Hallituksen esityksestä ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta esittää lakiehdotusten hyväksymistä muutettuina seuraavin huomautuksin. 

Pitkän korkotukimallin omavastuukorko

Esityksellä toteutetaan pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman tavoitetta pitkän korkotukimallin kehittämisestä siten, että tuen määrää ja järjestelmän läpinäkyvyyttä lisätään. Myös asuntopoliittisessa kehittämisohjelmassa on linjauksia pitkän korkotukimallin kehittämisestä. Hallituksen esityksessä tuen määrää pitkässä korkotukimallissa ehdotetaan lisättäväksi asetustasoisella toteutuksella siten, että perusomavastuukorko asetetaan pysyvästi 2,3 prosenttiin nykyisen 2,5 prosentin sijasta. Tällä hetkellä omavastuukorko on 1,7 prosenttia määräaikaisesti vuoden 2023 loppuun saakka, minkä jälkeen se palautuisi normaalille 2,5 prosentin tasolle. Ehdotuksen mukaan muutos koskee sekä vuokra- että asumisoikeustalolainoja ja sekä uudistuotantoon että perusparannuksiin myönnettäviä lainoja. Lisäksi korkotuen maksuaikaa pidennettäisiin koko laina-ajalle, uudistuotannon osalta 40 vuoteen ja perusparannuslainojen osalta 30 vuoteen. 

Kunnianhimoiset tavoitteet kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämisestä edellyttävät, että toimijat kokevat pitkän korkotukilainan ehdot kannustaviksi ja tuotanto pysyy asumiskustannuksiltaan kohtuullisena. Valiokunta katsoo, että omavastuukoron pysyvä alentaminen ja korkotuen maksuajan pidentäminen koskemaan koko laina-aikaa ovat myönteisiä uudistuksia, jotka edistävät järjestelmän kannustavuutta. Viimeaikainen korkokehitys johtaa rahoituskulujen kasvuun ja siten vuokran korotuspaineisiin ARA-yhteisöissä. Korkotukimaksut ovat olleet viimeisen vuosikymmenen aikana vuositasolla ainoastaan joitakin miljoonia euroja. Korkotason nousukehitys tulee lisäämään merkittävästi maksettavien korkotukien määrää. Valiokunta pitää perusteltuna hallituksen esityksen lähtökohtaa siitä, että korkotukea ja järjestelmän muita ehtoja, kuten korkotuen maksuajan pidentämistä koko laina-ajalle, tulee tarkastella kokonaisuutena ja ottaen huomioon paitsi muutosten vaikutus omakustannusvuokratasoon myös valtion riski. Pitkän korkotukimallin lyhennysten takapainotteisuus on tunnistettu haaste, jota on pyritty vähentämään jo aikaisemmin vuonna 2018 tehdyillä muutoksilla. Koska hallituksen esityksellä sallitaan taas korjauksiin varautuminen omakustannusvuokrissa, voisi samassa yhteydessä toteutettava lainojen takapainotteisuuden vähentäminen johtaa liian suuriin alkuvuokriin. Valiokunta pitää näistä syistä perusteltuna omaksuttua varovaista linjaa, jonka mukaisesti kerralla ei tehdä hyvin suuria muutoksia ja tehtävien muutosten vaikutuksia arvioidaan kokonaisuutena.  

Asukasvalinta

Perustuslakivaliokunta on asumisoikeuslakia koskevassa lausunnossaan (PeVL 5/2021 vp) katsonut, että asukasvalinta on julkinen hallintotehtävä ja sääntelyä on siten tarkasteltava perustuslain 124 §:n kannalta. Asukasvalinnassa ei ole kyse merkittävästä julkisen vallan käytöstä, mutta asian käsittelyssä on noudatettava hallinnon yleislakeja, ja asioita käsittelevät toimivat virkavastuulla. Ympäristövaliokunta teki tarvittavat muutokset asumisoikeuslakiin, ja samassa yhteydessä todettiin tarve arvioida virkavastuuta koskevan säännöksen lisäämistä myös valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalintaa koskeviin säännöksiin (YmVM 1/2021 vp — HE 189/2020 vp). Hallituksen esitys sisältää nämä ehdotukset virkavastuusta säätämisestä. 

Valiokunta pitää perusteltuna virkavastuusta säätämistä yhdenmukaisesti edellä esitettyyn viitaten siten kuin yksityiskohtaisissa perusteluissa esitetään. Tämän lisäksi on tarpeellista ulottaa virkavastuu koskemaan myös alihankkijaa ja yhteisön lakimääräisen toimielimen tai johdon jäsentä. Asukasvalinnan järjestämistä myös alihankintana voidaan pitää perusteltuna, ja johto vastaa osaltaan asukasvalinnan tarkoituksenmukaisesta järjestämisestä. 

Kunnan lausunto

Voimassa olevan korkotukilain 3 §:n mukaan lainan hyväksyminen korkotukilainaksi edellyttää, että asuntokohteen sijaintikunta antaa ARA:lle puoltavan lausunnon korkotukilainan hyväksymisestä. Investointiavustusta voidaan myöntää vain sellaisille asuntohankkeille, joita asuinrakennuksen sijaintikunta puoltaa. Hallituksen esityksessä ehdotetaan kunnan puollon korvaamista kuulemisella eli ARA:n tulisi hallituksen esityksen 1. lakiehdotuksen 8 §:n mukaan kuulla rakennuksen sijaintikuntaa ennen avustuksen myöntämistä tai korkotukilainan hyväksymistä koskevan päätöksen tekemistä. Vastaavasti jos kyse on korkotukilainan myöntämisestä hankkeeseen, johon myönnetään avustusta erityisryhmien investointiavustuslain perusteella ja kyse on erityisryhmistä, joiden asumispalvelujen järjestämisestä hyvinvointialue vastaa, ARA:n on kuultava myös hyvinvointialuetta, jolla kohde sijaitsee. Korkotukilainan hyväksyminen ei siten enää edellyttäisi kunnan tai hyvinvointialueen puoltoa. Hallituksen esityksen yksityiskohtaisten perustelujen mukaan ARA:n olisi kuitenkin otettava kunnan ja hyvinvointialueen lausunnossa esitetyt näkökohdat huomioon päättäessään lainan hyväksymisestä. ARA voisi vain poikkeuksellisesti hyväksyä korkotukilainoitettavaksi sellaisen kohteen, jonka toteuttamista kunta tai hyvinvointialue vastustaa. 

Valiokunta pitää perusteltuna, että sosiaali- ja terveydenhuollon järjestämisvastuun siirryttyä hyvinvointialueille myös lausuntojen antaminen erityisryhmien asumiseen liittyvistä asuntohankkeista sekä niitä koskevien asukasvalintasäännösten noudattamisen valvonta siirtyvät kunnilta hyvinvointialueiden tehtäväksi. Maankäytön ja kaavoituksen sekä terveyden ja hyvinvoinnin edistämiseen liittyvät tehtävät säilyvät kuitenkin kuntien vastuulla, joten on tärkeää, että kunnilla on esityksen mukainen mahdollisuus antaa lausuntonsa niiden alueelle suunniteltavista erityisryhmien asuntokohteista. Asuntopolitiikan tavoitteena on sijoittaa ARA-kohteet niin, että ne tukevat kaupunginosien tasapainoista sosioekonomista kehitystä. Valiokunta korostaa, että kunnan lausunto, joka perustuu parhaaseen tietoon paikallisesta asuntomarkkinatilanteesta ja sijainnin merkityksestä, tulee hyödyntää ARA:n päätöksenteossa ja mahdollinen poikkeuksellinen poikkeaminen kunnan lausunnosta on tehtävä perustelluin syin. ARA:lla ja kunnilla tulisi olla yhteinen näkemys ARA-politiikan linjasta, joten yhteydenpitoon ja päätöksen perustelujen selventämiseen tällaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa tulee kiinnittää erityistä huomiota.  

Varautuminen peruskorjauksiin

Vuoden 2018 pitkän korkotuen uudistuksessa (470/2018) kiellettiin vuokrissa tai käyttövastikkeissa tapahtuva tuleviin korjauksiin varautuminen uusien korkotukilainojen osalta. Varautumisen katsottiin johtavan käytännössä siihen, että talojen asukkaat maksavat vuokrissaan tai käyttövastikkeissaan ikään kuin kahta lainaa yhtä aikaa, sekä rakentamislainaa että perusparannuslainaa. Toisaalta tuleviin korjauksiin varautumisen katsottiin olevan talon nykyisten asukkaiden maksamaa kompensaatiota asuntojen kulumisesta. Varautumiskiellolla pyrittiin myös tekemään järjestelmästä nykyistä läpinäkyvämpi, kun etukäteen ei tarvitsisi huolehtia kerättyjen varojen arvon säilymisestä tai niiden ohjautumisesta alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa esimerkiksi omistajanvaihdosten yhteydessä. 

Valiokunta korosti varautumiskieltoa koskevassa mietinnössään (YmVM 3/2018 vp — HE 12/2018 vp), että kielto ei estä suunnitelmallista kiinteistönpitoa, sillä vuokrissa voidaan kerätä varoja rakennusten ja asuntojen vuosikorjauksia, ylläpitoa ja hoitoa varten. Valiokunta korosti kiinteistöjen suunnitelmallista ja pitkäjänteistä hoitoa, sillä näin voidaan vaikuttaa merkittävästi asumisen kustannuksiin sekä turvallisuuteen, terveellisyyteen, viihtyisyyteen ja ympäristövaikutuksiin. Varautumiskiellon voimaan tullessa rajanveto vuosikorjausten ja perusparannusten välillä tuli aiempaa merkittävämmäksi. Valiokunta myös korosti tarvetta ARA:n vuokranmääritysohjeen tarkistamisesta siten, että se ei estä tarpeellisten vuosikorjausten tekemistä ja sitä, että valtion tukemat asunnot ovat koko elinkaarensa ajan laatutasoltaan hyviä ja kestäviä. Korjauksiin varautumisen kieltoa myös pyrittiin kompensoimaan etupainotteisemmalla lainanlyhennysohjelmalla. 

Hallituksen esityksessä ehdotetaan, että korjauksiin varautuminen omakustannusvuokrissa olisi taas sallittua (1. lakiehdotuksen 13 § ja 6. lakiehdotuksen 34 §). Kohtuullisen varautumisen enimmäismäärästä säädetään valtioneuvoston asetuksessa vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta. Valiokunta pitää ehdotusta kannatettavana. Varautumiskiellon ei ole arvioitu estäneen suunnitelmallista kiinteistönpitoa, sillä vuokrissa ja käyttövastikkeissa on voitu kerätä varoja rakennusten ja asuntojen vuosikorjauksia, ylläpitoa ja hoitoa varten. Varautumisen kieltämisen on kuitenkin arvioitu vähentävän korkotukijärjestelmän houkuttelevuutta ja vaikeuttavan talojen korjaustoimintaa, joten muutos parantaa riskienhallintaa ja hyvää taloussuunnittelua. Koska perusparannusten yhteydessä on usein mahdollista ja tarkoituksenmukaista toteuttaa energiatehokkuuden parantamista, edistäisi muutos myös asuinrakennusten energiatehokkuutta. Myös korkotuen lisääminen perusparannuskorkotukilainoissa kannustaa perusparannusten toteuttamiseen. 

Hallituksen esityksessä ehdotetaan, että korkotukilain yleisiin edellytyksiin lisätään vaatimus, jonka mukaan asuntojen tulee edistää sosiaalisesti ja ekologisesti kestävää asumista. Korkotuettavien asuntojen tulee näin ollen esimerkiksi sijaita keskeisillä paikoilla, niiden huoneistokokojen tulee olla sopivia ja muunneltavia ja niiden tulee olla teknisesti kestäviä. ARA:n rakennus- ja suunnitteluopas (2019) sisältää tällä hetkellä samat ohjeelliset vaatimukset. Valiokunta kannattaa mainittujen edellytysten nostamista lain tasolle katsoen, että ehdotus korostaa periaatteellisella tasolla ARA-asuntojen roolia esimerkillisenä asuntotuotantona ja edistää kestävän ja energiatehokkaan asuntokannan rakentamista. 

Pysäköintipaikkojen rakennuttamisen rahoitus

Korkotukilain vakuuksia koskeva säännös (1. lakiehdotuksen 30 §) selkeyttää ja parantaa merkittävästi ARA-kohteiden rakennuttamista erityisesti tiiviissä kaupunkikortteleissa, joissa korkotuettavaan hankkeeseen liittyy eri kiinteistöllä sijaitsevia pysäköintipaikkoja. ARA-kohteiden autopaikkoja rakennetaan yhä useammin toisen kiinteistön alueelle osana laajempaa pysäköintiratkaisua. ARA-kohteen vakuuskäsittely pysäköintipaikkojen osalta voi joissain tapauksissa viivästyttää koko pysäköintihankkeen etenemistä. Näin ollen on tärkeää, että jatkossa ARA-kohteen vakuuskäsittely ei hidasta koko korttelin pysäköintipaikkojen toteutumista, vaan säännökset mahdollistavat joustavasti erilaiset keskitetyt pysäköintiratkaisut.  

Asukasvalintaa koskeva kantelu

Asumisoikeusasuntojen asukasvalintaa koskeva muutoksenhaku on uudistettu aikaisemmin siten, että asukasvalinnat tekee asumisoikeusyhteisö itse. Päätöksestä ei voi valittaa, mutta siitä voi tehdä kantelun ARA:lle. Hallituksen esityksellä ehdotetaan tehtäviksi vastaavat muutokset vuokra-asuntojen asukasvalintaan sillä erotuksella, että kanteluviranomainen on kunta. Hyvinvointialueelle voi kannella, mikäli asunnot on tarkoitettu erityisryhmien asunnoiksi, ja sitä koskevan asumispalvelun järjestäminen kuuluu hyvinvointialueelle. Kantelu voisi koskea asukasvalintasäännösten noudattamiseen liittyviä virheitä ja laiminlyöntejä. Jos asukasvalinnan tekevä taho on kunta, kunnan toiminnasta voi kannella hallintolain mukaisesti. Näin ollen asukasvalinnasta voisi kannella esimerkiksi viranomaisen johdolle, kantelun kohdetta valvovalle ylemmälle viranomaiselle, oikeuskanslerille tai oikeusasiamiehelle. 

Valiokunta toteaa, että muutoksenhakumahdollisuuden rajaaminen asukasvalinnassa on ollut tarkoituksenmukaista, koska asukasvalintapäätösten tekeminen on massaluonteista toimintaa, johon yksittäisiin valituksiin perustuva muutoksenhakujärjestelmä sopii huonosti. Asukasvalintaa koskevat ratkaisut eivät voi jäädä odottamaan muutoksenhakua, vaan sekä asukkaiden tilanteiden että vuokrataloyhteisön talouden kannalta ratkaisut on tehtävä välittömästi. Asukasvalinnasta ei käytännössä tehdä hallintopäätöksiä, eikä kielteisen asukasvalintapäätöksen saanut asunnonhakija ole voinut tekemällään oikaisuvaatimuksella saada itselleen sitä asuntoa, jota on hakenut. Yhtenäiset muutoksenhakukeinot ovat perusteltuja asukkaiden yhdenvertaisuuden ja lainsäädännön selkeyden kannalta. Näin ollen kantelumenettelyyn siirtyminen ei heikennä hakijoiden oikeusturvaa. Valiokunta pitää kuitenkin tarpeellisena sitä, että käytäntöä seurataan ja vaikutuksia arvioidaan. 

Viranomaisten toimivaltuudet

Valiokunta pitää perusteltuina hallituksen esitykseen sisältyviä ehdotuksia, joilla parannetaan ARAn ja Valtiokonttorin mahdollisuuksia suorittaa tehtäviinsä kuuluvaa valvontaa ja mahdollisiin väärinkäytöksiin puuttumista. Muissa laeissa kuin asumisoikeuslaissa ei ole tällä hetkellä säädetty esimerkiksi uhkasakkomenettelystä tiedonsaannin varmistamiseksi tai valvonnan tueksi, mikä heikentää käytännössä ARA:n mahdollisuuksia valvoa yhteisöjä. Valtiokonttorin mahdollisuuksia valvoa luotonantajia heikentää puolestaan se, ettei sillä ole keinoja tehostaa tietojen saamista pankeilta. Vaikka suurin osa pankeista toimittaa tiedot sähköisen tiedonsiirron avulla ja pyydettyyn tapaan, on tietojen toimittamisessa eräiden pankkien osalta puutteita. Tärkeitä muutoksia ovat siten säännökset siitä, että lainan myöntäjän tulee toimittaa lainaa koskevat tiedot Valtiokonttorille käyttäen sähköistä tiedonsiirtomenetelmää sekä säännökset ARA:n ja Valtiokonttorin oikeudesta antaa määräyksiä valvontaan tarvittavista tiedoista ja tietojen toimittamistavasta. Muutokset ovat tarpeen kasvavien valtion vastuiden määrä huomioon ottaen. 

Pitkäjänteinen kehittäminen

Ympäristövaliokunta toteaa, että se on edellyttänyt useissa mietinnöissään ja lausunnoissaan ja myös eduskunnan hyväksymin lausumin hallitukselta toimia pitkän korkotukijärjestelmän kehittämiseksi kannustavammaksi (esimerkiksi YmVL 1/2018 vp — O 61/2016 vp, YmVM 9/2016 vp — HE 76/2016 vp). Valiokunta on korostanut myös yleisesti vuokra-asuntotuotannon edistämisen edellytyksenä olevan asuntopolitiikan pitkäjänteisyyden merkitystä toimijoiden tuotantoehtojen pysyvyyteen kohdistuvan luottamuksen parantamiseksi (YmVM 15/2018 vp). Viimeksi valiokunta korosti Asuntopolitiikan kehittämisohjelmasta antamassaan mietinnössä, että kehittämisohjelmassa esitetyt kunnianhimoiset tavoitteet kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämisestä edellyttävät toimijoiden kokevan pitkän korkotukilainan ehdot kannustaviksi myös matalan korkotason aikana. Valiokunta kiirehti kehittämisohjelmassa linjatun valtion tukeman asuntotuotannon korkotukimallien kehittämistä (YmVM 6/2022 vp — VNS 12/2021 vp). Valiokunta toteaa, että korkojärjestelmää onkin kehitetty pienin muutoksin viime vuosien aikana ja hallituksen esitys on myös oikeansuuntainen ja toteuttaa osaltaan edellä viitattuja tavoitteita. 

Valiokunta toteaa, että korkotukilainoitusta käyttävät käytännössä yksinomaan yleishyödylliset toimijat, jotka eivät tavoittele tuottoa, joten oman pääoman tuotto ei ole kiinnostuksen kannalta ratkaiseva tekijä. Pitkän korkotukijärjestelmän kiinnostavuutta ja ehtojen kannustavuutta kehitettäessä niitä on tarkasteltava kokonaisvaltaisesti ottaen huomioon myös se, että kun hallinnollista kuormaa lisätään uudella sääntelyllä sinänsä perustellusti joiltakin osin, tulisi toimijoiden velvoitteita pyrkiä vastaavasti keventämään siellä missä mahdollista. Valiokunta ehdottaa tästä lausuman hyväksymistä (Valiokunnan lausumaehdotus). 

Asuntopoliittisen kehittämisohjelman linjauksen mukaan Valtion asuntorahaston tulonhankkimiskeinoja ja kassavirran saamista kiertäväksi selvitetään rahaston pääoman ylläpitämiseksi ja kartuttamiseksi. Valiokunta piti ohjelmasta antamassaan mietinnössä (YmVM 6/2022 vp — VNS 12/2021 vp) tärkeänä, että selvityksen perusteella ehdotettavat muutokset annetaan eduskunnalle mahdollisimman pian. Rahaston sitoumukset ovat vuosikymmenten mittaisia, joten rahaston ehtymiseen on varauduttava, vaikka rahaston varojen arvioidaan riittävän avustusten maksamiseen selontekokaudella. Aravalainojen takaisinmaksun jälkeen rahastolla ei ole uusia tulonlähteitä, ja huomioon on otettava myös korkotason mahdollinen nousu, jonka myötä korkotukivastuut realisoituisivat ja alijäämä kasvaisi. Valiokunta korostaa, että korkotaso on nyt lähtenyt nousuun ja tilanne muuttunut, joten asuntorahaston toimintakyvyn säilymisestä huolehtiminen tulevaisuudessa on entistäkin tärkeämpää.  

Valiokunta korostaa lopuksi, että pelkästään pitkän korkotukimallin sääntelyä uudistamalla ei voida korjata kaikkia ongelmia, vaan kysymys on myös kilpailun toimivuudesta ja rahoitusmahdollisuuksista. Korkotukilaki velvoittaa kilpailuttamaan rahoituslaitokset korkotukilainaa varten, mutta käytännössä kilpailutusvelvoite on menettämässä merkitystään, sillä tarjouksia saa usein vain yhdeltä toimijalta. Erityisesti keskisuurten maakuntakeskusten vuokrataloyhtiöillä on siksi varsin rajatut mahdollisuudet rahoittaa uudisrakentamis- ja peruskorjausinvestointeja. Valiokunta toteaa, että myös Valtiontalouden tarkastusvirasto suosittaa tarkastuskertomuksessaan (2/2023), että ARAn ja ympäristöministeriön tulisi selvittää tarvetta ja mahdollisuuksia rahoittaa keskisuurten maakuntakeskusten vuokrataloyhtiöitä ARAn korkotukilainoilla ja että Valtiokonttorin tulisi olla mukana arvioimassa riskisimpien rahoituksen hakijoiden lainoituskelpoisuutta.