Nykytila

Tuloverolain 48 §:ssä määrätään, milloin oman asunnon voi luovuttaa verovapaasti. Vastaavasti tuloverolain 50 §:n 2 momentin mukaan vastaavat luovutustappiot ovat vähennyskelvottomia. Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan säännös koskee sekä omana asuntona käytetyn osakehuoneiston, asuinrakennuksen että niiden osien luovutusta. Asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on, että verovelvollinen tai hänen perheensä on käyttänyt verovelvollisen omistusaikana asuntoa vakituiseen asumiseen yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta. Aiempi oma asunto voidaan luovuttaa myöhemmin verovapaasti, kun kahden vuoden yhtäjaksoinen asumisaika on kerran täyttynyt, vaikka siitä olisi myöhemmin muutettu pois pysyvästi. 

Säännöksen 2 momentin mukaan rakennukseen rinnastetaan myös rakennuspaikka siltä osin kuin se on pinta-alaltaan enintään 10 000 neliömetriä tai kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen. Jos huoneistosta tai rakennuksesta alle puolet on ollut verovelvollisen asuntona, pidetään luovutusvoitosta vain tätä käyttöä vastaavaa osaa verosta vapaana tulona. Säännöksen 3 momentin perusteella verovapaussääntelyä sovelletaan vastaavasti myös asumisoikeuksien luovutuksiin (asumisoikeusasunnot). 

Verohallinnon lain tulkinnasta antaman ohjeen (A83/200/2015) mukaan vakituisella asunnolla tarkoitetaan asuntoa, jota käytetään verovelvollisen tai hänen perheensä pääasiallisena asuntona eli kotina. Vakituisen asunnon käsitteen ulkopuolelle jäävät siis niin kutsutut kakkosasunnot, kuten vapaa-ajan asunnot. Yksinäinen henkilö voi samanaikaisesti pitää vain yhtä asuntoa vakituisena asuntonaan. Sen sijaan perheellä voi olla poikkeustilanteissa kaksi vakituista asuntoa esimerkiksi silloin, kun toisella puolisolla on vakituinen työpaikka ja asunto eri paikkakunnalla kuin missä hänellä on perheensä kanssa yhteinen koti. 

Verohallinnon tulkinnan mukaan tilapäinen poissaolo ei katkaise verovapauden edellytyksenä olevaa yhtäjaksoista asumista, jos asunto on poissaolon aikana varattuna verovelvollisen tai tämän perheen käyttöön ja sitä on ainakin jossain määrin tähän tarkoitukseen käytetty. Verohallinnon tulkinnan mukaan yhtäjaksoinen käyttö omana asuntona kuitenkin katkeaa, jos asunto on annettu kokonaan vuokralle tai muutoin ulkopuolisen käyttöön esimerkiksi sukulaiselle (ks. myös KHO 1983-B-II-574).  

Verohallinnon tulkinnan vuoksi hyvinkin lyhytaikainen koko asunnon tilapäinen vuokraus johtaa siihen, että yhtäjaksoinen asumisaika katkeaa. Siksi omaa asuntoa ei kannata vuokrata tilapäisten poissaolojen ajaksi, jos yhtäjaksoinen kahden vuoden asumisaika ei ole aiemmin täyttynyt. Jopa asunnon luovutus tuttaville tai sukulaisille ilman korvausta voi johtaa asumisajan katkeamiseen, mitä voidaan pitää kohtuuttomana. 

Lakialoitteen pääasiallinen sisältö

Aloitteessa esitetään muutettavaksi tuloverolain 48 §:n oman asunnon verovapaata luovutusta koskevia säännöksiä siten, ettei verovapauden edellytyksenä ole yhtäjaksoinen vakituisen asunnon käyttö. Nykyisen kahden vuoden yhtäjaksoisen asunnon käytön sijaan verovapauden edellytykset täyttyisivät, kun asuntoa on käytetty omana tai perheen vakituisena asuntona yhteensä 730 päivän ajan minä tahansa ajanjaksona. Tämä vastaisi nykyistä kahden vuoden asumisaikaa. Lisäksi määritettäisiin, missä tilanteissa tilapäinen poissaolo voidaan rinnastaa asunnon käyttöön. Omana tai perheen vakituisena asuntona käytetyllä ajalla tarkoitettaisiin myös aikaa, jolloin asuntoa ei ole tilapäisen poissaolon vuoksi käytetty asumiseen ja samanaikaisesti enemmän kuin puolet asunnosta ei ole ollut luovutettuna ulkopuolisen käyttöön. Muu kuin pysyvästä muutosta johtuva poissaolo katsottaisiin tilapäiseksi. Poissaoloa ei kuitenkaan katsota tilapäiseksi sen jälkeisinä päivinä, kun se on kestänyt yhtäjaksoisesti enemmän kuin 60 päivää, eikä siltä osin, kun kalenterivuoden aikana kertyneet poissaolot yhteensä ylittävät 60 päivää. Tätä pidempiä poissaoloja voidaan pitää pysyvinä, ja samalla raja kannustaisi asunnon tilapäiseen vuokraukseen pidempien poissaolojen aikana. Asumispäivät alkaisivat kertyä jälleen, kun asuntoon palataan pysyvän poissaolon jälkeen. Lakia sovellettaessa ulkopuoliseen käyttöön luovutetuiksi päiviksi olisi tarkoituksenmukaista katsoa kokonaiset vuorokaudet (24 tunnin jaksot) siten, että alkava vuorokausi katsotaan päiväksi. Esimerkiksi iltapäivästä seuraavaan aamupäivään kestänyt vuokraus katsottaisiin päivän mittaiseksi luovutukseksi ja maanantai-iltapäivästä keskiviikkoaamuun kestänyt vuokraus kahden päivän mittaiseksi. 

Aloitteen tarkoitus on varmistaa, ettei oman asunnon luovutusvoittoa koskeva sääntely tarpeettomasti rajoita asunnon vuokraamista tilapäisten tai pidempien poissaolojen aikana. Tällä varmistettaisiin asuinhuoneistojen ja -rakennusten tehokkaampi käyttö, mikä vähentäisi tilankäyttöön liittyvää painetta erityisesti kaupungeissa. Joustavuus helpottaisi myös tilapäisiä työperäisiä muuttoja. Oman asunnon luovutusvoittoa koskeva sääntely on luotu vuosikymmeniä sitten, ja sen voidaan katsoa jääneen ajastaan jälkeen, kun ihmiset matkustavat ja liikkuvat yhä enemmän työn perässä.  

Lisäksi tilapäisen vuokraamisen markkinat ovat mullistuneet muun muassa alustatalouden myötä, kun kuka tahansa voi vuokrata asuntonsa vaivatta tilapäisen poissaolon ajaksi. Parhaimmillaan alustatalous tehostaa asuntojen, kulkuvälineiden, työkalujen ja raaka-aineiden käyttöä, mikä edistää kestävää kehitystä ja Suomen raaka-aineomavaraisuutta. Samalla alustatalouden lieveilmiöt edellyttävät sääntelyä, jotta sen parhaat puolet saadaan hyödynnettyä. Tämä edellyttää lainsäädännön kattavaa päivittämistä, mikä tuo samalla alustatalouden veroseuraamukset näkyviksi. Esimerkiksi omaa asuntoa on saatettu vuokrata tilapäisesti tietämättä, että sillä voi olla veroseuraamuksia. Tällä aloitteella osaltaan päivitetään lainsäädäntöä vastaamaan ihmisten oikeustajua ja saatetaan aiemmin ilmoittamattomia tuloja verotuksen piiriin. Tulevaisuudessa on tärkeää kerätä tiedot alustoilta niillä palveluja ja tavaroita välittävien toimijoiden sekä viranomaisten käyttöön, jolloin verotus, vakuuttaminen ja kirjanpito voidaan hoitaa tehokkaammin. Esimerkiksi tiedot tilapäisestä asunnonvuokrauksesta kertyneistä tuloista ja jopa siitä aiheutuneista menoista voitaisiin kerätä alustoilta suoraan viranomaisille, jolloin niitä ei tarvitsisi ilmoittaa erikseen. Jopa verojen periminen vuokratuloista voitaisiin automatisoida. 

Sääntelyn joustavoittaminen on perusteltua myös siksi, että nykysääntely ei johda aina oikeudenmukaiseen kohteluun. Jopa vuosikymmenten asuminen samassa asunnossa ei oikeuta myynnin verovapauteen, jos asumisaikaan ei sisälly vähintään yhtä kahden vuoden keskeytyksetöntä jaksoa. Toisaalta yksi keskeytymätön kahden vuoden jakso antaa mahdollisuuden verovapaaseen myyntiin myöhemmin, vaikkei asunnossa asuttaisi enää vuosiin sen jälkeen. Muutos tekisi verotuksesta näissä tapauksissa tältä osin tasapuolisempaa, kun esimerkiksi työstä johtuvat toistuvat komennukset muille paikkakunnille eivät johtaisi siihen, että asumisajan laskenta alkaa joka kerta alusta. 

Tällä aloitteella on tarkoitus tehdä muutokset ainoastaan oman asunnon luovutusvoiton asumisajan laskentaa koskevaan sääntelyyn. Esimerkiksi asumisajan pituutta ja muita yleisemmin luovutusvoiton veronalaisuutta koskevia kysymyksiä on aiheellista tarkastella laajemman selvitystyön perusteella. Kuten edellä todettiin, luovutusvoiton verotusta koskeva sääntely on luotu vuosikymmeniä sitten eikä sen ajanmukaisuutta ole kaikilta osin tarkasteltu sen jälkeen.  

Lakialoitteen taloudelliset vaikutukset

Aloitteella ei olisi suuria vaikutuksia valtion tai kuntien verotuloihin. Se lisäisi hieman asuntojen tilapäistä vuokrausta, mistä voisi kertyä lisää verotuloja. Toisaalta se voisi vastaavasti vähentää esimerkiksi hotellimajoituksen käyttöä. Vaikutus olisi kuitenkin suhteellisen pieni, sillä säännös koskisi vain omistusasuntoja tilanteissa, joissa niissä on asuttu yhtäjaksoisesti alle kaksi vuotta. Muutos voisi myös johtaa siihen, että asunnon luovutusvoitto on verovapaa tai luovutustappio verovähennyskelpoinen tilanteessa, jossa näin ei nyt olisi. Yksittäisissä tilanteissa vaikutus voisi myös olla päinvastainen. Tällaiset vaikutukset ovat kuitenkin todennäköisesti hyvin vähäisiä, sillä ennen kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan täyttymistä on aiemmin yleisesti joko pidättäydytty luovuttamasta asuntoa ulkopuolisille tai jätetty vuokraus ilmoittamatta viranomaisille. Siksi uudistus voi tuoda jonkin verran aiemmin ilmoittamattomia tuloja verotuksen piiriin. Luovutuksiin liittyvä lisääntynyt joustavuus helpottaisi myös tilapäisiä työperäisiä muuttoja, kun asumisen yhtäjaksoisuuden katkeaminen ei loisi kannustetta lykätä muuttoa. 

Lakialoitteen muut vaikutukset

Aloite voi tehostaa asuintilan käyttöä erityisesti kaupungeissa, millä on ympäristön kannalta positiivisia vaikutuksia. Esimerkiksi hotellin sijaan saatetaan valita tyhjillään olevan asunnon vuokraus, jolloin tarve hotellikapasiteetille pienenee.