille asunto-osakeyhtiöille ehdotetaan jäljempänä siirtymäsäännöksissä velvollisuutta ja vanhoille keskinäisille kiinteistöosakeyhtiöille mahdollisuutta liittyä osakehuoneistorekisteriin. Liittyminen tapahtuu siirtämällä osakeluettelon ylläpito Maanmittauslaitokselle. Käytännössä vanhojen yhtiöiden liittyminen rekisteriin edellyttää siirtymäjärjestelyjä ja tapahtuu vaiheittain siten, että yhtiöön sovelletaan siirtymäaikana muutetun lain ja sen voimaan tullessa voimassa olleen lain säännöksiä. Muutetun lain voimaan tullessa voimassa olleesta laista käytetään siirtymäsäännöksissä nimitystä vanha asunto-osakeyhtiölaki. 

4 §.Huoneistotietojärjestelmän perustaminen. Pykälässä säädettäisiin Maanmittauslaitoksen oikeudesta saada muusta viranomaisen rekisteristä tiedot huoneistotietojärjestelmän perustamista varten. Pykälän 1 momentin mukaan sillä olisi salassapitosäännösten estämättä oikeus saada Verohallinnolta huoneistotietojärjestelmän perustamiseksi tarpeelliset tiedot vanhasta asunto-osakeyhtiöstä ja keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä, sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä ja sillä olevasta rakennuksesta, yhtiön osakkeista, niiden omistussuhteista ja luovutuksista, osakkaasta, mukaan lukien tämän henkilötunnus tai muu yksilöivä tunnus, sekä osakkeen perustella hallittavasta huoneistosta ja sen ominaisuuksista. Kysymys on tiedoista, jotka tarjottaisiin yhtiöille esitäytettyinä, tarkistettavina tietoina osakeluettelon siirtoa varten. Mikäli yhtiöt antaisivat tiedot omasta aloitteestaan ilman Verohallinnolta saatuja pohjatietoja, osakeluettelon siirtoon liittyvä hallinnollinen taakka lisääntyisi merkittävästi ja toisaalta osakeluettelotietojen luotettavuus heikentyisi. 

Säännös muodostaa poikkeuksen EU:n tietosuoja-asetuksen mukaisen käyttösidonnaisuuden periaatteesta ja se koskee salassa pidettäviä verotustietoja, joten tiedonsaantioikeus on rajattu yksityiskohtaisesti ja se on sidottu huoneistotietojärjestelmän perustamiseen. Tiedonsaantioikeutta tarvittaisiin niin kauan kuin yhtiöiden osakeluetteloita ei ole siirretty Maanmittauslaitokselle. Oikeutta käytettäisiin vain siirtymäaikana ja tarvittaessa ajantasaisten tietojen hankkimiseen. 

Pykälän 2 momentin mukaan Maanmittauslaitoksella olisi oikeus saada huoneistotietojärjestelmän perustamista varten vanhaa yhtiötä ja sen hallinnassa olevaa kiinteistöä, rakennusta, huoneistoa sekä osakeryhmää koskevat tunnukset tai muut yksilöintitiedot väestötietojärjestelmästä, kiinteistötietojärjestelmästä ja kaupparekisteristä. Kysymys ei ole salassa pidettävistä tiedoista, mutta tiedot luovutettaisiin käyttötarkoitussidonnaisuuden estämättä rekisterin perustamista varten. Tiedot ovat välttämättömiä viranomaisten tietojärjestelmiin sisältyvien, hallintakohdetta koskevien tunnusten sisällyttämiseksi hallintakohderekisteriin tietopalvelun toteuttamiseksi. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin tiedonluovutustavoista. Tiedot voidaan luovuttaa kulloinkin viranomaisten toiminnan kannalta tarkoituksenmukaisella tavalla teknisen käyttöyhteyden avulla tai muuten sähköisesti vaikkapa tiedontallennusvälineen avulla. Viranomaiset huolehtivat kukin EU:n tietosuoja-asetuksen mukaisista velvoitteistaan, kuten tietojen asianmukaisesta suojaamisesta. 

5 §.Vanhan asunto-osakeyhtiön osakeluettelon ylläpidon siirtäminen Maanmittauslaitokselle. Pykälään ehdotetaan siirtymäsäännöstä ennen muutetun asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa perustetun yhtiön liittymisestä osakehuoneistorekisteriin. Pykälän 1 momentin mukaan vanhan yhtiön olisi osakehuoneistorekisteriin liittymiseksi siirrettävä osakeluettelon ylläpito Maanmittauslaitokselle. Tämä tapahtuisi ilmoittamalla momentissa mainitussa määräajassa Maanmittauslaitokselle rekisterin toiminnan kannalta tarpeelliset vähimmäistiedot. Tällaisia tietoja olisivat vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 1 momentin 1, 2 ja 4- 6 kohdissa tarkoitetut osakeluettelotiedot sekä tieto siitä, sisältyykö yhtiön yhtiöjärjestykseen lunastuslauseketta tai muuta vaihdannanrajoituslauseketta. 

Asunto-osakeyhtiölakia soveltavissa yhtiöissä muina osakehuoneistorekisteriin ilmoitettavina vaihdannanrajoituslausekkeina voivat tulla kyseeseen sekä aiempien asunto-osakeyhtiölakien mukaiset etuosto- ja suostumuslausekkeet että sellaiset vanhat lunastuslausekkeet, joihin ei sovelleta asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n säännöksiä. Tällaisiin osakkeen luovuttamista ja hankkimista rajoittaviin lausekkeisiin sovelletaan asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (1600/2009) 6 §:n 3 momentin perusteella niitä säännöksiä, jotka olivat voimassa ennen vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa. Näihin vaihdannanrajoituslausekkeisiin jäljempänä tämän lain 9 §:n 2 momentin perusteella sovellettavan menettelyn toteuttamiseksi osakeluettelon ylläpidon siirron yhteydessä olisi ilmoitettava ja osakehuoneistorekisteriin tallennettava tieto siitä, onko kyse asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n mukaisesta lunastuslausekkeesta vai tämän lain 9 §:n 2 momentissa tarkoitetusta muusta vaihdannanrajoituslausekkeesta. Vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun osakekirjojen antamispäivää koskevan tiedon säilyttämisestä ja antamisesta yhtiön toimesta ehdotetaan säädettäväksi tämän lain 11 §:n 2 momentissa. 

Momentissa tarkoitetun ilmoituksen tekemisellä ei olisi välitöntä vaikutusta yhtiön osakkeenomistajan oikeuksien käyttöön eikä vastikkeenmaksuvelvollisuuteen, joten ilmoituksen tekeminen kuuluisi hallituksen toimivaltaan. Käytännössä hallituksella voi viime kädessä olla vahingonkorvausvastuu, jos momentissa tarkoitetun ilmoituksen laiminlyönnistä aiheutuu vahinkoa osakkeenomistajalle. Ilmoituksen tekemistä varten yhtiöille tarjotaan sähköinen palvelu, jonka kautta on saatavilla viranomaisten rekistereistä haetut pohjatiedot ilmoituksen tekemiseksi. 

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi osakehuoneistorekisteriin liittymiseksi Maanmittauslaitokselle tehtävästä ilmoituksesta silloin, kun yhtiön yhtiöjärjestys on ilmoitettu sähköisesti kaupparekisteriin. Ennen muutetun lain voimaantuloa perustetulla yhtiöllä ei ennen osakehuoneistorekisteriin liittymistä ole yritys- ja yhteisötietolain 11 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella velvollisuutta ilmoittaa yhtiöjärjestyksen muutosta sähköisesti. Tällainenkin yhtiö voi kuitenkin halutessaan ilmoittaa yhtiöjärjestyksen ehdotetun yritys- ja yhteisötietolain 11 §:n 1 momentin 3 ja 4 kohdan mukaisesti sähköisesti kaupparekisteriin. Tällöin Patentti- ja rekisterihallitus tallentaa osakehuoneistorekisterissä tarvittavat tiedot rakenteisesti kaupparekisteriin, josta ne ovat huoneistotietolain perusteella yhdistettävissä teknisen käyttöyhteyden kautta Maanmittauslaitoksen pitämän osakehuoneistorekisterin tietoihin. Yhtiöjärjestyksen sähköisesti kaupparekisteriin ilmoittaneen yhtiön on siten osakehuoneistorekisteriin liittymiseksi ilmoitettava vain vanhan lain 12 §:n 1 momentin 1, 2 ja 4- 6 kohtien mukaiset osakeluettelotiedot. 

Pykälän 3 momentin mukaan yhtiön olisi viipymättä ilmoitettava osakkeenomistajille osakeluettelon ylläpidon siirrosta Maanmittauslaitokselle. Ilmoitus olisi toimitettava samalla tavalla kuin kutsu yhtiökokoukseen on asunto-osakeyhtiölain ja mahdollisten kokouskutsun toimittamista koskevien yhtiöjärjestysmääräysten mukaan yhtiössä toimitettava. 

6 §.Vanhan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön kuuluminen osakehuoneistorekisteriin. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi ennen lain voimaantuloa perustetun keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön mahdollisuudesta liittyä osakehuoneistorekisteriin. Päätös tällaisen yhtiön kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin olisi 1 momentin mukaan tehtävä ottamalla yhtiöjärjestykseen määräys muutetun asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 1 a §:n soveltamisesta yhtiöön. Osakehuoneistorekisteriin liittymisen jälkeen yhtiön osakkeita ei enää voisi poistaa rekisteristä yhtiöjärjestystä muuttamalla. 

Osakehuoneistorekisteriin liittymistä koskeva yhtiöjärjestyksen muutos olisi ehdotuksen 2 momentin mukaan ilmoitettava sähköisesti rekisteröitäväksi kaupparekisteriin. Ilmoituksen rekisteröinnin yhteydessä Patentti- ja rekisterihallitus tarkistaisi, että yhtiöjärjestyksessä on osakehuoneistorekisteriä varten riittävät tiedot muun muassa kunkin osakkeen tuottamasta hallintaoikeudesta. Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin jälkeen yhtiön olisi viipymättä ilmoitettava momentissa mainitut vanhan asunto-osakeyhtiölain mukaiset osakeluettelotiedot merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin. 

Pykälän 3 momentin mukaan vanhaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovellettaisiin vanhan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä siihen asti, kunnes yhtiö ilmoittaisi osakeluettelon tiedot 2 momentin mukaisesti Maanmittauslaitokselle. Osakeluettelon siirron jälkeen vanhaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovellettaisiin 7–11 §:n säännöksiä vanhasta asunto-osakeyhtiöstä. 

7 §.Osakkeenomistajan kirjaaminen ja osakekirjan mitätöinti. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan oikeuden kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin. Tämä voisi tapahtua sen jälkeen, kun vanha asunto-osakeyhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle 5 §:ssä tarkoitetulla ilmoituksella. Pykälää sovellettaisiin myös sellaiseen vanhaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, joka on liittynyt rekisteriin osakeluettelon tiedot ilmoittamalla. Pykälän 1 momentin mukaan osakkeenomistaja voisi hakea oikeutensa kirjaamista milloin tahansa yhtiön siirryttyä rekisteriin. Oikeuden kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin ei edellyttäisi esimerkiksi osakkeen luovuttamista tai panttaamista. Säännöksessä tarkoitettu kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin voitaisiin tehdä, kun osakeluetteloon merkitty osakkeenomistaja esittää Maanmittauslaitokselle osakekirjan, johon hänet on merkitty osakeluettelon mukaiseksi osakkeenomistajaksi. Jos kirjaamisvaatimuksen esittäjä ei ole merkitty osakeluetteloon, edellyttää oikeuden kirjaaminen rekisteriin sitä, että osakekirjaan on merkitty häneen ulottuva viimeisestä osakeluetteloon merkitystä osakkeenomistajasta alkava, katkeamaton luovutussarja. Lisäksi kirjaaminen olisi mahdollista muun osakkeenomistajan oikeudesta esitettävän riittävän selvityksen perusteella. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin luovutuksensaajan velvollisuudesta hakea oikeutensa kirjaamista, jos osakeluettelon ylläpito on siirretty 5 §:ssä tarkoitetulla tavalla Maanmittauslaitokselle. Kun osake luovutetaan ensimmäisen kerran, luovutuksensaajan olisi haettava kirjaamistaan osakkeenomistajaksi osakehuoneistorekisteriin kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Jos kysymyksessä olisi asuntokauppalain 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettu asunnon kauppa tai saanto, josta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa, osakkeensaajan olisi haettava kirjaamista kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Tämä ei luonnollisesti koske tilannetta, jossa jo perustajaosakas on kirjattu osakehuoneistorekisteriin osakkeenomistajaksi ja ostaja kirjataan osakkeenomistajaksi suoraan turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta siten kuin asuntokauppalain 2 luvun 6 a §:ssä ehdotetaan säädettäväksi. Jos osakkeenomistaja on jo hakenut oikeutensa kirjaamista 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ja hänet on kirjattu osakehuoneistorekisteriin osakkeenomistajaksi, minkä jälkeen hän luovuttaa osakkeet edelleen, tämän ensimmäisen luovutuksen kirjaamiseen ei sovellettaisi enää voimaanpanolain 7 §:n 2-4 momentin säännöksiä, vaan 5 momentin mukaisesti huoneistotietolain 2 luvun säännöksiä.  

Mikäli osakkeen luovutukseen ei liittyisi osakkeensaajan velvollisuutta hakea oikeutensa kirjaamista määräajassa, osake voitaisiin luovuttaa osakeluettelon siirron jälkeen useita kertoja. Osakkeensaajan oikeuden julkivarmistus tapahtuisi osakekirjan hallinnan siirron kautta. Luovutuksia tehtäisiin ilman, että niitä kirjattaisiin minkään tahon toimesta. Samalla oikeuden kirjaamiseen perustuvat, sähköisen vaihdannan ja vakuuksien hallinnan prosessien digitalisointiin liittyvät hyödyt jäisivät saavuttamatta. Uusia vuoden 2019 alusta perustettavia yhtiöitä ja niiden osakkeita hallinnoitaisiin sähköisissä viranomaisen järjestelmissä. Osaa vanhan yhtiön osakkeista hallittaisiin viranomaisen ylläpitämässä osakehuoneistorekisterissä ja osaa osakekirjoista käytettäisiin vaihdannassa ja vakuuksienhallinnassa kuten tähänkin saakka. Lopulta edellä mainittu tilanne ei ole tyydyttävä myöskään yhtiöiden tai niiden osakkaiden kannalta. Hakemuksen tekemiselle asetettavaa määräaikaa voidaan perustella tarpeella saada osakkeet mahdollisimman nopeasti sähköisen kirjaamisjärjestelmän piiriin. Vain mahdollisimman kattava ja tehokas kirjaamisjärjestelmä tekee vaihdannan ja vakuuksien hallinnan prosessien digitalisoinnista kannattavaa sekä kannustaa muiden osakkeenomistajille ja yhtiöille kehitettävien palveluiden syntymiseen. Toisaalta määräaikaa voidaan perustella varainsiirtoveron ilmoittamiseen ja maksamiseen liittyvillä tietotarpeilla. Luovutuksista ei saada tietoa, kun yhtiön velvollisuus ylläpitää osakeluettelon poistuu eikä yhtiö selvitä varainsiirtoveron suorittamista. Määräajassa viranomaiselle tullut tieto luovutuksesta ja omistajan suostumukseen tai muuhun luotettavaan selvitykseen perustuva ratkaisu korvaisi yhtiöiden toimesta tapahtuvan selvityksen. 

Kirjaamista haettaessa osakekirja tai osakkeesta annettu väliaikaistodistus luovutettaisiin 3 momentin mukaan Maanmittauslaitokselle mitätöimistä varten. Mitätöinnistä tehtäisiin osakekirjaan tai väliaikaistodistukseen merkintä, josta käy selkeästi ilmi, että osakkeet on liitetty osakehuoneistorekisteriin. Käytännössä osakas voisi valtuuttaa osakekirjaa tai väliaikaistodistusta hallussa pitävän tahon, kuten luottolaitoksen, hakemaan oikeutensa kirjaamista rekisteriin. 

Pykälän 4 momentin mukaan vanhan yhtiön hallitus voisi osakkeenomistajan oikeuden kirjaamista varten antaa osakeluetteloon merkitylle osakkeenomistajalle osakekirjaa vastaavasti päivätyn ja allekirjoitetun selvityksen siitä, että yhtiön osakkeesta tai osakkeista ei ole annettu osakekirjaa tai väliaikaistodistusta. Osakeluetteloon merkitty osakkeenomistaja voitaisiin kirjata osakehuoneistorekisteriin tällaisen Maanmittauslaitokselle toimitetun yksittäistä osakeryhmää tai yhtiön koko osakekantaa koskevan selvityksen perusteella. 

Pykälän 5 momentin mukaan osakkeenomistajan tultua kirjatuksi osakehuoneistorekisteriin sovellettaisiin osaketta koskevien kirjausten ja merkintöjen tekemiseen rekisteriin tästä eteenpäin kaikilta osin huoneistotietolain säännöksiä. Sanottu koskee myöhempien saantojen kirjaamista samoin kuin panttausten kirjaamista sekä erilaisia rajoituksia koskevien merkintöjen tekemistä. Jos osake on esimerkiksi entuudestaan pantattu, panttauksen kirjaamista voitaisiin käytännössä hakea samalla kertaa osakkeenomistajan oikeutta koskevan kirjaamishakemuksen yhteydessä. 

8 §.Osakeoikeuksien käyttäminen ja yhtiökokouskutsun toimittaminen. Pykälään 1 momenttiin ehdotetaan siirtymäsäännöstä osakeoikeuksien käyttämisestä vanhassa asunto-osakeyhtiössä. Tämän lain 6 §:n perusteella säännöstä sovellettaisiin myös sellaiseen vanhaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, jonka osakkeet on liitetty osakehuoneistorekisteriin. Ehdotuksen mukaan vanhan yhtiön osakkeen saaja voisi käyttää osakkeenomistajalle yhtiössä kuuluvia oikeuksia vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 1–2 momentin ja 6 luvun 7 §:n momentin mukaisesti siihen asti, kunnes osake yhtiön rekisteriin liittymisen jälkeen siirtyisi ensimmäisen kerran uudelle omistajalle. Ehdotuksesta seuraa, että osakeoikeuksien käyttö vanhan lain mukaisen saantoselvityksen perusteella olisi muutetun lain voimaantulon jälkeen mahdollista sellaisten vanhojen yhtiöiden osakkeiden osalta, joiden saanto olisi tapahtunut ennen kuin yhtiö on liittynyt rekisteriin 5 tai 6 §:ssä tarkoitetulla ilmoituksella. 

Osakehuoneistorekisteriin liittymisen jälkeen yhtiön osakkeen ensimmäiseen siirronsaajaan sovellettaisiin muutetun asunto-osakeyhtiölain lain 2 luvun 2 §:n 1 momenttia ja 6 luvun 7 §:n 2 momenttia, joiden mukaan osakeoikeuksien käyttö edellyttää merkintää osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin. Osakkeiden siirronsaajan olisi siten osakeoikeuksien käyttämiseksi haettava oikeutensa kirjaamista osakehuoneistorekisteriin 7 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Tämän arvioidaan osakkeenomistajan kannalta tehokkaaksi kannustimeksi oikeuden kirjaamiseksi rekisteriin. Käytännössä yhtiön tehtäväksi jäisi ehdotetussa menettelyssä ohjata saannosta yhtiölle ilmoittava osakkeenomistaja kääntymään Maanmittauslaitoksen puoleen oikeutensa kirjaamiseksi. 

Ehdotuksen perusteella myös vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 2 momentin mukaisen osakehuoneiston hallintaoikeuden yhtiölle tehdyllä ilmoituksella ennen 5 §:ssä tarkoitettua osakehuoneistorekisteriin liittymistä saaneet osakkeenomistajat säilyttäisivät tämän hallintaoikeutensa sen jälkeen, kun yhtiö liittyy rekisteriin. Rekisteriin liittyneen yhtiön osakkeen siirronsaajan tulisi hakea oikeutensa kirjaamista muutetun lain 2 luvun 2 §:n 1 momentin perusteella määräytyvän hallintaoikeuden saamiseksi. 

Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan säännöstä yhtiökokoukseen osallistumisen edellytyksistä kymmenen vuoden kuluttua siitä, kun vanha yhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle. Ehdotuksen tarkoituksena on varmistaa, että myös sellaiset vanhojen yhtiöiden osakkeet, joita ei luovuteta kymmenen vuoden kuluessa osakeluettelon siirrosta, saataisiin mahdollisimman laajasti osakehuoneistorekisterin piiriin. 

Ehdotuksen mukaan kymmenen vuoden kuluttua osakeluettelon ylläpidon siirtämisestä Maanmittauslaitokselle yhtiökokoukseen osallistumisen edellytyksenä olisi, että osakkeenomistaja on hakenut oikeutensa kirjaamista osakehuoneistorekisteriin viimeistään muutetun asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 7 §:ssä tarkoitettuna määräpäivänä. Osakkeenomistajan ei siten tulisi vielä mainittuna täsmäytyspäivänä olla kirjattu rekisteriin. Ehdotuksella on tarkoitus varmistaa, että osakkeenomistaja voi yhtiökokouskutsun jälkeen tehdä tarvittavat toimet kokoukseen osallistumiseksi. Ehdotus ei vaikuta muiden osakkeeseen perustuvien oikeuksien, kuten osakehuoneiston hallintaoikeuden, käyttöön. 

Pykälän 3 momentin perusteella yhtiökokouskutsun toimittamiseen vanhassa yhtiössä sovellettaisiin vanhan lain 6 luvun 21 §:ää siihen asti, kunnes yhtiö on liittynyt ja osakkeenomistajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Ehdotuksesta seuraa, että yhtiökokouskutsu voidaan toimittaa osakkaan yhtiölle ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen siihen asti, kunnes osakkaan yhteystietojen ylläpito siirtyy tämän oikeuden kirjaamisen myötä osakehuoneistorekisteriin. 

9 §.Lunastuslauseke ja muut vaihdannanrajoituslausekkeet. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi vanhan asunto-osakeyhtiölain lunastusmenettelyä koskevien säännösten soveltamisesta vanhaan yhtiöön siirtymäaikana. Lunastusmenettelyä koskevia asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 4 ja 5 kohtaa ehdotetaan muutettavaksi siten, että määräaika hallituksen lunastusilmoitukselle ja lunastusoikeuden käyttämiselle lasketaan siitä, kun hallitus on saanut osakehuoneistorekisteristä ilmoituksen osakkeen siirrosta sekä muut lunastusmenettelyä varten tarvittavat tiedot. Lisäksi saman pykälän 5 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, ettei hallitus saa suorittaa lunastushintaa ennen kuin lunastajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. 

Muutetun lain lunastusmenettelyä koskevia säännöksiä voidaan soveltaa vain sellaisten osakkeiden lunastukseen, joiden omistajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi vanhan lain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 4 ja 5 kohdan sekä 5 momentin soveltamisesta siihen asti, kunnes osakkeenomistajan oikeus on kirjattu rekisteriin 7 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Käytännössä muutetun lain mukainen lunastusmenettely tulee siten sovellettavaksi silloin, kun osake siirtyy ensimmäisen kerran yhtiön rekisteriin liittymisen jälkeen. Ennen osakeluettelon ylläpidon siirtämistä Maanmittauslaitokselle lunastusmenettelyyn sovellettaisiin aina vanhan lain säännöksiä. 

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi muiden kuin asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:ssä tarkoitettujen osakkeen luovuttamista tai hankkimista koskevien vaihdannanrajoituslausekkeiden huomioon ottamisesta osakehuoneistorekisterissä. Koska vanhat vaihdannanrajoituslausekkeet voivat olla huomattavan erilaisia, ehdotetaan niiden osalta erityistä menettelyä, jossa osakeluettelomerkintä tehtäisiin vasta hallituksen ilmoituksesta. Samasta syystä ilmoitukselle ei ehdoteta määräaikaa. Osakehuoneistorekisteriin liittynyt asunto-osakeyhtiö saa huoneistotietolain 10 §:n 3 momentissa tarkoitetun tiedon rekisteriin merkitystä saannosta. Yhtiöjärjestyksen vaihdannanrajoituslausekkeen tulkinta ja sen noudattamiseksi tarvittavien menettelyjen toteuttaminen osakehuoneistorekisteristä saatavan ilmoituksen jälkeen olisi yhtiön hallituksen tehtävä. 

Momentissa tarkoitetun vaihdannanrajoituslausekkeen tulkitseminen ja sen soveltamiseen liittyvien menettelyjen toteuttaminen yhtiössä edellyttää käytännössä usein muitakin kuin osakehuoneistorekisteriin kirjaamisen yhteydessä ilmoitettavia ja tallennettavia tietoja. Tämän johdosta myös tällaisen vaihdannanrajoituslausekkeen alaisen osakkeen saajaan ehdotetaan sovellettavaksi muutetun asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 13 §:n 3 momentin mukaista velvollisuutta ilmoittaa hallitukselle vaihdannanrajoituslausekkeeseen liittyvän menettelyn toteuttamiseksi tarvittavat tiedot. Tiedot toimitettaisiin suoraan yhtiölle. 

Ehdotetun menettelyn toteuttaminen edellyttää, että osakeluetteloa pitävän Maanmittauslaitoksen tiedossa on, onko yhtiön osakkeen luovuttamista tai hankkimista rajoittavassa yhtiöjärjestyksen määräyksessä kyse asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta lunastuslausekkeesta vai asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain 6 §:n 3 momentissa tarkoitetusta muusta vaihdannanrajoituslausekkeesta. Tämä tieto olisi ilmoitettava Maanmittauslaitokselle osakeluettelon ylläpidon siirron yhteydessä. 

Pykälän 3 momentissa ehdotetaan säädettäväksi muiden kuin asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n mukaisten vaihdannanrajoituslausekkeiden ilmoittamisesta Maanmittauslaitokselle. Säännös tulisi sovellettavaksi, kun yhtiö siirtää osakeluettelon pidon Maanmittauslaitokselle sen jälkeen, kun yhtiöjärjestyksen tiedot on ilmoitettu sähköisesti kaupparekisteriin. Säännös on tarpeen osakeluettelon pidon järjestämiseksi Maanmittauslaitoksessa, koska kaupparekisterin sähköisestä järjestelmästä ei saada tietoa vaihdannanrajoituslausekkeen sisällöstä. 

10 §.Osakekirjaan sovellettavat säännökset. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi vanhan asunto-osakeyhtiölain osakekirjoja koskevien säännösten soveltamisesta ennen muutetun lain voimaantuloa perustettuun asunto-osakeyhtiöön ja tällaisen yhtiön antamiin osakekirjoihin lain voimaantulon jälkeisenä siirtymäaikana. Ehdotusta sovellettaisiin myös sellaiseen vanhaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, joka liittyy osakehuoneistorekisteriin. Pykälän 1 momentin mukaan osakekirjan luovuttamiseen ja panttaukseen sovellettaisiin vanhan lain 2 luvun 11 §:ää, kunnes osakekirja mitätöidään osakkeenomistajan oikeuden kirjaamisen yhteydessä. Vanhan lain 2 luvun 11 §:n soveltamisesta seuraa, että osakekirjan luovutuksen ja panttauksen oikeusvaikutukset määräytyisivät velkakirjalain 13, 14 ja 22 §:n perusteella.  

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi vanhan asunto-osakeyhtiölain osakekirjan antamista, sisältöä ja vaihtamista koskevien säännösten soveltamisesta vanhassa yhtiössä, kunnes osakkeenomistajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Säännöstä sovellettaisiin muun muassa osakekirjan antamiseen tuhoutuneen osakekirjan sijaan. Vanhan lain soveltamisesta osakekirjan antamiseen siirtymäaikana seuraa, että valtiovarainministeriöllä säilyisi myös muutetun lain voimaantulon jälkeen toimivalta päättää painolaitoksen hyväksymisestä asunto-osakeyhtiön osakekirjan painamiseen vanhan lain 2 luvun 6 §:n 1 momentin mukaisesti. Osakekirjan kuolettamiseen liittyvistä siirtymäjärjestelyistä ehdotetaan säädettäväksi 6 momentissa. 

Käytännössä osakehuoneistorekisteriin liittyneessä yhtiössä voi vielä suhteellisen pitkään olla osakekirjoja ja sellaisia osakkeen saajia, joihin sovelletaan vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 1 momentin säännöstä osakeoikeuksien käytöstä osakekirja esittämällä. Siten pykälän 3 momentissa ehdotetaan säädettäväksi vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 8 §:n 1 momentissa tarkoitettujen merkintöjen tekemisestä osakekirjaan, kunnes osakekirja mitätöidään. 

Pykälän 4 momenttiin ehdotetaan siirtymäsäännöstä, jonka mukaan vanhan asunto-osakeyhtiön omien osakkeiden luovuttamiseen sovelletaan vanhan asunto-osakeyhtiölain 13 luvun 15 §:ää osakekirjan luovuttamisesta täyttä maksua vastaan siihen asti, kunnes osakekirja mitätöidään osakkeenomistajan oikeuden kirjaamisen yhteydessä. 

Pykälän 5 momentin siirtymäsäännöksen mukaan sulautuvan tai jakautuvan vanhan asunto-osakeyhtiön sulautumis- ja jakautumisvastikkeen maksuun sovellettaisiin vanhan lain 19 luvun 16 §:n 4 momenttia ja 20 luvun 16 §:n 4 momenttia, kunnes osakekirja mitätöidään osakkeenomistajan oikeuden kirjaamisen yhteydessä. 

Pykälän 6 momentissa ehdotetaan säädettäväksi vanhan asunto-osakeyhtiön osakekirjan kuolettamiseen liittyvästä menettelystä sen jälkeen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon pidon Maanmittauslaitokselle. Momentissa tarkoitetuissa tilanteissa ei anneta uusia osakekirjoja, vaan kirjaamista haetaan 7 §:n mukaisesti Maanmittauslaitokselta ja hakemukseen liitetään osakekirjan sijasta vastaava kuolettamista koskeva selvitys, jota vanhan lain mukaan edellytetään uuden osakekirjan antamiseksi kuoletetun osakekirjan sijaan. Ennen osakeluettelon ylläpidon siirtoa osakehuoneistorekisteriin yhtiön olisi annettava kuoletetun osakekirjan sijaan uusi osakekirja siten, kuin vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 6 §:ssä ja 8 §:n 2 momentissa säädetään. 

Pykälän 7 momenttiin ehdotetaan yleissäännöstä, jonka mukaan muualla lainsäädännössä olevat maininnat osakekirjasta ja sen haltijasta koskevat soveltuvin osin osakehuoneistorekisteriin kuuluvaa osaketta ja sitä, joka on kirjattu osakkeenomistajaksi tai osakkeen pantinsaajaksi. Esimerkiksi pantinsaajaksi kirjatun osalta sanottu tarkoittaa sitä, että parhaalla etuoikeussijalla oleva pantinsaaja voi myydä osakkeen ja ottaa saatavansa kauppahinnasta siten kuin kauppakaaren 10 luvun 2 §:ssä säädetään, mutta kyseinen oikeus ei koske heikommalla etuoikeussijalla olevaa pantinsaajaa. Toisena esimerkkinä voidaan mainita, että osakehuoneistorekisterissä oleva osake rinnastetaan osakekirjaan ja siten arvopaperiin, joten se voidaan yrityskiinnityslain 4 §:n 3 momentin mukaan antaa pantiksi yrityskiinnityksen estämättä. 

Nimenomaisesti ehdotetaan kuitenkin säädettäväksi, että kauppakaaren 10 luvun 1 §:n 2 momenttia ei sovelleta, joten jälkipanttausta ei voida toteuttaa kyseisen lainkohdan mukaisella panttausilmoituksella ensipantin saajalle. Kuten edellä on 1. lakiehdotuksen 6 §:n perusteluissa on todettu, tarkoitus on, että kaikki osakkeen panttaukset kirjataan osakehuoneistorekisteriin. Selvyyden vuoksi ehdotetaan, että myöskään edelleenpanttausta koskevaa kauppakaaren 10 luvun 6 §:ää ei sovelleta. 

11 §.Osakeluettelo ja luettelo osakkeen aiemmista omistajista. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakeluettelon ja osakkeen aiempia omistajia koskevan luettelon pitoon sekä näiden luetteloiden julkisuuteen liittyvistä siirtymäjärjestelyistä. Pykälän 1 momentin mukaan osakeluettelon pito ja osakkeen aiempia omistajia koskevien tietojen säilyttäminen olisi vanhan lain 2 luvun 12-14 §:n mukaisesti vanhan asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulla siihen asti, kunnes yhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon 4 §:ssä tarkoitetulla ilmoituksella. Mainitun ilmoituksen tekemiseen asti yhtiö vastaisi myös osakeluettelotietojen nähtävänä pidosta ja jäljennösten antamisesta vanhan lain 2 luvun 15 §:n mukaisesti. Lakiehdotuksen 5 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen tekemisen jälkeen osakeluettelon pitoon, nähtävillä pitoon ja jäljennösten antamiseen liittyvät tehtävät siirtyisivät muutetun lain mukaisesti Maanmittauslaitokselle.  

Ehdotuksen mukaan vanhan yhtiön olisi säilytettävä ennen osakehuoneistorekisteriin liittymistä osakeluetteloon merkittyä osakkeen aiempaa omistajaa koskevat tiedot vanhan lain 2 luvun 14 §:n mukaisesti 10 vuotta siitä, kun uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon. Mainittuja tietoja ei ole tarkoituksenmukaista siirtää osakehuoneistorekisteriin. Siirtymäsäännökseen ehdotetaan selvyyden vuoksi nimenomaista mainintaa siitä, että näiden tietojen nähtävänä pitoon ja jäljennösten antamiseen sovellettaisiin mainittuna aikana vanhan lain 2 luvun 15 §:n 3 momenttia. Siirtymäsäännöksen mukaan osakeluettelon pitoon sovellettaisiin myös vanhan lain 27 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdan siirtymäsäännöstä siihen asti, kunnes yhtiö on liittynyt rekisteriin.  

Vanhan asunto-osakeyhtiön osakkeista voi vielä pitkään rekisteriin liittymisen jälkeen olla annettuna osakekirjoja. Tämän johdosta pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi siitä, että vanhan yhtiön Maanmittauslaitoksen ylläpidettäväksi siirtämästä osakeluettelosta on kunkin osakeryhmän osalta käytävä ilmi tieto annetusta osakekirjasta siihen asti, kunnes osakekirja on osakkeenomistajan oikeuden kirjaamisen yhteydessä mitätöity. Tämän tiedon perusteella esimerkiksi osakkeen kaupan osapuolet voivat päätellä, mitä sääntöjä osakkeen luovuttamiseen ja panttaukseen sovelletaan. Osakeluettelon siirron helpottamiseksi tietoa osakekirjan antamispäivästä ei ehdoteta ilmoitettavaksi Maanmittauslaitokselle osakeluettelon siirron yhteydessä. Ehdotuksen mukaan yhtiön olisi säilytettävä tieto osakekirjan antamispäivästä ja annettava se vanhan lain 2 luvun 15 §:n 1 momentin mukaisesti siihen asti, kunnes osakekirja mitätöidään osakkeenomistajan oikeuden kirjaamisen yhteydessä. Mainitun osakeluettelotiedon perusteella tehdään myös asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä säädetty isännöitsijäntodistuksen merkintä siitä, onko osakkeenomistajan oikeus kirjattu osakehuoneistorekisteriin. 

12 §.Vanhan asunto-osakeyhtiölain soveltaminen muuhun osakeyhtiöön. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi vanhan asunto-osakeyhtiölain osakkeita, osakekirjoja, osakeluettelon pitoa ja osakeoikeuksien käyttöä koskevien säännösten soveltamisesta sellaiseen ennen lain voimaantuloa perustettuun asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 3 §:ssä tarkoitettuun muuhun osakeyhtiöön, jonka yhtiöjärjestyksessä on määrätty mainittujen vanhan lain säännösten soveltamisesta. Tällaiset muut osakeyhtiöt eivät huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 3 §:n mukaan voi liittyä osakehuoneistorekisteriin. Koska tällaisen yhtiön osakkeista voi kuitenkin olla annettuna vanhan lain mukaiset osakekirjat ja tällaisen yhtiön osakkaat voivat perustellusti odottaa vanhaan asunto-osakeyhtiölakiin perustuvien oikeuksiensa säilyvän, on tarpeen erikseen säätää vanhan asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta tällaiseen yhtiöön. Ehdotuksesta seuraa myös, että valtiovarainministeriöllä on uuden lain voimaantulon jälkeenkin toimivalta päättää painolaitoksen hyväksymisestä osakekirjan painamiseen vanhan lain 2 luvun 6 §:ssä tarkoitetulla tavalla. 

13 §.Eräiden valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyvien rajoitusten merkitseminen. Pykälässä säädettäisiin voimaanpanolain 1 §:n 7–12 kohdassa mainittu lakia edeltävän lain mukaiseen, valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyvään rajoitusta koskevaan merkintään sovellettavasta laista. Rajoitusta koskevaan merkintään sovellettaisiin voimaanpanolain 1 §:n 7–12 kohdassa mainitun lain voimaantullessa voimassa olleita säännöksiä siihen saakka, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle ja osakekirja on mitätöity. 

14 §.Muutetun yritys- ja yhteisötietolain ja kaupparekisterilain soveltaminen. Muutettua yritys- ja yhteisötietolakia ja muutettua kaupparekisterilakia sovellettaisiin lain voimaantulon jälkeen vireille tulleisiin ilmoituksiin. Säännöksen perusteella velvollisuus ilmoittaa yhtiöjärjestyksen muuttamisesta sähköistä järjestelmää käyttäen koskee niin uusia, edellä mainitun lain voimaantulon jälkeen perustettuja yhtiöitä, kuin sellaisia vanhoja yhtiöitä, joka on siirtänyt osakeluettelon pidon Maanmittauslaitokselle. 

15 §.Suoritteiden maksullisuus. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin voimaanpanolain 7 §:n mukaisiin suoritteisiin liittyvistä maksuista. Sen mukaan maksu perittäisiin lähtökohtaisesti valtion maksuperustelain säännöksiä soveltaen. Valtion maksuperustelain 6 §:n 1 momentin mukaan julkisoikeudellisesta suoritteesta valtiolle perittävän maksun tulee vastata suoritteen tuottamisesta valtiolle aiheutuvien kokonaiskustannusten määrää. Maksuperustelain 6 §:n 2 momentin mukaan yhden tai useamman viranomaisen samanlaatuisista suoritteista voidaan määrätä samansuuruinen maksu, vaikka suoritteen tuottamisesta aiheutuvat kustannukset poikkeavat toisistaan. Tällaisen kiinteän maksun suuruutta määrättäessä olisi otettava huomioon suoritteiden keskimääräinen kokonaiskustannus. 

Valtion maksuperustelain 6 §:n 3 momentissa säädetään perusteista, joilla maksu voidaan määrätä erityisistä syistä suoritteen omakustannusarvoa alempana tai jättää kokonaan perimättä. Toisaalta erityisestä syystä maksu, joka muuten määrättäisiin suoritteen omakustannusarvoa vastaavaksi, saadaan määrätä omakustannusarvoa korkeammaksi. Pykälän 2 momentissa säädettäisiin vanhan asunto-osakeyhtiön osakeluettelon siirron maksuttomuudesta, jos siirto on tehty 5 §:ssä säädetyssä määräajassa. Tarkoituksena on kannustaa toteuttamaan siirto määräajassa. 

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan valtuussäännöstä, jonka nojalla tarkempia säännöksiä voimaanpanolain mukaisista suoritteista voitaisiin antaa maa- ja metsätalousministeriön asetuksella. Tarkoituksena on, että voimaanpanolain 7 §:ssä tarkoitetusta osakkeenomistajan kirjaamisesta perittävä maksu vastaisi huoneistotietolain 5 §:ssä tarkoitetusta kirjaamisesta perittävää maksua. Kirjaamismaksuun sisältyisi voimaanpanolain 7 §:ssä tarkoitettu osakekirjan mitätöinti. Alustavasti on arvioitu, että kirjaamismaksu voisi olla molemmissa tapauksissa noin 50 euroa. Valtuutta käytettäisiin niin kauan kuin on olemassa tarve säätää voimaanpanolakiehdotukseen sisältyvistä kirjaamismaksuista. Tällainen tarve voi olla olemassa yli 10 vuoden ajan, kun yhtiöt siirtävät osakeluettelon pidon Maanmittauslaitokselle yli kolmen vuoden siirtymäajan kuluessa. Vasta osakeluettelon siirtämisen jälkeen tapahtuvien luovutusten ja osakeluettelon siirtämisestä laskettavan kymmenen vuoden siirtymäajan kuluttua tarve voimaanpanolain mukaiseen osakkeenomistajan kirjaamiseen vähenee. 

16 §.Määräaikojen laiminlyönnin seuraamukset. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan otettavaksi säännös saannon kirjaamisesta perittävän maksun korottamisesta. Voimaanpanolain 7 §:n 2 momentin mukaan saannon kirjaamista koskeva hakemus olisi tehtävä kahden kuukauden määräajassa joko luovutushetkestä tai omistusoikeuden siirtymisestä, saannon luonteesta riippuen. Perusteita kahden kuukauden määräajan asettamiselle on esitetty edellä 7 §:n 2 momentin yhteydessä. Kirjaamishakemuksen tekemisen varsinaisena kannustimena toimisi voimaanpanolain 8 §:n ehdotettu säännös, jonka mukaan osakeluettelon ylläpidon siirron jälkeen, osakkeen ensimmäisen luovutuksen tapahduttua edellytyksenä osakeoikeuksien käyttämiselle olisi saannon kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin tai osakeluetteloon tehty merkintä. Määräajan noudattamisen kannustimena toimisi kirjaamismaksun korottaminen. Jos hakemus tehtäisiin myöhässä, maksua korotettaisiin 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kahden kuukauden jaksolta, jonka hakemus viivästyy.  

Jos 15 §:ssä tarkoitettu kirjaamismaksu olisi asetuksen mukaan 50 euroa, viivästymisestä aiheutuva korotus olisi 10 euroa ensimmäisen kahden kuukauden aikana tehdystä kirjauksesta. Jos hakemuksen määräaika päättyisi vaikkapa helmikuun 28. päivänä, olisi toukokuun alkuun mennessä tehdystä hakemuksesta perittävä maksu yhteensä 60 euroa. Viivästyksen muodostuessa merkittävämmäksi myös maksu olisi korkeampi. Korotettua kirjaamismaksua korotettaisiin 20 prosentilla kultakin alkavalta kahden kuukauden jaksolta. Jos edellä kuvatussa esimerkissä kirjaushakemus tehtäisiin vuoden loppuun mennessä, kuitenkin lokakuun viimeisen päivän jälkeen, perittävä maksu olisi noin 125 euroa. Maksua ei korotettaisi, jos viivästys olisi vähäinen. Viivästyksen voidaan katsoa olevan vähäinen, kun postitse lähetetty kirjaamishakemus saapuu viranomaiselle määräajan päättymistä seuraavana tai tätä seuraavana arkipäivänä. Maksua ei myöskään korotettaisi, jos viivästys johtuu osakkeensaajan sairastumisesta tai muusta asiointiin vaikuttavasta seikasta. Tällainen muu vastaava asiointiin vaikuttava peruste voisi olla käsillä, jos asiointiinsa apua tarvitseva henkilö ei saa ketään avukseen määräajan puitteissa. Maksua ei korotettaisi, jos viivästys johtuu siitä, että yhtiö ei ole noudattanut velvollisuuttaan ilmoittaa osakeluettelon siirrosta. 

Vaikka 1 momentissa ehdotetussa ratkaisussa korotettaisiin valtion maksuperustelakiin sekä asetukseen perustuvaa maksua, asiallisesti kyse on hallinnollisesta seuraamusmaksusta, jota koskevan sääntelyn on oltava perustuslakivaliokunnan vakiintuneen lausuntokäytännön mukaan täsmällistä ja selkeää sekä laintasoista (PeVL 49/2017 vp. ja PeVL 39/2017 vp.). Maksun korottamisen perusteena ovat hakemuksen edellyttämiselle ja määräajan asettamiselle edellä 7 §:n kohdalla esitetyt perusteet, jotka liittyvät kirjaamisjärjestelmän käyttöönottamisen yhteiskunnallisiin tavoitteisiin ja vaikutuksiin, eivät viranomaiselle siirtymäaikana ylläpidettävistä teknisistä järjestelmistä ja palveluista aiheutuviin kustannuksiin. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin vanhan asunto-osakeyhtiön osakeluettelon siirrosta perittävästä maksusta, jos siirto tehdään määräajan jälkeen. Tällöin asian käsittelemisestä perittäisiin 15 §:n 1 momentissa tarkoitettu maksu. Maksu määrättäisiin valtion maksuperustelain 6 §:n säännösten mukaisena. Osakeluettelon ylläpidon siirtoa varten tarvittavan järjestelmän ja palveluiden kustannukset arvioidaan vuodessa noin puolen miljoonan euron suuruisiksi. Osakeluettelon ylläpidon siirron määräajan laiminlyöneiden yhtiöiden määrää on vaikea arvioida. Edellä kuvatulla kustannustasolla, osakeluettelon siirrosta perittävän maksun määrä voisi yhtiöiden määrästä riippuen vaihdella sadasta eurosta noin tuhanteen euroon. Säännökseen ei liitettäisi kohtuullistamis- tai anteeksiantoperusteita, sillä määräajan kesto ja osakeluettelon siirron tekninen luonne huomioon ottaen on vaikea nähdä perusteita, joiden vuoksi määräaikaa ei voitaisi noudattaa. 

17 §.Muutoksenhaku seuraamuksia koskevasta päätöksestä. Pykälässä säädettäisiin muutoksenhausta maksuseuraamuksia koskevaan päätökseen. Sen mukaan luovutuksensaajan oikeuden kirjaamiselle asetettavan määräajan laiminlyönnistä määrättyä kirjaamismaksun korotusta koskevaan päätökseen saisi hakea muutosta vaatimalla Maanmittauslaitokselta oikaisua siten kuin hallintolaissa säädetään. Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saisi hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen siten kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään. Hallinto-oikeuden päätökseen saisi hakea muutosta vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan. Sama muutoksenhakumenettely koskisi osakeluettelon siirtoa koskevan maksun määräämistä koskevaa päätöstä. 

18 §.Voimaantulo. Voimaanpanolaki ehdotetaan tulevaksi voimaan 1 päivänä tammikuuta 2019. 

1.3  Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta

Asunto-osakeyhtiölain osakeoikeuksien käyttöä, lunastusmenettelyä sekä osakeluettelon pitoa ja julkisuutta koskevia säännöksiä ehdotetaan muutettavaksi osakehuoneistorekisterin käyttöönoton johdosta. Koska osakehuoneistorekisterin käyttöönoton myötä asunto-osakeyhtiöissä luovutaan osakekirjojen antamisesta, ehdotetaan lisäksi lain osakekirjoja koskevien säännösten kumoamista. Huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavaan lakiin ehdotetaan ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osalta siirtymäsäännöksiä uuteen rekisteriin liittymisen aikataulusta ja menettelyistä. 

2 luku Osakkeet

1 a §.Kuuluminen osakehuoneistorekisteriin. Lain lukemisen helpottamiseksi lukuun lisättävään uuteen 1 a §:ään ehdotetaan säännöstä yhtiön osakkeiden kuulumisesta huoneistotietojärjestelmästä annettavassa laissa tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin. Säännös olisi pakottava, eikä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voisi määrätä asiasta toisin. 

Lain 28 luvun 1 §:ää ehdotetaan muutettavaksi siten, että säännöstä osakehuoneistorekisteriin kuulumisesta sovellettaisiin aina myös keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin. Toisaalta osakehuoneistorekisteriin ei voitaisi liittää lain 28 luvun 3 §:ssä tarkoitetun muun osakeyhtiön osakkeita. 

Huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanolain mukaan ennen lain voimaantuloa perustetun asunto-osakeyhtiön olisi liityttävä osakehuoneistorekisteriin määräajan kuluessa. Tämä tapahtuisi siirtämällä yhtiön osakeluettelon ylläpito Maanmittauslaitokselle. Osakeluettelon ylläpidon siirron jälkeen osakkeenomistajan omistusoikeus voitaisiin kirjata osakehuoneistorekisteriin voimaanpanolaissa säädetyssä menettelyssä. Ennen lain voimaantuloa perustetut keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt voisivat päättää kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin voimaanpanolaissa tarkemmin säädettävällä tavalla. 

2 §.Osakeoikeuksien käyttäminen. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että osakkeenomistajan oikeuksien käyttäminen edellyttäisi osakkeen saajan merkitsemistä osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin. Kirjaamishakemuksen vireille tulolla ei olisi merkitystä osakeoikeuksien käytön kannalta, vaikka saannon kirjaamisen esineoikeudellisten oikeusvaikutusten kannalta kirjaus katsotaan huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 10 §:n 1 momentin perusteella tehdyksi hakemuksen vireilletuloajankohtana. 

Ehdotus poikkeaa voimassa olevasta laista, jonka mukaan osakkeen saajalla on oikeus käyttää osakeoikeuksia, kun hän on ilmoittanut yhtiölle, että hänen omistukseensa on tullut yhtiön osakkeita ja esittänyt asiasta luotettavan selvityksen. Osakeoikeuksien käytöstä yhtiölle esitettävän saantoselvityksen perusteella ehdotetaan luovuttavaksi, koska osakehuoneistorekisteriin kuuluvissa yhtiöissä osakkeiden saannot kirjataan keskitettyyn rekisteriin. 

Osakeluettelo- tai omistajamerkinnän asettaminen osakeoikeuksien käytön edellytykseksi tarkoittaa sitä, että rekisteriin kuuluvien yhtiöiden käytössä on oltava jatkuvasti ajantasaiset tiedot tällaisista rekisterimerkinnöistä. Yhtiön hallinnon hoitamiseksi tarpeellisten tietojen saamisesta maksutta osakehuoneistorekisteristä ehdotetaan säädettäväksi erikseen huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 4 luvussa. 

Koska osakehuoneistorekisteriin kuuluvien yhtiöiden osakkeista ei anneta osakekirjoja, ehdotetaan momentin toisesta virkkeestä poistettavaksi maininta osakkeeseen perustuvan oikeuden käyttämisestä osakekirja esittämällä tai luovuttamalla. Momentin toisessa virkkeessä ehdotetaan kuitenkin edelleen säädettäväksi osakkeeseen perustuvien oikeuksien käyttämisestä yhtiön antaman erityisen todistuksen perusteella, koska tällaisia todistuksia ei ainakaan ensi vaiheen toteutuksessa tulla liittämään osakehuoneistorekisteriin. Yhtiön antamalla erityisellä todistuksella tarkoitetaan jäljempänä 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettuja optiotodistusta ja osinkolippua. Optiotodistukseen tai osinkolippuun perustuvan oikeuden käyttäminen ei jatkossakaan edellyttäisi, että todistuksen esittäjä tai luovuttaja on merkitty osakeluetteloon. Käytännössä optiotodistusten ja osinkolippujen käyttäminen asunto-osakeyhtiöissä on toistaiseksi ollut harvinaista. 

Osakkeen saannon kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin ehdotetaan säädettäväksi huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 5 §:ssä ja osakehuoneistorekisteriin merkittyä seikkaa koskevan muutoksen merkitsemisestä osakeluetteloon tämän luvun 13 §:ssä. Ennen lain voimaantuloa annettujen osakekirjojen tuottamien oikeuksien käyttämisestä rekisteriin liittymistä seuraavana siirtymäaikana ehdotetaan säädettäväksi erikseen huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavassa laissa. 

Voimassa olevan pykälän 2 momentin säännös, jonka mukaan osakkeen uudella omistajalla on huoneiston hallintaoikeus yhtiölle omistuksesta tehdyn ilmoituksen perusteella, ehdotetaan kumottavaksi. Säännöksellä ei arvioida olevan merkitystä osakehuoneistorekisteriin kuuluvan yhtiön omistajanvaihdoksia koskevan tiedonsaannin kannalta, koska pykälän 1 momentissa tarkoitettujen osakeoikeuksien käyttö ja osakehuoneistorekisteriin kuuluvan osakkeen saantoon liittyvän sivullissuojan saaminen edellyttää osakkeenomistajan oikeuden kirjaamista osakehuoneistorekisteriin. Toisaalta säännöksen kumoaminen tukee siirtymistä rekisterin tavoitteena olevaan toimintatapaan, jossa yhtiö saa sen hallinnon hoitamiseksi tarvittavat omistajatiedot osakehuoneistorekisteristä. Käytännössä ehdotus ei tarkoita merkittävää muutosta asunto-osakkeiden tavanomaisissa kaupoissa, joissa kaikki rekisteröinnin edellyttämät toimet tehdään yleensä kaupanteon ja omistuksen siirtymisen yhteydessä. Koska huoneiston hallintaoikeuden luovuttamista sopimuksin ei ole rajoitettu laissa, voisivat osakkeiden saannon osapuolet vapaasti sopia hallintaoikeuden siirtymisestä keskenään nykytilaa vastaavalla tavalla. 

Kumottavaksi ehdotetun säännöksen perusteella ennen lain voimaantuloa saadun huoneiston hallintaoikeuden säilymisestä osakehuoneistorekisteriin liittymisen jälkeen ehdotetaan erillistä siirtymäsäännöstä huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettuun lakiin. 

Kumottavan säännöksen tilalle pykälän 2 momenttiin ehdotetaan uutta säännöstä osakkeisiin perustuvien niin sanottujen varallisuuspitoisten oikeuksien käyttämisestä. Ehdotus vastaa sisällöltään pääosin arvo-osuusjärjestelmään kuuluviin osakeyhtiöihin sovellettavaa osakeyhtiölain 3 luvun 14 c §:n 2 momentin täsmäytyspäiväsäännöstä. Ehdotuksessa ei kuitenkaan mainita täsmäytyspäivän määräämisestä osakkeiden lunastamista koskevassa päätöksessä. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole myöskään tarvetta osakeyhtiölakia vastaavalle nimenomaiselle olettamasäännölle merkintäoikeuksien kirjaamisesta, koska asunto-osakeyhtiöissä on vain hyvin poikkeuksellisesti merkintäoikeusanteja. Täsmäytyspäiväjärjestelmää sovellettaessa on otettava huomioon yhdenvertaisuusperiaate. Täsmäytyspäivää ei voi käyttää väärin määräämällä täsmäytyspäivä varhaisemmaksi kuin se päivä, jona varojenjaosta, osakeannista tai muusta toimesta päätetään. 

Osakkeenomistajan oikeudesta osallistua yhtiökokoukseen ehdotetaan jatkossakin säädettävän erikseen lain 6 luvun 7 §:n 2 momentissa. 

5 §.Lunastuslauseke. Pykälän lunastusmenettelyä koskevia säännöksiä ehdotetaan muutettavaksi sen johdosta, että osakehuoneistorekisteriin kuuluvan yhtiön osakkeen saanto ilmoitetaan yhtiön hallituksen sijaan Maanmittauslaitokselle kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin. Ehdotuksessa on lunastusmenettelyn osalta otettu huomioon myös se, ettei osakehuoneistorekisteriin kuuluvien osakkeiden vaihdannassa käsitellä osakekirjoja. Osakehuoneistorekisteriin siirtyminen ei edellytä lunastusta koskevien aineellisten säännösten muuttamista. Koska yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen sisältö on osin tahdonvaltainen, on jatkossakin tarpeen, että yhtiön hallitus vastaa lunastuslausekkeen tulkinnasta ja lunastusmenettelyn toteuttamisesta sen mukaisesti. 

Pykälän 2 momentin 4 ja 5 kohtia ehdotetaan muutettavaksi siten, että hallituksen määräaika lunastuslausekkeen alaisen osakkeen siirrosta ilmoittamiselle ja lunastusoikeuden käyttäjän määräaika lunastusvaatimuksen esittämiselle laskettaisiin siitä, kun yhtiö on saanut osakehuoneistorekisteristä tiedon osakkeen siirtymisestä sekä riittävät tiedot lunastusilmoituksen tekemiseksi. Se, milloin yhtiön katsottaisiin viimeistään saaneen tiedoksi huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 10 §:n 3 momentin mukaisen todistuksen rekisteriin tehdystä kirjauksesta ratkaistaisiin hallintolain ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnasta annetun lain perusteella. Yhtiön olisi pidettävä osakehuoneistorekisterin käytössä olevat osoite- ja yhteystietojensa ajan tasalla saantoja koskevien ilmoitusten saamiseksi.  

Ehdotuksen tarkoituksena on selventää, että hallituksen määräaika 4 kohdassa tarkoitetun lunastusilmoituksen tekemiselle ja lunastusoikeutta käyttävän 5 kohdassa tarkoitettu määräaika lunastusvaatimuksen esittämiselle ei voi alkaa ennen kuin hallitukselle on toimitettu lunastusilmoituksen tekemiseksi tarvittavat tiedot. Osakkeen saajan velvollisuudesta ilmoittaa lunastusmenettelyä varten tarvittavat tiedot ehdotetaan säädettäväksi luvun 13 §:n 3 momentissa. Hallitus voisi tarvittaessa pyytää osakkaalta lisää tietoja tai selvityksiä, jos tämän toimittamissa tiedoissa on puutteita. 

Ehdotuksen mukaan lunastusmenettely käynnistyisi vasta osakkeiden saannon kirjaamisen jälkeen, eikä lunastuslausekkeen soveltaminen vaikuttaisi saannon tai muun osakkeeseen kohdistuvan oikeuden kirjaamiseen tai rajoituksen merkitsemiseen osakehuoneistorekisteriin. Lunastuslausekkeen vaikutus osakeoikeuksien käyttöön määräytyisi myös jatkossa voimassa olevaa lakia vastaavasti pykälän 4 momentin perusteella. 

Lunastuslausekkeen alaisen saannon merkitsemistä osakeluetteloon ehdotetaan säädettäväksi luvun 13 §:n 2 momentissa. 

Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi 5 a kohta, jonka mukaan yhtiön hallituksen olisi viipymättä ilmoitettava tieto lunastusoikeuden käyttämisestä Maanmittauslaitokselle. Ehdotus liittyy luvun 13 §:n 2 momenttiin, jonka mukaan osakeluetteloon merkittävä tieto lunastusmenettelystä poistettaisiin, jollei yhtiö kahden kuukauden kuluessa saannon merkitsemisestä osakeluetteloon ilmoita lunastusoikeuden käyttämisestä. Käytännössä ilmoituksen toimittamista viipymättä arvioitaisiin muun muassa edellä mainitun väliaikaisen osakeluettelomerkinnän automaattisen poistamisen ajankohta huomioon ottaen. Hallituksen olisi säännöksen perusteella ilmoitettava Maanmittauslaitokselle ensinnäkin tieto siitä, että lunastusoikeutta käytetään. Jos lunastusmenettelyn käynnistyminen viivästyisi edellä 4 ja 5 kohdassa mainittujen riittävien tietojen puuttumisen johdosta tai lunastus osoittautuisi riitaiseksi, olisi hallituksen tehtävä ilmoitus, jonka perusteella lunastusmenettelyä koskeva merkintä pysytettäisiin toistaiseksi osakeluettelossa. Toisaalta hallituksen olisi säännöksen perusteella tehtävä Maanmittauslaitokselle ilmoitus lunastusta koskevan merkinnän poistamiseksi osakeluettelosta, jos saanto ei ole lunastuksenalainen tai lunastusoikeutta ei käytetä. 

Pykälän 5 momentin viimeisen virkkeen säännöstä lunastushinnan suorittamisesta ehdotetaan muutettavaksi siten, että siitä käy ilmi lunastushinnan suorittamisen ajankohta sekä lunastajan oikeuden kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin lunastushinnan maksun edellytyksenä. Säännöstä on tarpeen muuttaa sen johdosta, ettei osakehuoneistorekisteriin kuuluvien osakkeiden vaihdannassa käsitellä osakekirjoja. 

Lunastajan oikeuden kirjaamisella osakehuoneistorekisteriin tarkoitetaan säännöksessä sitä, että lunastushinnan maksun edellytyksenä on lunastajan saannon kirjaaminen pantti- ja muista vastaavista rasituksista vapaana. Käytännössä osakekirjan hallinnan luovutus takaa vapautumisen osaketta rasittavista vanhoista panttivastuista. Osakehuoneistorekisterin kirjaamisjärjestelmässä pelkkä lunastajan saannon kirjaus ei kuitenkaan sellaisenaan suoraan johda vastaavaan lopputulokseen. Tästä lunastajan suojaksi säädetystä lunastushinnan maksun edellytyksestä voidaan poiketa vain lunastajan suostumuksella. Jotta hallitus voi todeta lunastushinnan maksamisen edellytyksenä olevan lunastajan oikeuden kirjaamisen, on sillä oikeus saada maksutta osakehuoneistorekisteristä tiedot myös osakkeeseen kohdistuvista oikeuksista ja rajoituksista huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 4 luvussa tarkemmin säädettävällä tavalla. 

Lunastajan oikeuden kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovellettaisiin huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 5 §:ää. Lunastus kirjattaisiin siten lähtökohtaisesti lunastajan hakemuksesta ja kirjaaminen edellyttäisi suostumusta siltä, jolta osakkeet lunastetaan. Tarvittaessa lunastuksen kirjaaminen olisi mahdollista myös muun selvityksen, kuten tuomioistuimen ratkaisun perusteella. 

6 §.Osakekirjan antaminen. Pykälä ehdotetaan kumottavaksi. Osakehuoneistorekisteriin kuuluvien yhtiöiden osakkeista ei anneta osakekirjoja. Ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osakekirjojen ja niiden tuottamien oikeuksien osalta ehdotetaan erillisiä siirtymäsäännöksiä huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettuun lakiin. 

7 §.Osakekirjan sisältö. Pykälä ehdotetaan kumottavaksi. Kumottavan säännöksen mukaiset osakekirjassa mainittavat tiedot yhtiön toiminimestä sekä yritys- ja yhteisötunnuksesta, osakkeiden järjestysnumeroista taikka osakkeiden lukumäärästä ja osakeryhmän järjestysnumerosta, osakkeiden tuottamasta hallintaoikeudesta, lunastuslausekkeesta ja muualla laissa osakekirjaan merkittäväksi säädetyistä tiedoista käyvät ilmi huoneistotietojärjestelmästä. 

8 §.Osakekirjaan eräissä tapauksissa tehtävät merkinnät. Pykälä ehdotetaan kumottavaksi. Pykälän 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetut osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden tai muun yhtiöjärjestykseen perustuvan oikeuden muutokset sekä osakkeiden mitätöinti käyvät ajantasaisesti ilmi osakehuoneisto- ja kaupparekisteristä. Pykälän 1 momentin 2 ja 3 kohdan säännökset yhtiön varojenjaon tai osakkeiden ja erityisten oikeuksien antamisen merkitsemisestä osakekirjaan käyvät tarpeettomiksi osakehuoneistorekisteriin kuuluvissa yhtiöissä. 

Ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osakkeista annettujen osakekirjojen osalta voi lain voimaantuloa seuraavana siirtymäaikana olla tarve pykälässä säädetyille merkinnöille. Tämä on otettu huomioon huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain siirtymäsäännöksissä. 

9 §.Osakekirjan vaihtaminen. Pykälä ehdotetaan kumottavaksi. Osakehuoneistorekisteriin kuuluvan yhtiön osalta tiedot osakehuoneiston jakamisesta tai laajentamisesta, huoneistojen yhdistämisestä tai muusta osakeryhmää koskevasta toimenpiteestä käyvät ilmi osakehuoneistorekisteristä. Ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osakkeista annettujen osakekirjojen osalta ehdotetaan siirtymäsäännöstä huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettuun lakiin. 

10 §.Osakeoikeuksiin liittyvät todistukset. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi, sillä osakehuoneistorekisteriin kuuluvan yhtiön osakkeista ei anneta väliaikaistodistusta. Ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osakkeista annettuihin väliaikaistodistuksiin sovellettaisiin huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain siirtymäsäännöksen perusteella vanhan lain säännöksiä, kunnes väliaikaistodistus mitätöidään sähköiseen omistajamerkintään siirryttäessä. 

Optio- ja osinko-oikeuksia ei ehdoteta kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin. Tämän vuoksi pykälän 2 ja 3 momenteissa ehdotetaan säädettäväksi näihin oikeuksiin liittyvien todistusten antamisesta pääosin voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla. Ehdotus poikkeaa lähinnä osinkolippujen osalta voimassa olevasta laista siten, etteivät osinkoliput jatkossa kuuluisi osakekirjaan. Osinkolippuun ja optiotodistukseen perustuvan oikeuden käyttämisestä ehdotetaan säädettäväksi edellä luvun 2 §:n 1 momentissa. 

11 §.Huoneistotietojärjestelmästä annetun lain ja velkakirjalain säännösten soveltaminen. Lain lukemisen helpottamiseksi pykälän 1 momenttiin ehdotetaan viittaussäännöstä huoneistotietojärjestelmän osakkeiden saannon ja panttauksen kirjauksen oikeusvaikutuksia koskeviin säännöksiin. 

Uudesta 1 momentista seuraa, että voimassa olevan lain viittaussäännös velkakirjalakiin siirtyy uudeksi 2 momentiksi, josta ehdotetaan poistettavaksi maininta osakekirjasta ja väliaikaistodistuksesta. Viittaussäännöksen perusteella optiotodistuksen luovutukseen ja panttaukseen sovellettaisiin edelleen velkakirjalain 13, 14 ja 22 §:n säännöksiä nimetylle henkilölle tai hänen määräämälleen asetetuista velkakirjoista. Osinkolipusta säädetään velkakirjalain 24 ja 25 §:ssä. 

12 §.Osakeluettelo. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi sen johdosta, että osakehuoneistorekisteriin kuuluvien yhtiöiden osakeluetteloa pidetään osakehuoneistorekisterin tietojen perusteella Maanmittauslaitoksessa. Ehdotuksen mukaan osakeluettelo olisi Maanmittauslaitoksessa tietojärjestelmän avulla muodostettava yhtiökohtainen kooste pykälässä mainituista osakehuoneistorekisterin osakkeita, osakehuoneistoja ja osakkeenomistajia koskevista tiedoista. Jäljempänä 13 §:n 1 momentissa ehdotetun perusteella omistusoikeuden kirjaus osakehuoneistorekisteriin johtaisi automaattisesti myös osakeluettelomerkintään lukuun ottamatta niitä saantoja, joiden osalta Maanmittauslaitos ei ole saanut Verohallinnolta merkinnän tekemiseksi tarvittavaa selvitystä varainsiirtoveron suorittamisesta. 

Maanmittauslaitoksella on huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaan oikeus teknisen käyttöyhteyden avulla käyttää ja yhdistää osakehuoneistorekisterin tietoihin kaupparekisterin tietoja. Lain voimaantulon jälkeen perustettavan yhtiön perusilmoitus tehdään ja osakehuoneistorekisteriin liittyneen yhtiön yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan esitykseen kuuluvan yritys- ja yhteisötietolain muutoksen nojalla sähköisesti kaupparekisteriin. Tällaisen perus- ja muutosilmoituksen yhteydessä yhtiön osakeryhmiä ja niillä hallittavia osakehuoneistoja koskevat yhtiöjärjestystiedot tallennetaan kaupparekisteriin rakenteisessa muodossa. Mainitut tiedot välitetään kaupparekisteristä teknisen käyttöyhteyden avulla Maanmittauslaitokselle ja yhdistetään osakehuoneistorekisterin tietoihin siten, että yhtiön osakeluettelon 1 ja 2 kohtien tiedot osakeryhmistä ja -huoneistoista perustuvat kaupparekisterin tietoihin. Ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osalta ehdotetaan voimaanpanolaissa erillistä siirtymäsäännöstä osakeluettelon tietojen ilmoittamisesta Maanmittauslaitokselle osakehuoneistorekisteriin liittymiseksi. 

Myös pykälän 4 kohdassa tarkoitettuja osakkeenomistajan osoite- ja kotipaikkatietoja on mahdollista päivittää kaupparekisteristä ja väestötietojärjestelmästä. Toisaalta osakkaiden ulkomaisten omistajien tietoja ei kuitenkaan aina voida päivittää näistä rekistereistä, minkä lisäksi osakkaalla voi olla tarve ilmoittaa osakeluetteloon merkittäväksi muu kuin väestötietojärjestelmästä tai kaupparekisteristä ilmenevä yhteystieto. Osakkeenomistajan postiosoitteen tallentamisesta ilmoituksen perusteella osakehuoneistorekisteriin ehdotetaan säädettäväksi lakiehdotuksen 6 luvun 21 §:ssä. Jos osakas on ilmoittanut osakehuoneistorekisteriin osoitteensa, merkittäisiin tämä osoite osakeluetteloon ja osoitteen muutoksen ilmoittaminen osakehuoneistorekisteriin olisi osakkaan vastuulla. 

Pykälän 1 momentin mukaista osakeluettelon sisältöä ehdotetaan muutettavaksi siten, että 3 kohdassa tarkoitetun osakekirjojen antamispäivää koskevan tiedon sijaan osakeluetteloon merkittäisiin osakkeiden rekisteröintipäivä. Rekisteröintipäivällä tarkoitetaan sitä päivää, jolloin osakkeeton yhtiön perustamisen tai uusien osakkeiden rekisteröinnin yhteydessä merkitty kaupparekisteriin. Vanhan lain mukaisen osakekirjan antamispäivää koskevan osakeluettelotiedon säilyttämisestä ehdotetaan säädettäväksi erikseen huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetussa laissa. 

Pykälän 1 momentin 6 kohtaa ehdotetaan muutettavaksi sen johdosta, että jatkossa huoneiston hallintaoikeuteen muun lain nojalla kohdistuvan rajoituksen merkitseminen osakeluetteloon perustuu siihen, että tällainen rajoitus on merkitty osakehuoneistorekisteriin. Samoin momentin 5 kohdassa tarkoitettujen muualla laissa säädettyjen tietojen merkitseminen osakeluetteloon perustuisi jatkossa siihen, että tiedot olisi merkitty osakehuoneistorekisteriin. Esimerkiksi aravalainsäädännössä säädetään osakkeiden luovutuksen ja huoneiston hallintaoikeuden rajoituksista. Osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien rajoitusten merkitsemisestä osakehuoneistorekisteriin ehdotetaan säädettäväksi huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 8 §:ssä. 

Pykälän 2 momentin säännös osakeluettelon laatimisesta viipymättä yhtiön perustamisen jälkeen sekä luettelon pitämisestä luotettavalla tavalla ehdotetaan kumottavaksi. 

13 §.Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi sen johdosta, että osakeluetteloa pidetään jatkossa Maanmittauslaitoksessa osakehuoneistorekisterin tietojen perusteella. Pykälän 1 momentin mukaan osakehuoneistorekisteriin kirjattu osakeluetteloon merkittyä seikkaa koskeva muutos merkittäisiin lähtökohtaisesti viivytyksettä osakeluetteloon. Käytännössä osakeluettelon pidosta osakehuoneistorekisterin tietojärjestelmän avulla seuraa, että tieto muutoksista päivittyisi luettelolle lähtökohtaisesti automaattisesti. 

Ehdotuksen mukaan omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon edellyttäisi voimassa olevaa lakia vastaavasti selvitystä varainsiirtoveron suorittamisesta. Säännöksen perusteella Maanmittauslaitos merkitsisi muun muassa osakkeen kauppaan ja vaihtoon perustuvan saannon osakeluetteloon sen jälkeen, kun se olisi saanut Verohallinnolta teknisen käyttöyhteyden avulla selvityksen varainsiirtoveron suorittamisesta. Varainsiirtoverosta vapaiden, kuten lahjaan perustuvien saantojen merkitseminen osakeluetteloon ei edellyttäisi selvitystä varainsiirtoveron suorittamisesta. Maanmittauslaitoksella olisi osakeluettelon pidon järjestämiseksi tiedossa saannon laji, joka merkittäisiin osakehuoneistorekisteriin huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 4 §:n perusteella. 

Vaikka osakeluettelomerkintää ei kaikissa tapauksissa ehdotuksen mukaan tehtäisi ennen kuin osakkeen luovutusta koskevan varainsiirtoveron suorittamisesta on saatu selvitys, ei veron suorittaminen olisi osakeoikeuksien käyttämisen edellytys, vaan osakeoikeuksien käyttö olisi mahdollista osakehuoneistorekisterin omistajakirjauksen perusteella. 

Muutosten merkitseminen osakeluetteloon olisi voimassa olevaa lakia vastaavasti päivättävä. 

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen huomioon ottamisesta osakeluettelon pidossa. Ehdotuksen mukaan osakkeen siirron osakeluetteloon merkitsemisen yhteydessä luetteloon merkittäisiin myös väliaikaiseksi tarkoitettu tieto käynnissä olevasta lunastusmenettelystä, jos yhtiöjärjestyksessä oli rajoitettu osakkeen siirtämistä lunastuslausekkeella. Merkintä poistettaisiin kahden kuukauden kuluttua sen tekemisestä, jollei hallitus siihen mennessä ilmoittaisi luvun 5 §:ssä tarkoitetusta lunastusoikeuden käyttämisestä tai siitä, että lunastusmenettelyä ei ole yhtiössä vielä saatettu päätökseen. Merkintä poistettaisiin myös, kun yhtiön hallitus ennen määräajan päättymistä ilmoittaisi, ettei lunastusoikeutta käytetä. Viimeksi mainittu ilmoitus voisi perustua siihen, ettei saanto ole lunastuksenalainen tai siihen, ettei kukaan lunastukseen oikeutetuista ole määräajassa ilmoittanut käyttävänsä lunastusoikeuttaan. Jos lunastusmenettelyä koskeva merkintä pysytettäisiin hallituksen ilmoituksen perusteella vielä kahden kuukauden jälkeen ja myöhemmin kävisi ilmi, ettei lunastusoikeutta käytetä, hallituksen olisi tehtävä osakehuoneistorekisteriin ilmoitus merkinnän poistamiseksi. 

Voimassa olevan lain säännös muussa laissa säädetty omistusoikeuden siirron rajoituksen huomioon ottamisesta osakeluettelon pidossa ehdotetaan kumottavaksi. Huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 10 §:n 2 momentin mukaan rekisteriviranomaisen on jo saannon esineoikeudellisessa kirjaamisessa otettava viran puolesta huomioon sellaiset osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset, jotka vaikuttavat oikeuteen määrätä osakkeesta. Mainituista syistä muussa laissa säädetyn omistusoikeuden rajoituksen tutkiminen ei osakeluettelon pidon osalta ole erikseen tarpeen.  

Pykälän 3 momentin mukaan osakkeen saajan olisi ilmoitettava 2 luvun 5 §:n mukaista lunastusmenettelyä varten tarvittavat tiedot hallitukselle. Lunastusmenettelyn toteuttamiseksi tarvitaan ensinnäkin riittävät tiedot sen arvioimiseksi, koskeeko yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke saantoa. Toisaalta lunastusmenettelyn toteuttaminen edellyttää, että hallituksella on riittävät tiedot 2 luvun 5 §:n 2 momentin 4 kohdan mukaisen lunastusilmoituksen tekemiseksi. Edellä mainittuja tietoja voivat siten olla esimerkiksi tieto saannon tyypistä, osakkeen saajasta ja kauppahinnasta. Käytännössä tarvittavat tiedot vaihtelevat tapauskohtaisesti muun muassa saannon tyypin ja lunastuslausekkeen sisällön perusteella. Tietojen ja niiden oikeellisuuden varmistamiseksi tarvittavien selvitysten riittävyyden arviointi kuuluisi hallitukselle, joka vastaisi lunastuslausekkeen tulkinnasta ja lunastusmenettelyn toteuttamisesta myös osakehuoneistorekisteriin kuuluvassa yhtiössä.  

Erillinen säännös lunastusmenettelyä varten tarvittavien tietojen toimittamisesta hallitukselle on tarpeen, koska osakehuoneistorekisteriin kuuluvissa yhtiöissä luovutaan osakkeen siirron yhteydessä yhtiölle toimitettavasta saantoselvityksestä ja siirrytään Maanmittauslaitoksessa lähtökohtaisesti osakkeen saajan hakemukseen ja luovuttajan suostumukseen perustuvaan kirjaamismenettelyyn. Momentissa tarkoitetut tiedot toimitettaisiin suoraan hallitukselle, joka voisi tarvittaessa olla yhteydessä osakkeen saajaan, jos tiedot olisivat puutteelliset. Uuteen toimintatapaan siirryttäessä Maanmittauslaitoksen kirjaamispalveluja koskevissa ohjeissa ja neuvonnassa on syytä tuoda ilmi, että omistuksen osakehuoneistorekisteriin kirjaamisen lisäksi osakkaan on toimitettava lunastusta varten tarvittavat tiedot hallitukselle, kun osakkeen siirtämistä on rajoitettu lunastuslausekkeella. 

Edellä 5 §:ään ehdotettavien muutosten myötä lunastusilmoituksen toimittamista ja lunastusoikeuden käyttöä koskevat määräajat laskettaisiin siitä, kun hallitus on saanut lunastusilmoituksen toimittamiseksi tarvittavat tiedot. Osakkeen saajaan sovellettaisiin väliaikana 2 luvun 5 §:n 3 momenttia, jonka mukaan tällä ei ennen lunastusmenettelyn päättymistä ole yhtiössä muuta osakkeeseen perustuvaa oikeutta kuin oikeus hallita huoneistoa sekä oikeus yhtiön varojen jaossa ja etuoikeus osakeannissa. 

14 §.Luettelo osakkeen aiemmista omistajista. Pykälä ehdotetaan kumottavaksi. Osakkeiden aiempia omistajia koskevien tietojen säilyttämisestä osakehuoneistorekisterissä ehdotetaan säädettäväksi huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa. 

15 §.Osakeluettelon julkisuus. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakeluettelon julkisuudesta voimassa olevan lain periaatteita vastaavalla tavalla. Yhtiökohtaisten osakastietojen saatavilla pito on tarpeen muun muassa siksi, että osakkeenomistajat voivat olla yhtiön päätöksentekoon valmistautumiseksi riittävässä määrin yhteydessä keskenään. Osakkaiden keskinäisen yhteydenpidon mahdollisuus on tarpeen, jotta ylin päätösvalta yhtiössä säilyy osakkailla. Osakastietojen saatavuus on tarpeen myös naapurussuhteiden kannalta sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien ja sopimuskumppaneiden aseman turvaamiseksi. 

Ehdotuksen mukaiseen osakeluettelon pitoon osakehuoneistorekisterin tietojen perusteella Maanmittauslaitoksessa sovellettaisiin lähtökohtaisesti julkisuuslakia. Koska osakeluettelon ja entisiä osakkeenomistajia koskevien tietojen saamisella on asunto-osakeyhtiöiden laajan osakaskunnan kannalta keskeinen merkitys, ehdotetaan asunto-osakeyhtiölakiin selvyyden vuoksi julkisuuslakia täydentäviä säännöksiä osakeluettelon ja entisiä omistajia koskevien osakeluettelotietojen julkisuudesta. 

Osakeluettelon tietojen käsittely Maanmittauslaitoksessa täyttää EU:n tietosuoja-asetuksen vaatimukset, koska tietojen käsittely on tarpeen rekisterinpitäjän lakisääteisen velvoitteen noudattamiseksi. Osakeluettelon julkisuus perustuu EU:n tietosuoja-asetuksen 86 artiklaan. 

Pykälän 1 momentin mukaan jokaisella olisi voimassa olevaa lakia vastaavasti oikeus tutustua osakeluetteloon ja saada jäljennös luettelosta tai sen osasta. Ehdotuksen mukainen oikeus osakeluettelon tietojen saamiseen olisi julkisuuslakia laajempi, koska jokaisella olisi oikeus myös jäljennökseen osakeluettelosta. Momentissa ei ehdoteta säädettäväksi osakeluettelon jäljennöksen antamisesta aiheutuvien kulujen korvaamisesta, mihin sovellettaisiin Maanmittauslaitoksessa viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 34 §:ää, jonka nojalla asiakirjan antamisesta viranomaisen luona luettavaksi ja jäljennettäväksi ei peritä maksua. Osakeluettelon jäljennöksen tai sen osan antamisesta voitaisiin periä maksu, joka vastaa tiedon antamisesta viranomaiselle aiheutuvien kustannusten määrää (julkisuuslain 34 §:n 3 momentti). 

Pykälän 1 momentin mukainen osakeluettelon julkisuus ei koskisi osakkeiden aiempia omistajia koskevia tietoja, joista ehdotetaan säädettäväksi 2 momentissa. Ehdotuksen mukaan oikeus aiempia osakkeenomistajia koskevien osakeluettelotietojen saamiseen olisi voimassa olevaa lakia vastaavasti osakkeenomistajalla sekä sellaisella entisellä osakkeenomistajalla tai muulla, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan. Ehdotus tarkoittaisi poikkeusta julkisuuslain lähtökohtaan, jonka mukaan viranomaisen asiakirjat ovat julkisia. Aiempia osakkeenomistajia koskevien tietojen luovuttamista ehdotetaan rajoitettavaksi näiden yksityisyyden suojaamiseksi ja sen johdosta, ettei aiempia osakkeenomistajia koskevilla tiedoilla yleensä ole ajantasaisia omistajatietoja vastaavaa merkitystä osakkeenomistajien päätösvallan käytön ja kolmannen oikeuksien toteuttamisen kannalta. Käytännössä aiempia osakkeenomistajia koskevien tietojen luovuttamista koskevilla rajoituksilla ei ole olennaista merkitystä viranomaisten toimintaan sovellettavan julkisuusperiaatteen toteutumisen kannalta. 

Huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 18 §:n 1 momentin mukaan osakehuoneistorekisterin tietoja säilytettäisiin pysyvästi. Kymmenen vuoden kuluttua uuden osakkeenomistajan merkitsemisestä osakeluetteloon aiempaa osakkeenomistajaa koskevia tietoja voitaisiin kuitenkin ehdotuksen mukaan luovuttaa ainoastaan tieteellistä tutkimusta, yhtiön historian kirjoittamista tai tilastointia varten. Ehdotus vastaa sisällöltään voimassa olevaa lakia. Henkilötietojen käsittelyä tieteellisiä tai historiallisia tutkimustarkoituksia tai tilastollisia tarkoituksia varten ei EU:n tietosuoja-asetuksen 5 artiklan 1 kohdan b alakohdan perusteella katsota yhteensopimattomaksi tietojen alkuperäisen käyttötarkoituksen kanssa. 

Momentissa tarkoitettujen aiempaa osakkeenomistajaa koskevien tietojen antaminen muulle kuin yhtiön nykyiselle osakkeenomistajalle edellyttäisi ehdotuksen mukaan, että tietojen pyytäjä osoittaisi tietojen tarpeen. Maanmittauslaitos arvioisi näissä tilanteissa tapauskohtaisesti, ovatko edellytykset tietojen antamiselle käsillä. 

Pykälän 3 momentissa ehdotetaan säädettäväksi osakeluetteloon merkityn luonnollisen henkilön osoitteen ja syntymäajan luovuttamisesta voimassa olevaa lakia vastaavasti. Nykyisen osakkeenomistajan ei tarvitsisi erikseen osoittaa tarvitsevansa näitä tietoja, koska osakkeenomistajalla voi olla milloin tahansa tarve olla yhteydessä muihin osakkeenomistajiin yhtiön asioiden ja huoneistojen hoitoon liittyvissä asioissa. Käytännössä yhtiön entinen osakkeenomistaja voi tarvita momentissa tarkoitettuja henkilötietoja esimerkiksi tähän lakiin perustuvan saatavan perimistä tai vahingonkorvausvastuun selvittämistä varten. Voimassa olevaa lakia ja julkisuuslakia vastaavasti ehdotuksessa tarkoitetaan luovuttamisella sekä osakeluettelotietojen nähtäväksi asettamista, että jäljennöksen antamista. Säännöstä sovellettaisiin sekä 1 että 2 momentissa tarkoitettuihin tilanteisiin. 

Pykälän 4 momentin mukaan Maanmittauslaitos saisi luovuttaa osakeluettelon tiedot osakkeenomistajalle teknisen käyttöyhteyden avulla. Käytännössä momentissa tarkoitettujen tietojen luovuttaminen sähköisessä asiointipalvelussa yhtiön toiselle osakkeenomistajalle perustuisi luotettavaan tunnistamiseen. Momentissa tarkoitettu tietojensaantioikeus ehdotetaan rajoitettavaksi osakkeenomistajiin, koska laajemman, esimerkiksi täysin yleisöjulkisen, osakeluetteloita koskevan tietopalvelun toteuttamisen on arvioitu olevan ongelmallista osakkeenomistajien henkilötietojen suojan kannalta. 

Pykälän 5 momentissa ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajia koskevien tietojen luovutusrajoituksen ja salassapidon huomioon ottamisesta osakeluettelotietojen luovuttamisessa. Maanmittauslaitos saa huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 17 §:n 2 momentin 4 ja 5 kohdan perusteella käsitellä sekä väestötietojärjestelmästä luovutettavia tietojen luovutusrajoituksia koskevia tietoja, että niin sanotun turvakiellon kohteena olevia henkilötietoja. Mainitun säännöksen perusteella Maanmittauslaitoksella olisi osakeluettelon tietojen luovuttamisen arvioimiseksi käytössään tiedot mahdollisista osakeluetteloon merkittyä osakkeenomistajaa koskevasta turvakiellosta. Väestötietojärjestelmälain 36 §:ssä säädetyn turvakiellon lisäksi osakkeenomistajia koskevien tietojen luovuttamisessa olisi ehdotuksen mukaan otettava huomioon myös julkisuuslain 24 §:n 1 momentin 31 kohta, jonka perusteella salassa pidettäviä ovat viranomaisen asiakirjat, jotka sisältävät tiedon henkilön asuinpaikasta ja muista yhteystiedoista, jos henkilö on pyytänyt tiedon salassapitoa ja hänellä on perusteltu syy epäillä itsensä tai perheensä terveyden tai turvallisuuden tulevan uhatuksi. 

Väestötietojärjestelmälain 37 §:n 1 momentin ja julkisuuslain 24 §:n 1 momentin mukaan laissa voidaan erikseen säätää poikkeuksista tietojen luovutusrajoituksen ja salassapitoon. Momentissa ehdotetaan säädettäväksi, että oikeus saada osakkeenomistajia koskevia tietoja turvakielto- ja salassapitotilanteissa olisi viranomaisella ja sillä, joka osoittaa tietojen olevan tarpeen oman oikeutensa toteuttamisen kannalta. Turvakiellon alaisen ja salassa pidettävän osakeluettelotiedon antaminen perustuisi siten Maanmittauslaitoksen tapauskohtaiseen arvioon ja tietojen luovuttamisessa olisi otettava huomioon turvakiellon ja salassapidon tarkoitus. Käytännössä tiedot voivat olla tarpeen lähinnä silloin, kun niitä tarvitaan kanteen nostamista varten (esimerkiksi vahingonkorvausvaatimus tai yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskeva kanne), minkä arvioimiseksi Maanmittauslaitos voisi tarvittaessa kuulla myös yhtiötä. 

6 luku Yhtiökokous

7 §.Osakkeenomistajien osallistuminen. Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että yhtiökokoukseen osallistuminen edellyttää osakeluettelomerkintää tai omistajamerkintää osakehuoneistorekisteriin yhtiökokousta edeltävänä päivänä. Saannon kirjaamista koskevan hakemuksen vireille tulo ei ehdotuksen mukaan vielä oikeuttaisi osallistumaan yhtiökokoukseen. 

Ehdotus niin sanottua yhtiökokouksen täsmäytyspäivää koskevaksi säännökseksi vastaa sisällöltään pääosin arvo-osuusjärjestelmään kuuluvien osakeyhtiöiden yhtiökokouksen täsmäytyspäivää koskevaa osakeyhtiölain sääntelyä (osakeyhtiölain 5 luvun 6 a §). Asunto-osakeyhtiöiden osalta ehdotetaan kuitenkin, että yhtiökokouksen täsmäytyspäivä on yhtiökokousta edeltävä päivä.  

Huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavassa laissa ehdotetaan säädettäväksi erikseen vanhan lain yhtiökokoukseen osallistumista koskevan säännöksen soveltamisesta ennen lain voimaantuloa perustettuihin yhtiöihin. 

21 §.Kutsutapa. Pykälän 1 momentista ehdotetaan poistettavaksi maininta osakkeenomistajan sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden toimittamisesta yhtiölle. Osakkaan yhteystietojen toimittaminen yhtiölle ei ole tarpeen, koska mainitut tiedot ehdotetaan 2 momentin mukaan tallennettavaksi osakkeenomistajan ilmoituksesta Maanmittauslaitoksen pitämään osakehuoneistorekisteriin. Tiedot voisi ilmoittaa esimerkiksi saannon kirjaamista koskevan hakemuksen yhteydessä. 

Jos osakas ei ilmoita 2 momentissa tarkoitettua postiosoitetta osakehuoneistorekisteriin, voitaisiin osakeluetteloon merkitä huoneistotietojärjestelmän käytössä olevien väestötietojärjestelmän tai kaupparekisterin tietojen mukainen osoite. Myös tällä perusteella osakeluetteloon merkittyä osakkeenomistajan osoitetta voitaisiin yleensä käyttää yhtiökokouskutsun toimittamiseen. Vaikka sähköpostiosoitetta ja muuta osakehuoneistorekisteriin tallennettavaa tietoliikenneyhteyttä ei ehdotuksen mukaan merkittäisi osakeluetteloon, olisi yhtiöllä huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain mukaan oikeus myös näiden tietojen saamiseen osakehuoneistorekisteristä. Selvyyden vuoksi osakehuoneistorekisterin palveluja koskevista ohjeista ja neuvonnasta tulisi käydä ilmi, että osakehuoneistorekisteriin ilmoitettua yhteystietoa voidaan käyttää asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetun yhtiökokouskutsun ja muun osakkaalle yhtiön toimesta lähetettävän tiedon toimitusosoitteena. 

Postiosoitteen, sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden osakehuoneistorekisteriin 2 momentin mukaisesti ilmoittaneella osakkeenomistajalla olisi vastuu ilmoittaa myös näiden tietojen muutos osakehuoneistorekisteriin, eikä yhtiöllä olisi yleensä velvollisuutta selvittää osakkeenomistajan osoitetta tai sen vaihtumista yhtiökokouskutsun tai muun vastaavan ilmoituksen toimittamista varten. Toisaalta esimerkiksi pienen yhtiön osakkeenomistajat voisivat edelleen yksimielisinä sivuuttaa lain ja yhtiöjärjestyksen kokouskutsuun liittyvät muotosäännökset. 

Maanmittauslaitos tallentaisi momentissa tarkoitetut yhteystiedot ja niiden muutokset osakehuoneistorekisteriin ilmoituksen perusteella, eikä tutkisi tietojen oikeellisuutta. Koska yhteystietojen ylläpidossa ei siten olisi kyse kirjaamistoiminnasta, ei huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 21 §:ssä tarkoitettu ankara vastuu tulisi sovellettavaksi virheellisestä yhteystiedosta mahdollisesti aiheutuneisiin vahinkoihin. 

7 luku Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen

27 §.Isännöitsijäntodistus. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi 12 a kohta, jonka perusteella isännöitsijäntodistuksessa olisi oltava tiedot yhtiön ja todistuksen kohteena olevan osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin. Lain voimaantulon jälkeen perustetun asunto-osakeyhtiön osalta ilmoitettaisiin kohdan perusteella, että yhtiö ja osake kuuluvat osakehuoneistorekisteriin. Ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osalta on mahdollista, että yhtiö ei ole siirtänyt osakeluettelon pitoa osakehuoneistorekisteriin tai että osakkeenomistajan oikeutta ei ole kirjattu osakehuoneistorekisteriin huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetussa laissa tarkoitetulla tavalla. Käytännössä kohdassa mainituilla tiedoilla on olennainen merkitys osakkeen luovuttamisen ja vakuuskäytön kannalta. 

13 luku Osakeanti

13 §.Uusien osakkeiden rekisteröiminen. Pykälään lisättävässä uudessa 5 momentissa ehdotetaan säädettäväksi uusien osakkeiden merkitsijöiden ilmoittamisesta kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin. Osakkeen ensimmäisen omistajan kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin yhtiön ilmoituksen perusteella ehdotetaan säädettäväksi huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 5 §:n 1 momentissa. Ehdotettu menettely poikkeaa voimassa olevasta laista, jonka mukaan yhtiön hallituksen on annettava osakkeista osakekirja, kun osakkeet on rekisteröity kaupparekisteriin. 

15 §.Yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttaminen. Pykälän viimeisestä virkkeestä ehdotetaan poistettavaksi maininta osakekirjan luovuttamisesta yhtiön hallussa olevia omia osakkeita annettaessa. Muutetun säännöksen soveltaminen tarkoittaisi sitä, ettei osakehuoneistorekisteriin kuuluva yhtiö saa antaa suostumusta osakkeen saannon kirjaamiselle rekisteriin ennen täyttä maksua luovutuksesta. Ehdotus vastaa sisällöltään arvo-osuusjärjestelmään kuuluviin osakeyhtiöihin sovellettavaa osakeyhtiölain 9 luvun 16 §:ää. Voimaanpanolain siirtymäsäännöksissä on otettu huomioon se, että vanhan lain säännös osakekirjan siirtämisestä voi ennen lain voimaantuloa perustetuissa yhtiöissä tulla sovellettavaksi vielä lain voimaantulosta alkavan siirtymäajan kuluessa. 

19 luku Sulautuminen

14 §.Ilmoitus sulautumisen täytäntöönpanosta. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 momentti absorptiosulautumisessa sulautumisvastikkeena annettavien osakkeiden saajien ilmoittamisesta osakehuoneistorekisteriin. Säännös on tarpeen, koska osakehuoneistorekisteriin kuuluvassa yhtiössä jakautumisvastikkeena annettavista osakkeista ei anneta osakekirjoja. Ilmoituksen tekeminen kuuluisi vastaanottavan yhtiön hallitukselle. Osakkeen ensimmäisen omistajan kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin yhtiön ilmoituksen perusteella ehdotetaan säädettäväksi huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 5 §:n 1 momentissa. 

Pykälään lisättävässä uudessa 4 momentissa säädettäisiin kombinaatiosulautumisessa perustettavan vastaanottavan asunto-osakeyhtiön ensimmäisten omistajien ilmoittamisesta kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin. Säännös on tarpeen, koska osakehuoneistorekisteriin kuuluvassa perustettavassa yhtiössä ei anneta osakekirjoja. Ilmoituksen tekeminen kuuluisi sulautumiseen osallistuville yhtiöille. 

16 §.Sulautumisen oikeusvaikutukset. Pykälän 4 momentista ehdotetaan poistettavaksi nimenomainen maininta osakekirjan esittämisestä sulautumisvastikkeen maksun edellytyksenä. Rekisteriin kuuluvassa yhtiössä oikeus sulautumisvastikkeeseen määräytyy lähtökohtaisesti ehdotuksen 2 luvun 2 §:n 2 momentin mukaisen täsmäytyspäiväsäännöksen perusteella, eikä laissa enää säädetä osakeoikeuksien käytöstä osakekirjan esittämistä vastaan. Sulautumisvastikkeen saaminen voi toisaalta edellyttää esimerkiksi, että saaja ilmoittaa yhtiölle maksuyhteystietonsa. Ehdotuksessa otettaisiin siten huomioon, että sulautumisvastikkeen saaminen voi edellyttää saajalta erityisiä toimia. 

Voimaanpanolain siirtymäsäännöksissä on otettu huomioon se, että vanhan lain säännös osakekirjan esittämisestä sulautumisvastikkeen maksun edellytyksenä voi ennen lain voimaantuloa perustetuissa yhtiöissä tulla sovellettavaksi vielä lain voimaantulosta alkavan siirtymäajan kuluessa. 

20 luku Jakautuminen

14 §.Ilmoitus jakautumisen täytäntöönpanosta. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 2 ja 3 momentti, joissa säädettäisiin jakautumisvastikkeena annettavien ja jakautumisessa perustettavan uuden yhtiön osakkeiden ensimmäisten omistajien merkitsemisestä osakehuoneistorekisteriin edellä 19 luvun 14 §:n 3 ja 4 momenttia vastaavalla tavalla. 

16 §.Jakautumisen oikeusvaikutukset. Pykälän 4 momenttia ehdotetaan muutettavaksi edellä 19 luvun 16 §:n 4 momenttia vastaavalla tavalla. 

27 luku Rangaistussäännökset

2 §.Asunto-osakeyhtiörikkomus. Pykälän 1 momentin 1 kohta ehdotetaan kumottavaksi, koska jatkossa osakeluetteloa pidetään tämän lain 2 luvun 12 §:n 1 momentin perusteella Maanmittauslaitoksessa. 

Ehdotetun siirtymäsäännöksen mukaan kumottavaksi ehdotettua säännöstä sovellettaisiin ennen lain voimaantuloa perustettuun yhtiöön siihen asti, kunnes se liittyisi rekisteriin. Tarvitaan siirtymäsäännös osakeluettelon pitämisen taikka sen nähtävänä pitämisen seuraamuksista siirtymäaikana. 

28 luku Lain soveltaminen kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön

1 §. Soveltamisala. Pykälän 2 momenttia ehdotetaan täydennettäväksi siten, että keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei voitaisi poiketa osakehuoneistorekisteriin kuulumista koskevan 2 luvun 1 a §:n soveltamisesta yhtiöön. Lain voimaantulon jälkeen perustettavat yhtiöt kuuluisivat ehdotuksen mukaan siten aina osakehuoneistorekisteriin, jolloin osakkeisiin, osakeluetteloon ja osakeoikeuksien käyttöön sovellettaisiin asunto-osakeyhtiölain osakehuoneistorekisteriä koskevia säännöksiä. Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden erilaisten osakkeenomistajien valmiudet huomioon ottaen voisi olla ongelmallista, jos yhtiö voisi sen toiminnan aikana yhtiöjärjestystä muuttamalla päättää osakehuoneistorekisteriin liittymisestä ja rekisteristä poistumisesta. Toisaalta kaikkien uusien keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakehuoneistorekisteriin kuulumisen ei arvioida tarpeettomasti rajoittavan niiden osakkeiden vaihdantaa ja vakuuskäyttöä eikä yhtiön hallinnon järjestämistä. 

Huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavassa laissa ehdotetaan säädettäväksi ennen lain voimaantuloa perustettujen keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden mahdollisuudesta liittyä osakehuoneistorekisteriin. 

3 §.Soveltaminen muuhun osakeyhtiöön. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi maininta siitä, että muun osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei voida määrä osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin. Säännös on tarpeen, koska osakehuoneistorekisteriin voidaan huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 3 §:n perusteella merkitä vain sellaisia asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeita, jotka yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottavat osakehuoneiston tai muun yhtiön rakennuksen tai sen hallinnassa olevan kiinteistön osan hallintaoikeuden. Muun osakeyhtiön osakkeisiin ja osakeluettelon pitoon sovellettaisiin säännöksen viimeisen virkkeen perusteella osakeyhtiölain säännöksiä. 

Huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavassa laissa on otettu huomioon, että ennen lain voimaantuloa perustetun yhtiön yhtiöjärjestyksessä on voitu määrätä tällä lailla muutettavan asunto-osakeyhtiölain osakkeita ja osakekirjoja koskevien säännösten soveltamisesta yhtiöön. 

1.4  Laki asuntokauppalain muuttamisesta

2 luku Ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa

1 c §. Lisärakentaminen. Pykälään ehdotetaan teknistä muutosta, joka johtuu luvun nykyisen 6 a §:n säännösten siirtämisestä uuteen 6 b §:ään. 

6 §.Osakekirjojen säilyttäminen ja luovuttaminen. Pykälä voisi jatkossa tulla sovellettavaksi vain niitä käytännössä poikkeuksellisissa tapauksissa, joissa huoneistotietojärjestelmästä annettua lakia ei sovelleta. Pykälän 1 momentista poistettaisiin säännös osakekirjojen säilyttämistä koskevan todistuksen antamisesta panttioikeuden haltijalle, koska turva-asiakirjojen säilyttäjän velvollisuudesta antaa panttausta koskeva todistus pantinsaajalle ehdotetaan jatkossa säädettäväksi luvun 15 §:n 1 momentissa. Viimeksi mainittu säännös koskisi sekä tilanteita, joissa turva-asiakirjojen säilyttäjä säilyttää osakekirjoja että sitä jatkossa tavallisempaa tilannetta, jossa yhtiöön sovelletaan huoneistotietojärjestelmästä annettavaa lakia eikä osakekirjoja siten lainkaan painateta. 

6 a §.Osakehuoneistorekisteriin tehtävät kirjaukset ja merkinnät. Pykälässä säädettäisiin tilanteesta, jossa osakkeisiin sovelletaan huoneistotietojärjestelmästä annettavaa lakia, eikä osakekirjoja siten anneta. Tällöin pykälän säännöksiä sovellettaisiin luvun 6 §:n säännösten sijasta. Pykälä koskisi käytännössä valtaosaa jatkossa perustettavista asuntokauppalain soveltamisalaan kuuluvista asuntoyhteisöistä. Pykälän nykyiset säännökset panttikirjojen säilyttämisestä ja luovuttamisesta siirrettäisiin luvun uuteen 6 b §:ään. 

Pykälän 1 momentin mukaan huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain soveltamisalaan kuuluvissa tilanteissa turva-asiakirjojen säilyttäjän olisi osakekirjojen painattamisen sijaan ilmoitettava osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi rajoitus, jonka mukaan osaketta koskevat kirjaukset ja merkinnät tehdään vain säilyttäjän ilmoituksesta. Kyseessä olisi huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 8 §:n 3 momentin mukainen rajoitusmerkintä, joka tehtäisiin suoraan turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksen perusteella. Rajoitusmerkinnän olisi tarkoitus olla sillä tavoin informatiivinen, että siinä yksilöitäisiin, kuka toimii asuntokauppalain mukaisena osaketta koskevien turva-asiakirjojen säilyttäjänä. 

Rajoitusmerkinnän vaikutus rinnastuisi luvun 6 §:n mukaiseen osakekirjan säilyttämiseen, koska esimerkiksi osakkeen saannon tai panttauksen kirjaaminen ei voisi tapahtua ilman turva-asiakirjojen säilyttäjän myötävaikutusta. Toisaalta esimerkiksi viimeksi mainittujen kirjaaminen tapahtuisi yksinomaan säilyttäjän ilmoituksesta ja säilyttäjän ylläpitämien sekä kirjaamisviranomaiselle antamien tietojen perusteella, eikä muiden tahojen suostumuksia taikka muuta selvitystä edellytettäisi. 

Säilyttäjän olisi tehtävä rajoitusta koskeva ilmoitus viipymättä. Ilmoitus on toisin sanoen tehtävä heti, kun esimerkiksi luottolaitos on ottanut vastaan tehtävän toimia asuntokauppalain mukaisena turva-asiakirjojen säilyttäjänä. Käytännössä tästä tehdään sopimus perustajaosakkaan ja säilyttäjän välillä. Tarkoitus on välttää sellainen tilanne, että osaketta ryhdyttäisiin tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rajoitus on merkitty osakehuoneistorekisteriin.  

Rajoituksen voimassa ollessa tehtyihin oikeustoimiin ei sovellettaisi, mitä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 12 §:ssä ehdotetaan säädettäväksi kirjauksen oikeusvaikutuksista. Säilyttäjälle tehdyillä ilmoituksilla olisi sama vaikutus kuin niissä luvun 6 §:n mukaisissa tilanteissa, joissa osakekirja on turva-asiakirjojen säilyttäjän hallussa. Luvun 15 §:n 2 momentissa on erikseen säädetty panttioikeuden syntymisestä, kun panttaussopimus on annettu tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle, mutta säilyttäjälle tehdyllä ilmoituksella on vastaavia vaikutuksia myös muiden oikeuksien osalta. 

Pykälän 2 momentin mukaan säilyttäjän velvollisuuteen ilmoittaa ostajan saanto kirjattavaksi rekisteriin sovellettaisiin, mitä luvun 6 §:n 2 ja 4 momentissa säädetään osakekirjan luovuttamisesta ostajalle. Esimerkiksi käytännössä tavallisimmassa luvun 6 §:n 2 momentin mukaisessa tapauksessa säilyttäjän olisi ilmoitettava ostajan saanto kirjattavaksi, kun on selvitetty, että ostaja on täyttänyt velvollisuutensa kauppahinnan maksamiseen ja muut siihen rinnastettavat velvoitteet. Tätä ajankohtaa edeltäviä osaketta koskevia oikeustoimia ei kirjattaisi osakehuoneistorekisteriin, vaan muun muassa osakkeen kaupat ja kauppasopimuksen mukaisten oikeuksien edelleen luovuttamiset sekä osakkeen tai sen luovutussopimuksen tuottamien oikeuksien panttaukset rekisteröitäisiin säilyttäjän pitämään luetteloon luvun 15 §:n mukaisesti. Ostajan saannon tullessa kirjatuksi osakehuoneistorekisteriin 1 momentissa tarkoitettu rajoitusmerkintä poistettaisiin rekisteristä, ja osake olisi tämän jälkeen kirjaamisten kohteena yleisten osakehuoneistorekisteriä koskevien sääntöjen mukaisesti. 

Sääntely vastaisi siten asiallisesti mahdollisimman pitkälti luvun 6 §:n nykyistä sääntelyä osakekirjan luovuttamisesta ostajalle. Jos osake on esimerkiksi pantattu, tilanne poikkeaa kuitenkin sikäli 6 §:n mukaisesta, että kun osakekirja 6 §:n 3 momentin mukaan luovutetaan tällöin ostajan sijasta panttioikeuden haltijalle, osakehuoneistorekisteriin on vastaavassa tilanteessa kirjattava sekä saanto että panttaus. Tämän vuoksi pykälän 3 momentissa säädettäisiin säilyttäjän velvollisuudesta ilmoittaa panttaus kirjattavaksi saannon kirjaamisen yhteydessä. Kirjaus tehtäisiin säilyttäjän ilmoituksesta luvun 15 §:n mukaisen säilyttäjän ylläpitämän luettelon tietojen perusteella. Kirjaamisviranomaisella ei olisi velvollisuutta tutkia säilyttäjän ilmoittamien 15 §:n mukaiseen luetteloon perustuvien tietojen oikeellisuutta. Jos luetteloon on merkitty osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimi, myös se on ilmoitettava vastaavasti merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin. 

Jos panttioikeuden haltijoita on useampia, osakekirja luovutetaan 6 §:n 3 momentin mukaan sille panttioikeuden haltijalle, jolla on paras etuoikeus, ja tälle annetaan tarpeelliset tiedot muista panttioikeuden haltijoista. Osakehuoneistorekisteriin kirjataan sen sijaan kaikki osaketta koskevat panttaukset. Tällöin myös panttausten keskinäinen etusijajärjestys on kirjattava. Etusijajärjestys kirjattaisiin sekin säilyttäjän ilmoituksesta 15 §:n mukaisen luettelon tietojen perusteella.  

Myyjän 4 luvun 29 §:n 4 momentin mukaista panttioikeutta ei kirjattaisi rekisteriin. Tämä vastaa käsillä olevan luvun 6 §:n 3 momentin säännöstä siitä, että myyjällä ei ole oikeutta saada osakekirjaa hallintaansa kyseisen panttioikeuden nojalla. 

Pykälän 4 momentin mukaan 1 momentissa tarkoitettu rajoitusmerkintä poistettaisiin säilyttäjän ilmoituksesta, jos osake on myymättä rakentamisvaiheen päättyessä. Säännös vastaa vaikutuksiltaan luvun 6 §:n 3 momentin viimeisen virkkeen mukaista osakkeen luovuttamista perustajaosakkaalle. Jos osakkeeseen kohdistuu panttioikeus, ulosmittaus tai turvaamistoimi, säilyttäjän olisi ilmoitettava panttaus ja, jos pantinsaajia on useita, panttausten keskinäinen etusijajärjestys kirjattavaksi tai asianomainen merkintä tehtäväksi vastaavasti kuin 3 momentissa ehdotetaan säädettäväksi. 

Säilyttäjän oikeudesta palkkioon pykälän mukaisista tehtävistä säädetään luvun 7 §:ssä. 

6 b §.Panttikirjojen säilyttäminen ja luovuttaminen. Pykälän säännökset vastaisivat luvun nykyistä 6 a §:ää. 

15 §.Osaketta koskevien oikeustoimien rekisteröinti. Pykälän 2 momenttia täydennettäisiin säännöksellä siitä, että turva-asiakirjojen säilyttäjän, jolle on annettu tiedoksi osakkeen tai sen luovutussopimuksen tuottamien oikeuksien panttausta koskeva sitoumus, on annettava tästä todistus panttioikeuden haltijalle. Säännös koskisi sekä tilanteita, joissa osakkeeseen sovelletaan huoneistotietojärjestelmästä annettavaa lakia, että niitä jatkossa harvinaisia tilanteita, joissa säilyttäjä painattaa osakekirjan ja säilyttää sitä oikeudenhaltijoiden lukuun. Luvun 6 §:n 1 momentista ehdotetaan poistettavaksi tarkoitukseltaan asiallisesti vastaava mutta vain osakekirjojen säilyttämistä koskeva säännös. 

4 luku Uuden asunnon kauppa

4 §.Asunnon hallinnan ja osakekirjan tai muun asiakirjan luovutus sekä suostumuksen antaminen kirjaamiseen. Pykälän 3 momenttia täydennettäisiin maininnoilla, jotka koskevat ostajan saannon kirjaamista osakehuoneistorekisteriin. Suostumuksen antaminen kirjaamiseen rinnastuisi osakekirjan tai muun omistus- tai hallintaoikeutta osoittavan asiakirjan luovuttamiseen ostajalle. Lisäksi suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin ehdollisena olisi annettava heti kaupanteon jälkeen, jollei toisin ole sovittu. Myös pykälän otsikkoa täydennettäisiin vastaamaan pykälän muutettua sisältöä. 

29 §.Kauppahinnan maksuajankohta ja omistuksenpidätysehdon voimassaolo. Pykälän 1 momenttia täydennettäisiin siten, että suostumuksen antaminen ostajan saannon kirjaamiseen rinnastettaisiin osakekirjan tai muun asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavan asiakirjan luovuttamiseen ostajalle. 

34 §.Myyjän oikeus purkaa kauppa. Pykälän 3 momenttia täydennettäisiin vastaavalla ostajan saannon kirjaamiseen tarvittavan suostumuksen antamista koskevalla rinnastuksella kuin edellä mainittuja luvun säännöksiä. 

6 luku Käytetyn asunnon kauppa

4 §.Asunnon hallinnan ja osakekirjan tai muun asiakirjan luovutus sekä suostumuksen antaminen kirjaamiseen. Pykälään ehdotetaan vastaavia muutoksia kuin 4 luvun 4 §:n 3 momenttiin. Samalla pykälän otsikkoa muutettaisiin vastaavasti kuin 4 luvun 4 §:n otsikkoa. 

8 §.Oikeus pidättyä maksusta. Pykälää täydennettäisiin siten, että suostumuksen antaminen ostajan kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin rinnastettaisiin osakekirjan tai vastaavan asiakirjan luovuttamiseen. 

22 §.Kauppahinnan maksaminen. Pykälää täydennettäisiin vastaavalla rinnastuksella kuin edellä selostettuja 4 ja 6 luvun säännöksiä. Lakiteknisen selkeyden vuoksi edellytykset, joiden täyttyessä ostajan on, jollei toisin ole sovittu, maksettava kauppahinta, lueteltaisiin pykälän 1 ja 2 kohdassa. 

24 §.Myyjän oikeus purkaa kauppa. Pykälän 3 momenttia täydennettäisiin vastaavalla rinnastuksella kuin edellä selostettuja 4 ja 6 luvun säännöksiä. 

1.5  Laki ryhmärakennuttamislain 25 §:n muuttamisesta

5 luku Asuntoyhteisömuotoista ryhmärakennuttamista koskevat erityissäännökset

25 §.Säilyttäjän osakekirjoihin liittyvät tehtävät. Pykälän 1 momentin ensimmäisen virkkeen sanamuoto, joka koskee ryhmärakennuttamisasiakirjojen säilyttäjän velvollisuutta osakekirjojen säilyttämiseen ja painattamiseen, yhdenmukaistettaisiin vastaamaan turva-asiakirjojen säilyttäjää koskevaa asuntokauppalain 2 luvun 6 §:n 1 momenttia. Säännös koskisi vain tilanteita, joissa osakkeista ylipäätään annetaan osakekirjat, eikä siten huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain soveltamisalaan kuuluvia tapauksia. 

Ryhmärakennuttamislakiin ei ehdoteta osakehuoneistorekisteriin tehtäviä kirjauksia ja merkintöjä koskevia erityissäännöksiä. Jos osakkeisiin sovelletaan huoneistotietojärjestelmästä annettavaa lakia, kirjaukset ja merkinnät tehtäisiin kyseisen lain yleisten sääntöjen mukaisesti, vaikka rakennuttamishanke kuuluisi ryhmärakennuttamislain 5 luvun soveltamisalaan. 

1.6  Laki kaupparekisterilain 9 ja 21 §:n muuttamisesta

9 §. Pykälään lisättäisiin uusi 8 momentti, jossa säädettäisiin asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön kaupparekisteriin merkittävistä tiedoista. Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perusilmoituksessa olisi ilmoitettava, sisältääkö yhtiön yhtiöjärjestys lunastuslausekkeen tai muun vaihdannanrajoituslausekkeen. Tieto lunastuslausekkeen tai vaihdannanrajoituslausekkeen merkitsemisestä on tarpeen, jotta tietoja voidaan välittää Patentti- ja rekisterihallituksesta Maanmittauslaitokselle. Tieto velkojien suostumuksen tarpeellisuudesta olisi uusi, ja se liittyy asunto-osakeyhtiölain 17 luvun 7 §:ään, jonka mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiön tai osakkeenomistajan velkojilla on osakepääomaa alennettaessa velkojiensuojamenettelyssä oikeus vastustaa yhtiöjärjestyksen määräyksen muuttamista tai määräyksestä poikkeamista. Patentti- ja rekisterihallitus tarkistaisi ilmoituksen käsittelyn yhteydessä, että rekisteriin merkittävä tieto vastaa yhtiöjärjestystä. Muutoksen johdosta mahdollinen yhtiöjärjestysmääräys saataisiin näkymään yhtiön kaupparekisteriotteella. 

21 §. Pykälän 2 momenttia muutettaisiin niin, ettei säännöksessä enää viitattaisi maksun suorittamisajankohtaan. Muutoksen tarkoituksena on mahdollistaa kaupparekisteri-ilmoitusten maksaminen jälkikäteen laskulla. Nykyisin kaupparekisteri-ilmoituksen rekisteröinti edellyttää, että käsittelymaksu on suoritettu. Muutos liittyy sähköisen asioinnin osuuden kasvuun ja käsittelyaikojen lyhenemiseen, jolloin maksun suorittamisesta aiheutuu tarpeetonta viivästystä asian käsittelyssä. Samalla muutoksella parannetaan asunto-osakeyhtiöiden osalta isännöitsijöiden mahdollisuuksia asioida kaupparekisterissä sähköisesti. 

1.7  Laki yritys- ja yhteisötietolain muuttamisesta

10 §.Perustamisilmoitus. Pykälän 3 momentissa säädetään nykyisin ilmoituksista, jotka tehdään sähköisesti. Momentin sanamuotoa muutettaisiin niin, että ilmoitukset tehdään yritys- ja yhteisötietojärjestelmän sähköisessä asiointipalvelussa, mikä olisi täsmällisempi muotoilu kuin sähköisesti. Säännöksen sisältö vastaisi voimassaolevaa lakia. Momentin muotoilua muutettaisiin samalla lisäämällä siihen alakohtia. 

Momentin 1 kohta vastaisi sisällöltään voimassaolevaa lakia, mutta samalla sitä tarkistettaisiin pykäläviittauksen osalta. Sivuliike on rahanpesulain 6 luvun 2 §:n mukaan velvollinen tuntemaan tosiasialliset edunsaajansa, mutta kaupparekisterilaissa ei säädetä sivuliikkeen edunsaajien rekisteröinnistä. Tästä syystä lain viittaus kaupparekisterilain 3 §:n 1 mom. 4 kohtaan on tarpeeton, ja ehdotetaan poistettavaksi. Momentin 2 kohta vastaisi sisällöltään voimassaolevaa lakia. 

Momentin 3 kohta olisi sisällöltään uusi. Jatkossa asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perustamisilmoitus tehtäisiin aina yritys- ja yhteisötietojärjestelmän sähköisessä asiointipalvelussa. Muutos on tarpeen, koska yhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyviä tietoja tarvitaan huoneistotietojärjestelmässä hallintakohteiden muodostamiseen, jolloin tiedot pitäisi voida toimittaa Maanmittauslaitokselle sähköisessä muodossa. Lisäksi jäljempänä 5 momentissa ehdotetaan, että perustamisen yhteydessä ilmoitetaan tietoja suoraan Maanmittauslaitokselle. Tällaisen menettelyn käyttöönotto ei olisi kohtuullisin kustannuksin toteutettavissa, jos asiointia paperimuodossa jatkettaisiin. 

Pykälän 5 momentti olisi uusi. Yritys- ja yhteisötietolain mukaisia kantarekistereitä ylläpitäviä viranomaisia ovat Patentti- ja rekisterihallitus ja Verohallinto. Pykälän 5 momentissa säädettäisiin poikkeuksellisesti tietojen ilmoittamisesta Maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin. Yhtiön perustajaosakkaana olevan henkilön henkilötiedot ilmoitettaisiin asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perustamisilmoituksella suoraan Maanmittauslaitokselle. Ilmoitettavat tiedot koskevat perustamissopimuksen mukaisten osakkaiden tietoja. Tiedoissa perustamisen jälkeen tapahtuvia muutoksia ei olisi mahdollista ilmoittaa Patentti- ja rekisterihallitukselle, vaan osakkeenomistajien muuttuessa uuden osakkaan tiedot ilmoitettaisiin suoraan Maanmittauslaitokselle. Tietoja ei merkittäisi Patentti- ja rekisterihallituksen tai Verohallinnon ylläpitämiin rekistereihin, vaan ne pelkästään välitettäisiin edelleen. Tiedoista ei siksi syntyisi henkilörekisteriä Patentti- ja rekisterihallituksessa tai Verohallinnossa. Henkilötietojen eteenpäin välittäminen olisi kuitenkin henkilötietojen käsittelyä, mistä seuraa, että tietosuojaa koskevia säännöksiä sovelletaan tietojen ilmoittamisessa. Muilta osin Maanmittauslaitoksen oikeudesta saada tietoja Patentti- ja rekisterihallituksen rekistereistä säädettäisiin huoneistotietojärjestelmästä annettavassa laissa. Esimerkiksi yhtiöjärjestyksen mukaiset tiedot välitetään Maanmittauslaitokselle ilman eri ilmoitusta. 

11 §.Muutos- ja lopettamisilmoitus. Pykälän 2 momenttia muutettaisiin sen osalta, mitä muutosilmoituksia tehdään yritys- ja yhteisötietojärjestelmän sähköisessä asiointipalvelussa. Samalla momentin muotoilua muutettaisiin lisäämällä siihen alakohtia. Momentin 1 ja 2 kohdat koskevat rahanpesulain mukaisia ilmoituksia kaupparekisteriin. Ehdotetut säännökset vastaavat sisällöltään voimassaolevaa lakia, mutta niihin sisältyvää viittaussäännöstä kaupparekisterilakiin täsmennettäisiin vastaavasti kuin edellä 10 §:n 3 momentissa. 

Momentin 3 kohta olisi sisällöltään uusi ja se koskisi osakeluettelonsa ylläpidon Maanmittauslaitokselle siirtäneiden yhtiöiden tekemiä kaupparekisteri-ilmoituksia. Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muutokset ilmoitettaisiin kaupparekisteriin yritys- ja yhteisötietojärjestelmän sähköisessä asiointipalvelussa. Yhtiöjärjestystä muutettaessa ensimmäisen kerran, koko yhtiöjärjestys ilmoitettaisiin rekisteriin, minkä jälkeen se olisi samassa muodossa kuin uusien, 1. päivänä tammikuuta 2019 jälkeen perustettujen yhtiöiden yhtiöjärjestykset. Kaupparekisteriin ilmoitettavista yhtiöjärjestysmuutoksista voi useissa tilanteissa seurata se, että huoneistotietojärjestelmään perustetun hallintakohteen tietoja on tarvetta päivittää Maanmittauslaitoksessa. Tällainen tilanne olisi esimerkiksi osakeanti, josta säädetään asunto-osakeyhtiölain 13 luvussa ja osakkeiden rekisteröinnistä luvun 13 §:ssä. Uusien osakkeiden rekisteröinti johtaa käytännössä aina yhtiöjärjestyksen muutokseen, jolloin yhtiöjärjestyksen mukainen tieto uusista osakesarjoista välitettäisiin Patentti-ja rekisterihallituksesta Maanmittauslaitokselle. Muita tilanteita, joissa yhtiöjärjestyksen muutoksesta seuraa rekisterin päivitystarvetta Maanmittauslaitoksessa ovat huoneistojen jakaminen tai yhdistäminen, yhtiöiden sulautuminen tai jakautuminen sekä yritysmuodon muutokset. Näissä tapauksissa Patentti- ja rekisterihallitus huolehtisi yhtiöjärjestyksen rekisteröinnistä, minkä jälkeen osakeryhmissä tapahtuneet muutokset välittyvät Patentti- ja rekisterihallituksesta Maanmittauslaitokselle. Patentti- ja rekisterihallitukseen ei kuitenkaan ilmoiteta osakkaiden tietoja, vaan yhtiön olisi ilmoitettava tieto yhtiön uusista tai muuttuneista osakkaista suoraan Maanmittauslaitokselle. 

Momentin 4 kohta olisi sisällöltään uusi ja koskisi ennen lakiehdotuksen voimaantuloa perustettujen asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden vapaaehtoisesti tekemiä ilmoituksia, joilla yhtiöiden rekisteröity yhtiöjärjestys voidaan muuttaa sähköiseen muotoon. Ilmoituksen perusteella koko yhtiöjärjestys tallennettaisiin rekisteriin tekstimuodossa, jolloin sitä voidaan hyödyntää. Yhtiöjärjestyksestä muutetaan rakenteiseen muotoon yhtiön toiminimi, kotipaikka, toimiala ja huoneistoselitelmä. Huoneistoselitelmän tiedot eritellään niin, että tiedot osakenumeroista, huoneistotunnuksesta ja pinta-alasta pystytään erottelemaan. Muilta osin yhtiöjärjestys tallennetaan tekstimuodossa. Muutoksen jälkeen myöhemmät yhtiöjärjestyksen muutokset voidaan toteuttaa Patentti- ja rekisterihallituksen sähköisessä asiointipalvelussa sujuvasti, kun voimassaolevaa yhtiöjärjestystä voidaan käyttää myöhempien muutosilmoituksen pohjana. Yhtiöjärjestyksen ilmoittaminen voitaisiin tehdä edellyttäen, ettei yhtiöjärjestyksen sisältöä muuteta. Yhtiöjärjestyksen ilmoittamisesta voisi päättää yhtiön hallitus ilman yhtiökokousta, koska yhtiöjärjestyksen sisältöön ei tehdä muutoksia. Varsinaisen kaupparekisteri-ilmoituksen voisi tehdä ilmoituksen tekemiseen oikeutettu henkilö, esimerkiksi hallituksen jäsen tai isännöitsijä. Patentti- ja rekisterihallitus ei tarkastaisi ilmoituksen sisältöä, vaan ilmoituksen rekisteröinti perustuisi ilmoituksen tekijän vakuutukseen siitä, että ilmoitus vastaa sisällöltään voimassa olevaa yhtiöjärjestystä. Jos yhtiöjärjestykseen halutaan tehdä samalla kertaa muutoksia, uusi menettely ei olisi käytettävissä, vaan yhtiön olisi tehtävä yhtiöjärjestyksen muutosilmoitus. 

19 §.Rangaistussäännökset. Pykälä sisältää rangaistussäännöksen, jossa on selvyyden vuoksi täsmennetty, ettei sitä sovelleta sähköistä asiointipalvelua käyttäen tehtäviin ilmoituksiin tilanteessa, jossa ilmoituksen tekijällä ei ole ollut tosiasiassa mahdollisuutta ilmoituksen tekemiseen. Tällä viitataan erityisesti sähköisten palvelujen kattavuuteen ja saatavuuteen. Pääsääntöisesti suomalaisilla henkilöillä on varsin kattavasti käytössään sähköisessä asioinnissa tarvittavia välineitä tunnistautua viranomaispalvelussa. Tämä voidaan tehdä verkkopankkitunnuksin, sähköisellä henkilökortilla tai mobiilivarmenteen avulla. Poikkeus tulisi sovellettavaksi esimerkiksi silloin, kun henkilöllä ei ole edellä mainittuja tunnistamisessa tarvittavia välineitä, eikä hän syystä tai toisesta pysty myöskään sellaisia hankkimaan. Lisäksi säännös on tarpeen ulkomailla asuvien ulkomaisten henkilöiden kannalta, sillä heidän mahdollisuutensa saada em. tunnistamiseen tarvittavia välineitä on rajoitettu, vaikka toisaalta lain mukainen ilmoitusvelvollisuus voi koskea myös heitä.  

Pykälän 1 momenttia muutettaisiin laajentamalla viittaus lain 10 §:n 1 momenttiin kattamaan viitatun pykälän kokonaisuudessaan. Tämä ei muuta oikeustilaa, sillä ilmoitusvelvollisuudesta säädetään 10 §:n 1 momentissa, ja pykälän muut säännökset täydentävät ilmoitusvelvollisuuden sisältöä. Viittauksen laajentamisella täsmennettäisiin, että rangaistavuuteen vaikuttavat myös pykälässä jäljempänä säädetyt edellytykset, kuten 2 momentissa säädetty perusilmoituksen tietosisältö ja 3 momentissa säädetyt vaatimukset sähköisen asiointipalvelun käyttämisestä. Säännöksessä viitattuihin lain 10 ja 11 §:iin edellä esitettyjen muutosten johdosta rangaistussäännöksen soveltamisala laajenisi samalla kattamaan myös uudet, vain sähköisessä asiointipalvelussa tehtävät asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön kaupparekisteri-ilmoitukset. 

Pykälän 2 momentista poistettaisiin erillinen viittaus rahanpesulakiin. Rahanpesulakiin viitataan käytännössä jo edellä 10 §:n 3 momentissa ja 11 §:n 2 momentissa, joten viittaus ei ole tarpeen. Muutos liittyy myös siihen, että edellä lisätään yritys- ja yhteisötietojärjestelmän sähköisessä asiointipalvelussa tehtäviksi ilmoituksiksi eräitä asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön kaupparekisteri-ilmoituksia, jolloin asioiden luetteleminen rangaistussäännöksessä ei enää ole tarkoituksenmukaista. Samalla momentissa säädetty poikkeus rangaistussäännöksen soveltamisessa laajenisi kattamaan asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön edellä säädetyt, sähköistä asiointipalvelua käyttäen tehdyt ilmoitukset. 

1.8  Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 16 §:n muuttamisesta

16 §.Rajoitusmerkintä. Valtion korkotukemia asuntoja koskevat rajoitusmerkinnät tehtäisiin jatkossa paperisten osakekirjojen ja yhtiön pitämän osakeluettelon sijaan huoneistotietojärjestelmään. Merkinnät tehtäisiin siten, että rajoitukset ilmenevät sekä osakehuoneistorekisteristä, kun osakekirjoja ei enää paineta, että osakeluettelosta kuten aikaisemminkin. Rajoitusmerkintöjen tekemisestä säädetään huoneistotietojärjestelmästä annettavan lain 8 §:n 3 momentissa. Muutettaessa olemassa olevien yhtiöiden tietoja osakekirjoista ja osakeluetteloista huoneistotietojärjestelmään olisi siirrettävä myös rajoitusmerkintöjä koskevat tiedot. 

1.9  Laki vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun lain 16 §:n muuttamisesta

16 §. Rajoitusmerkintä. Valtion korkotukemien asuntojen rajoitusmerkintöjen tekemistä koskevat säännökset muutettaisiin vastaamaan huoneistotietojärjestelmästä annettavaa lakia. Ehdotetut säännökset vastaisivat vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin ehdotettuja muutoksia. 

1.10  Laki aravalain 6 §:n muuttamisesta

6 §.Käyttö- ja luovutusrajoitukset. Aravalainoilla tuettujen asuntojen rajoitusmerkintöjen tekemistä koskevat säännökset muutettaisiin vastaamaan huoneistotietojärjestelmästä annettavaa lakia. Ehdotetut säännökset vastaisivat vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin ehdotettuja muutoksia. Samalla pykälässä oleva viittaus aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annettuun lakiin korvattaisiin lain nykyisellä nimellä eli aravarajoituslailla. 

1.11  Laki aravarajoituslain 12 ja 18 §:n muuttamisesta

12 §.Omaksilunastaminen. Säännös kunnan velvollisuudesta säilyttää aravalainoitettujen, omaksilunastettavien asunto-osakkeiden osakekirjat poistettaisiin tarpeettomana. Sen sijaan pykälään lisättäisiin säännös osakkeiden omaksilunastettavuutta koskevan merkinnän tekemisestä ehdotettuun huoneistotietojärjestelmään. Pykälän 2 momenttia muutettaisiin siten, että omaksilunastettavuudesta voitaisiin säätää tarkemmin valtioneuvoston asetuksella. 

18 §.Rajoitusmerkintä. Osakekirjoihin ja yhtiön pitämään osakeluetteloon tehtäviä rajoitusmerkintöjä koskeva säännös päivitettäisiin vastaamaan ehdotettuun huoneistotietojärjestelmään tehtävää merkintää kuten vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa. Lisäksi pykälässä olevaa valtuutussäännöstä muutettaisiin vastaamaan nykyistä valtuussäännösten muotoilussa noudatettavaa käytäntöä ja tarkennettaisiin, että asetuksella tarkoitetaan nimenomaan valtioneuvoston asetusta. 

1.12  Laki asumisoikeusasunnoista annetun lain 51 §:n muuttamisesta

51 §.Käyttö- ja luovutusrajoituksista tehtävät merkinnät. Pykälään tehtäisiin vastaavat muutokset kuin valtion tukemia vuokra-asuntoja koskeviin lakeihin. Aikaisemmin osakekirjoihin tehdyt merkinnät asumisoikeusasuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksista tehtäisiin jatkossa huoneistotietojärjestelmään. Lisäksi pykälää muutettaisiin siten, että siinä oleva maininta valtion asuntorahastosta korvattaisiin viraston nykyisellä nimellä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Pykälässä olevia valtuutussäännöksiä tarkennettaisiin siten, että asetuksella tarkoitettaisiin nimenomaan valtioneuvoston asetusta. 

1.13  Laki vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annetun lain muuttamisesta

9 §.Vuokrasopimuksen siirrettävyys. Pykälän 3 momentti kumottaisiin huoneistotietojärjestelmään siirtymisen johdosta. Voimassa olevan momentin mukaan osaomistusoikeuden luovuttajan on esitettävä enemmistöosuuden omistajalle alkuperäinen osaomistussopimuksensa, johon enemmistöosuuden omistaja tekee merkinnän osaomistusoikeuden luovuttamisesta. 

22 a §.Merkinnät huoneistotietojärjestelmään. Lakiin lisättäisiin uusi 22 a §, jonka mukaan enemmistöosuuden omistajan on viipymättä tehtävä laissa tarkoitettuja toimenpiteitä koskevat merkinnät huoneistotietojärjestelmään. Näitä toimenpiteitä ovat osaomistussuhteen perustaminen, purku ja siirto sekä asunnon loppuosuuden lunastaminen ja osaomistusoikeuden panttaaminen. 

1.14  Laki ulosottokaaren 2 luvun 6 §:n ja 4 luvun 33 §:n muuttamisesta

2 luku Ulosottoperusteet

6 §.Häätöä edellyttävä käräjäoikeuden tuomio. Pykälän 2 momentin säännöstä asuin- tai muiden tilojen hallintaan oikeuttavan osakekirjan tai muun asiakirjan luovuttamiseen velvoittavasta tuomiosta täsmennettäisiin koskemaan asuin- tai muiden tilojen hallintaan oikeuttavan osakkeen tai muun yhtiöosuuden luovuttamiseen velvoittavaa tuomiota. Säännöksen soveltamisen kannalta ei olisi merkitystä esimerkiksi sillä, onko osakkeesta annettu osakekirja vai kuuluuko osake huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin. 

4 luku Ulosmittaus

33 §. Rekisteri-ilmoitukset. Pykälän 1 momenttiin lisättäisiin huoneistotietojärjestelmästä annetun lain säätämisen johdosta uusi 1 a kohta. Säännöksen nojalla ulosottomiehen tulisi ilmoittaa huoneistotietojärjestelmästä annettavassa laissa tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin kuuluvan osakkeen ulosmittauksesta osakehuoneistorekisterin pitäjänä toimivalle Maanmittauslaitokselle. Ulosmittausmerkintä poistettaisiin 5 luvun 87 §:n nojalla tehdyn ilmoituksen perusteella. 

1.15  Laki lahjanlupauslain 3 §:n muuttamisesta

3 §. Pykälän 2 momenttia täydennettäisiin osakehuoneistorekisterissä olevan osakkeen lahjoitusta koskevalla erityissäännöksellä, jonka mukaan sellaisen osakkeen lahjoitus katsotaan täytetyksi, kun lahjan saaja on kirjattu osakkeenomistajaksi osakehuoneistorekisteriin. 1. lakiehdotuksen 10 §:n 1 momentista seuraa tarkemmin, että kirjaus katsotaan tehdyksi ja muun muassa lahjoitus siten täytetyksi jo sillä hetkellä, kun saannon kirjaamista koskeva hakemus on merkitty rekisteriin vireille tulleeksi. 

1.16  Laki varainsiirtoverolain 11 ja 24 §:n muuttamisesta

11 §.Ensiasunnon verovapaus. Pykälän 4 momentti kumottaisiin, koska siinä säädetty lausuntomenettely on jatkossa tarpeeton. Verohallinto tarkistaisi ensiasuntotiedon veroilmoituksen perusteella koneellisesti ja välittäisi tiedon Maanmittauslaitokselle sähköisesti. Kumoamista sovellettaisiin Verohallinnon tietojärjestelmäuudistuksen aikataulun mukaisesti 1 päivästä marraskuuta 2019 alkaen ja sitä sovellettaisiin sen jälkeen tehtyihin luovutuksiin. Kumottavan 11 §:n 4 momentin säännöstä sovellettaisiin 31 päivänä lokakuuta 2019 ja sitä aikaisemmin tehtyihin luovutuksiin. 

24 §.Arvopaperin siirtoa rekisteröitäessä esitettävät tiedot ja yhteisön vastuu. Pykälän 2 momenttia muutettaisiin, koska Maanmittauslaitoksen ylläpitämä huoneistotietojärjestelmä korvaisi yhteisön pitämän osakeluettelon. Vastuu verosta poistuisi sekä osakeluettelon ylläpidon huoneistotietojärjestelmään siirtäneiltä yhteisöiltä että niiltä yhteisöiltä, jotka perustetaan huoneistotietojärjestelmän käyttöönoton jälkeen ja joiden osakeluettelo siirtyy suoraan huoneistotietojärjestelmään. Muutettua momenttia sovellettaisiin ensimmäisen kerran 1 päivänä tammikuuta 2019. 

1.17  Laki verotusmenettelystä annetun lain 18 §:n muuttamisesta

18 §.Viranomaisen yleinen tiedonantovelvollisuus. Pykälään lisättäisiin uusi 9 momentti, jonka mukaan huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitetun rekisteriviranomaisen on toimitettava Verohallinnolle verotusta varten tarpeelliset huoneistotietojärjestelmään sisältyvät tiedot. Säännöksestä ilmenee tietojen käyttötarkoitus, verotus, jonka oikeellisuuden varmistamiseksi Verohallinto tarvitsee tietoja huoneistotietojärjestelmään merkittyjä tietoja hallintakohteista ja niiden omistajista. Tiedonsaantioikeus ei koskisi kaikkea rekisteriviranomaisella olevaa tietoa, vaan se olisi rajattu ja yksilöity koskemaan tietyssä tietojärjestelmässä, huoneistotietojärjestelmässä olevaa tietoa. Samalla nykyinen 9 momentti, joka koskee Verohallinnon määräystenantovaltuutta, siirtyisi 10 momentiksi. 

1.18  Laki verotustietojen julkisuudesta ja salassapidosta annetun lain 20 §:n muuttamisesta

20 §.Tietojen antaminen eräille viranomaisille. Pykälään lisättäisiin uusi 9 kohta, jonka mukaan Verohallinto voi salassapitovelvollisuuden estämättä antaa pyynnöstä Maanmittauslaitokselle asunto-osakeyhtiölaissa sille säädettyä osakeluettelon ylläpitotehtävän hoitamista varten tarpeelliset tiedot varainsiirtoveron suorittamisesta. Säännöksestä ilmenee tietojen käyttötarkoitus, viranomaistehtävien hoitaminen, jonka moitteettomuuden varmistamiseksi tiedot ovat tarpeen. Maanmittauslaitos voi merkitä saannon osakeluetteloon vasta saatuaan Verohallinnolta varainsiirtoveron suorittamista koskevan selvityksen. Varainsiirtoveron suorittamista koskevan selvityksen tulee olla pyynnöstä annettava, jotta Verohallinto voi antaa tiedon vain niistä luovutuksista, joista sille tulee tieto huoneistotietojärjestelmästä. Jos huoneistotietojärjestelmästä Verohallintoon tuleva tietue sisältää pyynnön varainsiirtoveron suorittamista koskevasta selvityksestä, sekä tietopyyntö että tiedon luovutus voidaan toteuttaa automaatiossa. Verohallinnolla ei myöskään ole ilman pyyntöä edellytyksiä antaa systemaattisesti selvitystä sellaisista kohteista, joista veroa ei ole suoritettava. 

4.1  Omaisuuden suoja

Omaisuus on perustuslain 15 §:n nojalla Suomessa perusoikeutena turvattu. Esityksessä ei ehdoteta omaisuuden käytön rajoittamista tai muuta puuttumista omistusoikeuteen ja omistajan asemaan. Sen sijaan esityksessä ehdotetaan esineoikeudellisen suojan muodostumisen ja osakkeen omistuksen tuottamien, yhtiölainsäädännön mukaisten oikeuksien käyttämisen ehdoksi oikeuden kirjaamista. Omistusoikeutta koskevan selvityksen arvioinnissa ja kirjaamisratkaisun tekemisessä on kysymys omaisuuden suojan kannalta merkityksellisestä, julkisen vallan käyttöä sisältävästä ratkaisutoiminnasta. Paperisista osakekirjoista luopuminen toteutettaisiin siten, että nykyiset edellytykset esineoikeudellisen suojan muodostumiselle ja osakeoikeuksien käytölle säilyisivät nykyisen kaltaisina. Osakkeen luovutus ei jatkossakaan ole määrämuotoinen oikeustoimi, eikä siihen liity kirjaamishetkellä muita tarkistuksia kuin luovutustahdon selvittäminen tai perintösaannon tapauksessa perittävän omistuksen ja perillisten perintöoikeuden selvittäminen. Osakeoikeuksien käyttö ei jatkossa edellyttäisi erillistä, yhtiön edustajan tekemää kirjausta, vaan riittävää olisi omistusoikeuden kirjaaminen viranomaisen ylläpitämään rekisteriin. 

Siirtymävaiheessa edellytetään kuitenkin kirjaamishakemuksen tekemistä määräajassa sen jälkeen, kun on tapahtunut perintösaanto tai luovutus. Edellytyksen soveltaminen ei johda esineoikeudellisessa mielessä oikeudenmenetyksiin, sillä seuraamukset ehdotetaan kytkettäväksi osakeoikeuksien käyttöön ja toisaalta kirjaamismaksuun. Osakekirjan mitätöinti tapahtuu viranomaisen toimesta ja vastuulla. Jos luovutuksen saaja tai osakkeenomistaja haluaa käyttää kirjaamishakemuksen tekemisessä apunaan luottolaitosta tai muuta tahoa, hän voi valtuuttaa tämän tekemään hakemuksen puolestaan. Jos osakekirja on pankin hallussa tai osakkeenomistaja haluaa toimittaa osakekirjan pankin avustuksella, osakekirjan voi toimittaa Maanmittauslaitokselle pankki. 

Huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettavan lain 8 §:n 2 momentin mukaan kymmenen vuoden kuluttua vanhan yhtiön osakeluettelon ylläpidon siirtämisestä Maanmittauslaitokselle yhtiökokoukseen osallistumisen edellytyksenä olisi, että osakkeenomistaja on hakenut omistusoikeutensa kirjaamista muutetun asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 7 §:ssä tarkoitettuna yhtiökokouksen täsmäytyspäivänä. Ehdotettu säännös merkitsee puuttumista omaisuudensuojaan ja erityisesti sopimusvapauteen kuuluvan sopimusten pysyvyyden suojaan, kun osakkeenomistajan osakeoikeuksien käyttö tulisi ehdotetun siirtymäajan jälkeen riippuvaiseksi siitä, että hän on hakenut omistusoikeutensa kirjaamista. 

Sopimusvapaus saa suojaa tietyssä määrin omaisuudensuojaa turvaavan perustuslain 15 §:n mukaisen yleislausekkeen kautta (HE 309/1993 vp, s. 62, PeVL 15/2004 vp, s. 4–5, PeVL 33/1998 vp, s. 1). Taannehtivaa puuttumista yksityisten välisiin varallisuusoikeudellisiin sopimussuhteisiin on lähtökohtaisesti pidetty ongelmallisena, koska omaisuuden perustuslainsuoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä. Varallisuusoikeudellisten oikeustoimien pysyvyyden suojan taustalla on ajatus oikeussubjektien perusteltujen odotusten suojaamisesta taloudellisissa asioissa (PeVL 42/2006 vp, s. 4, PeVL 21/2004 vp, s. 3, PeVL 33/2002 vp, s. 3). Kielto puuttua taannehtivasti sopimussuhteisiin ei ole perustuslakivaliokunnan käytännössä kuitenkaan muodostunut ehdottomaksi (PeVL 42/2006 vp, s. 4, PeVL 63/2002 vp, s. 2, PeVL 37/1998 vp, s. 2, PeVL 34/1998 vp, s. 2, PeVL 33/1998 vp, s. 2). Valiokunnan käytännössä oikeuden luottaa sopimussuhteen kannalta olennaisia oikeuksia ja velvollisuuksia sääntelevän lainsäädännön pysyvyyteen on katsottu kuuluvan perusteltujen odotusten suojaan niin, että oikeuksia tai velvollisuuksia ei voida säännellä tavalla, joka kohtuuttomasti heikentäisi sopimusosapuolten oikeusasemaa (PeVL 42/2006 vp, s. 4, PeVL 21/2004 vp, s. 3). Omaisuudensuojaan puuttuvaa sääntelyä arvioidaan perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten, kuten sääntelyn tarkoituksen hyväksyttävyyden ja sääntelyn oikeasuhtaisuuden kannalta (PeVL 31/2006 vp, s. 4, PeVL 56/2005 vp, s. 2). 

Osakehuoneistorekisteriä koskevien säännösten tavoitteena on luoda luotettava kirjaamisjärjestelmä, joka edistää asunto-osakkeen vaihdantaa ja vakuuskäyttöä, omistajan tiedonsaantia sekä asunto-osakeyhtiöiden hallinnon hoitamista. Mahdollisimman kattava ja oikea-aikainen siirtyminen järjestelmään on keskeistä järjestelmän toimivuuden varmistamiseksi. Ehdotetulla sääntelyllä pyritään esityksen mukaan nopeuttamaan osakehuoneistorekisteriin liittyneiden asunto-osakeyhtiöiden osakkeenomistajien omistusoikeuden kirjaamista ja painetuista osakekirjoista luopumista. Tavoitteena on näin helpottaa taloyhtiön hallinnon hoitamista ja rajoittaa kahden erilaisen järjestelmän ylläpidosta eri toimijoille aiheutuvia kustannuksia. 

Ehdotuksen mukaan puuttuminen omaisuudensuojaan on rajattu ensinnäkin siten, että se kohdistuu vain niihin tilanteisiin, joissa osakkeenomistaja ei ole hakenut oikeutensa kirjaamista osakehuoneistorekisteriin kymmenen vuoden kuluessa osakeluettelon ylläpidon siirrosta Maanmittauslaitokselle. Toiseksi puuttuminen on rajoitettu ajallisesti siten, että sitä sovelletaan vain siihen asti, kunnes omistaja hakee omistuksensa kirjaamista rekisteriin. Kirjaamiseen liittyvän viranomaismenettelyn aikataulu ei siten vaikuta rajoituksen kestoon. Lisäksi puuttuminen on sisällöltään rajattu siten, että se ei vaikuta osakkeiden tuottaman huoneiston hallintaoikeuden käyttämiseen. 

Vaikka ehdotetut kirjaamisen hakemisen laiminlyönnin vaikutukset voivat yksittäistapauksessa olla varsin merkittävät, ei seuraamuksia voida pitää sinänsä kohtuuttomina. Edelleen on otettava huomioon se, että voimaanpanolaissa on otettu huomioon osakkaan riittävä tiedonsaanti omistusoikeuden rajoituksesta ja sen välttämiseksi tarvittavista toimista sekä se, että ehdotettu kymmenen vuoden ajanjakso on osakkeenomistajien erilaiset valmiudet huomioon ottaen riittävän pitkä. Toisaalta kirjaamishakemuksen tekeminen Maanmittauslaitoksessa on suhteellisen yksinkertainen toimenpide, johon on viranomaisessa asioitaessa saatavissa hyvän hallinnon periaatteiden mukaista neuvontaa. Käytännössä ensimmäisen omistuskirjauksen hakeminen, joka sisältää myös osakekirjan mitätöinnin, on tarkoitus hinnoitella tavanomaista kirjaamishakemusta vastaavasti, mikä tarkoittaa sitä, että siirtymäsäännöksessä tarkoitetun omistuskirjauksen hakemisesta perittävä maksu alittaa viranomaisen suoritteista yleisesti perittävän omakustannushinnan. 

Ehdotuksen valmistelussa on arvioitu myös muita mahdollisia omistuskirjauksen laiminlyönnin sanktioita. lähinnä mahdollista varainsiirtoveron korotusta ja uhkasakkoa. Varainsiirtoveron korotuksen osalta ongelmaksi on havaittu, että sanktiota ei ole mahdollista kohdistaa yhdenmukaisesti erilaisiin saantoihin. Uhkasakon käyttöönottoon on puolestaan katsottu liittyvän sääntelyn tavoitteeseen nähden huomattavan paljon viranomaistyötä, minkä lisäksi uhkasakon oikeasuhtaisuuden arviointi on haastavaa. Edellä esitetyn perusteella voidaan katsoa, että osakehuoneistorekisteriä koskevan lainsäädännön tehokas täytäntöönpano ei ole saavutettavissa omistusoikeuteen vähemmän puuttuvin keinoin ja että voimaanpanolain 6 §:n 2 momenttiin ehdotettu säännös muodostuu omaisuudensuojaan kohdistuvien rajoitusten kannalta oikeasuhtaiseksi. 

Edellä esitetyn perusteella esitykseen ei sisältyisi perusoikeutena suojatun omistusoikeuden rajoittamista tai omistajan asemaan ja määräysvaltaan puuttumista, joka olisi ristiriidassa perustuslain 15 §:n säännösten kanssa. Esityksessä ei myöskään ehdoteta omistuksen tai panttauksen kirjaamiseen liittyvän tehtävän siirtämistä perustuslain 124 §:ssä tarkoitetulla tavalla muulle kuin viranomaiselle. Maanmittauslaitoksessa tehtävää hoidetaan rikosoikeudellisen, vahingonkorvausoikeudellisen ja virkamiesoikeudellisen virkavastuun alaisuudessa. Maanmittauslaitoksen toimintaan tehtäviä hoidettaessa sovelletaan huoneistotietojärjestelmää koskevassa lakiehdotuksessa säädetyin poikkeuksin hallinnon yleislainsäädäntöä. 

4.2  Yksityisyyden suoja ja henkilötietojen käsittely

Perustuslain 10 §:n 1 momentin mukaan jokaisen yksityiselämä, kunnia ja kotirauha on turvattu. Mainittuun säännökseen sisältyvän lakiviittauksen nojalla henkilötietojen suojasta säädetään tarkemmin lailla. Perusoikeutena turvatun yksityiselämän suojan on katsottu rajoittavan lainsäätäjän liikkumavaraa henkilötietojen suojasta säädettäessä (PeVL 2/2018 vp.). Toisaalta perustuslain 12 §:n 2 momentin nojalla viranomaisen asiakirjat ja tallenteet ovat julkisia, jollei lailla toisin säädetä. Jokaisella on oikeus saada tieto viranomaisen julkisesta asiakirjasta. Näiden kahden perusoikeutena suojatun oikeuden, yksityiselämän suojan ja julkisuusperiaatteen, sovittaminen yhteen tapahtuu pääosin julkisuuslain ja EU:n tietosuoja-asetuksen sekä sen toimeenpanoa koskevan kansallisen tietosuojalain puitteissa. Tämä lähtökohta on omaksuttu myös esitykseen sisältyvässä huoneistotietojärjestelmää koskevassa lakiehdotuksessa. 

Esityksessä ehdotetaan perustettavaksi uusi tietojärjestelmä, johon sisältyviä rekistereitä ylläpitäisi Maanmittauslaitos. Tietojärjestelmässä käsitellään henkilötietoja. Siihen sisältyviä henkilörekistereitä on tarkasteltava toisaalta julkisuuslain, toisaalta henkilötietojen suojaa koskevan lainsäädännön osalta. Esityksessä ehdotetaan vain vähäisessä määrin edellä mainittua yleislainsäädäntöä täydentävää tai, sallituissa rajoissa, poikkeavaa sääntelyä. 

Perustuslakivaliokunta on aiemmin henkilötietojen suojaa koskevaa sääntelyä arvioidessaan korostanut sääntelyn laintasoisuutta, kattavuutta ja yksityiskohtaisuutta (PeVL 2/2018 vp., PeVL 49/2017 vp. ja PeVL 31/2017 vp.) Perustuslakivaliokunta on todennut, ettei ole estettä sille, että henkilötietojen suojaan liittyvät sääntelyn kattavuuden sekä täsmällisyyden ja tarkkarajaisuuden vaikutukset voidaan joltain osin täyttää myös asianmukaisesti laaditulla yleisellä Euroopan unionin asetuksella tai kansalliseen oikeuteen kohdistuvalla yleislaissa (PeVL 31/2017 vp. ja PeVL 49/2017 vp.). Tällöin valiokunta on pitänyt tärkeänä, että EU-sääntelyyn mahdollisesti sisältyvää kansallista liikkumavaraa käytettäessä otetaan huomioon perus- ja ihmisoikeuksien asettamat vaatimukset. (PeVL 49/2017 vp.) 

Uusimmassa perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännössä valiokunta on muuttanut aikaisempaa kantaansa. Sen mukaan tietosuoja-asetuksen sääntely vastaa asianmukaisesti tulkittuna ja sovellettuna myös Euroopan ihmisoikeussopimuksen mukaan määräytyvää henkilötietojen suojan tasoa. Näin ollen erityislainsäädäntöön ei ole enää valtiosääntöoikeudellisista syistä välttämätöntä sisällyttää kattavaa ja yksityiskohtaista sääntelyä henkilötietojen käsittelystä. Samalla valiokunta kiinnitti huomiota nykysääntelyn monimutkaisuuteen ja raskauteen. Henkilötietojen suojan toteuttaminen ei voi enää jatkossa perustua nykyisenkaltaisen sääntelymallin varaan. Henkilötietojen suojan toteuttaminen tulisi valiokunnan mukaan taata ensisijaisesti yleisen tietosuoja-asetuksen ja kansallisen tietosuojaa koskevan yleislain nojalla. Tähän liittyen kansallisen erityislainsäädännön antamista tulisi välttää ja tällaisia erityissäännöksiä tulisi antaa vain tilanteissa, joissa se on sallittua tietosuoja-asetuksen kannalta ja välttämätöntä henkilötietojen suojan toteuttamiseksi. (PeVL 14/2018 vp. ja PeVL 15/2018 vp.) 

Jos henkilötietoja käsittelee viranomainen, on kuitenkin EU:n tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 kohdan c ja e alakohdan mukaisen käsittelyn oikeusperusteen kannalta tarpeen säätää viranomaisen tehtävistä ja toimivaltuuksista riittävän selkeästi, jotta säännöksistä voidaan johtaa käsittelyn oikeusperuste ja käsittelyn tarkoitus erilaisiin käsittelytilanteisiin. Tietojen luovutuksen osalta kansallisesta yleislainsäädännöstä ja siinä tietojen käsittelylle tai luovuttamiselle asetetuista edellytyksistä ja reunaehdoista voi seurata tarve säätää kansallisesti erikseen tietojen luovutuksesta ja tähän liittyvistä suojatoimista. EU:n tietosuoja-asetuksen yksityiskohtainen sääntely mahdollistaa joka tapauksessa nykyistä sääntelymallia huomattavasti yleisemmän, henkilötietojen suojaa ja käsittelyn perusteita koskevan lakitasoisen sääntelyn (PeVL 14/2018 vp.). Sääntelyn tarpeellisuutta on perustuslakivaliokunnan mukaan arvioitava riskiperusteisen lähestymistavan mukaisesti kiinnittämällä huomiota tietojen käsittelyn aiheuttamiin riskeihin ja uhkiin. (PeVL 14/2018 vp. ja PeVL 15/2018 vp.) 

Myös uusimmassa lausuntokäytännössä on painotettu arkaluonteisten tietojen käsittelyn uhkia. Arkaluonteisten tietojen käsittelyn katsotaan olevan perusoikeutena turvatun yksityiselämän suojaan kuuluvan henkilötietojen suojan ydintä (PeVL 2/2018 vp.) Tällaisia tietoja sisältävien rekisterien perustamista on arvioitava perusoikeuksien rajoitusedellytysten, erityisesti rajoitusten hyväksyttävyyden ja oikeasuhtaisuuden kannalta. Perusoikeutena turvattu yksityiselämän suoja tulee turvata henkilötietojen suojasta säädettäessä kussakin sääntely-yhteydessä tavalla, jota voidaan hyväksyttävänä koko perusoikeusjärjestelmän kokonaisuudessa (PeVL 49/2017 vp. ja PeVL 2/2018 vp.). Sittemmin valiokunta on todennut, että arkaluonteisten tietojen käsittelyä koskevaa sääntelyä on edellä mainituista lähtökohdista, tietosuoja-asetuksen mahdollistamissa puitteissa, edelleen syytä arvioida myös aiemman sääntelyn lakitasoisuutta koskevan käytännön pohjalta. Valiokunta painottaa samalla, että myös arkaluonteisten henkilötietojen käsittelyä koskevan sääntelyn kohdalla on syytä pyrkiä selkeään ja ymmärrettävään lainsäädäntöön. (PeVL 14/2018 vp.) Arkaluonteisten tietojen käsite rinnastuu pääosin EU:n tietosuoja-asetuksen 9 artiklassa tarkoitetun erityisen henkilötietoryhmän käsitteeseen. Se on kuitenkin kattavampi ja näihin tietoihin liittyvä erityinen suojantarve on jatkossakin otettava erikseen huomioon. Tältä osin voidaan todeta, ettei huoneistotietojärjestelmässä käsitellä erityisiä henkilötietoryhmiä tai arkaluonteisia henkilötietoja. 

Perustuslakivaliokunta on kiinnittänyt huomiota myös viranomaisten tiedonsaantioikeuksia koskevaan sääntelyyn. Sen mukaan perusoikeutena turvatun yksityiselämän suojan kannalta on epätyydyttävää, että tietojen luovuttamista koskevissa säännöksissä ja toisaalta viranomaisen tiedonsaantioikeutta koskevissa säännöksissä on kaksinkertaista sääntelyä, joka johtaa tulkintaongelmiin. Viranomaisen tietojensaantioikeus ja tietojenluovuttamismahdollisuus on voinut kohdistua esimerkiksi jonkin tarkoituksen kannalta tarpeellisiin tietoihin, jolloin tarkoitetut tietosisällöt on pyritty luettelemaan laissa tyhjentävästi (PeVL 17/1998 vp). Sääntelyyn, jossa tietosisältöjä ei ole samalla tavoin luetteloitu, on liittynyt vaatimus tietojen välttämättömyydestä jonkin tarkoituksen kannalta (ks. esim. PeVL 14/2002 vp, PeVL 15/2002 vp, PeVL 62/2010 vp, PeVL 19/2012 vp, PeVL 10/2014 vp ja PeVL 17/2016 vp, s. 2—3). Perustuslakivaliokunnan käytännön mukaan lain tasolla on myös säädettävä siitä, että tiedonsaantioikeus koskee salassa pidettäviä tietoja (PeVL 19/2005 vp). Erityisesti jos tiedonsaantioikeudet ovat kohdistuneet myös arkaluonteisiin tietoihin, niitä on tullut täsmentää edellä mainittujen vaatimusten mukaisesti. Toisaalta perustuslakivaliokunta on pitänyt ongelmallisena liian avoimia tiedonsaantioikeuksia, vaikka ne olisi sidottu tietojen välttämättömyyden vaatimukseen. (PeVL 59/2010 vp.) Edellä mainitut vaatimukset näyttäisivät koskevan edelleen täysimääräisesti ainakin arkaluonteisia tietoja koskevia tiedonsaantioikeuksia. (PeVL 15/2018 vp.) 

Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi huoneistotietojärjestelmän tietojen käsittelyn tarkoituksesta, käsittelyn oikeusperusteesta, tietosisällöstä, tietojen säilyttämisestä, Maanmittauslaitoksen tiedonsaantioikeudesta sekä tietojen luovuttamisesta huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin. Esityksessä ehdotettuun tietojen käsittelyyn sovelletaan ilman eri säännöstä EU:n tietosuoja-asetusta. Asetuksen soveltamista on pyritty selostamaan huoneistotietolakia koskevan ehdotuksen yksityiskohtaisissa perusteluissa erityisesti lakiehdotuksen 16–19 §:n kohdalla. Huoneistotietolakia koskevan ehdotuksen suhdetta julkisuuslakiin on selvitetty niin ikään yksityiskohtaisissa perusteluissa. Rekistereiden tietosisältöä, tietojen säilyttämistä ja tietojen luovuttamista sekä viranomaisen tiedonsaantioikeutta koskeva sääntely on lakiehdotuksessa edelleen varsin yksityiskohtaista. Tämä johtuu tarpeesta toteuttaa eräitä rajoitettuja poikkeuksia julkisuuslain säännöksiin ja toisaalta huolehtia riittävästä toimivallasta ja tietojen käsittelyn oikeusperusteesta kirjaamisjärjestelmän toteuttamiseksi ja eri tietojärjestelmistä saatavien tietojen yhdistämiseksi ja välittämiseksi edelleen. Säännöksissä on pyritty huomioimaan edellä kerrotut perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännön muuttumisesta aiheutuvat vaatimukset siten, että sääntely on rajattu välttämättömään, sen suhde EU:n tietosuoja-asetukseen ja kansalliseen yleislainsäädäntöön on kerrottu perusteluissa ja viranomaisten tiedonsaantioikeudesta säädetään ainoastaan kulloinkin tarkoitukseen soveltuvassa säädöksessä. Pääsääntöisesti Maanmittauslaitoksen tiedonsaantioikeudesta säädettäisiin huoneistotietojärjestelmää koskevassa laissa, jossa säädetään myös tietojen käsittelyn oikeusperusteesta. Salassapidettäviä verohallinnon tietoja koskevasta tiedonsaantioikeudesta säädettäisiin puolestaan asiaa koskevassa erityislaissa. 

Lakiehdotuksessa säädettäisiin huoneistotietojärjestelmää ja verotusta koskevien tietojen vaihdosta Maanmittauslaitoksen ja Verohallinnon välillä siten, että tiedonsaantioikeus perustuisi kutakin käyttäjätahoa koskevaan erityislainsäädäntöön. Pääosin säännökset vastaavat edellä selostettua perustuslakivaliokunnan käytäntöä, joka koskee viranomaisten tietojen saamista ja luovuttamista. Kuten todettu perustuslakivaliokunta on kiinnittänyt huomiota muun muassa siihen, mihin ja ketä koskeviin tietoihin tiedonsaantioikeus ulottuu ja miten tiedonsaantioikeus sidotaan tietojen välttämättömyyteen. 

Verotusmenettelystä annetun lain 18 §:ssä tiedonsaantioikeuden sääntelytavaksi on vakiintunut tarpeelliset tiedot, koska muilta viranomaisilta saatavat tiedot on havaittu tarpeellisiksi ja olennaisiksi verotuksen valvonnan kannalta. Tiedonsaanti huoneistotietojärjestelmästä ei voisi perustua tietojen tapauskohtaiseen välttämättömyyteen, koska kysymys on säännönmukaisesta ilmoittamisvelvollisuudesta sellaisiin tietoihin jotka ovat tarpeellisia verotuksessa. Verotukseen liittyvää toimivaltaa koskee verohallintolain (1557/1995) 2 §, joka rajaa käsittelyn tarkoituksen. Verotusmenettelystä annetun lain 26 §:n 5 momentin mukaisesti verotus toimitetaan verovelvollisen ilmoituksen, sivulliselta tiedonantovelvolliselta lain 3 luvun säännösten nojalla saatujen tietojen ja asiassa saadun muun selvityksen perusteella. Tietosisällön tyhjentävyysvaatimus on verotusmenettelystä annetun lain 18 §:ssä täytetty eri tavoin. Tiettyyn järjestelmään kohdistuvissa tietojensaantioikeuksissa on tietosisältö täsmennetty viittaamalla säännöksessä yksilöidyn järjestelmän tietoihin. Tällä periaatteella huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä voitaisiin pitää riittävän yksilöitynä, kun tiedonsaantioikeus on rajattu huoneistotietojärjestelmässä oleviin tietoihin ja tietosisältö on tarkemmin määritelty huoneistotietojärjestelmästä annettavassa laissa. 

4.3  Hallinnolliset seuraamukset

Perustuslakivaliokunta on lausuntokäytännössään todennut, että esimerkiksi myöhästymismaksu, joka määrätään laissa säädettyjen velvollisuuksien rikkomisen tai laiminlyönnin johdosta, ei ole luonteeltaan perustuslain 81 §:n mielessä vero tai julkinen maksu, vaan lainvastaisesta teosta määrättävä hallinnollinen sanktio (PeVL 49/2017 vp.). Lausuntokäytännössä on vakiintuneesti todettu, että hallinnollisen seuraamuksen yleisistä perusteista on säädettävä perustuslain 2 §:n 3 momentin edellyttämällä tavalla lailla. Hallinnollisen seuraamuksen määräämistä pidetään merkittävänä julkisen vallan käyttönä. Laissa on täsmällisesti ja selkeästi säädettävä maksuvelvollisuuden ja maksun suuruuden perusteista sekä maksuvelvollisen oikeusturvasta. Lisäksi säännöksen tulee täyttää sanktioiden oikeasuhtaisuuden vaatimukset. (PeVL 39/2017 vp. ja PeVL 2/2017 vp.) 

Arvioidessaan veronkorotusta koskevaa sääntelyä valiokunta (PeVL 39/2017 vp.) kiinnitti huomiota muun muassa siihen, että ehdotetut seuraamukset koskisivat merkittävässä määrin yksityishenkilöitä. Se arvioi sääntelyn oikeasuhtaisuutta muun muassa veronkorotuksen määräämättä jättämistä koskevan sääntelyn kautta. Valiokunta päätyi ehdottamaan veronkorotuksen määräämättä jättämistä koskevaa sääntelyä muutettavaksi siten, että viranomaisen päätös veronkorotuksen määräämättä jättämisessä on sidottua harkintaa. Vastaavaan johtopäätökseen valiokunta päätyi tulotietojärjestelmään liittyvää myöhästymismaksusääntelyä arvioidessaan. (PeVL 49/2017 VP.) 

Esityksessä tarkoitetuista viranomaisen suoritteista perittäviin maksuihin sovellettaisiin valtion maksuperustelakia, jolloin lähtökohtana on suoritteen tuottamisesta viranomaisille aiheutuneita kokonaiskustannuksia vastaava maksu (omakustannushinta). Tarkempia säännöksiä suoritteiden maksullisuudesta ehdotetaan annettavaksi maa- ja metsätalousministeriön asetuksella. Asetuksella säädettiin lähinnä suoritteista perittävistä euromääräisistä maksuista. Huoneistotietolainsäädännön voimaanpanoa koskevassa lakiehdotuksessa kuitenkin säädettäisiin eräiden viranomaisen suoritteista perittävien maksujen korottamisesta, jos lakiehdotuksessa säädetyn toimenpiteen toteuttamiselle asetettu määräaika laiminlyödään. Maksujen korottamisessa on kysymys hallinnollisen sanktion määräämisestä. 

Voimaanpanolakiehdotuksen mukaan luovutuksensaajan olisi haettava kirjaamistaan osakkeenomistajaksi osakehuoneistorekisteriin kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Jos kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettu luovutus tai saanto, josta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa, hakemus olisi tehtävä kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Kirjaamisesta perittävää maksua korotettaisiin, jos hakemus tehdään edellä tarkoitetun määräajan jälkeen. Korotus olisi 20 prosenttia jokaiselta alkavalta kahden kuukauden jaksolta, jonka viivästys kestää. Kirjaamismaksun määrä olisi noin 50 euroa. Ensimmäiseltä alkavalta kahden kuukauden jaksolta määrättävä korotus olisi tällöin noin 10 euroa ja, viivästyksen jatkuessa, seuraavalta kahden kuukauden jaksolta korotuksen määrä olisi 12 euroa. Lakiehdotukseen sisältyisi myös säännös korotuksen määräämättä jättämisestä. Sen mukaan maksua ei koroteta, jos viivästyksen kesto on vähäinen. Korotusta ei myöskään määrättäisi, jos viivästys johtuu osakkeensaajan sairastumisesta tai muusta vastaavasta asiointiin vaikuttavasta syystä. Jos luovutuksensaaja on esimerkiksi kahden kuukauden määräajan loppupuolella sairautensa tai häntä asioinnissa avustavan esteen johdosta tilanteessa, jossa häneltä ei voida kohtuudella odottaa asiointia viranomaisessa määräajan puitteissa, ja kirjaamista haetaan viipymättä esteen lakattua, maksua ei koroteta. Korotusta ei myöskään määrättäisi, jos viivästys johtuu siitä, että yhtiö on laiminlyönyt velvollisuutensa ilmoittaa osakeluettelon siirrosta osakkailleen. Korotuksen määräämättä jättäminen olisi sidottua harkintaa. 

Maksun korotuksen tarkoituksena on kannustaa luovutuksensaajia hakemaan oikeutensa kirjaamista kahden kuukauden määräajassa. Tavoitteena on osaltaan edistää mahdollisimman sujuvaa ja tehokasta siirtymistä osakkeenomistuksen kirjaamiseen, mikä johtaa lopulta kaikki osakkeet kattavan kirjaamisjärjestelmän syntymiseen. Kirjaamisjärjestelmään siirtymisellä tavoiteltuja vaikutuksia, kuten asuntojen vaihdannan ja vakuuksien hallinnan prosessien laajempaa digitalisaatiota, voidaan odottaa vasta, kun osakehuoneistorekisterin piiriin kuuluu kyllin merkittävä massa osakkeita. Samalla tavoitteena on välttää tilanne, jossa tietoa omistuksenmuutoksista ei saada yhtiön eikä viranomaisten käyttöön kohtuullisessa ajassa luovutuksesta. Kun osakeluettelon pito on siirretty Maanmittauslaitokselle, omistuksen muutoksista saadaan tietoa ainoastaan omistuksen kirjaamisen kautta. 

Kirjaamismaksun korotus on kevyempi menettely esimerkiksi uhkasakkolaissa (1113/1990) tarkoitetun juoksevan uhkasakon asettamiseen verrattuna. Kun otetaan huomioon suhteellisen alhainen kirjaamismaksu yhdessä maltillisesti nousevan korotuksen kanssa, kirjaamisesta perittävä maksu ei muodostu pidemmälläkään aikavälillä, edes 12 kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, kohtuuttomaksi. Todennäköisesti uhkasakon määrä olisi merkittävästi korkeampi. Määräajan laiminlyönnistä määrättävä kirjaamismaksun korotus ei kumuloidu muiden seuraamusten kanssa. Itse kirjaamiseen liittyy kyllä oikeusvaikutuksia, mutta ne eivät ole sidottuja kirjaamishakemukselle asetettuun määräaikaan. Edellä kappaleessa 5.1. on selostettu osakeoikeuksiin liittyviä kirjaamisen oikeusvaikutuksia siirtymävaiheessa. 

Huoneistotietolainsäädännön voimaanpanoa koskevan lakiehdotuksen mukaan osakeluettelon siirto Maanmittauslaitokselle olisi pääsääntöisesti maksutonta. Toimenpidettä varten asetettu määräaika olisi noin kolme vuotta ja kahdeksan kuukautta. Osakeluettelon siirtoa varten yhtiölle tarjottaisiin tarkistettavaksi sähköisessä palvelussa esitäytettynä Verohallinnolta saatavat yhtiötä ja osakkeenomistajia koskevat tiedot. Kysymys olisi yhtiön ilmoituksesta, jonka tekeminen ei edellytä yhtiökokouksen päätöstä. Maksuttomuuden tarkoituksena on kannustaa yhtiöitä siirtämään osakeluettelon pito Maanmittauslaitokselle mahdollisimman sujuvasti ja joutuisasti, jotta ne osakkeenomistajat, jotka tahtovat tulla kirjatuksi osakkeenomistajiksi ja luopua paperisten osakekirjojen säilyttämisestä, voivat hakea oikeutensa kirjaamista. Jos osakeluettelon siirtoa ei tehtäisi määräajassa, osakeluettelon siirrosta perittäisiin suoritteen tuottamisesta aiheutuvia kustannuksia vastaava maksu. Maksu voisi vaihdella arviolta 100 euron ja 1000 euron välillä riippuen niiden yhtiöiden joukosta, jotka palvelua käyttävät määräajan jälkeen. Tässä yhteydessä ei ehdoteta säännöksiä maksun määräämättä jättämisestä, sillä on erittäin vaikea löytää sellaisia päteviä syitä, joiden vuoksi yhtiö ei voisi velvollisuuttaan täyttää edellä mainitussa määräajassa. 

Maksun korotukseen tai maksun määräämiseen voisi hakea muutosta vaatimalla oikaisua Maanmittauslaitokselta. Oikaisuvaatimukseen annetusta päätöksestä saisi valittaa hallinto-oikeuteen. Korkeimpaan hallinto-oikeuteen valittaminen edellyttäisi valituslupaa. 

Edellä esitetystä seuraa, että viranomaisten suoritteista määrättävien maksujen perusteista säädetään valtion maksuperustelaissa ja maksujen euromääristä ministeriön asetuksella. Määräaikojen laiminlyönnistä määrättävien maksuseuraamusten perusteista ja seuraamuksen määräämättä jättämisestä säädettäisiin voimaanpanolakiehdotuksessa. Maksuseuraamusten taustalla olevat määräajat ovat velvoitteen täyttämiseen nähden kohtuullisia ja niiden määräämisessä noudatetaan hallinnon yleislainsäädäntöä. Seuraamukset eivät ole tasoltaan kohtuuttomia. Kirjaamismaksun korotus kasvaa maltillisesti määräajan laiminlyönnin pidetessä. Kirjaamismaksun korotuksen määräämättä jättäminen on sidottua harkintaa. Lisäksi seuraamuksista voidaan valittaa. Esityksessä on pyritty ottamaan huomioon hallinnollisia sanktioita koskevaan sääntelyyn kohdistuvat vaatimukset. 

4.4  Kotirauhan suoja ja viranomaisen tarkastusoikeus

Perustuslakivaliokunta on lausuntokäytännössään arvioinut tarkastusoikeutta koskevia säännöksiä muun muassa oikeusvaltioperiaatteen kannalta. Sen mukaan julkisen vallan käytön tulee perustua lakiin, ja kaikessa toiminnassa on tarkoin lakia noudatettava. Näin ollen julkisen vallan käytön tulee aina olla palautettavissa eduskunnan säätämässä laissa olevaan toimivaltaperusteeseen. Lailla säätämiseen taas kohdistuu yleinen vaatimus lain täsmällisyydestä ja tarkkuudesta. Perustuslakivaliokunta on vakiintuneesti arvioinut viranomaisen tarkastusoikeutta koskevaa sääntelyä perustuslain 10 §:ssä turvatun kotirauhan suojan kannalta. Mainitun pykälän 3 momentin mukaan lailla voidaan säätää perusoikeuksien turvaamiseksi tai rikosten selvittämiseksi välttämättömistä kotirauhan piiriin ulottuvista toimista. Lausuntokäytännössä tarkastusoikeutta on pidetty kotirauhan suojan kannalta ongelmattomana, jos sääntelyssä on rajattu tarkastusoikeuden ulkopuolelle pysyväisluonteiseen asumiseen tarkoitetut tilat. (PeVL 15/2014 vp.) Lisäksi valiokunta on edellyttänyt, että yrityksiin kohdistuvien valvontatyyppisten tarkastusten sääntelyssä viitataan hallintolain tarkastuksia koskevaan 39 §:n yleissäännöksiin. Jos tarkastusten luonteesta johtuu tarve toimia hallintolain säännöksestä poikkeavalla tavalla, tästä on säädettävä perustuslain vaatimukset täyttävällä tavalla erikseen. (PeVL 35/2014 vp. ja PeVL 3/2014 vp.) 

Huoneistotietojärjestelmää koskevaan lakiehdotukseen otettaisiin säännös Maanmittauslaitoksen mahdollisuudesta suorittaa tarkastuksia tietojen käyttöluvan saaneen toimijan tiloissa. Säännös on tarpeen huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin tapahtuvan tiedonluovutuksen edellytysten ja ehtojen valvomiseksi. Maanmittauslaitos varmistuisi käyttöluvan saajan tietojen käsittelyperusteesta, tietojen käyttötarkoituksesta ja tietojen suojaamiseksi toteutetuista toimenpiteistä viime kädessä tarkastuksen avulla. Kysymys ei ole EU:n tietosuoja-asetuksen kansallisena valvontaviranomaisena toimivan tietosuojavaltuutetun toimivallan kanssa päällekkäisestä valvontatoimivallasta, vaan ainoastaan käyttöluvan edellytyksiin ja ehtoihin kohdistuvasta valvonnasta. Valvonta kuuluu suojatoimiin, joita Maanmittauslaitos rekisterinpitäjänä toteuttaisi turvatakseen EU:n tietosuoja-asetuksen ja kansallisen lainsäädännön noudattamisen tietoja luovutettaessa. Säännösehdotuksessa on pyritty huomioimaan edellä mainittu perustuslakivaliokunnan lausuntokäytäntö. 

4.5  Yhdenvertaisuus asioinnin järjestämisessä

Esityksessä ehdotetaan, että lain voimaantulon jälkeen asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perusilmoitus kaupparekisteriin tehtäisiin sähköistä järjestelmää käyttäen, mikä käytännössä merkitsee paperiasioinnista luopumista. Sähköinen asiointi koskisi myös kaupparekisteriin tehtäviä yhtiöjärjestyksen muutosilmoituksia sen jälkeen, kun yhtiön osakeluettelon pito on siirretty Maanmittauslaitokselle. Sähköinen asiointi koskisi lisäksi asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden vapaaehtoisesti tekemiä ilmoituksia, joilla ennen lain voimaantuloa perustettu yhtiö ilmoittaa voimassaolevan yhtiöjärjestyksen kaupparekisteriin rakenteisessa muodossa. 

Ilmoituksen tekeminen tapahtuisi pääsääntöisesti vahvan sähköisen tunnistamisen avulla, mikä edellyttää asiakkaalta joko verkkopankkitunnuksia, sähköistä henkilökorttia tai mobiilivarmennetta. Ilmoituksen tekeminen olisi kuitenkin poikkeuksellisesti mahdollista myös ilman vahvaa sähköistä tunnistamista, jolloin olisi riittävää, että ilmoituksen tekijällä on käytettävissään nettiyhteys. Yritys- ja yhteisötietolain 19 § sisältää rangaistussäännöksen yritys- ja yhteisötietoilmoituksen laiminlyönnistä. Säännöstä ei sovellettaisi, jos ilmoituksen tekijällä ei ollut tosiasiassa mahdollisuutta sähköiseen asiointiin. 

Ehdotettu sääntely on merkityksellistä perustuslain 6 §:n säännösten näkökulmasta. Tämän pykälän 1 momentti sisältää yleisen yhdenvertaisuussäännöksen ja 2 momentti syrjintäkiellon, jonka mukaan ketään ei saa asettaa eri asemaan momentissa erikseen lueteltujen seikkojen perusteella. Momentin loppuosan yleislausekkeen mukaan eri asemaan asettaminen ei saa perustua myöskään henkilöön liittyvään muuhun syyhyn. Ehdotetussa sääntelyssä ei ole kysymys pykälän 2 momentin tarkoittamassa mielessä henkilöön liittyvästä erottelusta, joten ehdotusta on arvioitava pykälän 1 momentin yleisen yhdenvertaisuussäännöksen suhteen. Eri asemaan asettaminen liittyy perusoikeuden käyttämiseen. Perustuslain 21 §:n 1 momentin mukaan jokaisella on oikeus saada asiansa toimivaltaisen viranomaisen käsiteltäväksi. Perustuslakivaliokunnan käytännössä on vakiintuneesti korostettu, ettei yhdenvertaisuusperiaatteesta voi johtua tiukkoja rajoja lainsäätäjän harkinnalle pyrittäessä kulloisenkin yhteiskuntakehityksen vaatimaan sääntelyyn (katso esimerkiksi PeVL 28/2009 vp, s. 2/II, PeVL 21/2007 vp, s. 2/I, PeVL 38/2006 vp, s. 2/I, PeVL 1/2006 vp, s. 2/I). Esimerkiksi käsittelymaksun porrastusta paperimuotoisen ja sähköisen asioinnin välillä on perustuslakivaliokunnan käytännössä pidetty yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta tietyin ehdoin sallittuna (PeVL 35/2010 vp, s. 2). 

Eduskunnan apulaisoikeusasiamies on käsitellyt osittain vastaavaa tilannetta päätöksessään (Dnro 4653/4/14). Apulaisoikeusasiamies kiinnitti ratkaisussaan huomiota siihen, että viranomaisen on pyrittävä turvaamaan hallinnon asiakkaiden yhdenvertaiset mahdollisuudet asioidensa hoitamiseen. Asioinnin järjestämisen keinoja ja laajuutta on arvioitava erityisesti palvelujen käyttäjinä olevien henkilöiden ja yhteisöjen tarpeiden kannalta. Kaikille palveluja tarvitseville on pyrittävä turvaamaan yhtäläinen mahdollisuus asiansa hoitamiseen palvelun laadusta riippumatta. Hallintolain hyvän hallinnon perusteisiin kuuluu myös palveluperiaate ja palvelun asianmukaisuuden vaatimus. Palveluja järjestettäessä on kiinnitettävä huomiota muun ohella palvelujen saatavuuteen ja hallinnossa asioivien valinnanvapauteen. Asiointi on järjestettävä myös alueellisesti yhtäläisellä tavalla. Apulaisoikeusasiamies päätyi ratkaisussaan siihen, että Verohallinnon määräyksen lainmukaisuuden arvioinnissa oli otettava huomioon myös se, että ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä saattoi seurata suuruudeltaan merkittävä laiminlyöntimaksu. Apulaisoikeusasiamies katsoi, että Verohallinnon päätös rajoitti laissa hallinnon asiakkaille turvattuja oikeuksia. Apulaisoikeusasiamiehen ratkaisussa oli toisaalta kyse erilaisesta viranomaisasioinnista kuin nyt ehdotettavassa sääntelyssä, eikä sähköisestä asioinnista säädetty lakitasoisesti. Lisäksi nyt ehdotettu sähköinen asiointi ei koske välittömästi yksityisiä henkilöitä vaan oikeushenkilöitä, sekä välillisesti näiden yhtiöiden vastuuhenkilöinä toimivia. 

Perustuslain 6 ja 21 §:n sanamuodosta, perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännöstä tai Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen oikeuskäytännöstä ei ole saatavissa yksiselitteistä ohjetta siihen, saattaako ehdotettu sääntely tosiasiassa rajoittaa perusoikeuksien toteutumista. Ehdotetun sääntelyn tosiasialliset vaikutukset perusoikeuksien toteutumiseen on siksi arvioitava suhteessa viranomaispalvelun luonteeseen, sen kohderyhmään ja asiakkaiden mahdollisuuksiin asioida viranomaisen kanssa sähköisesti. Eduskunnan perustuslakivaliokunnan arvioitavana on ollut hallituksen esitys rahanpesulainsäädännön kokonaisuudistuksesta (HE 228/2016 vp), missä yhteydessä esityksen säätämisjärjestysperusteluissa arvioitiin vastaavanlaista sääntelyä sähköisestä asioinnista. Perustuslakivaliokunnan lausunnossa ei huomautettu, muttei toisaalta myöskään nimenomaisesti otettu kantaa esityksen säätämisjärjestysperusteluihin tältä osin (PeVL 2/2017 vp). 

Kyse on oleellisesti siitä, katsotaanko sähköisen asiointitavan nykyisin olevan yleisesti asunto-osakeyhtiöiden ja muiden huoneistotietojärjestelmän piirissä olevien yritysten ja yhteisöjen vastuuhenkilöinä toimivien ihmisten saatavilla. Internetin käyttö ja sähköinen asiointi viranomaisissa on jatkuvasti yleistynyt. Toisaalta myös paperimuotoiseen asiointiin viranomaisissa on saattanut liittyä palvelujen alueellista tai tosiasiallista saatavuutta koskevia rajoitteita. Näiden ei kuitenkaan yleensä ole katsottu rajoittavan arvioitavana olevia perusoikeuksia. Yritys- ja yhteisötietojärjestelmän sähköisessä asiointipalvelussa palvelun käyttäjä tunnistetaan verkkopankkitunnuksin, sirullisen henkilökortin (HST-kortti) tai mobiilivarmenteen avulla. Verkkopankkitunnuksia on varsin laajasti käytössä, sillä verkkopankkia käyttää nykyisin arviolta 87 prosenttia 16–74-vuotiaista suomalaisista. Väestörekisterikeskuksen kansalaisvarmenne on tällä hetkellä käytössä poliisin myöntämällä sirullisella henkilökortilla. Varmennetta käytetään tunnistamiseen sekä sähköpostien ja dokumenttien salaamiseen ja sähköiseen allekirjoitukseen. Käytännössä jokaisella suomalaisella henkilöllä ja yrityksellä on mahdollisuus hankkia sähköisessä asioinnissa tarvittavat välineet sähköisen tunnistamiseen. 

Poikkeustilanteita varten tulisi mahdollistaa myös se, että henkilö jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta, voi tehdä ilmoituksen sähköisessä palvelussa ilman vahvaa sähköistä tunnistamista. Menettely olisi käytettävissä esimerkiksi silloin, jos henkilö ei esimerkiksi verkkopankkitunnusten puuttumisen takia kykene tekemään ilmoitusta. Kyseistä asiointitapaa voitaisiin käyttää myös silloin, kun yhtiön puolesta asioi ulkomaalainen henkilö, jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta tai muuta mahdollisuutta sähköiseen tunnistamiseen. Tällaisissa tilanteissa riittäisi, että henkilöllä on käytettävissään nettiyhteys. 

Ehdotetun sähköisen asioinnin kohderyhmänä ovat ne asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden vastuuhenkilöinä toimivat ihmiset, joiden vastuulle ilmoituksen tekeminen on säädetty (yritys- ja yhteisötietolain 14 §). Ilmoitusvelvollisuus koskee perustamisvaiheessa asunto-osakeyhtiön perustajia, eli tyypillisesti rakennusyhtiöitä, sekä yhtiöjärjestyksen rakenteistamisen ja muutosilmoitusten osalta asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden hallitusta tai isännöitsijää. Palvelun saatavuuden kannalta ei ole välttämätöntä, että esimerkiksi jokaisella hallituksen jäsenellä olisi käytössään sähköisessä asioinnissa tarvittavat välineet. Asunto-osakeyhtiöiden vastuuhenkilöinä toimivien henkilöiden valmiuksia sähköiseen asiointiin voidaan nykyisin pitää lakiehdotuksen kannalta riittävinä. 

Huoneistotietojärjestelmän kirjaamistoiminnan ja tietopalvelun järjestämisessä noudatettaisiin hallinnon yleislainsäädäntöä ja digitaalisten palveluiden tarjoamisesta annettavaa lainsäädäntöä (HE 60/2018 vp.). Esityksessä ei ehdoteta rajoitettavaksi tai suljettavaksi pois mitään hallintotoiminnassa yleensä käytettävissä olevaa asiointitapaa. Kirjaamistoiminta edellyttää kuitenkin käytännössä tavalla tai toisella kirjallista muotoa. Hallinnon asiakkaille tarjotaan mahdollisuus paikan päällä tapahtuvaan asiointiin sekä niin pian ja niin pitkälle kuin mahdollista, digitaalisten palvelukanavien käyttöön. 

Edellä esitetyn perusteella katsotaan, ettei ehdotettu sääntely vaaranna 6 §:ssä tarkoitettua yhdenvertaisuutta eikä 21 §:ssä turvattua asianmukaista viranomaiskäsittelyä. 

Edellä mainitut henkilötietojen suojaa koskevat näkökohdat huomioon ottaen hallitus katsoo, että esityksestä on kuitenkin tarpeen hankkia perustuslakivaliokunnan lausunto.