2.1.1.1  Kiinteistönkaupan muotovaatimus

Kiinteistönkauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Määrämuotoisuus merkitsee, että säädetyn muodon noudattaminen on sopimuksen pätevyyden edellytys (MK 2:1.4 §). Jollei kiinteistönkauppaa ole tehty muotovaatimusta noudattaen, kauppa on pätemätön. Kumpikaan sopijapuolista ei voi esittää puutteellisen sopimuksen perusteella vaatimuksia eikä vaatia toisen sopijapuolen velvoittamista pätevän sopimuksen tekemiseen. Sillä, kumman osapuolen syystä virheen voidaan katsoa aiheutuneen, ei ole merkitystä (HE 120/1994 vp., s. 41). Laissa on erikseen säädetty kirjallisen ja sähköisen kiinteistönkaupan muotovaatimuksista. Koska esityksessä ei ehdoteta merkittäviä muutoksia sähköisen kiinteistönkaupan sääntelyyn, seuraavassa käsitellään lähinnä kirjallisen kiinteistönkaupan muotovaatimusta. Kiinteistönkaupan muotovaatimuksia on käsitelty perusteellisemmin työryhmän mietinnön jaksoissa 2.2.1 ja 2.3.1. 

Kirjallinen muoto ja kauppakirjan vähimmäissisältö. Maakaaren muotovaatimukset koskevat kaupan kirjallista muotoa (MK 2 luvun 1 §:n 1 momentin ensimmäinen virke), kauppakirjan allekirjoittamista myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä toimesta (MK 2 luvun 1 §:n 1 momentin toinen virke), kauppakirjan vähimmäissisältöä (MK 2 luvun 1 §:n 3 momentti) sekä kaupan vahvistamista kaupanvahvistajan toimesta kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa (MK 2 luvun 1 §:n 1 momentin kolmas virke). Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike (MK 2 luvun 1 §:n 3 momentti).  

Kaupanvahvistus. Kaupanvahvistajaa koskevan vaatimuksen taustalla oli alun perin tarve viranomaisen myötävaikutukseen 1930-luvun lamakauden lieveilmiöiden hillitsemiseksi. Lisäksi perusteena kaupanvahvistukselle oli tarve tehostaa kiinteistön luovutusten julkisuutta; koska edellytykset kiinteistöjä koskevaan kirjaamisjärjestelmään puuttuivat, päädyttiin puute korvaamaan julkisella kaupanvahvistajajärjestelmällä. Lain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä arvioitiin myös, ettei liian suuri muotovapaus olisi antanut riittäviä takeita kaupan tekemisestä kypsän harkinnan jälkeen (HE 111/1932 vp., s. 1-2). Kaupan ajankohdan varmistamista voidaan pitää kaupanvahvistajan alkuperäisenä tehtävänä. Myöhemmin menettelyyn tuli mukaan kaupanvahvistajan ilmoitus rekisteriviranomaisille tehdystä kaupasta. Ilmoittamista voidaan nykyisin pitää kaupanvahvistajan keskeisimpänä tehtävänä.  

Kaupanvahvistajista annetun lain (573/2009, KaupVahvL) lähtökohtana on virka-aseman perusteella toimivien kaupanvahvistajien tehtävän ensisijaisuus (KaupVahvL 1 §). Toisaalta lain mukaan voidaan antaa määräys kaupanvahvistajana toimimiselle, jos kaupanvahvistajan palveluiden saatavuus sitä edellyttää ja hakijalla on riittävä perehtyneisyys ja muut edellytykset tehtävän hoitamiseen (KaupVahvL 2 §). Palveluiden saatavuutta koskevassa arvioinnissa Maanmittauslaitos kiinnittää huomiota mm. kunnan asukaslukuun, pinta-alaan, kiinteistöjen määriin sekä aiempiin luovutusten määriin. Arvioinnissa otetaan huomioon myös olemassa olevat vahvistajat sekä se, toimivatko he viran puolesta vai määräyksen perusteella. Kaupanvahvistajan perehtyneisyyden ja muiden edellytysten arvioinnissa on kiinnitetty huomiota koulutustasoon (esim. soveltuva korkeakoulututkinto), työkokemukseen (esim. kiinteistönvälittäjän tutkinto, riittävä perehtyneisyys kiinteistöasioihin, alan työkokemus) sekä hakijan muuhun toimintaan (esim. aktiivinen toiminta kiinteistöalalla, yrittäjyys). Määräyksen antamiseksi Maanmittauslaitos edellyttää, että kaupanvahvistajalla on välineet kaupanvahvistajan ilmoituksen tekemiseen sähköisesti ja luovutuskirjojen skannaamiseen ilmoituksen liitteeksi. 

Tammikuussa 2024 kaupanvahvistajarekisterissä oli 352 Maanmittauslaitoksen palveluksessa viran puolesta toimivaa kaupanvahvistajaa, 407 muuta viran puolesta toimivaa kaupanvahvistajaa ja 2442 Maanmittauslaitoksen määräämää kaupanvahvistajaa. Maanmittauslaitoksen tietoon tulleista kirjallisista kiinteistönkaupoista vuonna 2021 (80 093 kauppaa) noin 89 %, vuonna 2022 (65 020 kauppaa) noin 91 % ja vuonna 2023 (51 724 kauppaa) noin 91 % oli määräyksen perusteella toimivien kaupanvahvistajien vahvistamia. 

Kaupanvahvistajan tehtävänä on luovutuskirjan tarkastaminen ennen kiinteistön luovutuksen vahvistamista. Kaupanvahvistajan on tarkastettava osapuolten henkilöllisyys ja se, että luovutuskirja on tehty laissa säädetyllä tavalla. Luovutusta ei saa vahvistaa, jos on perusteltua aihetta epäillä luovutuksen pätevyyttä (KaupVahvL 3.2 §). Kaupanvahvistajan velvollisuutena ei ole selvittää kaupan aineellisoikeudellista pätevyyttä, mutta jos hän havaitsee seikan, joka saattaa aiheuttaa pätemättömyyden, hän ei saa vahvistaa luovutusta. Tällainen seikka saattaa olla esimerkiksi osapuolen vajaavaltaisuus tai muusta syystä johtuva oikeustoimikelpoisuuden puute. Maanmittauslaitoksen julkaisemassa kaupanvahvistajan ohjeessa viitataan sopimuksen pätemättömyyden osalta oikeustoimilain 3 luvun mukaisiin pätemättömyysperusteisiin ja luovutuksen osapuolen oikeustoimikelpoisuuden puutteisiin. 

Kaupanvahvistajan on ilmoitettava viipymättä luovutuksen vahvistamisesta Maanmittauslaitokselle ja kunnalle, jonka alueella luovutuksen kohde sijaitsee. Ilmoitukseen tulee liittää jäljennös tai muu tallenne luovutuskirjasta. Kaupanvahvistajan ilmoitukseen on merkittävä luovutuksen osapuolet, heidän yhteystietonsa ja kansalaisuutensa tai tieto yhteisön kotipaikasta sekä muut osapuolten yksilöimiseksi tarvittavat tiedot, luovutuksen kohde, luovutuksen laji, luovutuksen ehdot sekä luovutuksen arvoon vaikuttavat tekijät (KaupVahvL 6.1-2 §). Tiedot merkitään ilmoitukseen luovutuskirjan ja osapuolten antamien tietojen perusteella. Ilmoitusten tekemistä varten allekirjoittajien on ilmoitettava luovutuksen osapuolten henkilötunnukset, yritys- ja yhteisötunnukset tai muut vastaavat tunnukset sekä kansalaisuus ja yhteisön kotipaikka (KaupVahvL 6.3 §). Erityisesti maanhankinnan valvontajärjestelmät toimivat kaupanvahvistajan ilmoituksen tietojen perusteella. Käytännössä merkitykselliseksi on arvioitu myös tietojensaanti verotuksen toteuttamisen ja verovalvonnan kannalta. 

Suurin osa kaupanvahvistajan ilmoituksista (85,9 %) vuonna 2022 tuli kahden vuorokauden kuluessa luovutuksen vahvistamisesta. Kaupanvahvistajan ilmoitusten perusteella pidettävän kauppahintarekisterin tietosisältöä pidetään pääosin laadukkaana. Satunnaiset virheet (n. 4-5 %:ssa) ilmoituksissa koskevat tyypillisesti koko kiinteistön ilmoittamista määräosan tai määräalan sijaan, kauppakirjan sisällön puutteita tai puutteellisia liitteitä (esim. valtakirjat tai karttaliite). Kauppahintarekisterin laatuun on Maanmittauslaitoksessa kiinnitetty huomiota; kaupanvahvistajan ilmoitusta koskevaan alustaan on tehty parannuksia ja sitä kehitetään edelleen. Lisäksi kaupanvahvistajan ohje on parhaillaan päivitettävänä. 

Kaupanvahvistaja toimii virkavastuulla (KaupVahvL 7.1 §). Kaupanvahvistajana toimivan virkamiehen valvontaan sovelletaan, mitä virkatoimen valvonnasta muualla laissa säädetään (KaupVahvL 7.2 §). Maanmittauslaitos valvoo kaupanvahvistajien toimintaa (KaupVahvL 7.3 §). Maanmittauslaitoksen määräämien kaupanvahvistajien osalta viimesijaisena valvontakeinona tulee kyseeseen kaupanvahvistajan määräyksen peruuttaminen (KaupVahvL 2.2 §). Valvontakäytännössä määräyksen peruuttamista on edeltänyt suullisen tai kirjallisen huomautuksen antaminen, jos toiminta on ollut selkeästi lain tai kaupanvahvistusta koskevien ohjeiden vastaista. Tällaiset tapaukset ovat olleet harvinaisia. Maanmittauslaitos on perunut kaupanvahvistajan määräyksiä vuosina 2020-2022 hieman vajaat 20 vuodessa. Valtaosa peruutuksista on perustunut vahvistajien omaan pyyntöön. Valvontakäytännössä on arvioitu, että määräys voisi tulla kaupanvahvistajan laiminlyönnin perusteella peruutetuksi, jos vahvistaja ei noudata ilmoitusten määräaikaa eikä vastaa pyyntöihin ilmoitusten tekemisestä. Kaupanvahvistajan sopimattomuus voisi puolestaan tulla kyseeseen esimerkiksi liiketoimintakiellon perusteella. Olosuhteiden muutokseen liittyvät perusteet voisivat koskea paikkakunnan vaihtoa (vrt. kriteeri kaupanvahvistajan palveluiden saatavuudesta), työpaikan vaihtoa, edunvalvontaa tai sairastumista. Tiedossa ei ole viime aikaisia tapauksia, jossa kaupanvahvistajan virkavastuun toteutuminen olisi tullut arvioitavaksi 

2.1.1.2  Kiinteistönkaupan esisopimus

Maakaaressa on säännökset kiinteistön kaupan esisopimuksen muodosta, voimassaoloajasta, sisällöstä ja sitovuudesta (MK 2 luvun 7 §). Säännös soveltuu kaikkiin kiinteän omaisuuden luovutusoikeustoimiin (MK 1 luvun 2 § ja 4 luvun 1–3 §) ja sitä täydentää muotomääräyksen vastaisesta esisopimuksesta vetäytymistä koskeva erillinen korvaussäännös (MK 2 luvun 8 §). Kiinteistön kaupan esisopimuksen sitovuuden edellytyksenä on, että sopimus tehdään kiinteistön kaupan määrämuotoa noudattaen (MK 2 luvun 7 §:n 2 momentti). Pätevän esisopimuksen edellytyksenä siis on, että se on kaupanvahvistajan vahvistama kirjallinen sopimus tai tehty laissa tarkoitetussa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Muotosäännöksestä seuraa, etteivät esimerkiksi asuinkiinteistöjen markkinoinnissa tavalliset vapaamuotoiset käsirahatarjoukset tai -sopimukset sido kumpaakaan osapuolta kaupan tekemiseen (HE 120/1994 vp., s. 44).  

Esisopimus voidaan tehdä molempia osapuolia sitovana tai yksipuolisesti velvoittavana (MK 2 luvun 7 §:n 1 momentti). Esisopimuksesta on käytävä ilmi sopimuksen tarkoitus, sen kohteena oleva kiinteistö ja sopimuksen osapuolet sekä kauppahinta tai muu vastike. Esisopimukseen on otettava ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä (MK 2 luvun 7 §:n 2 momentti). Kauppahinta voidaan jättää myöhemmin sovittavaksi esisopimuksessa mainittujen ehtojen mukaisesti. Esisopimus ei perusta tulevalle ostajalle oikeutta sopimuksen kohteena olevaan kiinteistöön, vaan kiinteistön omistusoikeus ja täten myös sen käyttö- ja disponointivalta säilyvät myyjällä. Kiinteistö on esisopimuksesta huolimatta edelleen ulosmitattavissa myyjän velasta ja se kuuluu hänen konkurssipesäänsä. 

Esisopimuksessa on mainittava päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä (MK 2 luvun 7 §:n 2 momentti). Mikäli voimassaoloaikaa ei ole sopimuksessa määrätty, esisopimus on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä. Viiden vuoden voimassaoloaika ei ole lykkäävistä ja purkavista ehdoista poiketen voimassaolon maksimiaika (vrt. MK 2 luvun 2 §:n 2 momentti) ja esisopimus voi olla voimassa viittä vuotta pidemmänkin ajan. Esisopimus synnyttää osapuolelle oikeuden vaatia kanteella toisen osapuolen velvoittamista tekemään kauppa esisopimuksessa mainituin ehdoin. Tuomioistuimen päätös korvaa tällöin kauppakirjan ulosottokaaren (705/2007) 7 luvun 15 §:n 2 momentin mukaisesti. Osapuolella on lisäksi oikeus korvaukseen vahingosta, jonka toisen osapuolen kieltäytyminen lopullisen kaupan tekemisestä on aiheuttanut. Esisopimuksessa sovitaan usein myös vakiomääräisestä korvauksesta sen varalta, että kaupan tekoon velvoitettu osapuoli laiminlyö kaupan tekemisen sovitulla tavalla. Esisopimuksen purkaminen sen voimassaoloaikana on tehtävä muotosäännöksiä noudattaen. 

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ajantasaisuutta palvelevat tiedot kiinteistön tai sen osan luovutuksista (ns. saantotiedot, ks. MK 7 luvun 5 §:n 1 momentti), jotka saadaan kaupanvahvistajien ilmoituksista. Mainittua sovelletaan myös esisopimuksiin. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin saantotiedot merkitään kaupanvahvistajailmoituksen mukaisesti tutkimatta saannon laillisuutta. Merkinnät päivittyvät lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kauppahintarekisterin kautta. Koska saantotiedot ovat osa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietosisältöä, niihin sovelletaan maakaaren 7 luvun 3 §:n mukaista kirjausten julkisuusvaikutusta. Saantotiedoissa olevan virheen tai puutteen perusteella ei kuitenkaan voida esittää rekisterin pitäjään kohdistuvia vaatimuksia (MK 7 luvun 5 §:n 2 momentti). Esisopimuksella ei saantotietoa koskevasta rekisterimerkinnästä huolimatta ole myöskään sivullissitovuutta eikä esisopimuksen perusteella rekisteriin merkittävillä saantotiedoilla ole merkitystä maanhankinnan valvontajärjestelmien kannalta. 

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen (960/1996, KirjRekA) 14 § 3 momentin mukaan saantoa koskevat merkinnät poistetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä, kun lainhuuto on myönnetty. Jos merkinnän peruste ei ole enää voimassa tai jos merkintä on muutoin virheellinen, kirjaamisviranomainen poistaa merkinnän tai tekee tarpeelliset korjaukset esitetyn selvityksen perusteella. Saantotiedon poistaminen voi tulla kyseeseen myös, kun esisopimus ei ole johtanut kauppaan. Kirjaamisviranomaisen on tällöin ennen merkinnän poistamista vaadittava selvitys esisopimuksen raukeamisesta tai siitä, että esisopimus on purettu sen voimassaoloaikana määrämuotoa noudattaen. 

Vaikka muotosäännöksen vastainen esisopimus ei ole pätevä, sillä on merkitystä sopijapuolten korvausvastuun kannalta. Maakaaren 2 luvun 8 §:ssä säädetään kaupasta vetäytymisestä maksettavasta korvauksesta, kun osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty esisopimuksen muotovaatimusta noudattaen. Lainkohdan mukaan kieltäytyneen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Lainkohdassa säädetyn korvauksen avulla osapuoli pyritään saattamaan siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jollei kaupan tekemiseen olisi lainkaan ryhdytty (HE 120/1994 s. 44). Koska pätevää esisopimusta ei ole olemassa, vastuu ei perustu sopimusvelvoitteen rikkomiseen. Kysymyksessä ei siten ole varsinainen sopimusoikeudellinen vahingonkorvausvastuu, vaan kyse on eräänlaisesta sopimuksenulkoisesta vastuusta, joka kattaa esisopimuksen tekemisestä aiheutuneet, hukkaan menneet kustannukset.  

Asunto-osakkeen tai kiinteistön käyttöoikeuden (MK 4 luvun 4 §) luovutuksessa esisopimuksen määrämuodosta ei ole säädetty. Esisopimus on vapaamuotoinen ja poikkeaa siten kiinteistönluovutuksen esisopimuksen määrämuotoisuudesta. Asuntokauppalain (843/1994) 3 luvussa säädetään tarkemmin lain soveltamisalaan kuuluvissa kaupoissa, kuten asunto-osakkeiden kaupoissa, mahdollisista käsiraha- ja vakiokorvausehdoista.  

2.1.1.3  Kuulutuslainhuuto

Kuulutuslainhuutomenettelyssä on kysymys laillisten saantojen huudattamisesta puutteellisesta selvityksestä huolimatta. Kuulutus lainhuudon saamiseksi voidaan antaa, vaikka lainhuudon hakija ei voi asianmukaisilla saantokirjoilla osoittaa omaa tai edeltäjänsä saantoa (HE 120/1994 vp., s. 86). Lainhuutohakemuksen puutteellisesta selvityksestä huolimatta edellytyksenä on, että hakija pystyy riittävällä tavalla osoittamaan omistusoikeutensa. 

Hakijalle on myönnettävä kuulutus lainhuudon saamiseksi, jos tämä ei esitä saantokirjaa tai sen oikeaksi todistettua jäljennöstä, mutta saattaa todennäköiseksi, että saanto on laillinen. Kuulutus lainhuudon saamiseksi on myönnettävä myös, jos hakija näyttää, että hän tai hänen edeltäjänsä ovat viimeisen kymmenen vuoden ajan omistajana hallinneet kiinteistöä eikä ole syytä olettaa toisella olevan parempaa oikeutta kiinteistöön (MK 12 luvun 3 §:n 1 momentti). Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan hankittava selvitys sellaisista asian ratkaisemiseksi tarpeellisista seikoista, joita koskevat tiedot ovat saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä taikka muista kirjaamisviranomaisen käytössä olevista rekistereistä (MK 6 luvun 4 §). 

Kuulutusmenettelyssä kirjaamisviranomaisen on yleistiedoksiantona kutsuttava sitä, joka katsoo itsellään olevan paremman oikeuden kiinteistöön kuin lainhuudon hakijalla, esittämään vaatimuksensa kirjaamisviranomaiselle kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun kuulutuksen tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen. Kuulutuksesta on annettava tieto sellaisille tiedossa oleville henkilöille, joiden oikeutta lainhuuto voi koskea (MK 12 luvun 3 §:n 2 momentti).  

Kuulutus ei tule kysymykseen, mikäli hakija ei voi vedota mihinkään saantoon hakemuksensa tueksi. Pelkkä hallinta ilman saantoperustetta ei ole kuulutusperuste. Mikäli saannossa, johon hakija vetoaa, on hakemuksen hylkäämisperuste, asiaa ei voida korjata kuuluttamalla, vaan hakemus on hylättävä.  

Lainhuutohakemus jätetään lepäämään kuulutusta annettaessa (MK 12 luvun 2 §:n 1 momentin 6 kohta). Jollei vaatimusta paremmasta oikeudesta ole esitetty tai kannetta nostettu määräajassa, hakijalle voidaan myöntää lainhuuto (MK 12 luvun 3 §;n 3 momentti). Jos vireillä on riita saannon pysyvyydestä tai paremmasta oikeudesta kiinteistöön, hakemus on jätettävä uudelleen lepäämään (MK 12 luvun 2 §:n 1 momentin 7 kohta).  

Kuulutuslainhuutojen määrä vuosina 2018-2022 on pysynyt suhteellisen samana. Vuonna 2018 lainhuudon hakijan omistusoikeuden selvittämiseksi julkaistiin kuulutus 106 hakemuksessa. Vuonna 2019 luku oli 101, vuonna 2020 luku oli 99, vuonna 2021 luku oli 110 ja vuonna 2022 luku oli 32. Vuonna 2023 hakijan omistusoikeuden selvittämiseksi kuulutus julkaistiin Maanmittauslaitoksen verkkosivuilla ennen lainhuudon myöntämistä yhteensä 75:ssa tapauksessa. 

2.1.1.4  Kiinteistönkauppa perustettavan yhtiön lukuun

Kiinteistönkauppa voidaan tehdä perustettavan osakeyhtiön lukuun (MK 2 luvun 4 §:n 1 momentti). Tällaisen kaupan yhteydessä tulevat maakaaren ohella sovellettavaksi osakeyhtiölain säännökset yhtiön perustamisesta ja oikeustoimista rekisteröimättömän yhtiön kanssa. Silloinkin, kun kauppa tehdään perustettavan yhtiön lukuun, lainhuudatusvelvollisuus alkaa heti kaupan tekemisestä. Lainhuutohakemus jätetään tällöin lepäämään (MK 12 luvun 2 §:n 1 momentin 4 kohta). Jollei kirjaamisviranomaiselle ole kahden vuoden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä esitetty selvitystä vastuun siirtymisestä yhtiölle, lainhuuto myönnetään ilman eri hakemusta sille, joka kaupan on tehnyt yhtiön lukuun (MK 12 luvun 2 §:n 2 momentti). 

Jos kiinteistön kauppa on tehty perustettavan osakeyhtiön lukuun ja vastuu kaupasta ei kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle tai yhtiön perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä. Myyjä menettää osakeyhtiölaissa (OYL 2 luvun 11 §) tarkoitetun oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä (MK 2 luvun 4 §). Perustettavan yhtiön lukuun tehtäviin kauppoihin liittyvät epävarmuustekijät on siten haluttu selvitettäviksi suhteellisen lyhyessä määräajassa. 

Kaupat perustettavan yhtiön lukuun ovat tavallisia erityisesti rakennusalalla, kun rakennusmaata ostetaan pitkällä aikavälillä toteutettavia hankkeita varten. Osakeyhtiölain ja maakaaren säännöksillä on pyritty puuttumaan epävarmuutta aiheuttaviin välitiloihin kiinteistön omistussuhteissa. Ilman eri sääntelyä olisi epäselvää, kuka eri henkilösuhteissa on välitilan aikana katsottava kiinteistön omistajaksi. Kirjaamiskäytännössä perustettavan yhtiön lukuun tehtyjä kauppoja koskevia lainhuutohakemuksia on (MK 12 luvun 2 §:n 1 momentin 4 kohdan perusteella) jätetty lepäämään vuosittain joitakin satoja (esim. vuonna 2021 jätettiin lepäämään 386 hakemusta, vuonna 2022 jätettiin lepäämään 160 hakemusta ja vuonna 2023 jätettiin lepäämään 188 hakemusta). 

Kauppa perustettavan osakeyhtiön lukuun voidaan tehdä purkavin tai lykkäävin ehdoin (MK 2 luvun 2 §). Kaupan lopullisuuden ehtona voi olla, että yhtiö on perustettu ja ottanut vastatakseen kaupasta viimeistään viiden vuoden määräajassa. Laissa (MK 2 luvun 4 §) tarkoitettua kahden vuoden määräaikaa ei tässä tapauksessa voida soveltaa, vaan hakemus jätetään lepäämään pisimmän ehdon mukaan. Mikäli vastuu kaupasta ei ehdon voimassa ollessa ole siirtynyt yhtiölle eikä kannetta kiinteistön palauttamiseksi myyjälle ole nostettu säädetyssä määräajassa, lainhuuto myönnetään yhtiön puolesta kaupan tehneelle. 

Maakaaren voimaantulon jälkeen muuta yhteisölainsäädäntöä on yhdenmukaistettu osakeyhtiölakia vastaavasti. Vuonna 2010 voimaan tullessa asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009), vuonna 2013 voimaan tullessa osuuskuntalaissa (421/2013) ja vuonna 2015 voimaan tullessa säätiölaissa (487/2015) on osakeyhtiölakia vastaavat säännökset perustamisesta ja vastuiden siirtymisestä rekisteröimisellä. Avoimesta ja kommandiittiyhtiöstä annettuun lakiin (389/1988) on vuoden 2016 alusta lisätty osakeyhtiölakia vastaavat säännökset henkilöyhtiön syntymisestä sekä vastuiden siirtymisestä rekisteröimisellä. Yhdistyslaissa ei sen sijaan ole vastaavaa sääntelyä. 

2.1.1.5  Kauppakirjan hyväksyminen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä

Kiinteistönkauppa voidaan tehdä sähköisesti maakaaressa tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Myyjän on merkittävä sähköisen kauppakirjan luonnokseen lomakkeessa edellytetyt tiedot ja muut kaupan ehdot sekä hyväksyttävä luonnos (MK 9 a luvun 9 §:n 1 momentti). Jos ostaja haluaa tehdä muutoksia myyjän laatimaan kauppakirjan luonnokseen, hänen on hyväksyttävä muutettu luonnos. Kauppa syntyy, kun molemmat osapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjan samansisältöisenä (MK 9 a luvun 9 §:n 2 momentti). Tätä ennen myyjä ja ostaja eivät ole sidottuja kauppakirjan luonnokseen tai siihen tehtyihin muutoksiin.  

2.1.2.1  Panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen

Omistajan määräysvaltaan kuuluu kiinteistön luovuttamisen lisäksi muun muassa oikeus kiinnittää ja pantata kiinteistö sekä oikeus perustaa kiinteistöön erityisiä oikeuksia. Mainittuja kiinteistön omistajan oikeuksia on pidetty siinä määrin merkittävinä, että laissa on kielletty kiinteistön kaupan ehdot, jotka rajoittavat ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä (MK 2 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohta).  

Ehtokielto ei ole poikkeukseton, vaan laissa sallitaan erikseen ostajan määräämisvaltaa rajoittavat ehdot, joiden tarkoituksena on estää keinottelu tavanomaista edullisemmin ehdoin luovutetuilla tai rahoitetuilla kiinteistöillä. Lain mukaan päteviä ovat ehdot, joiden mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Ehdon sitovuuden edellytyksenä on, että se on otettu kauppakirjaan. Ehdon voimassaoloaika on korkeintaan viisi vuotta kaupanteosta (MK 2 luvun 2 §:n 2 momentti ja 11 §:n 2 momentti). Tällaisen vallinnanrajoituksen sitovuus kolmanteen nähden toteutetaan kirjaamisella. Rajoituksesta on lainhuudatusasian ratkaisun yhteydessä tai muutoin pyynnöstä tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 12 luvun 5 §). 

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdyn merkinnän katsotaan lähtökohtaisesti tulleen kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä jokaisen tietoon. Merkinnän julkisuusvaikutuksesta seuraa, ettei vilpittömän mielen suojaa voi enää saada, ellei pantinsaajan suojaa kiinteistön luovutuksessa koskevasta 17 luvun 10 §:stä muuta johdu (MK 7 luvun 3 §). Kirjaamismahdollisuuden olemassaolo on tärkeä, koska oikeudenhaltija voi kirjaamisella vahvistaa oikeuden sitovuutta. Kirjaus estää jäljemmän luovutuksensaajan tai panttivelkojan mahdollisuuden suojaan, koska kirjauksen jälkeen luovutuksensaaja tai panttivelkoja ei voi olla vilpittömässä mielessä aiemmasta oikeudesta (MK 13 luvun 3 § ja 17 luvun 10 §). Kompetenssirajoitusten ilmeneminen rekisteristä on tärkeää, sillä kun myöhempi vilpittömässä mielessä ollut luovutuksensaaja hakee lainhuutoa, hän saa välittömästi suojaa kirjaamattomia saantoja ja erityisiä oikeuksia vastaan. Myös panttivelkoja, joka on luottanut lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietoihin omistajan kompetenssista, saa yleensä pitää oikeutensa (Tammi-Salminen, Sopimus, kompetenssi ja kolmas: varallisuusoikeudellinen tutkimus negative pledge -lausekkeiden sivullissitovuudesta, 2001, s. 190 ja HE 120/1994 vp., s. 22). 

Kiinteistön kauppaa koskeva ehtokielto ei estä omistajan sitoutumista määräämisvaltansa rajoittamiseen muussa yhteydessä ja muulla tavalla kuin kiinteistön luovutuksen ehtona. Omistaja voi esimerkiksi luovutuksesta ja saannosta erillisen luottosopimuksen ehtona sitoutua yleisin, mm. sopimusehdon kohtuullisuutta koskevin edellytyksin, olemaan panttaamatta kiinteistöä. Kiinteistönkaupan rahoituksessa voidaan siten käyttää panttaamattomuussitoumusta sivullisen luotonantajan, muttei myyjän hyväksi. Kiinteistön luovutuksen ja luotonannon yhteydessä käytettävien ehtojen tarkoitus voi olla erilainen. Siinä missä panttaamattomuussitoumus voi kiinteistönkaupassa rajoittaa omistajan mahdollisuuksia hyötyä omaisuudestaan, voi se luottosopimuksen ehtona olla omistajalle vaihtoehtoinen väline käyttää omaisuutta luoton takaisinmaksun vakuutena (Tammi-Salminen, 2001, s. 186). Panttaamattomuussitoumuksessa on tyypillisesti kyse velkojan luottoriskin rajoittamisesta siten, että velallinen sitoutuu olemaan perustamatta kilpaileville velkojille panttioikeuksia. Ammattimaisessa yritysluotonannossa ei välttämättä käytetä perinteisiä panttaukseen perustuvia vakuuksia, vaan ne voidaan korvata panttaamattomuussitoumuksen tapaisilla erityisillä sopimusehdoilla. Mahdollista on myös käyttää tällaisia sopimusehtoja varsinaisten vakuuksien ohella. 

Koska panttaamattomuussitoumusta ei voida kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, se ei voi saada edellä esitettyä lakiin perustuvaa julkisuusvaikutusta eikä tulla laajasti sivullisten tietoon. Tämä rajoittaa panttaamattomuussitoumuksen sivullissitovuutta eikä myöhemmällä pantinsaajalla ole käytännössä keinoja selvittää erityisehtojen olemassaoloa. Pantinsaaja voi yleensä tietää rajoituksesta vain satunnaisesti. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty erilaisia arvioita siitä, missä määrin tällaisesta panttaamattomuussitoumuksesta voi seurata sivulliseen kohdistuva oikeusvaikutuksia. Vakiintuneeksi näyttää muodostuneen kanta, jonka perusteella sovitulla kompetenssirajoituksella ei voi olla vaikutuksia sellaiseen sivulliseen nähden, joka ei ole tiennyt rajoituksesta (Jokela – Kartio – Ojanen, Maakaari, 2010, s. 458-459). Toisaalta sitoumuksesta tienneen kolmannen osalta oikeuskirjallisuudessa on esitetty erilaisia käsityksiä ja oikeustila on epäselvä. On esitetty, että luotonantajan sopimusperusteiseen kompetenssirajoitukseen perustuva oikeus luotonsaajan kiinteistöön on sellainen oikeus, jonka osalta maakaaren 3 luvun 8 §:n säännös voi vaikuttaa siten, että sivullisen, panttivelkojan tai luovutuksensaajan tietoisuus muodostaa sitovuusperusteen (Tammi-Salminen, 2001, s. 183-216). Toisaalta on arvioitu, että ehdon sitovuuden ulottuminen kolmansiin voinee tulla kyseeseen vain poikkeuksellisesti eikä pelkkä tietoisuus vielä ole ratkaisevaa (Havansi, Kiinteistöpanttioikeus uuden maakaaren mukaan,1996, s. 64-65). Pantinsaajan on katsottu yleensä voivan saavuttaa tavanomaisen pantinsaajan oikeusaseman, vaikka hän olisi tietoinen panttaamattomuussitoumuksesta (Tepora – Kaisto – Hakkola, Esinevakuusoikeudet, 2016, s. 357). 

2.1.2.2  Vesialueen käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuus

Maakaaressa ei ole määritelty kiinteistöä, jonka käsitettä esitöiden mukaan käytetään laissa vakiintuneessa merkityksessään. Kiinteistöllä tarkoitetaan siten itsenäistä maanomistusyksikköä, joita ovat tilat ja tontit sekä muut maa- ja vesialueiden yksiköt, joita voidaan kiinteistöinä merkitä kiinteistörekisteriin (ks. HE 120/1994 vp., s. 39). Kiinteistön omistaja voi päättää erilaisten erityisten oikeuksien, kuten vuokra- tai käyttöoikeuksien, perustamisesta kiinteistöön. Kirjauksen kohteena on tällöin tavallisesti kiinteistö taikka muu maa- tai vesialueen yksikkö (HE 120/1994 vp., s. 98).  

Maakaaressa on erikseen säädetty kiinteistönkauppaa koskevien säännösten soveltamisesta käyttöoikeuden luovutuksiin (MK 4 luvun 4 §). Säännöksessä on nimenomaisesti otettu huomioon vesialueen käyttöoikeuden luovutus, johon sovelletaan eräitä kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma (MK 4 luvun 4 §:n 1 momentti). Käyttöoikeuden luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käytävä ilmi kiinteistön kauppakirjan vähimmäissisältöä (ks. MK 2 luvun 1 §:n 3 momentti) vastaavat tiedot, jos oikeuden siirto on kirjattava. Lain esitöiden mukaan säännöksessä tarkoitetun käyttöoikeuden luovutus on usein yhtä merkittävä kuin kiinteistön luovutus. Vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutuksen rinnastusta kiinteistön luovutukseen on esitöissä perusteltu myös sillä, että tällaiseen oikeuteen voidaan yleensä perustaa erityisiä oikeuksia ja sitä voidaan käyttää panttina samaan tapaan kuin kiinteistöä (HE 120/1994 vp., s. 70). 

Kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta (MK 14 luvun 2 §:n 1 momentti) ja käyttöoikeuden kiinnittämistä (MK 19 luvun 1 §:n 1 momentti) koskeva sääntely poikkeaa edellä esitetystä siten, että säännökset koskevat sanamuotonsa mukaan vain maanvuokraoikeutta ja muuta toisen maahan kohdistuvaa määräaikaista käyttöoikeutta. Viimeksi mainitun säännöksen perusteella määräytyy, minkälaiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattuun käyttöoikeuteen kiinnitys saadaan vahvistaa. Säännösten esitöissä ei ole otettu erikseen kantaa siihen, miksi lain sanamuoto on rajattu maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maahan kohdistuvaan käyttöoikeuteen. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kirjaamisvelvollisuuden kohteena voi olla vain maanvuokraoikeus tai muu toisen maahan kohdistuva käyttöoikeus (Jokela – Kartio – Ojanen, 2010, s. 349 sekä Niemi, Maakaaren järjestelmä II, 2011, s. 400). Toisaalta (Hahto, Lakimies 5/1998, s. 728) on esitetty, ettei kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta ja käyttöoikeuden kiinnitystä koskevilla säännöksillä ole tarkoitettu supistaa kiinnityskelpoisuutta aiemmasta sääntelystä ja, että maanvuokraoikeudella ja maahan kohdistuvalla käyttöoikeudella tarkoitettaisiin siten maakaaressa maata riippumatta siitä, onko se mahdollisesti veden peittämää.  

2.1.3.1  Erityisen oikeuden perustaminen ja muuttaminen sähköisesti

Erityisen oikeuden kirjaaminen edellyttää oikeuden perustamista tai siirtämistä koskevan sopimuksen tai muun asiakirjan esittämistä (MK 14 luvun 9 §:n 2 momentti). Lain esitöissä (HE 120/1994 vp., s. 100) ja oikeuskirjallisuudessa (Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 374) on katsottu, että säännöksen perusteella kirjattavan oikeuden perustamista koskeva sopimus tai muu oikeustoimi on tehtävä kirjallisesti. Rekisteriin merkitään oikeuden yksilöimiseksi tarvittavat tiedot sopimuksen tyypistä, oikeuden voimassaoloajasta ja oikeudenhaltijasta. Kirjatun oikeuden tarkempi sisältö käy ilmi sen perustavasta asiakirjasta. Kutakin erityistä oikeutta mahdollisesti koskevasta tarkemmasta sääntelystä voi seurata sopimuksen sisältöä (esim. maanvuokra) tai oikeustoimen muotoa (esim. testamenttiin perustuva hallintaoikeus) johtuvia tarkempia vaatimuksia. 

Sopimuksen kirjallisen muodon vaatimukseen on laissa usein nimenomaisesti liitetty vaatimus allekirjoituksesta (esim. MK 2 luvun 1 §:n 1 momentti), mutta ei kuitenkaan aina (esim. MK 14 luvun 9 §:n 2 momentti). Vaikka allekirjoitusvaatimusta ei olisi erikseen mainittu laissa, sen on katsottu lähtökohtaisesti sisältyvän kirjallisen muodon vaatimukseen. Toisaalta, jos sopimusta koskee erityinen kirjallinen muotovaatimus, on esitetty, että sekä varsinaisen sopimussisällön että siihen kuuluvan sopijapuolen sitoutumistahdonilmaisun on oltava kirjallisessa muodossa (Hemmo – Hoppu, Sopimusoikeus, Alma Talent Oy, jatkuvatäydenteinen verkkojulkaisu). Perinteistä kirjallista muotoa noudatettaessa viimeksi mainittu tarkoittaa, että osapuolen on merkittävä omakätinen allekirjoituksensa paperiasiakirjaan. Jos kirjallista muotoa edellyttävässä säännöksessä ei ole erikseen mainittu allekirjoitusvaatimusta ja jos tällä on todella tarkoitettu, että allekirjoitusta ei vaadita, tämä käy yleensä erikseen ilmi laista (esim. kuluttajansuojalain puhelinmyyntiä koskevat säännökset). 

Sähköisen viestinnän palveluista annetussa laissa (917/2014) säädetään kirjallista sopimusta koskevien muotovaatimusten täyttämisestä sähköisesti. Lain mukaan kirjallista muotoa vastaa sähköinen sopimus, jonka sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja joka säilyy osapuolten saatavilla. Jos sopimus on lain mukaan allekirjoitettava, sovelletaan, mitä sähköisistä allekirjoituksista erikseen säädetään (181 §:n 1 momentti). Kiinteistön kauppaa ja muuta luovutusta koskevat sopimukset on rajattu säännöksen ulkopuolelle, mutta rinnastussäännöstä sovelletaan muun muassa erityisen oikeuden perustamista ja luovuttamista koskevaan sopimukseen. Näiden sopimusten yhteydessä sähköiselle allekirjoittamiselle asetettavia vaatimuksia koskeva sääntely seuraa EU:n ns. eIDAS-asetuksesta (Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) N:o 910/2014, annettu 23 päivänä heinäkuuta 2014 , sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisiin transaktioihin liittyvistä luottamuspalveluista sisämarkkinoilla ja direktiivin 1999/93/EY kumoamisesta), jossa määritellään erikseen sähköinen allekirjoitus, jonka katsotaan täyttävän kirjallista allekirjoitusta koskevan vaatimuksen.  

Asetuksen mukaisen sähköisen allekirjoituksen on oltava vähintään yhtä luotettava, kiistämätön ja todistusvoimainen, kuin perinteinen allekirjoitus. Asetuksen mukaisesti kysymys on kehittyneestä sähköisestä allekirjoituksesta, joka on luotu hyväksytyllä sähköisen allekirjoituksen luontivälineellä ja joka perustuu sähköisten allekirjoitusten hyväksyttyyn varmenteeseen (3 artikla, kohta 12). Asetuksen terminologiassa kysymys on hyväksytystä sähköisestä allekirjoituksesta, jolle on, silloin kun sähköinen muoto kysymyksessä olevassa sopimustyypissä on sallittu, annettava sähköisessä sopimuksessa samat oikeusvaikutukset kuin käsin kirjoitetulla allekirjoituksella on kirjallisessa asiakirjassa (25 artikla, kohta 2). Kehittynyt sähköinen allekirjoitus, hyväksytty allekirjoituksen luontiväline sekä sähköisten allekirjoitusten hyväksytty varmenne määritellään erikseen asetuksessa ja sen liitteissä (26 artikla, 28 artikla ja 29 artikla sekä liitteet I – II). 

Komissio ylläpitää kansallisten viranomaisten antamien tietojen pohjalta listaa asetuksessa tarkoitetuista hyväksyttyjen luottamuspalvelujen tarjoajista. Jos allekirjoittajan varmenne on listalla olevan tahon myöntämä, ainakin lähtökohtaisesti voidaan katsoa, että kysymys on hyväksytystä sähköisen allekirjoituksen varmenteesta. Käytännössä hyväksytyn allekirjoituksen vaatimusten mukaisuuden arvioimiseksi tarvitaan erityinen validointipalvelu, joka suorittaa tarvittavat tekniset tarkastukset allekirjoitukseen luottavan tahon puolesta. Tällainen validointipalvelu kuuluu nykyisin Digi- ja väestötietoviraston tarjontaan. Palvelulla tarkastetaan, onko dokumenttiin sisältyvä allekirjoitus asetuksessa tarkoitettu hyväksytty sähköinen allekirjoitus. Palvelulla varmistetaan lisäksi allekirjoituksen eheys ja siten kontrolloidaan, että allekirjoitettua dokumenttia ei ole muutettu allekirjoituksen jälkeen. Palvelusta saadaan tieto myös allekirjoittajasta. 

Edellä esitetty koskee eIDAS-asetuksen mukaista hyväksyttyä sähköistä allekirjoitusta, jonka on aina katsottava täyttävän omakätisen allekirjoituksen vaatimuksen silloin, kun sähköinen sopimus on mahdollinen. Toisaalta asetuksessa edellytetään, että muulla tavalla tehtyä sähköistä allekirjoitusta ei saada torjua omakätistä kirjallista allekirjoitusta vastaavana sähköisenä allekirjoituksena pelkästään sillä perusteella, että se ei täytä hyväksyttyjen sähköisten allekirjoitusten vaatimuksia (25 artikla 1 kohta). Asetuksessa ei tarkemmin säädetä siitä, minkälaisin edellytyksin muu allekirjoitus on hyväksyttävä tai voidaan hyväksyä muotovaatimukset täyttäväksi allekirjoitukseksi. Arvioinnin pohjaksi lienee syytä ottaa perinteisen omakätisen allekirjoituksen ja asetuksen ns. hyväksytyn allekirjoituksen funktiot. Lisäksi muissa kuin hyväksyttävissä allekirjoituspalveluissa tehtyjen sähköisten allekirjoitusten pitäminen muotovaatimukset täyttävinä allekirjoituksina edellyttää käytännössä palvelun toiminnallisuuksien vertaamista hyväksytyn sähköisen allekirjoituksen vastaaviin. Tällainen arviointi edellyttää merkittävää juridista ja teknistä osaamista palvelussa käytettyjen menetelmien, teknisten spesifikaatioiden ja lokituksen sääntöjen arvioimiseksi suhteessa eIDAS-asetuksen säännöksiin. 

Lain kirjallisen muodon vaatimuksesta seuraa, että vaikka osapuolten tahdonilmaisujen sisällöstä ei olisi epäselvyyttä, perinteisen kirjallisen tai sähköisen allekirjoituksen vaatimuksen täyttyminen on tarkastettava viran puolesta. Kiinteistökirjaamisessa hyväksytään sähköiset allekirjoitukset, kun allekirjoitus on tehty Digi- ja väestötietoviraston varmenteella ja kyse on muusta kuin sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 181 §:n 3 momentissa tarkoitetuista kiinteistön luovutusta koskevista tai perhe- ja jäämistöoikeuteen liittyvistä sopimuksista. Muussa palvelussa sähköisesti kirjoitettu kiinteistön ostovaltuus voidaan hyväksyä, sillä se ei ole muotomääräyksien alainen. 

Kun kysymys on eIDAS-asetuksen mukaisesta hyväksytystä sähköisestä allekirjoitusta, mainittu tarkastus voidaan tehdä luotettavasti. Jos kysymys on muusta sähköisestä allekirjoitusmenetelmästä, muotovaatimusten täyttymisen arviointi edellyttää erillistä juridis-teknistä arviota. Menetelmiä, joihin sisältyy oikeusvarmuuden ja luotettavuuden kannalta puutteita suhteessa asetuksessa säädettyyn hyväksyttyyn sähköiseen allekirjoitukseen, ei voida pitää muotovaatimukset täyttävinä. Tiettävästi ei ole olemassa korkeimman oikeuden ratkaisuja siitä, miten erilaisiin allekirjoituspalveluihin ylipäätään olisi suhtauduttava muotovaatimusten näkökulmasta. 

eIDAS-asetuksessa säädetään sähköistä allekirjoitusta koskevien vaatimuksien lisäksi myös sähköisen tunnistamisen vastavuoroisesta tunnustamisesta. Julkisen sektorin elimen yhdessä jäsenvaltiossa tarjoaman verkkopalvelun käytön edellyttäessä sähköistä tunnistamista, toisessa jäsenvaltiossa myönnetyt verkkopalvelujen käyttöön tarvittavat sähköisen tunnistamisen menetelmät on tunnustettava ensimmäisessä jäsenvaltiossa tällaisen verkkopalvelun osalta rajat ylittävää todentamista varten asetuksen edellytysten täyttyessä. Vastavuoroinen tunnustaminen edellyttää, että sähköisen tunnistamisen menetelmä on myönnetty komission hyväksymän sähköisen tunnistamisen järjestelmän puitteissa ja että menetelmä vastaa kulloinkin kyseessä olevaa palvelua varten vaadittavaa tunnistamisen varmuustasoa. Asetuksen vastavuoroisen tunnustamisen periaatteen nojalla esimerkiksi sähköisen kiinteistönvaihdannan palveluun voi kirjautua Alankomaiden, Belgian, Espanjan, Italian, Kroatian, Luxemburgin, Portugalin, Saksan, Slovakian, Tanskan, Tsekin ja Viron myöntämillä tunnistusvälineillä. Jotta tunnistusvälinettä voidaan käyttää verkostossa, se pitää hyväksyä EU:ssa. Hyväksyntäprosessissa varmistetaan, että tunnistusväline täyttää tietoturvavaatimukset ja että siihen voidaan luottaa myös muissa maissa. Kaikkien jäsenvaltioiden kaikkia tunnistautumisvälineitä ei hyväksytetä kerralla, vaan vähitellen sitä mukaa kuin eri maat ja tunnistamisvälineiden tarjoajat tahtovat.  

2.1.3.2  Vuokra- ja käyttöoikeuden luovutusta koskeva sääntely

Maakaaressa säädetään eräiden kiinteistön luovutusta koskevien säännösten soveltamisesta soveltuvin osin vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutukseen, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma (MK 4 luvun 4 §). Kiinteistön kaupan purkavaa ja lykkäävää ehtoa tai perustettavan yhtiön lukuun tehtyä kauppaa koskevia maakaaren 2 luvun säännöksiä ei sovelleta tällaisen käyttöoikeuden luovutukseen. Tämä ei kuitenkaan estä tekemästä käyttöoikeudesta ehdollista sopimusta tai sopimusta perustettavan yhtiön lukuun. Ehdon pisintä sallittua voimassaoloaikaa ja saannon lopulliseksi tuloa koskevat säännökset jäävät kuitenkin puuttumaan. 

Erityisen oikeuden kirjaamista koskeva hakemus on jätettävä lepäämään, jos oikeus voitaisiin muutoin kirjata, mutta oikeuden perustaminen on sopimuksen tai muun oikeustoimen mukaan ehdollinen (MK 14 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohta). Kirjaamiskäytännössä on arvioitu lainkohdassa mainitulla ehdollisuudella katsottavan tarkoitetun sekä lykkäävää että purkavaa ehtoa, vaikkei maakaareen säännös kiinteistönkaupan purkavasta ja lykkäävästä ehdosta sovellukaan erityisiin oikeuksiin (ks. Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 376). Vaikka lepäämään jättämistä koskevassa säännöksessä ei erikseen mainita oikeuden siirtämistä, soveltuu lepäämään jättäminen myös kirjatun erityisen oikeuden siirtämiseen, mikä on käytännössä arvioitu säännöksen soveltamisen kannalta erityisen merkittäväksi tilanteeksi (MK 14 luvun 13 §:n 1 momentti). Tavallisin syy lepäämään jättämiseen on vuokraoikeuden kauppa, jossa omistusoikeuden siirtyminen edellyttää kauppahinnan maksamista tai muun samankaltaisen ehdon täyttymistä kuin tyypillisesti kiinteistön kaupan osalta. 

Koska maakaaressa ei ole säädetty käyttöoikeuden luovutuksen purkavan ja lykkäävään ehdon voimassaoloajasta, ei tällainen ehto voi raueta määräajan päätyttyä (vrt. kiinteistön kaupan purkavan ja lykkäävän ehdon määräaika, MK 2 luvun 2 §). Tämän johdosta erityisen oikeuden kirjaamisen lepäämään jättäminen muistuttaa ennen maakaaren voimaantuloa tapahtunutta kirjaamishakemuksen lykkäystä. Aika, joksi hakemus jätetään lepäämään, harkitaan tapaus tapaukselta ja uhkana siltä varalta, ettei selvitystä määräajassa esitetä, on tutkimatta jättäminen (MK 6 luvun 8 § ja Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 256). 

Jos vuokraoikeus on hankittu perustettavan yhtiön lukuun eikä kahdessa vuodessa ole esitetty selvitystä yhtiön perustamisesta ja vastuun siirtymisestä yhtiölle, ei nimenomaisen sääntelyn puuttuessa voida vuokraoikeuden haltijaksi merkitä yhtiön puolesta kaupan tehnyttä, kuten tehtäisiin, jos kysymys olisi kiinteistön kaupasta perustettavan yhtiön lukuun. Perustettavan yhtiön hakiessa erityisen oikeuden kirjausta, hakemus jätetään lepäämään (käytännössä enintään kahdeksi vuodeksi). Uhkana, mikäli hakija ei lepäämisaikana tule jatkamaan hakemusta, on tutkimatta jättäminen. Jos hakija jatkaa hakemustaan, mutta yhtiötä ei ole vielä perustettu, tehtäneen uusi lepäämäänjättämispäätös, mutta suositeltavaa ei ole rekisterin selkeys huomioon ottaen hakemuksen jatkuva lykkääminen, vaan hakemus on voitava jossain vaiheessa myös jättää tutkimatta (ks. Vaasan HO 1911/87). Menettely muistuttaa myös perustettavan yhtiön osalta ennen maakaaren voimaan tuloa käytettyä lykkäysmenettelyä. 

Vuonna 2020 lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattiin uusina 7 liikehuoneiston vuokraoikeutta, 8 asuinhuoneiston vuokraoikeutta, 538 (muuta) vuokraoikeutta, 180 käyttöoikeutta ja 167 hallintaoikeutta. Kirjaamisvelvollisuuden alaisia uusia vuokra- tai käyttöoikeuksia kirjattiin vuonna 2023 yhteensä 9086 ja tällaisia vuokraoikeuden siirtoja on viime vuosina kirjattu noin 6000-8000 vuosittain (esimerkiksi vuonna 2022 kirjattiin 7564 siirtoa ja vuonna 2023 kirjattiin 5999 siirtoa). 

2.1.3.3  Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen

Erityisen oikeuden kirjaus saadaan poistaa oikeudenhaltijan hakemuksesta tai, jos kirjatun oikeuden sopimuksen mukainen voimassaoloaika on päättynyt, kirjaamisviranomaisen aloitteesta. Kirjausta ei kuitenkaan saa poistaa, jos oikeuden voimassaoloaikaa on pidennetty tai oikeus on annettu entiselle oikeudenhaltijalle välittömästi uudelleen ja tästä esitetään selvitys oikeuden voimassaoloaikana (MK 14 luvun 15 §:n 1 momentti). Mainittujen kaikkiin erityisiin oikeuksiin sovellettavien yleisten säännösten ohella laissa on erikseen otettu huomioon eläkeoikeuden kirjauksen poistaminen viranomaisen aloitteesta (MK 14 luvun 15 §:n 2 momentti) sekä kiinteistön ainesosien ja tarpeiston määritystä koskevan kirjauksen poistaminen kiinteistön omistajan ilmoituksesta, kun poistamiselle on tarvittavat kiinnitysten ja pantin haltijoiden suostumukset. 

Vaikka laissa ei ole muuten otettu huomioon kiinteistön omistajan oikeutta hakea erityisen oikeuden kirjauksen poistamista, kirjaamisviranomaisen käytännössä on katsottu, että myös kiinteistön omistaja voi joissain tapauksissa olla hakijana. Mahdollisena on pidetty esimerkiksi irtisanomisen vuoksi lakanneen vuokraoikeuden poistamista rekisteristä kiinteistön omistajan hakemuksesta ja asianmukaisen selvityksen perusteella vuokramiehen pysytellessä passiivisena. Tämän sallimista on pidetty tarpeellisena, koska muuten rekisteristä ei saataisi poistettua esimerkiksi irtisanomisen vuoksi lakannutta vuokraoikeutta vuokramiehen pysyessä passiivisena (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 270).  

2.1.3.4  Hallinnanjakosopimus

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin voidaan kirjata kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta (ns. hallinnanjakosopimus, MK 14 luvun 3 §). Hallinnanjakosopimuksen kohteena voi olla lainhuudatettu kiinteistö, määräala tai kirjaamisvelvollisuuden alainen käyttöoikeus (MK 14 luvun 6 §). 

Hallinnanjakosopimuksen kirjaamisella on merkitystä sivullissuhteissa, vaikka hallinnanjakosopimus sitoo sopimuksen osapuolia ja sopimuksesta tietoista kolmatta kirjaamattomana. Hallinnanjakosopimus sitoo kirjaamisen tapahduttua kiinteistön määräosan luovutuksensaajaa myöhemmissä omistajanvaihdoksissa samalla tavoin kuin sopimuksen alkuperäisiä osapuolia. Tästä seuraa, ettei koko kiinteistöä voida vaatia myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Hallinnanjakoa koskevan sopimuksen perusteella yhteisomistaja saa suojaa paitsi ulkopuolisten, myös muiden yhteisomistajien taholta tapahtuvaa häirintää vastaan (ks. KKO 1946 II 265). 

Kirjaamista saa hakea kirjattavan oikeuden haltija ja kiinteistön omistaja (MK 14 luvun 9 §). Kirjaamiskäytännössä on katsottu, että yksikin hallinnanjakosopimuksen sopimusosapuoli voi hakea kirjaamista eikä muiden suostumuksia tai kuulemista kirjaamiseen tarvita, vaikka sopimuksen mukaan osapuolten tulisi hakea kirjausta yhdessä. Hallinnanjakosopimus kirjataan kokonaisuudessaan eikä ainoastaan hakijaa koskevilta osin. 

Kirjaamismenettelyssä on tarkistettava sopimuksen kohde, muoto ja keston laillisuus. Hallinnanjakosopimuksen vähimmäisvaatimuksena on kirjallinen muoto, kohteen ja sopimuksen osapuolten mainitseminen sekä hallinnanjaon toteaminen, päiväys ja allekirjoitus. Kirjattava hallinnanjakosopimus voi olla erillinen sopimus tai sisältyä muuhun asiakirjaan, kuten kiinteistön määräosan luovutuskirjaan. Hallinnanjakosopimus voi sisältää määräyksiä muustakin kuin kiinteistön hallinnan jaosta. Mahdollista on sopia esimerkiksi autopaikoista, yhteisten alueiden hoidosta ja mahdollisuudesta irtisanoa sopimus. Mahdollista on myös kiinteistön hallinnan jakaminen osittain, pääalueen jäädessä yhteishallintaan. Kirjattavaksi on hyväksytty sopimuksia, joissa kysymys on ollut pelkästään rakennuksen hallinnan jakamisesta maininnoin, että maa-alue jää omistajien yhteiskäyttöön. Tämä on koskenut esimerkiksi niin sanottuja rintamamiestaloja, joissa yhteisomistajat ovat jakaneet kaksikerroksisen rakennuksen hallinnan kerroksittain. Kysymys on voinut olla myös kerrostalon hallinnan jaosta kerroksittain. Kirjausmahdollisuutta on perusteltu erityisesti lain esitöiden (HE 120/1994 vp., s. 96) lausumalla, jonka mukaan "ehdotettu pykälä poistaa eräitä yhteisomistussuhteeseen liittyviä ongelmia sallimalla sellaisen hallintasopimuksen kirjaamisen, jossa sovitaan kunkin osaomistajan käyttöön tulevasta kiinteistön alueesta tai sillä olevasta rakennuksesta". Kirjaamismahdollisuutta on perusteltu myös tarkoituksenmukaisuussyistä, koska kirjaaminen tulisi joka tapauksessa mahdolliseksi jo kiinteistön alueen vähäiselläkin jaolla.  

Kirjattavaksi on tullut myös sopimuksia, joissa kiinteistön hallinta on jaettu ajan mukaan. Näin voi olla esimerkiksi, jos toinen osapuoli hallitsee koko kiinteistöä esimerkiksi parittomina ja toinen parillisina viikkoina. Jaettaessa asunto tai useita asuntoja tällä tavalla järjestely muistuttaisi aikaosuusasuntoa tai aikaosuuskohdetta (vrt. kuluttajansuojalain, 38/1978, 10 luvun 1 §:n 2 momentti §). Kirjaamisviranomaisen noudattamaksi tulkinnaksi on kuitenkin sittemmin vakiintunut, että ilman lain selkeyttämistä ei tuollaista sopimusta, joka sinänsä on mahdollinen asianosaisia sitovasti tehdä, voida pitää kirjauskelpoisena (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 240).  

Kirjaamiskäytännöstä saatujen tietojen mukaan hallinnanjakosopimukset ovat tavallisia seuraavissa tilanteissa: 

- paritalokiinteistöt, joilla on kaksi omistajaa 

- rakennusliikkeet esim. paritalojen ja erillistalojen rakentamisen osalta (rakennuttaja tekee hallinnanjakosopimuksen ensimmäisen ostajan kanssa ja myöhemmin muiden kiinteistön määräosien ostajat tulevat sidotuksi sopimukseen) 

- liikekeskukset, joissa jaetaan liiketilat yritysten kesken 

- kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen hallinnan jakaminen, esim. talon yläkerta ja alakerta (tällöin sopimuksessa on todettava erikseen maapohjan jääminen yhteishallintaan) 

- Tonttirahasto omistaa kiinteistön kokonaan ja vuokraa sen kokonaan rakennuttajalle, joka kirjaa vuokraoikeuden itselleen. Rakennuttaja myy vuokraoikeutta määräosissa, joita vuokralaiset ostavat kiinteistöstä eri aikoihin. Hallinnanjakosopimuksella tavoitellaan tilannetta, jossa kaikki vuokralaiset ovat myöhemmin ostaneet kiinteistön määräosan ja niitä vastaavat vuokraoikeudet lakkaavat. Kiinteistöllä saattaa olla pidemmän aikaa eri omistuspohja kuin vuokraoikeuksissa. Hallinnanjakosopimus kirjataan sekä kiinteistölle että vuokraoikeudelle. 

Lakiehdotusten valmistelua varten on tarkasteltu kirjattuja hallinnanjakosopimuksia, joiden määräykset koskevat yleensä sopimuksen yleisiä ehtoja (sopijaosapuolet, omistusosuudet ja sopimuksen kohde), hallintaoikeutta (alueiden määrittely tekstissä ja/tai karttaliitteen avulla), yhteiseen käyttöön jäävien tilojen käyttöoikeuksista sopimista, rakennusten käyttöä, oikeuksia koskevia korvauksia, kiinteistöveron suorittamista, vakuutuksia, sopimuksia kolmansien kanssa, riidanratkaisua ja toimivaltaisen käräjäoikeuden toteamista, kirjaamiskelpoisuutta ja kirjaamisen hakemista sekä sopimuksen voimassaoloa, siirtämistä ja muuttamista. 

Toisinaan hallinnanjakosopimuksen muutoksia haetaan kirjattavaksi, vaikka varsinainen kiinteistön alueen hallinta ei ole muuttunut. Velvollisuutta tällaisten muutosten kirjaamiseen ei ole, mutta muutoskirjauksen tekeminen on katsottu mahdolliseksi. 

Kirjattava hallinnanjakosopimus voi olla määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Erityistä oikeutta ei saa kirjata, jos se on tarkoitettu pysyväksi (MK 14 luvun 1 §:n 2 momentti). Kirjaamiskäytännössä on katsottu, että hallinnanjakosopimuksen enimmäismääräaika on maanvuokralain (258/1966) säännöksiä vastaavasti 100 vuotta (KKO 1934 II 402). Ellei sopimuksessa ole mainittu määräaikaa sopimuksen voimassaololle, sopimus on voimassa toistaiseksi. 

Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen ei ole esteenä sopimuksen purkamiselle tai muuttamiselle silloin, kun kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet (HE 120/1994 vp., s. 96). Toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisen on katsottu voivan tapahtua vain olosuhteiden olennaisen muuttumisen seurauksena (KKO 1979 II 17). Kirjaamiskäytännössä on hyväksytty hallinnanjakosopimuksia, joiden purkamisen tai irtisanomisen on sopimukseen otettujen ehtojen mukaan katsottu olevan mahdollista ainoastaan kaikkien yhteisomistajien suostumuksella, mikäli olosuhteissa tapahtuu muutoksia (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 244). Lainsäätäjän tarkoitusta on katsottu toteuttavan tulkinta, jonka mukaan hallinnanjakosopimuksen pysyvyys on vahvempi kuin esimerkiksi tavanomaista käyttöoikeuden kirjaamista koskevan merkinnän. Myös kirjaamiskäytännössä lähdetään siitä, että toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen poistaminen edellyttää osapuolten yhteistä hakemusta (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 245).  

Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata kiinteistöön vain parhaalle etusijalle (MK 14 luvun 8 §). Mikäli kirjauksen kohteeseen kohdistuu erityisen oikeuden kirjauksia tai kiinnityksiä, sopimuksen kirjaaminen edellyttää etusijajärjestyksen muuttamista. Etusijajärjestyksen muuttamiseksi tarvitaan suostumus vanhojen erityisten oikeuden haltijoilta sekä pantinhaltijoilta. Mikäli pantinhaltija ei anna suostumustaan, tulee pantinhaltijaa kuulla ja hallinnanjakosopimus kirjata vain, jos muutos on vähäinen (MK 14 luvun 10 §:n 2 momentti). Hallinnanjakosopimus sitoo kirjattuna kaikkia yhteisomistajien velkojia. Sen jälkeen, kun kiinteistöön on kirjattu hallinnanjakosopimus, kiinnityksiä ei saada vahvistaa koko kiinteistöön, vaan ainoastaan määräosiin (MK 16 luvun 2 §:n 3 momentti). Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen konkretisoi määräosakiinnityksen vakuuskohteen eikä koko kiinteistöä voi ulosmitata yhden yhteisomistajan velasta.  

Hallinnanjakosopimuksen kohteena voi olla useampi kiinteistö tai käyttöoikeus. Hallinnanjaosta on tällöin mahdollista tehdä yksi sopimus, joka on kirjattava kaikille kiinteistöille. Kaikkien kiinteistöjen hallinta on jaettava kaikkien kiinteistöjen yhteisomistajien kesken. Kiinteistölle ja sille kohdistuvalle käyttöoikeudelle on mahdollista kirjata omat hallinnanjakosopimukset. Hallinnanjakosopimuksia ei voi samasta kohteesta olla kirjattuna useita, vaan mikäli aiempaa hallinnanjakosopimusta halutaan täydentää, on kirjaus tehtävä aiemman voimassa olevan sopimuksen muutoskirjauksena. 

Kirjattujen hallinnanjakosopimusten lukumäärä on vakiintunut ja lukumäärän kehitys on ollut tasaista viime vuosina. Vuonna 2019 lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattiin 1043 sopimusta, vuonna 2020 yhteensä 1179 sopimusta, vuonna 2021 yhteensä 1238 sopimusta ja vuonna 2022 yhteensä 1890 sopimusta. Vuonna 2023 hallinnanjakosopimuksia kirjattiin yhteensä 794. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä voimassaolevia olevia hallinnanjakosopimuksen kirjauksia on Maanmittauslaitoksen tietojen mukaan (maaliskuu 2024) 8957 kappaletta, joista kiinteistöihin kohdistuu 7708 kirjausta ja kirjaamisvelvollisuuden alaisiin käyttöoikeuksiin 1249 kirjausta. Useampaan kiinteistöön kirjattuja hallinnanjakosopimuksia on 382 kappaletta, joista kahteen kiinteistöön kohdistuvia kirjattuja sopimuksia on 294 kappaletta ja kolmeen kiinteistöön kohdistuvia kirjattuja sopimuksia on 48 kappaletta. Maanmittauslaitoksen toimittamien tietojen mukaan kirjaus on tehty useampaan kirjaamisvelvollisuuden alaiseen käyttöoikeuteen 18 tapauksessa. 

2.1.3.5  Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin voidaan tietyin edellytyksin kirjata elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus (MK 14 luvun 4 §). Sääntelyn taustalla on tarve tavanomaisista kiinteistön ainesosa- ja tarpeistosuhteista poikkeamiseen tai niiden selventämiseen elinkeinotoiminnassa käytettävällä kiinteistöllä. Kirjaamisella parannetaan sivullisen mahdollisuutta turvata oikeusasemansa kiinteistönomistajan seuraajia ja velkojia vastaan. Velvollisuutta kirjaamiseen ei ole. 

Kirjaamismahdollisuuden rajaamista elinkeinotoiminnassa käytettäviin rakennuksiin, rakennelmiin, koneisiin ja laitteisiin on perusteltu sillä, että ne ovat usein laadultaan sellaisia, ettei niiden irrottaminen aiheuta kiinteistölle vahinkoa ja taloudellisia menetyksiä. Lain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on arvioitu, että elinkeinonharjoittajien voidaan edellyttää kykenevän arvioimaan ja ennakoimaan omistuksenpidätyksen vaikutukset. Lisäksi huomiota on kiinnitetty siihen, että oikeutta viedä pois rakennukseen kiinnitetty laite voidaan kuluttajasopimuksissa pitää kohtuuttomana sopimusehtona. Toisaalta kirjauksen oikeusvaikutukset liittyvät vain siihen, sitooko omistus- tai takaisinotto-oikeus myös velkojia, kiinteistön luovutuksensaajaa ja muita oikeudenhaltijoita. Jollei oikeus sido esineen ostajaa esimerkiksi sen vuoksi, että sen irrottaminen olennaisesti vahingoittaa kiinteistöä tai että sen irrottamisen kustannukset ovat ilmeisessä epäsuhteessa näin saatavaan hyötyyn, kirjaus ei tee oikeudesta sitovaa sopimussuhteessa taikka sen ulkopuolella (HE 120/1994 vp., s.97).  

Laissa ja sen esitöissä ei ole määritelty elinkeinotoimintaa. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, ettei elinkeinotoiminnan käsite ole yksiselitteinen, mutta elinkeinotoiminta on erityisen oikeuden kirjaamista koskevan sääntelyn yhteydessä ymmärrettävä väljästi liike- ja ammattitoiminnaksi, jolloin se merkitsee kaikkea ammattimaisesti harjoitettua taloudellista toimintaa (mm. Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 358). Ratkaisevaa on kirjattavan esineen kuuluminen elinkeinotoimintaan, vaikka kiinteistöä käytettäisiin elinkeinotoiminnan ohella asumiseenkin. Kirjaus ei kuitenkaan ole mahdollinen, jos esine palvelee ainoastaan asumiskäyttöä. Kiinteistönomistajan ilmoitus esineen kuulumisesta elinkeinotoiminnan piiriin on yleensä riittävä selvitys asiasta esimerkiksi omistuksenpidätysehdon kirjausta haettaessa (ks. Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 249). 

Maakaaressa ei ole määritelty, mitä kiinteistön ainesosilla ja tarpeistolla tarkoitetaan. Lain esitöissä asiaa on käsitelty elinkeinotoiminnassa käytetyn kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevan rakennuksen tai laitteen muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvan oikeuden kirjaamisen osalta seuraavasti (HE 120/1994 vp., s. 96): 

”Kiinteistöön kuuluviksi katsotaan sellaiset rakennelmat ja laitteet, jotka on liitetty kiinteistöön palvelemaan pysyvästi sen käyttötarkoitusta. Kiinteistön ja siihen liitetyn sivuesineen välillä katsotaan tällöin olevan tosiasiallinen liitossuhde. Esineiden tosiasiallinen liitossuhde ei kuitenkaan riitä ainesosa- tai tarpeistosuhteen syntymiseen, jos kiinteistön alueelle tuotu esine kuuluu esimerkiksi kiinteistön vuokramiehelle. Silloinkin kun kiinteistö ja jokin sille rakennettu tai tuotu esine kuuluvat eri henkilöille, sivuesine voidaan katsoa kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi, jos liittäminen on tapahtunut kiinteistönomistajan intressissä. Rakennusten elementtien tai koneiden toimitussopimuksiin liittyvät omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdot sekä vuokraussopimukseen perustuvat vuokralleantajan oikeudet ovat täten usein merkityksettömiä suhteessa kiinteistönomistajan velkojiin.” 

Elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohta). Lain esitöiden mukaan säännöksessä tarkoitettu omistuksenpidätysehto on pätevä ja kirjattavissa vain, jos se sisältyy alkuperäiseen sopimukseen, jonka perusteella esine on tuotu kiinteistölle. Esitöiden mukaan kirjaamismenettelyä voidaan hyödyntää myös niin sanotuissa leasingsopimuksissa. Toisaalta esitöissä on nimenomaan mainittu, että jos kiinteistön omistaja myy kiinteistöön kuuluvan rakennuksen tai laitteen jollekin muulle kuin käyttöoikeuden haltijalle, tämä ei voi saada oikeuttaan kirjatuksi (HE 120/1994 vp., s. 97). Luovutus kiinteistön käyttöoikeuteen kuuluvaksi on mahdollinen siitä huolimatta, milloin ja millä perusteella esine on alkujaan liitetty kiinteistöön (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohta). Säännöksen taustalla on se, että alkujaan muodostuneesta ainesosa- ja tarpeistosuhteesta irrotettu rakennus liitetään kirjaamisjärjestelmän kannalta selkeään ja muuten käyttö- ja luovutuskelpoiseen erityiseen oikeuteen. 

Korkein oikeus (KKO) on ottanut kantaa rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaamiseen (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohta) tapauksessa (KKO:2014:36), jossa leasingyhtiö oli niin sanotulla sale and lease back -sopimuksella ostanut yritykseltä sen omistamalla kiinteistöllä olleet, elinkeinotoiminnassa käytettävät kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat koneet ja laitteet ja vuokrannut ne samana päivänä takaisin yritykselle. KKO:n mukaan tällaiseen leasingsopimukseen perustuva oikeus ei ollut kirjaamiskelpoinen, koska leasingkohdetta ei järjestelyssä oltu tuotu kiinteistölle sopimuksen perusteella, vaan se oli sijainnut siellä jo ennen sopimuksen tekemistä. KKO viittasi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattavien erityisten oikeuksien tyyppipakkoon ja sen taustalla olevaan ajatukseen siitä, että kaikkien kiinteistöä koskevien oikeuksien kirjaaminen ei ole rekisterinpidon kannalta tarkoituksenmukaista (HE 120/1994 vp s. 94). Lisäksi KKO viittasi lain esitöihin, joissa todetaan, että jos kiinteistön omistaja myy kiinteistöön kuuluvan rakennuksen tai laitteen jollekin muulle kuin käyttöoikeuden haltijalle, tämä ei voi saada oikeuttaan kirjatuksi (HE 120/1994 vp s. 97). KKO korosti, että laissa on tyhjentävästi säädetty kirjaamiskelpoiset erityiset oikeudet ja oikeusvaikutukset, jotka kirjaamiseen kussakin tapauksessa liittyvät. KKO:n mukaan kysymys on lainsäädännössä tehdystä valinnasta, mistä johtuu, ettei laajentava tulkinta ole mahdollinen.  

Koska ratkaisu perustui lain tyyppipakkoa korostavaan tulkintaan, sen perusteluissa ei erikseen käsitelty mahdollisen kirjaamisen vaikutuksia osapuolten kannalta. Ratkaisun perusteluiden kanssa eri mieltä olleet kaksi jäsentä totesivat lainsäätäjän suhtautuneen pidättyvästi kiinteistön omistussuhteen yhteisyyden hajauttamispyrkimyksiin sekä kielteisesti luovutuksiin, joissa ei tarkoiteta omistusoikeuden lopullista siirtymistä, vaan myyjällä on oikeus palauttaa omistus itselleen. Kielteistä suhtautumista ainesosa- ja tarpeisto-omaisuuden erillisjärjestelyjen sivullissitovuuteen on näiden jäsenten viittaamissa lain esitöissä perusteltu muun ohella taloudellisten kokonaisuuksien pirstomisesta aiheutuvilla haittavaikutuksilla (HE 120/1994 vp s. 96 - 97). Ratkaisun perustelujen kanssa eri mieltä olleet jäsenet viittasivat kiinteistön kaupan pätemättömiä ehtoja koskevan säännöksen esitöihin, joissa on todettu kiinteistöleasingsopimuksiin liittyvän useita oikeudellisia ongelmia, joita varten tarvittaisiin laajaa erityislainsäädäntöä (HE 120/1994 vp., s. 26 ja 46). Viimeksi mainitut perustelut koskevat varsinaista kiinteistöleasingia, jossa kiinteistön alkuperäinen omistaja myy kiinteistön rahoitusyhtiölle, joka välittömästi vuokraa kiinteistön alkuperäiselle omistajalle, jolla on sopimuksen mukaan oikeus lunastaa kiinteistö määrähinnasta takaisin. 

Asiaa ensi asteena käsitellyt maaoikeus totesi asiassa esitetyn käräjäoikeuksien ratkaisukäytännöstä annetun selvityksen perusteella, että useiden eri käräjäoikeuksien ratkaisuissa sale and lease back -järjestely oli aiemmin katsottu kirjaamiskelpoiseksi. Maaoikeuden mukaan ratkaisukäytäntöä ei kuitenkaan voitu pitää täysin vakiintuneena. Tiedossa ei ole, että tällaisesta aiemmasta kirjaamiskäytännöstä olisi aiheutunut erityisiä ongelmia. 

2.1.4.1  Kirjaamisasian vireilletulon ajankohta

Kirjaamisasia tulee vireille, kun hakemus on esitetty tai toimitettu kirjaamisviranomaiselle (MK 6 luvun 3 §:n 1 momentti). Kirjattavan oikeuden tai kiinnityksen etusija suhteessa kilpaileviin oikeudenhaltijoihin määräytyy lähtökohtaisesti hakemuksen vireilletulon ajankohdan mukaan. Sama koskee rekisteriin ilmoituksesta tehtäviä muistutusasioita.  

Vireille tulleesta hakemuksesta tehdään viipymättä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 6 luvun 3 §:n 3 momentti). Laissa ei ole tarkemmin säädetty merkinnän ajankohdasta, mutta esitöiden mukaan viipymättömyys tarkoittaa, että merkintä on tehtävä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin saman päivän aikana kuin asia on tullut vireille (HE 120/1994 vp., s. 72). Hakemuksen vireilletuloon sovelletaan siten ns. päiväperiaatetta, jonka mukaan samana päivänä saapuneet samaa tai samoja kiinteistöjä koskevat asiat katsotaan saapuneiksi samanaikaisesti. Merkitystä ei ole sillä, missä järjestyksessä asiat ovat saman päivän sisällä saapuneet.  

Samana päivänä saapuneiden hakemusten tai ilmoitusten keskinäinen etusija ja muut keskinäiset oikeusvaikutukset ratkaistaan muuhun kuin kirjaamishakemusten tai ilmoitusten aikajärjestykseen perustuen. Jos usealle saannolle haetaan lainhuutoa samana päivänä, etusijan saa aikaisin luovutus (MK 13 luvun 3 §:n 1 momentti). Erityisellä oikeudella on parempi etusija kuin samana päivänä haettuun kiinnitykseen perustuvalla panttioikeudella (MK 14 luvun 8 §:n 1 momentti). Samana päivänä haetuilla kiinnityksillä on sama etusija, jollei kiinnitystä vahvistettaessa ole hakemuksen perusteella toisin määrätty (MK 16 luvun 8 §:n 2 momentti). Jos pantatusta kiinteistöstä on muodostettu eri omistajille kuuluvia kiinteistöjä eikä saamista saada kokonaan perityksi velallisen omistamasta kiinteistöstä tai jos kukaan omistajista ei ole velallinen, kantakiinteistö vastaa panttioikeudesta ensisijaisesti. Lohkokiinteistöjen ja tonttien keskinäinen vastuu määräytyy siten, että myöhemmin lainhuudatettu kiinteistö vastaa ennen aikaisemmin lainhuudatettua kiinteistöä. Jollei lainhuutoa ole haettu tai jos lainhuutoa on haettu samana päivänä, myöhemmin luovutettu kiinteistö vastaa ensisijaisesti (MK 17 luvun 9 §:n 3 momentti). 

Hakijan tai hänen asiamiehensä taikka lähetin välityksellä toimitetun hakemuksen saapumispäiväksi katsotaan se päivä, jona hakemus on annettu viranomaiselle (ks. hallintolain 18 §). Sama koskee postitse saapuneita hakemuksia. Jos hakemus on jätetty tai saapunut virka-ajan jälkeen, hakemus katsotaan saapuneeksi seuraavana arkipäivänä. 

Sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain (13/2003) mukaan sähköinen viesti katsotaan saapuneeksi, kun se on viranomaisen käytettävissä sen vastaanottolaitteessa tai tietojärjestelmässä niin, että viestiä voidaan käsitellä (10 §:n 1 momentti). Sähköisesti toimitettu hakemus tai muu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävä ilmoitus katsotaan viranomaiselle saapuneeksi sinä päivänä, jolloin edellä mainitut edellytykset täyttyvät riippumatta siitä, onko viesti tullut virka-aikana tai sen ulkopuolella. Poikkeuksen muodostavat eräät tilanteet, joissa on kysymys sähköisesti toimitetusta lainhuutohakemuksesta tai kirjaamisvelvollisuuden alaisen erityisen oikeuden tai sen siirron kirjaamista koskevasta hakemuksesta. Jos hakemus toimitetaan lainhuudatukselle tai kirjaamiselle asetetun määräajan viimeisenä päivänä, sen tulee saapua virka-aikana, jotta sen katsottaisiin tulleen määräajassa (säädettyjen määräaikain laskemisesta annetun lain 6.1 §, ks. myös Juhani Mähönen, Sähköinen kiinteistönkauppa ja lainhuudatus, Lakimies 5/2004 s. 816– 842, erityisesti s. 822–827). 

Lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on tehty sitovasti kaupankäyntijärjestelmässä. Sähköinen kauppakirja ja muut kauppaan liittyvät asiakirjat toimitetaan kaupankäyntijärjestelmästä kirjaamisviranomaiselle ja lainhuudatusasian vireilletulosta ilmoitetaan kaupan osapuolille. Ilmoitus toimitetaan myös muille kauppakirjassa määrätyille tahoille, jos se voidaan toimittaa sähköisenä viestinä (MK 9 a luvun 12 §:n 1-2 momentti). 

Maanmittauslaitoksen ylläpitämää osakehuoneistorekisteriä koskevat säännökset ja hallituksen esityksen (HE 127/2018 vp., s. 51-52) perustelut kirjaamista tai merkintää koskevan asian vireille tulosta poikkeavat maakaaren sääntelystä. Huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa (1328/2018) ei ole nimenomaista säännöstä kirjaamisasian vireilletulosta, minkä johdosta asia tulee arvioitavaksi vireilletuloa koskevien yleisten säännösten perusteella (hallintolain 20 §). Toisaalta huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa säädetään maakaarta vastaavasti vireille tulleesta hakemuksesta tai ilmoituksesta viipymättä rekisteriin tehtävästä merkinnästä. Viipymättä merkitsemisen on lain esitöissä katsottu yleensä edellyttävän, että sähköisesti saapuneet hakemukset merkitään vireille tulleiksi samalla hetkellä, kun ne saapuvat kirjaamisviranomaiselle sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetussa laissa tarkoitetulla tavalla. Postitse saapuneiden hakemusten osalta esitöissä edellytetään vireilletuloa koskevan merkinnän tekemistä viipymättä, mutta käytännön syistä ei kuitenkaan aivan välittömästi eikä aina edes hallintolain 18 §:n mukaisena asiakirjan saapumispäivänä. Jos useampi hakemus saapuu postitse samanaikaisesti tai hakemusten saapumisjärjestystä ei voida selvittää, on esitöiden mukaan käytännössä ainoana mahdollisuutena kirjata hakemukset samanaikaisesti vireille tulleiksi. Tilanteet, joissa kilpailevat hakemukset kirjataan samanaikaisesti vireille tulleiksi ja kumpikin hakija on kilpailevan oikeuden suhteen vilpittömässä mielessä, on oletettu harvinaisiksi.  

2.1.4.2  Virheen korjaaminen

Kirjaamisasian ratkaisu voi olla eri syistä virheellinen. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkisen luotettavuuden vuoksi rekisteriin merkityn ratkaisun virheet on voitava korjata nopeasti. Virheellinen ratkaisu on mahdollista muuttaa tai virhe korjata varsinaisessa muutoksenhaussa tai virheen korjaamisena kirjaamisviranomaisen toimesta. Virheen korjaaminen soveltuu erityisesti tilanteissa, joissa virhe havaitaan pian ratkaisun jälkeen. Mahdollisuus virheen korjaamiseen koskee kaikkia lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtäviä merkintöjä. Maakaari sisältää erityissäännökset asia- ja teknisten virheiden korjaamisen perusteista sekä korjaamismenettelystä. Maakaaren soveltaminen menee erityislakina hallintolain virheen korjaamista koskevien yleisten säännösten edelle (MK 6 luvun 14 §:n 1 momentti). 

Kirjaamisviranomainen voi poistaa virheellisen ratkaisunsa ja ratkaista asian uudelleen, jos ratkaisu on perustunut selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen tai ilmeisen väärään lain soveltamiseen (MK 8 luvun 1 §). Asiavirheen korjaamiseen voidaan ryhtyä joko viran puolesta tai asianosaisen vaatimuksesta. Asiavirheen korjaaminen edellyttää virheen selvyyttä. Virheellisyyden ollessa epäselvä, ei virheen korjaaminen asiavirheenä voi tulla kysymykseen. Korjaaminen edellyttää lisäksi, että kaikkia niitä, joita asia koskee, on kuultu sekä ne, joiden oikeus korjaamisen vuoksi heikkenee, ovat antaneet siihen suostumuksensa (MK 8 luvun 1 §). Jos asianosaisia on useita, on kaikkien annettava korjaamiseen suostumuksensa. Kirjaamisviranomaisella ei ole lain mukaan velvollisuutta asiavirheen korjaamiseen, vaan viranomainen voi suorittaa korjauksen virheen ilmetessä. Korjaamiseen ryhtyminen jää lain esitöiden mukaan viranomaisen harkintaan (HE 120/1994 vp., s. 78). 

Maakaaren mukaiset asiavirheen korjaamisen perusteet vastaavat osin hallintolain asiavirheen korjaamista koskevia edellytyksiä. Asianosaisen suostumusvaatimuksesta on kuitenkin hallintolaissa poikettu, jos virhe on ilmeinen ja se on aiheutunut asianosaisen omasta menettelystä (hallintolain 50 ja 52 §). 

Kirjaamisviranomaisen on tehtävä tarpeelliset korjaukset rekisterimerkintöihin, jos niissä on ilmeinen kirjoitus- tai laskuvirhe, teknisestä viasta aiheutunut virhe tai muu näihin verrattava virhe tai puute (MK 8 luvun 2 §). Lain esitöiden mukaan teknisen virheen käsite on tulkittava suppeasti niin, että jollei virhe ole selkeästi aiheutunut teknisestä suorituksesta vaan virheellisestä harkinnasta tai puutteellisesta selvityksestä, kyse on asiavirheestä (HE 120/1994 vp., s. 79). Kirjaamisviranomainen on velvollinen korjaamaan havaitsemansa teknisen virheen. Ennen korjaamista asianosaisille on varattava tilaisuus tulla kuulluiksi. Teknisen virheen korjaamiseen ei kuitenkaan tarvita asianosaisten suostumusta. Teknisestä virheestä aiheutuneen vahingon korvaamisesta säädetään erikseen (MK 7 luvun 4 §). 

Päätökseen, jolla virheen korjaamista koskeva hakemus on hylätty, ei saa hakea muutosta valittamalla (MK 8 luvun 3 §:n 3 momentti). Mikäli korjaaminen on tehty asianosaisen vastustuksesta huolimatta, päätökseen on liitettävä valitusosoitus (MK 9 luvun 2 §). Virheen korjaamisjärjestelmän tarkoituksena on mahdollistaa virheen korjaaminen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, mikä keventää jälkikäteiseen oikeussuojajärjestelmään kohdistuvia odotuksia ja parantaa muutenkin sen toimivuutta. Menettelyn käytön rajoittamista on toisaalta perusteltu hallintopäätöksen pysyvyyteen, luottamuksensuojaan ja asianosaisen oikeusturvaan liittyvillä syillä.  

Muutosta kirjaamisviranomaisen kirjaamisasiassa antamaan lopulliseen ratkaisuun haetaan valittamalla maaoikeuteen (MK 9 luvun 1 §). Kirjaamisasioissa voidaan turvautua myös ylimääräiseen muutoksenhakuun. Varsinaista muutoksenhakua (ks. MK 9 luvun 1 §) vastaavasti ylimääräinen muutoksenhaku ohjautuu maaoikeuteen ja korkeimpaan oikeuteen. Purkuasian käsittelee korkein oikeus (oikeudenkäymiskaaren, 4/1734, 31 luvun 7 §) 

Vuosina 2022 ja 2023 kirjaamisviranomainen on ratkaissut 518 virheen korjaamista koskevaa asiaa, joista 77 on koskenut asiavirheen korjaamista. 

2.1.4.3  Kirjaamisviranomaisen sisäiset menettelyt

Kirjaamisviranomaisena toimii Maanmittauslaitos (MK 5 luvun 2 §:n 1 momentti). Jos kirjaamisasia on laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista, kirjaamislakimiehen on ratkaistava asia. Kirjaamislakimieheltä vaaditaan oikeustieteen ylempi korkeakoulututkinto (MK 5 luvun 2 §:n 2-3 momentti). Jos kirjaamissihteerin ratkaistavaksi osoitettu kirjaamisasia osoittautuu edellä kuvatun luontoiseksi, kirjaamissihteerin ei tule ratkaista asiaa, vaan asia tulee siirtää kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi (HE 30/2009 vp., s. 15). Asian siirtäminen on ratkaistava tapauskohtaisesti. Tarkempia määräyksiä Maanmittauslaitoksen toimintojen ja tehtävien järjestämisestä, toimintayksiköistä, palvelupisteistä sekä ratkaisuvallasta annetaan työjärjestyksellä, jonka vahvistaa pääjohtaja (Laki Maanmittauslaitoksesta 1025/2018, 10 §:n 2 momentti). 

Kirjaamisasian ratkaisemista koskevaa säännöstä on muutettu 1.5.2023 voimaan tulleella lailla maakaaren muuttamisesta (491/2023), jolla laista poistettiin säännös kirjaamisasian ratkaisemisesta Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa olevan kirjaamislakimiehen tai muun tehtävään määrätyn Maanmittauslaitoksen henkilökuntaan kuuluvan toimesta. Säännöksen poistaminen mahdollisti sen, että aiempaa kirjaamiskäytäntöä vastaavaa automaattista päätöksentekoa voitiin jatkaa hallinnon automaattista päätöksentekoa koskevan sääntelyn tultua voimaan (HE 145/2022 vp., s. 137).  

2.1.4.4  Kirjaamisviranomaisen automaattinen päätöksenteko

Hallinnon automaattista päätöksentekoa koskeva uusi yleislainsäädäntö tuli voimaan 1 päivänä toukokuuta 2023. Uudella lainsäädännöllä luodaan edellytykset automaattiselle päätöksenteolle julkisessa hallinnossa ja varmistetaan EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen edellyttämä kansallinen oikeusperusta automatisoitujen yksittäispäätösten tekemiseksi. Uuden sääntelyn taustalla ovat muun ohella perustuslakivaliokunnan ja ylimpien laillisuusvalvojien kannanotot, joiden mukaan automatisoituun päätöksentekoon sisältyi useita hallinnon yleislaeilla nimenomaisesti säätelemättömiä kysymyksiä, joiden osalta on tarpeen varmistaa hallinnon lainalaisuusperiaatteen, julkisuuden, hyvän hallinnon ja oikeusturvan sekä virkavastuun toteutuminen. 

Uusi lainsäädäntö koostuu ensinnäkin hallintolakiin lisätyn uuden 8 b luvun säännöksistä (487/2023), jotka koskevat automaattisen ratkaisemisen edellytyksiä, oikeussuojaedellytystä sekä viranomaisen velvollisuutta ilmoittaa asianosaiselle asian ratkaisemisesta automaattisesti. Toiseksi, julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annettuun lakiin on lisätty säännökset, jotka liittyvät automaattisen ratkaisumenettelyn käyttöönottoon ja dokumentointiin, laadunvarmistamiseen ja laadunvalvontaan sekä tiedottamiseen. Myös maakaarta on samassa yhteydessä muutettu sen varmistamiseksi, että lain voimaantuloa edeltänyt automaattinen päätöksenteko Maanmittauslaitoksessa voi jatkua. Toukokuussa 2023 voimaan tulleella lailla maakaaren muuttamisesta lain 5 luvun 2 §:n 2 momentista kumottiin säännös, jonka mukaan kirjaamisasian ratkaisee Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa oleva kirjaamislakimies tai muu tehtävään määrätty Maanmittauslaitoksen henkilökuntaan kuuluva. 

Hallintolaki on yleislaki, jossa ei ole otettu huomioon erilaisista erityisistä viranomaismenettelyistä johtuvia tarpeita. Maakaaren mukainen kirjaamisviranomaisen päätöksenteko toteutuu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävien merkintöjen kautta (ks. esim. MK 6 luvun 9 §:n 2 momentti). Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri on kiinteistöjen omistusoikeutta ja muita kiinteistöihin kohdistuva oikeuksia ja rajoituksia koskeva julkista luotettavuutta nauttiva viranomaisrekisteri, joka palvelee kiinteistöjen vaihdannan ja vakuuskäytön tarpeita. Maakaaressa on tunnistettu tällaiseen lähtökohtaisesti massaluontoisena asiakirjaprosessina toteutettavaan rekisterinpitoon liittyvät erityiset tarpeet hallintolain yleissääntelystä tehtävin poikkeuksin, esimerkiksi siten, että asianosaisten kuuleminen tulee vain poikkeuksellisesti kyseeseen (MK 6 luvun 6 §) ja hakemuksen mukaisesti tehdystä kirjaamisratkaisusta ei anneta erillistä hallintopäätöstä (MK 6 luvun 9-10 §). Kuulemisvelvoitteesta poikkeaminen perustuu menettelyn luonteen lisäksi siihen, että kirjaamisviranomaisella on kirjattavan oikeuden pätevyyteen kohdistuva laaja tutkimisvelvollisuus, jonka yhteydessä otetaan viran puolesta huomioon myös muiden kuin asiassa hakijana toimivien asianosaisten oikeudellinen asema ja edut. Erillisen päätöksen laatimisesta ja tiedoksi antamisesta poikkeaminen perustuu siihen, että kirjaamisviranomaisen päätös samaistuu sen merkitsemiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamisasian asianosaisen oikeussuojan on katsottu edellyttävän erillistä perusteltua päätöstä ja sen tiedoksi antamista vain, kun kirjaamisviranomaisen ratkaisu on kielteinen. Kielteinen ratkaisu on perusteltava, jotta hakija saa tietää syyt kielteiseen tulokseen ja voi niiden perusteella arvioida mahdollisuuksiaan muutoksenhaussa. Myönteisestä päätöksestä hakijalle annetaan toimituskirjaksi todistus rekisteriin asian lopullisesta ratkaisusta tehdyistä merkinnöistä (MK 6 luvun 9 §:n 3 momentti).  

Maanmittauslaitoksessa ratkaistaan jo nykyisin automaattisesti eräitä kirjaamisasioita. Seuraavassa esitetään kunkin tällaisen asiaryhmän kuvaus, kuvaus asioiden valikoitumisesta automaattisesti ratkaistavaksi, automaattisen ratkaisun perustana olevat keskeiset aineellisoikeudelliset ja menettelyä koskevat säännökset sekä asioiden lukumäärä vuositasolla.  

Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen. Erityisen oikeuden kirjaus poistetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä viran puolesta tilanteissa, joissa oikeus on perustettu määräaikaisena ja määräaika on kulunut umpeen (MK 14 luvun 15 §:n 1 momentti). Tällaisen päätöksenteon automatisointi perustuu siihen, että erityisen oikeuden kirjaamista koskevan ratkaisun tekevä kirjaamishenkilö merkitsee oikeuden päättymispäivän rekisteriin sille varattuun rakenteiseen tietokenttään oikeutta kirjattaessa. Automaattista ratkaisemista voidaan soveltaa kaiken tyyppisiin erityisiin oikeuksiin, joiden voimassaolo on sovittu määräaikaiseksi. Vuonna 2022 erityisen oikeuden poistamisia ratkaistiin automatisoidusti 1757 kappaletta ja vuonna 2023 1634 kappaletta.  

Automaattisessa päätöksenteossa kirjaamisasian käsittelevä luonnollinen henkilö arvioi ja toteaa kirjattavan erityisen oikeuden määräaikaisuuden ja määräajan ja tekee näitä tarkoittavan rakenteisen tietokentän merkinnän, joka muodostaa pohjan rekisterijärjestelmän myöhemmälle automaattiselle päätökselle. Koska päätös perustuu erityisen oikeuden perustamista koskevan asianosaisten välisen sopimuksen ehtoon, tällainen viran puolesta tehtävä ratkaisu tehdään asiallisesti katsoen asianosaisten vaatimuksen mukaisesti. 

Kiinnityksen vahvistaminen. Kiinnityksen vahvistamisella lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään kiinteistöön tai kiinnityskelpoiseen käyttöoikeuteen kohdistuvana kiinnityksenä hakemuksen mukainen pääoma, jonka määrällä kiinnityksen kohde enintään vastaa velasta, jonka vakuudeksi se on annettu. Kiinnityksestä annettavan sähköisen panttikirjan saajaksi voidaan merkitä tietty velkoja. Jos velkojaa ei kiinnityksen vahvistamisen yhteydessä merkitä, sähköisen panttikirjan saajaksi merkitään omistaja; myöhemmin panttioikeus perustettaessa velkoja merkitään rekisteriin sähköisen panttikirjan siirrolla. Kiinnitystä hakee kiinteistön omistaja tai kiinnityskelpoisen käyttöoikeuden haltija. Kiinnitysasioiden laatu vaihtelee helpoista, rutiininomaisista asioista vaikeahkoihin tapauksiin, joissa voi olla kysymys monimutkaisista määräosakiinnityksistä tai yhteiskiinnityksistä. Eräät yksinkertaiset kiinnitysasiat ratkaistaan nykyään automatisoidusti. Vuonna 2022 ratkaistiin automaattisesti 14 788 kiinnityksen vahvistamista koskevaa asiaa ja vuonna 2023 12 565 asiaa.  

Automatisoituun ratkaisumenettelyyn voidaan ohjata sähköisessä kiinnitysjärjestelmässä tehdyt kiinnityshakemukset. Näistä automatisoituun menettelyyn ohjataan sellaiset yksinkertaiset hakemukset, jotka voidaan ennalta määriteltyjen päätöksentekosääntöjen perusteella ratkaista hyväksytysti. Järjestelmä on etukäteisen määrittelyn avulla ohjelmoitu niin, että automatisoituun ratkaisuun ohjautuvat ainoastaan sellaiset tapaukset, joissa hakemuksen hyväksymistä tarkoittavan ratkaisun kaikki lakisääteiset edellytykset voidaan tarkastaa sähköisesti ja automaattisesti ja joissa tämän tarkastuksen mukaan kaikki edellytykset ovat täyttyneet. Tarkastettavat seikat koskevat muun muassa kohteen kiinnityskelpoisuutta sekä hakijan oikeutta määrätä kiinteistöstä. Automatisoituun ratkaisumenettelyyn ei ohjata kiinnityshakemuksia, joiden kohteena on määräosa kiinteistöstä tai kiinnityskelpoisesta käyttöoikeudesta tai joiden kohteena on kaksi tai useampia kiinteistöjä yhteisesti (yhteiskiinnitys). 

Jos sähköisen panttikirjan haltijaksi kiinnityksen vahvistamisen yhteydessä kirjataan kiinteistön omistaja, on käytännössä kysymys kiinteistön panttausta valmistelevasta toimesta, jota koskeva kirjaamisviranomaisen automaattinen ratkaisu koskee ainoastaan kiinnityksen hakijaa asianosaisena ja tehdään tämän vaatimuksen mukaisesti. Jos sen sijaan kiinnityksen vahvistamisen yhteydessä sähköisen panttikirjan saajaksi kirjataan muu taho, liittyy tällainen kirjaus yleensä varsinaisen kiinteistöpanttioikeuden perustamiseen. Lain mukaan panttioikeus kiinteistöön syntyy, kun sähköinen panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi (MK 17 luvun 2 §:n 1 momentti). Koska sähköisen panttikirjan saajaksi kirjaaminen voi käytännössä lähinnä vahvistaa saajaksi kirjatun oikeusasemaa, on laissa lähdetty siitä, ettei hakemukseen liitetä uuden pantinsaajan suostumusta eikä uutta pantinsaajaa kuulla hakemuksen käsittelyn yhteydessä (HE 146/2010 vp., s. 52). Sähköisen panttikirjan saajaksi kirjaamiseen voi vain poikkeuksellisesti liittyä erityisiä velvollisuuksia, jotka johtuvat esimerkiksi jälkipantinsaajan oikeusaseman turvaamisesta.  

Päätös kiinnityksen vahvistamisesta tehdään merkitsemällä asian ratkaisu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 6 luvun 9 §:n 2 momentti). Päätöksen varsinaista tiedoksiantovelvollisuutta ei ole, kun asia on ratkaistu hakemuksen mukaisesti eikä muu asianosainen ole vastustanut ratkaisua. Tällöinkin hakijalle annetaan kuitenkin toimituskirja ja panttikirjan saajaksi merkitylle tieto siitä, että tämä on merkitty sähköisen panttikirjan haltijaksi. 

Sähköisen panttikirjan siirtäminen. Sähköinen panttikirja luovutetaan velan vakuudeksi merkitsemällä velkoja hakemuksesta rekisteriin sähköisen panttikirjan saajaksi. Tämä tapahtuu aiemmin rekisteriin kirjatun sähköisen panttikirjan saajan hakemuksesta (MK 16 luvun 8a §:n 2 momentti). Sähköisen panttikirjan siirtämistä koskevat kirjaamisasiat ovat yleensä oikeudellisesti helppoja, rutiininomaisia asioita. Suuri osa näistä hakemuksista ratkaistaan nykyisin automatisoidusti. Vuonna 2022 ratkaistiin automatisoidusti 103 490 panttikirjan siirtoa koskevaa asiaa ja vuonna 2023 89 902 asiaa.  

Sähköisen panttikirjan siirtoa voi hakea kirjaamisviranomaiselta sekä kirjallisella että sähköisellä hakemuksella. Automatisoituun ratkaisumenettelyyn voidaan valikoida ainoastaan sähköisessä kiinnitysjärjestelmässä tehdyt siirtohakemukset. Näistä automatisoituun menettelyyn ohjataan hakemukset, jotka voidaan ratkaista hyväksytysti. Asiat, joissa joudutaan pyytämään lisäselvitystä tai jotka joudutaan hylkäämään, ohjataan manuaaliseen käsittelyyn. Asiat, joista ei varmuudella tiedetä, voidaanko ne hyväksyä, ohjataan myös manuaaliseen käsittelyyn. Järjestelmä on etukäteisen määrittelyn avulla ohjelmoitu niin, että automatisoituun ratkaisuun ohjautuvat ainoastaan sellaiset tapaukset, joissa hakemuksen hyväksymistä tarkoittavan ratkaisun kaikki lakisääteiset edellytykset voidaan sähköisesti tarkastaa ja joissa tämän tarkastuksen mukaan kaikki edellytykset ovat täyttyneet. Päätöksentekojärjestelmä perustuu täysin viranomaisen etukäteen määrittelemiin päätöksentekosääntöihin. 

Hyväksytyissä asioissa päätös tehdään kirjaamalla uusi sähköisen panttikirjan saaja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Hakijalle (ts. aiempi sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu) ei tarvitse laatia ja toimittaa erillistä, perusteltua päätöstä, vaan toimituskirjaksi hän saa todistuksen rekisteriin tehdystä merkinnästä. Kuten edellä kiinnityksen vahvistamisen osalta, sähköisen panttikirjan uuden saajan kirjaaminen ei edellytä tämän suostumusta eikä uuden panttikirjan saajaa kuulla kirjaamismenettelyssä. Uudelle sähköisen panttikirjan saajalle toimitetaan tieto tämän kirjaamisesta sähköisen panttikirjan saajaksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. 

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ilmoituksesta merkittävistä tiedoista . Edellä käsitellyt automaattisen päätöksenteon tilanteet koskevat hakemuksella vireille tulevia ja ratkaistavia kirjaamisasioita (MK 5 luvun 1 §:n 1 momentti). Kirjaamisasioiden lisäksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään ilmoituksesta tietoja mm. kiinteistöön kohdistuvasta ulosmittauksesta, turvaamistoimesta ja kiinteistön omistajan konkurssista (MK 5 luvun 1 §:n 3 momentti ja 7 luvun 1 §:n 2 momentti). Viimeksi mainituilla, kiinteistöön kohdistuvia muita oikeuksia ja rasituksia koskevilla merkinnöillä ei ole varsinaisissa kirjaamisasioissa tehtäviä kirjauksia vastaavia oikeusvaikutuksia, mutta niillä on usein merkitystä kiinteistöä koskevien oikeustointen osapuolten kannalta, minkä lisäksi kirjaamisviranomainen ottaa ne huomioon kirjaamisasioita ratkaistessaan. Kirjaamisviranomaiselle toimitettavaa ilmoitusta ja sen käsittelyä koskee soveltuvin osin, mitä kirjaamishakemuksesta säädetään. Myös ilmoituksesta tehtävä merkitseminen kuuluu siten kirjaamisviranomaisen toimivaltaan (MK 5 luvun 2 §:n 1 momentti), päätös asiasta tehdään merkitsemällä ratkaisu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 6 luvun 9 §:n 2 momentti) ja ilmoitusasian käsittelyyn sovelletaan kirjaamishakemuksen käsittelyä, ratkaisun tiedoksiantoa ja muutoksenhakua koskevia säännöksiä. Merkinnän tai sen tekemättä jättämisen oikeusvaikutuksista säädetään laissa erikseen (ks. esim. MK 3 luvun 10 § ja 14 luvun 11 §:n 4 kohta). Tarkoitus on, että myös edellä tarkoitettujen muistutustietojen tekeminen ilmoituksesta voidaan kirjaamisviranomaisessa automatisoida mahdollisimman pitkälle. Vuonna 2022 ratkaistiin automaattisesti 36 170 muistutusasiaa (ts. merkitsemistä, muuttamista tai poistamista) ja vuonna 2023 46 309 asiaa.  

Toisen viranomaisen ilmoituksesta tapahtuva ilmoituksen merkitseminen rekisteriin on ratkaisu, jonka edellytysten arviointi kirjaamisviranomaisessa on mahdollista järjestää soveltuvien säännösten perusteella tapahtuvaksi automaattisesti. Esimerkiksi ulosmittausilmoituksesta on tarkastettava lähinnä, onko kyseessä sanottu ilmoitus ja onko se tullut ulosottoviranomaiselta. Ulosottoviranomainen voi tehdä merkinnän rekisteriin sähköisen rajapinnan kautta tai tehdä kirjaamisviranomaiselle ilmoituksen, joka merkitään rekisteriin. Ulosottomiehen tekemä ilmoitus poistetaan vain hänen ilmoituksestaan, ei koskaan viran puolesta. Ulosottomies voi myös itse poistaa merkinnän sähköisen rajapinnan kautta. Ilmoituksen toimittamisesta kirjaamisviranomaiselle sähköisesti on säädetty asetuksella (ks. MK 6 luvun 12 §:n 2 momentti ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 37 §). Kysymyksessä on yksinkertainen asia, jossa sovellettaviksi tulevien säännösten joukko ja niiden perusteella tehtävät tarkastukset asiassa ovat rajalliset. Lisäksi aineisto, johon säännösten edellyttämä tarkastus kohdistuu, on hyvin rajallinen ja siten helposti hallittavissa. 

Edellä kuvatun, pääosin jo käytössä olevan, päätöksentekoautomaation lisäksi tiedossa on eräitä muitakin yksinkertaisia ja rutiininluonteisia kirjaamisasioita, joita koskeva päätöksenteko on mahdollista toteuttaa ennalta määriteltyjen käsittelysääntöjen pohjalta ilman, että ihminen osallistuu asian ratkaisuun. Seuraavassa on kuvattu näitä asioita. 

Yksinkertaiset kiinnitysten muutosasiat . Kiinnitysten muutosasioita ovat esimerkiksi kiinnityksen kuolettaminen, yhteiskiinnityksen purkaminen, kiinnityksen laajentaminen, kiinnitysten yhdistäminen ja kiinnitysten etusijajärjestyksen muuttaminen. Eräät edellä kuvatuista asioista ovat erittäin yksinkertaisia, kuten kiinnityksen kuolettaminen silloin kun sähköinen panttikirja on kiinteistön omistajan hallinnassa. Kiinnityksen kuolettamista voi hakea sähköisesti MK 9 a luvun mukaisen sähköisen kiinnitysjärjestelmän kautta. Tällaiset sähköisesti haetut yksinkertaiset kiinnitysten muutosasiat, joissa ratkaisuna olisi hakemuksen hyväksyvä päätös, voitaisiin ratkaista automatisoidusti samalla tavalla kuin helpot sähköisen panttikirjan siirtoasiat ja kiinnityshakemukset. Automaatio olisi mahdollista määritellä ja toteuttaa sääntöpohjaisena päätöksentekojärjestelmänä. Kirjaamisviranomaisen arvion mukaan automaattisesti ratkaistavia kiinnitysten muutosasioita olisi vuosittain noin 10 000.  

Yksinkertaiset lainhuutoasiat . Lainhuudatuksen yhteydessä kirjaamisviranomainen tutkii saannon pätevyyden lähtökohtaisesti asiakirjaselvityksen sekä käytössä olevien rekisteritietojen perusteella. Maakaaren mukainen lainhuudatustutkimus on sisällöltään laaja ja siinä tulevat tutkittavaksi lähtökohtaisesti kaikki saannon laillisuuteen liittyvät seikat (MK 12 luvun 1 §). Ensinnäkin lainhuudon myöntämiseksi on tarpeen varmistua siitä, että kauppa on tehty lain mukaista muotovaatimusta noudattaen (ml. että kaupan osapuolet ovat hyväksyneet kaupan saman sisältöisenä), mikä seuraa sähköisissä luovutuksissa käytännössä kaupankäyntijärjestelmää koskevien vaatimusten noudattamisesta. Lisäksi lainhuudatustutkimuksen yhteydessä tutkitaan kaupan osapuolten oikeus luovutuksesta sopimiseen, minkä yhteydessä tutkittavaksi voivat maakaaren ohella tulla mm. avioliittolain (38 §:n mukainen puolison suostumus), holhoustoimilain (onko luovutuksen osapuoli vajaavaltainen tai edunvalvonnassa), perintökaaren (kuolinpesän edustaminen kaupassa), yhteisölainsäädännön (yhteisön edustajan kelpoisuus ja toimivalta), varainsiirtoverolain (tarkastetaan saannosta menevän varainsiirtoveron suorittaminen) sekä etuostolainsäädännön (valtion tai kunnan etuosto-oikeuden käyttö) mukaiset edellytykset.  

Lainhuutoasioiden vaikeusaste vaihtelee merkittävästi. On olemassa erittäin vaikeita ja merkittävää oikeudellista asiantuntemusta vaativia lainhuutoasioita. Toisaalta voi olla myös hyvin yksinkertaisia lainhuutoasioita, joissa saannon laillisuuden tutkiminen on yksinkertaista ja helppoa. Tällaisten lainhuutoasioiden ratkaiseminen on varsin rutiiniluonteista. Esimerkiksi tavanomainen kiinteistönkauppa, jossa omistusoikeus siirtyy kauppakirjan allekirjoituksin ja johon ei liity lykkääviä tai purkavia ehtoja, on hyvin helppo ja nopea ratkaista. Samoin kiinteistöä koskevat lahjoitussaannot voivat olla vastaavanlaisia helppoja tapauksia. Kirjaamisviranomaisen arvion mukaan automaattisesti ratkaistavia lainhuudatusasioita olisi vuosittain noin 25 000 asiaa, mikä edellyttää kuitenkin sähköisen kiinteistönkaupan määrän olennaista kasvua. 

Automaattisesti ratkaistavaksi voitaisiin valita sähköisesti tehtyjä, lähtökohtaisesti erittäin yksinkertaisia luovutuksia. Edellytyksenä olisi, että kaupankäyntijärjestelmään luotaisiin mahdollisuus tehdä luovutus täysin rakenteiseen luovutuskirjaan perustuen. Tällöin luovutuskirjassa ei olisi lainkaan ns. vapaita tekstikenttiä, johon voisi kirjoittaa erilaisia ehtoja.  

Järjestelmä tulisi etukäteisen määrittelyn avulla ohjelmoida niin, että automatisoituun ratkaisuun ohjautuvat ainoastaan tapaukset, joissa lainhuutohakemuksen hyväksymistä tarkoittavan ratkaisun kaikki lakisääteiset edellytykset voidaan sähköisesti tarkastaa ja joissa tämän tarkastuksen mukaan kaikki edellytykset olisivat täyttyneet. Päätöksentekojärjestelmä perustuisi täysin viranomaisen etukäteen määrittelemiin päätöksentekosääntöihin. Vaikka saannon laillisuuden tutkimisessa tulee pääsääntöisesti aina sovellettavaksi useampia säädöksiä kuin esimerkiksi helpoissa kiinnitysasioissa, yksinkertaisissa saannoissa tämä säädöspohja on ennalta hallittavissa ja säädösten edellyttämät tarkastukset ovat myös tyhjentävästi sähköisesti tehtävissä silloin, kun luovutus on tehty sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Järjestelmän tulisi tunnistaa, että kysymys on juuri tietynlaisesta saannosta, jotta saantoa koskeva lainhuutohakemus voitaisiin ohjata automaattisesti ratkaistavaksi. Tämä on järjestelmäteknisesti mahdollista toteuttaa. 

Asunto-osakkeita koskevien oikeuksien ja rajoitusten kirjaaminen. Kiinteistöihin kohdistuvia oikeuksia koskevan lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ohella Maanmittauslaitos pitää kirjaamisviranomaisena osakehuoneistorekisteriä, johon kirjataan rekisteriin kuuluvan osakkeen saanto ja panttaus sekä merkitään muu osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvaa rajoitus (laki huoneistotietojärjestelmästä, jäljempänä myös HTJ-laki, 4 §:n 1 momentti). Osakehuoneistorekisteriin kuuluvat asunto-osakeyhtiöt sekä keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt, joihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölain osakehuoneistorekisteriä koskevia säännöksiä (HTJ-lain 3 §:n 1 kohta). Huoneistotietojärjestelmästä annetun lain voimaantulon jälkeen perustetut yhtiöt tulevat rekisterin piiriin suoraan rekisteröinnistä lähtien. Ennen lain voimaantuloa perustetut yhtiöt liittyvät rekisteriin huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (1329/2018) siirtymäjärjestelyjä noudattaen. Tammikuussa 2023 kaupparekisteriin oli merkittynä 91 568 asunto-osakeyhtiötä ja 16 188 keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä.  

Osakkeen saanto kirjataan osakehuoneistorekisteriin sen hakemuksesta, jolle osake on siirtynyt. Kirjaamisen edellytyksenä on rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys saannosta (HTJ-lain 5.2 §). Rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus on riittävä peruste kirjaamiselle, eikä esimerkiksi hakijan saannon perusteena olevan oikeustoimen pätevyyttä tarvitse tutkia enemmälti. Sääntelyn tarkoituksena on ollut, että kirjaamiseen perustuvat esineoikeudelliset vaikutukset voidaan käytännössä saada aikaan yhtä helposti kuin aiemmin käytettäessä osakekirjoja, joiden hallinnalla on esineoikeudellisten kysymysten kannalta keskeinen merkitys. Suostumukseen perustuvan saannon kirjaamisen tarkoituksena on ollut mahdollistaa kirjaamisasioiden sujuva ja joutuisa käsittely, joka edellyttää sähköisten asiointipalvelujen järjestämistä sekä mahdollisuuksien mukaan ratkaisujen automatisointia (HE 127/2018 vp., s. 45). Laissa ei säädetä tarkemmin siitä, millainen kirjaamisen perusteena olevan suostumuksen on oltava. Kirjaamisviranomainen on yhteistyössä asunto-osakkeiden vaihdantaan osallistuvien toimijoiden kanssa kehittänyt kirjaamisen perusteena olevan sähköisen suostumuksen konseptia, joka otettaneen käyttöön vuoden 2024 aikana. Kirjaaminen voi perustua rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumukseen vain, jos suostumuksen antajalla on rekisteriviranomaisen käytettävissä olevien tietojen mukaan oikeus määrätä osakkeesta. Laissa säädetään erikseen rekisteriviranomaisen velvollisuudesta ottaa viran puolesta huomioon osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset, yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset ja väestötietojärjestelmästä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset, jotka vaikuttavat oikeuteen määrätä osakkeesta (HE 127/2018 vp., s. 46). Jos rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumusta saannon kirjaamiselle ei voida saada, hakijan on esitettävä muu selvitys saannostaan. Kirjaamisviranomaisen arvion mukaan saannon kirjaaminen voisi tulla vuosittain automaattisesti ratkaistavaksi noin 50 000-70 000 asiassa, kun pääosa yhtiöistä siirretty huoneistotietojärjestelmän piiriin. 

Osakkeen panttaus kirjataan osakehuoneistorekisteriin pantinsaajan hakemuksesta. Kirjaamisen edellytyksenä on rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys hakijan oikeudesta (HTJ-lain 6.1 §). Panttausta koskeva kirjaus poistetaan tai sitä muutetaan rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan tai pantinsaajan hakemuksesta. Poistamisen tai muuttamisen edellytyksenä on niiden suostumus, joiden asema voi muutoksen johdosta heikentyä (HTJ-lain 6.2 §). Panttauksen kirjaamiseksi annettavan suostumuksen osalta tavoitteena on ollut saannon kirjaamista vastaavasti mahdollistaa kirjaamisasioiden sujuva ja joutuisa käsittely sähköisellä asioinnilla ja mahdollisuuksien mukaan ratkaisujen automatisoinnilla. Saannon ja panttauksen kirjaamista vastaavasti myös lakiin tai testamenttiin perustuvasta käyttöoikeudesta johtuva osakkeen luovutusrajoitus voidaan merkitä osakehuoneistorekisteriin osakkeenomistajan suostumuksen tai muun selvityksen perusteella (HTJ-lain 8.1 §). Rajoitus merkitään osakkeen saantoa kirjattaessa tai erikseen oikeudenhaltijan hakemuksesta. Kirjaamisviranomaisen arvion mukaan panttauksen kirjaaminen voisi tulla vuosittain automaattisesti ratkaistavaksi noin 80 000-100 000 asiassa, kun pääosa yhtiöistä siirretty huoneistotietojärjestelmän piiriin. 

Osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus ja turvaamistoimenpide merkitään rekisteriin asianomaisen viranomaisen ilmoituksesta ja osakkeenomistajan konkurssi konkurssipesän ilmoituksesta. Osakkeenomistajan yrityssaneerauslaissa tarkoitetun saneerausmenettelyn alkaminen ja lakkaaminen merkitään rekisteriin selvittäjän tai tuomioistuimen ilmoituksesta (HTJ-lain 7 §). 

2.1.4.5  Alkuperäisen asiakirjan esittäminen kirjaamismenettelyssä

Lainhuudon hakijan on liitettävä hakemukseen saannon perusteena oleva asiakirja alkuperäisenä taikka kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistamana jäljennöksenä (MK 12 luvun 1 §:n 1 momentti). Erityisen oikeuden kirjaamista hakevan on esitettävä kirjattavan oikeuden perustamista tai siirtämistä koskeva sopimus tai muu asiakirja alkuperäisenä (MK 14 luvun 9 §:n 2 momentti §). Siltä osin kuin maakaaressa tai muualla lainsäädännössä ei ole toisin säädetty, muut liiteasiakirjat voivat olla jäljennöksiä. 

Lainhuudon hakijan ei tarvitse toimittaa lainhuutohakemuksensa liitteeksi alkuperäistä luovutuskirjaa silloin, kun luovutus on tehty 20.6.2014 tai sen jälkeen, sillä kaupanvahvistaja liittää luovutuskirjan jäljennöksen suoraan kirjaamisjärjestelmään tekemänsä kiinteistön luovutusilmoituksen yhteydessä. Kirjaamisviranomainen saattaa kuitenkin joutua hakemuksen käsittelyn yhteydessä pyytämään hakijalta alkuperäisen luovutuskirjan, mikäli kaupanvahvistaja ei ole liittänyt kauppakirjan jäljennöstä järjestelmään. Muissa tapauksissa alkuperäinen saantokirja tulee olla lainhuutohakemuksen liitteenä. 

Kirjallisen kiinteistön saannon osalta tärkeä osa lainhuudon myöntämistä on hakijan alkuperäinen saantokirja. Hakemuksen liitteenä alkuperäisenä toimitettava asiakirja tarkoittaa paperista asiakirjaa. Laissa (MK 12 luvun 1 §:n 1 momentti) mainitut jäljennökset on katsottu riittäviksi, sillä kaupanvahvistaja on todistanut luovutuksen ja saanut alkuperäisen kappaleen luovutuskirjasta. Kirjaamisviranomaisella oleva jäljennös puolestaan on näissä tilanteissa osoittanut, että alkuperäinen saantokirja on esitetty. 

Alkuperäisiä asiakirjoja koskevia vaatimuksia sovelletaan myös silloin, kun kirjaamishakemus toimitetaan viranomaiselle sähköpostitse (laki sähköisestä asioinnissa viranomaistoiminnassa, 9.1 §). Sähköisenä viestinä tullut hakemus merkitään vireille tulleeksi ja hakijalle varataan tilaisuus täydentää hakemustaan. Vaatimus alkuperäisestä asiakirjasta rajoittaa sähköisen asioinnin toteuttamista silloin, kun hakija ja muut asianosaiset eivät ole käyttäneet maakaaressa tarkoitettua sähköistä asiointijärjestelmää.  

2.1.4.6  Julkisen hallinnon tiedonhallinta

Laki julkisen hallinnon tiedonhallinnasta (906/2019, tiedonhallintalaki) tuli voimaan 1.1.2020. Tiedonhallintalaki sisältää säännökset teknisten rajapintojen ja katseluyhteyden avulla tapahtuvasta tietojen luovuttamisesta viranomaisten välillä (22–24 §). Tiedonhallintalain tarkoituksena on ollut vähentää tarvetta säätää erityislainsäädännössä teknisluonteisesta tietojen luovutustavasta. Sääntelyllä ei ole vaikutusta tiedonsaantioikeuksia koskevaan sääntelyyn, vaan viranomaisten tiedonsaannista salassapitosäännösten estämättä on edelleen tarpeen säätää silloin, kun esimerkiksi laki viranomaisten toiminnan julkisuudesta (621/1999, julkisuuslaki) ei tule suoraan sovellettavaksi. Laissa julkisen hallinnon tiedonhallinnasta säädetään julkisuusperiaatteen ja hyvän hallinnon vaatimusten toteuttamisesta viranomaisten tiedonhallinnassa. Laki sisältää koko julkista hallintoa koskevat säännökset tiedonhallinnan järjestämisestä ja kuvaamisesta, tietovarantojen yhteentoimivuudesta, tietojärjestelmien yhteentoimivuuden toteuttamisesta, teknisten rajapintojen ja katseluyhteyksien toteuttamisesta sekä tietoturvallisuuden toteuttamisesta.  

Tiedonhallintalaki kohdistuu tietoaineistoihin, jotka koostuvat asiakirjoista tai tiedoista, joista voidaan muodostaa asiakirjoja. Sääntely koskee niitä tietoaineistoja ja asiakirjoja, joihin sovelletaan julkisuuslakia. Tietojärjestelmästä vastuussa olevan viranomaisen on määriteltävä tietojärjestelmän käyttöoikeudet myös teknisten rajapintojen ja katseluyhteyksien osalta. Käyttöoikeudet on määriteltävä käyttäjän tehtäviin liittyvien käyttötarpeiden mukaan ja ne on pidettävä ajantasaisina.  

Teknisellä rajapinnalla tarkoitetaan sähköisen tiedonvaihdon mahdollistavaa tiedonsiirtoratkaisua kahden tai useamman tietojärjestelmän välillä. Teknisiä rajapintoja ja katseluyhteyksiä käytettäessä on huolehdittava siitä, että luovutettavat tiedot ovat käyttötarkoitukseensa nähden ajantasaisia. Tiedonhallintalain mukaan viranomaisen on pyrittävä hyödyntämään toisen viranomaisen tietoaineistoja, jos viranomaisella on oikeus saada tarvittavat tiedot toiselta viranomaiselta teknisen rajapinnan tai katseluyhteyden avulla (20 §:n 1 momentti). Tietojen hyödyntämisessä on huolehdittava asianosaisen tai muun hallinnon asiakkaan oikeusturvasta. Tiedonhallintalain mukaan viranomaisten on toteutettava säännöllisesti toistuva ja vakiosisältöinen sähköinen tietojen luovuttaminen tietojärjestelmien välillä teknisten rajapintojen avulla, jos vastaanottavalla viranomaisella on tietoihin laissa säädetty tiedonsaantioikeus (22 §:n 1 momentti). Kun viranomaisten välillä tapahtuu säännöllisesti toistuvaa tietojen luovuttamista sähköisessä muodossa, on luovuttaminen toteutettava teknisten rajapintojen avulla. 

Viranomainen voi avata katseluyhteyden avulla toiselle viranomaiselle tietovarannon sellaisiin tietoihin, joihin katseluoikeuden saavalla viranomaisella on tiedonsaantioikeus. Tietoja luovuttavan viranomaisen tulee käydä tiedonsaantioikeudet läpi vastaanottavan viranomaisen kanssa. Katseluyhteyden käyttöoikeus myönnetään vastaanottavalle viranomaiselle tiedonsaantioikeuksien ja -tarpeen avulla. Katseluyhteyden näkymä voi olla eri viranomaisille erilainen, sillä se määritellään tiedonsaantioikeuksien perusteella. Katseluyhteyttä tarjoavan viranomaisen tulee toteuttaa katseluyhteys siten, että tietoja voidaan hakea ainoastaan yksittäisinä hakuina. Tällöin hakukriteerien on oltava sellaisia, että niiden perusteella ei voida hakea suurta määrää useita henkilöitä koskevia tietoja, vaan haku rajautuu pääsääntöisesti yhden tai muutamaan kriteerit täyttävän henkilön tietoihin. 

Maanmittauslaitos saa luovuttaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietoja viranomaisen toiminnan julkisuudesta annetun lain 16 §:n 3 momentin estämättä laissa säädettyä tarkoitusta varten (MK 7 luvun 2 §:n 2 momentti). Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin voidaan perustaa tekninen käyttöyhteys, jonka avulla saadaan samat tiedot kuin viranomaisen antamista todistuksista.  

Maakaaressa säädetään asiakirjojen laatimisesta ja rekisteritietojen käytöstä sähköisessä asiointijärjestelmässä (MK 9 a luvun 4 §). Asiointijärjestelmässä asiakirja laaditaan Maanmittauslaitoksen vahvistamalle sähköiselle lomakkeelle (MK 9 a luvun 4 §:n 1 momentti). Lomakkeeseen merkittyjä tietoja tarkistetaan ja täydennetään lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ja muiden sähköisesti ylläpidettyjen perusrekisterien tiedoilla. Tietoja voidaan siirtää tarkistamista varten teknisen käyttöyhteyden avulla perusrekisteristä asiointijärjestelmään, josta ne poistetaan tarkastamisen tultua suoritetuksi. Tietoja voidaan siirtää asiointijärjestelmään teknisen käyttöyhteyden avulla sen estämättä, mitä tietojen salassapidosta säädetään (MK 9 a luvun 4 §:n 2 momentti). 

Tiedonhallintalain siirtymäsäännösten mukaan lain 17 ja 22–24 §:n säännöksiä sovelletaan lain voimaantulon jälkeen hankittaviin tietojärjestelmiin. Ennen lain voimaantuloa hankittuihin tietojärjestelmiin sovelletaan 22–24 §:ssä säädettyjä tietojen sähköistä luovutustapaa koskevia vaatimuksia päivitettäessä tietojärjestelmien teknisiä rajapintoja tai katseluyhteyksiä, kuitenkin viimeistään 48 kuukauden kuluttua lain voimaantulosta, ja 17 §:ssä edellytettyjä lokitietojen keräämistä koskevia vaatimuksia 24 kuukauden kuluttua tämän lain voimaantulosta. Tiedonhallintalakia sovelletaan yleislakina tiedonhallintaan ja tietojärjestelmien käyttöön, kun viranomaiset käsittelevät tietoaineistoja. 

2.2.1.1  Kiinteistönkaupan muotovaatimus

Kirjallinen muoto ja kauppakirjan vähimmäissisältö. Kiinteistönkaupan kirjallisen muodon vaatimus on vakiintunut osa kiinteistönkauppaa. Vaatimus on perusteltu sekä oikeusvarmuuden että lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkisen luotettavuuden edellytyksenä olevan kirjaamisviranomaisen lainhuudatustutkinnan näkökulmasta.  

Kauppakirjan vähimmäissisältöä koskeva säännös (MK 2 luvun 1 §:n 3 momentti) on sisällöltään varsin niukka. Luovutustarkoituksen, luovutettavan kiinteistön, luovutuksen osapuolten ja kauppahinnan tai muun vastikkeen ilmoittamista koskevat vaatimukset ovat käytännössä olennainen osa kaupan sisältöä eikä kauppa yleensä voi tulla kyseeseen ilman mainittujen seikkojen yksilöintiä kauppakirjassa. Tältä osin muotovaatimuksella ei arvioida olevan erityistä kustannuksia ja työmäärää lisäävää vaikutusta. Vähimmäissisällön määrittely tukee myös kirjaamisviranomaisen lainhuudatustutkimusta, jossa kauppakirjan perusteella varmistutaan sopijapuolten luovutustahdosta. 

Kaupanvahvistus. Kaupanvahvistus lisää luovutusten julkisuutta. Kaupanvahvistukseen liittyvällä osapuolten samanaikaisuusvaatimuksella on katsottu olevan tärkeä merkitys omistajanvaihdoksen täsmällisen selvittämisen kannalta. Kaupanvahvistuksen on lisäksi katsottu edistävän luovutuksen luotettavuutta pyrkimällä torjumaan siihen liittyviä aineellisia pätemättömyysperusteita. Luovutuskirjan on esitetty saavan täsmällisemmän sisällön kuin se ehkä muutoin saisi. Kauppakirjan syntymisen ajankohdan toteaminen on tärkeää, sillä sen ja kaupan julkistamisen perusteella on mahdollista, että kauppakirjan tekemisellä on oikeusvaikutuksia paitsi osapuolten kesken myös suhteessa sivullisiin. Kaupanvahvistuksen etujen ohella on viitattu siitä johtuviin haittoihin, kuten muotovirhettä koskevaan riskiin sekä asianosaisille menettelystä aiheutuvaan haittaan ja kustannuksiin.  

Kirjallisen kiinteistönkaupan muotovaatimuksen osalta kaupanvahvistusta koskevan vaatimuksen säilyttäminen on edelleen perusteltua. Nykyistä vastaavan kaupanvahvistuksen säilyttämisellä voidaan turvata ajantasainen ja kattava tietojensaanti kiinteistön luovutuksista. Jos kaupanvahvistuksesta luovuttaisiin, tulisi vähimmäisvaatimuksena olla nykyisen kiinteistönkaupan tietojensaantijärjestelmän tason säilyttäminen muiden järjestelyjen avulla. Tällaisten järjestelyjen perustamiseen ja ylläpitämiseen ei ole tarkoituksenmukaista käyttää resursseja, koska nykyinen järjestelmä on vakiintunut ja yleisesti tunnettu sekä täyttää riittävän hyvin sille asetetut tarpeet.  

Kaupanvahvistuskäytäntö poikkeaa lain lähtökohdasta siten, että huomattavan valtaosan kiinteistön luovutuksista vahvistaa tehtävään määrätty kaupanvahvistaja. Lakiin perustuva oletus viran puolesta toimivien ja määrättyjen kaupanvahvistajien tehtävien ensi- ja toissijaisuudesta ei siten käytännössä toteudu. Tätä taustaa varten on arvioitava, tuleeko kaupanvahvistajan määräämisen edelleen perustua arvioon kaupanvahvistajan palveluiden saatavuudesta. Sinänsä sääntelyssä on otettava huomioon vaatimukset, jotka koskevat julkisen hallintotehtävän antamista muulle kuin viranomaiselle. 

Julkisen hallintotehtävän antaminen muulle kuin viranomaiselle ei saa vaarantaa perusoikeuksia, oikeusturvaa eikä muita hyvän hallinnon vaatimuksia. Vaatimuksella korostetaan julkisia hallintotehtäviä hoitavien henkilöiden koulutuksen ja asiantuntemuksen merkitystä sekä sitä, että julkinen valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Oikeusturvan ja hyvän hallinnon vaatimukset koskevat ennen muuta julkiseen hallintotehtävään liittyvää päätöksentekoa. Perustuslakivaliokunta on korostanut, että uskottaessa hallintotehtäviä muulle kuin viranomaiselle tulee säännösperusteisesti taata oikeusturvan ja hyvän hallinnon vaatimusten noudattaminen tässä toiminnassa. Tämä edellyttää pääsääntöisesti, että asian käsittelyssä noudatetaan hallinnon yleislakeja ja että asioita käsittelevät toimivat virkavastuulla. Kaupanvahvistajista annetussa laissa (7.1 §) säädetään kaupanvahvistajan toimivan virkavastuulla. Laissa tai sen esitöissä ei lähemmin tarkastella virkavastuun oikeudellista sisältöä.  

Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa luovutusta, jos on perusteltua aihetta epäillä sen pätevyyttä (KaupVahvL 3.2 §). Vahvistamatta jättäminen mainitulla perusteella voi tulla kyseeseen lähinnä ilmeisissä pätemättömyystapauksissa. Kaupanvahvistuskäytännössä on esiintynyt erilaisia tulkintoja siitä, kuinka pitkälle menevää selvittämistä puheena olevan pätemättömyyden toteaminen tapauskohtaisesti voi edellyttää.  

2.2.1.2  Kiinteistönkaupan esisopimus

Kiinteistönkaupan esisopimuksen muotosäännöstä on perusteltu sillä, ettei kiinteistönkaupan määrämuodon tarkoitusta voisi esisopimuksen avulla kiertää (Ks. HE 120/1994 vp, s. 25 ja 44). Esisopimusta koskevan sääntelyn avulla on pyritty ehkäisemään epämääräisen ajan jatkuvia välitiloja kiinteistön omistuksessa, sillä esisopimuksessa on mainittava päivä, johon mennessä lopullinen kauppa on viimeistään tehtävä. Esisopimuksen määrämuodolla on merkitystä myös lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojensaantijärjestelmän kannalta. Kaupanvahvistajan avulla vahvistettu esisopimus näkyy lainhuutotodistuksen saantotiedoissa. Kaupanvahvistusta koskevalla vaatimuksella on merkitystä myös sen johdosta, että tuomioistuin voi näin laaditun esisopimuksen perusteella myöhemmin kanteesta velvoittaa sopijapuolen kiinteistönkaupan tekemiseen sovitulla tavalla. 

Kiinteistönkaupan esisopimuksen muotovaatimuksesta seuraa, että muotovaatimusta noudattamatta tehdystä sopimuksesta vetäytyminen voi synnyttää vetäytyvälle osapuolelle vain velvollisuuden korvata kaupantekoon liittyvistä toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Esityksen valmistelun yhteydessä on esitetty, että maakaaren sääntelyssä olisi perusteltua luopua määrämuotoisen, kaupanvahvistajan vahvistaman esisopimuksen, vaatimisesta sitovuuden edellytyksenä siten, että vapaamuotoisten esisopimusten merkitystä kiinteistöjen kaupassa vahvistettaisiin. On esitetty, että muutos yhdenmukaistaisi menettelyä asunto-osakkeen ja vuokraoikeuden kauppojen kanssa. Valmistelun yhteydessä esitetyssä muutostarpeessa on erityisesti kyse siitä, että kiinteistönkaupan muotovaatimusta noudattamatta voitaisiin tehdä kiinteistön kauppaa koskeva sopimus, johon otettavat kaupasta vetäytymiseen sovellettavat vakiokorvaus- tai käsirahaehdot olisivat osapuolia sitovia. Kiinteistökauppaa ei tehdä aina heti tarjouksen hyväksymisen jälkeen ja nykyisin kaupasta vetäytymisen seuraamuksista voi sopia ainoastaan kaupanvahvistajan vahvistamalla esisopimuksella.  

Muotovaatimuksen keventämistä on perusteltu sillä, että sen merkitys osapuolten tahdonmuodostuksen suojaamiseksi on vähäinen. Sopimukseen ei myöskään liity varsinaista kiinteistönkauppaa vastaavia tiedonsaannin tarpeita silloin, kun sen perusteella voidaan vaatia vain erikseen sovittua korvausta kaupasta vetäytymisestä, muttei velvoittaa sopijapuolta lopullisen kaupan tekemiseen.  

2.2.1.3  Kuulutuslainhuuto

Kuulutuslainhuutojärjestelmän olemassaolo on arvioitu tärkeäksi, sillä ilman sitä osa kiinteistöistä jäisi kokonaan vaihdannan ulkopuolelle. Järjestelmä edistää siten lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ajantasaisuutta sekä luotettavuutta. Huomionarvoista on, että lainhuudon myöntämisellä ei kuulutukseen perustuvanakaan ratkaista oikeusvoimaisesti kysymystä kiinteistön omistusoikeudesta.  

Päätös kuulutuksen myöntämisestä edellyttää tapauskohtaista harkintaa. Kirjaamiskäytännössä on yleisesti ottaen pyritty kuulutuslainhuudon myöntämiseen, ellei sitä vastusteta. Kirjaamisviranomaisen arvion mukaan kuulutuslainhuuto voidaan myöntää joissain tilanteissa verrattain heikonkin selvityksenkin perusteella ja kynnys kuulutuksen myöntämiseen lainhuudattamattoman kiinteistön osalta on matalampi kuin tapauksissa, joissa kiinteistöllä on vanha lainhuutomerkintä.  

Kirjaamiskäytännössä kuulutuslainhuutoa ei ole myönnetty esimerkiksi seuraavissa tapauksissa: 

- Hakemuksen yhteydessä on esitetty pelkästään väite siitä, että kiinteistö on siirtynyt muiden kiinteistöjen mukana, mutta havaitaan että kiinteistö ei ole selkeä osa isompaa kokonaisuutta ja mitään muuta selvitystä asiasta ei ole esitetty 

- Hakija esittää, että kiinteistö on aina kuulunut tietylle suvulle, mutta hakija ei pysty kirjaamisviranomaisen ohjeistuksesta huolimatta esittämään riittävää selvitystä saannon tapahtumisesta 

Kuulutuslainhuutomenettelyssä on asiaa koskevien säännösten sekä kirjaamisviranomaisen sisäisten ohjeiden perusteella kokonaisharkintana ratkaistava, missä yksittäisissä tapauksissa kuulutus on myönnettävä hakijan esittämän selvityksen perusteella. Valmistelun yhteydessä ei ole ilmennyt sellaisia erityisiä perusteita, joiden pohjalta olisi tarpeen laissa selventää kuulutuksen edellytyksenä olevan saannon laillisuuden (vrt. MK 12 luvun 3 §:n 1 momentin 1 kohta) tai toisen oikeutta kiinteistöön koskevan ”syytä olettaa” –kriteerin (vrt. MK 12 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohta) arviointia. Kuulutuslainhuutoa koskevaa sääntelyä on kuitenkin tarkasteltava sen johdosta, että esityksessä ehdotetaan lähtökohtaisesti luovuttavaksi alkuperäisen asiakirjan toimittamisesta lainhuudatusmenettelyssä. 

2.2.1.4  Kiinteistönkauppa perustettavan yhtiön lukuun

Muun perustettavan yhteisön kuin osakeyhtiön lukuun tapahtuvaan kiinteistönkauppaan liittyviä kysymyksiä on pidetty kirjaamiskäytännössä epäselvinä. Tällöin tarkoitetaan lähinnä perustettavaa osuuskuntaa, avointa yhtiötä, kommandiittiyhtiötä sekä yhdistystä. Tulkintaongelmia on todettu voivan aiheutua sen suhteen, mitkä kirjaamismenettelyä koskevat säännöt soveltuvat tällaiseen perustettavan yhteisön lukuun tapahtuneeseen kauppaan ennen yhteisön perustamista sekä sen jälkeen. Saantoa koskevien kirjaamisoikeudellisten kysymysten osalta on esitetty, ettei yhteisöoikeudellisella perusteella määräytyvästä mahdollisuudesta toimia yhteisön puolesta ennen sen perustamista seuraa, että saannon lainhuudatuksessa noudatettaisiin maakaaren säännöksiä, jotka tulevat sovellettavaksi perustettavan osakeyhtiön lukuun tehtyä kauppaa lainhuudatettaessa.  

Maakaaren voimaantulon jälkeen muuhun yhteisö- ja säätiölainsäädäntöön tehdyt muutokset luovat edellytykset sille, että maakaaren perustettavan yhtiön lukuun tehtyjä kauppoja koskeva sääntely (MK 2 luvun 4 §ja 12 luvun 4 §) laajennetaan koskemaan myös kyseisiä muita yhteisöjä ja säätiöitä. Yhdenmukaisella sääntelyllä voidaan selventää kirjaamiskäytäntöä ja vähentää epävarmuutta ja selonottokustannuksia perustamismenettelyn sisällöstä.  

2.2.1.5  Kauppakirjan hyväksyminen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä

Kaupan tekemistä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä koskevan säännöksen tarkoituksena on ollut, että jos ostaja muuttaa myyjän hyväksymää kauppakirjan luonnosta ja hyväksyy muuttamansa luonnoksen, se palautuu myyjälle. Jos myyjä hyväksyy ostajan muokkaaman ja hyväksymän luonnoksen, kauppa syntyy myyjän hyväksynnän perusteella. Käytännössä tämän ei ole nähty soveltuvan järjestelmän toteutukseen eikä kaupan luonteeseen. Ostajan kannalta ongelmalliseksi on arvioitu, jos tämä ei tietäisi, milloin kauppa syntyy. Lisäksi ongelmia on arvioitu seuraavan siitä, jos ostaja ei määräisi kaupan synnyttävän viimeisen hyväksynnän ajankohdasta. 

Kaupankäyntijärjestelmä on toteutettu siten, että jos ostaja ei hyväksy myyjän jo hyväksymää kauppakirjaa vaan muuttaa sitä, myyjän hyväksyntä raukeaa, mutta ostaja ei voi vielä hyväksyä kauppakirjaa. Sen sijaan luonnos palautuu myyjälle hyväksyttäväksi uudelleen. Näin luovutuskirjan hyväksyy aina viimeiseksi ostajataho. Lain muuttamisen yhteydessä on esitetty arvioitavaksi, tulisiko lain sanamuoto saattaa vastaamaan järjestelmän tosiasiallista toteutusta.  

2.2.2.1  Panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen

Pankki- ja muun velkarahoituksen tavanomaisiin vakuusjärjestelyihin elinkeinotoiminnassa kuuluvat sitoumukset, joilla velallinen sitoutuu olemaan panttaamatta tiettyä omaisuuttaan. Erityisesti luotonantajien näkökulmasta puutteena on pidetty, ettei tällaisten sitoumusten kirjaaminen sivullissuojan tuottavalla tavalla ole mahdollista, vaan sitoumukset joudutaan vakuudenhaltijan puolella hyväksymään vain osapuolten välisessä suhteessa sitovana ja tehokkaana.  

Kiinteistönkaupan ehtokieltoa (erit. MK 2 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohta) on pidetty paikoin ankarana sopimusvapauden rajoituksena. On esitetty, että kielletylle, esimerkiksi määräaikaiselle, ehdolle voidaan osoittaa perusteltuja käyttötarpeita. Kysymys voisi olla esimerkiksi siitä, että saamansa luoton (maksuajan) vakuudeksi ostaja sitoutuu olemaan panttaamatta kaupan kohdetta määräajan (Niemi, Maakaaren järjestelmä I, 2016, s. 216). 

Maakaaren uudistamisen yhteydessä on esitetty harkittavaksi, olisiko luotonsaannin edellytyksiä ja luotonantajan asemaa syytä vahvistaa mahdollistamalla panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen kiinteistön tai laitoksen omistajan ja vakuudenhaltijan yhteisestä hakemuksesta ja sanotun kaltaisen merkinnän poistaminen vain vakuudenhaltijan suostumuksin. Nykyisessä sähköisiin rekisterimerkintöihin perustuvassa järjestelmässä tällaisen oikeusvaikutuksellisen merkinnän aikaansaaminen on arvioitu helpoksi toteuttaa. 

Tavoitteena on, että maakaaren sääntely on selkeää ja vastaa kiinteistönvaihdannan tarpeita. Sääntelyn kehittämisen yhteydessä pyritään toimintamahdollisuuksien hallittuun lisäämiseen. Erityisesti luotonantajan aseman parantamisen voidaan katsoa puoltavan mahdollisuutta panttaamattomuussitoumuksen merkitsemiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sivullissuojaa tuottavana ja viran puolesta huomioon otettavana omistaja määräysvallan rajoituksena. Arvioinnissa on otettava huomioon, että luottojärjestelyihin kuuluva panttaamattomuussitoumus on sinänsä katsottu hyväksyttäväksi ja sopimusosapuolten kesken päteväksi osaksi kiinteistöluototusta. Maakaaren muutostarpeen arvioinnin osalta kyse on siten lähinnä tällaisen sitoumuksen julkistamisesta sekä siihen liittyvistä oikeusvaikutuksista. Tällaisen mahdollisuuden lisäämisestä lakiin on syytä pidättäytyä lähinnä, jos siitä voi seurata sellaista olennaista haittaa tai epäselvyyttä, joka ylittää siitä saatavat hyödyt.  

Samalla on mahdollista tarkastella panttaamattomuussitoumuksen käyttömahdollisuuden laajentamista kiinteistönkaupan yhteydessä kauppakirjaan otettavana ehtona sekä tällaisen rajoituksen merkitsemistä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. 

2.2.2.2  Vesialueen käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuus

Maakaaren kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta (MK 14 luvun 2 §) ja käyttöoikeuden kiinnitystä (MK 19 luvun 1 §) koskevia säännöksiä on pidetty tulkinnanvaraisina siltä osin, voiko vesialueeseen kohdistuva siirtokelpoinen määräaikainen vuokra- tai muu käyttöoikeus olla kiinnityksen kohteena. Lain sanamuodon mukaisen tulkinnan perusteella vesialueeseen kohdistuva oikeus ei voisi olla kirjaamisvelvollisuuden alainen erityinen oikeus, koska tällaisena oikeutena voitaisiin pitää vain oikeutta, joka kohdistuu toisen maahan. Vastaavasti käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuus edellyttää lain sanamuodon mukaan sitä, että se kohdistuu toisen maahan. Vaikka vesialueen vuokra- tai muu käyttöoikeus olisi määräaikainen sekä vapaasti kiinteistön omistajaa kuulematta siirrettävissä ja vaikka oikeudenhaltijalla olisi oikeus pystyttää vesialueelle hänelle kuuluvia rakennuksia tai laitteita, vuokraoikeutta ei maakaaren sanamuodon mukaan voitaisi pitää kiinnityskelpoisena.  

On mahdollista, että sääntelyn rajaus maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maahan kohdistuvaan määräaikaiseen käyttöoikeuteen perustuu tarpeeseen rajata sääntelyn ulkopuolelle tilanteet, joissa vesialueelle rakennetaan rakennuksia ja laitteita, joilla ei ole kiinteää yhteyttä vesialueen maapohjaan. Tällaisia rakenteita ovat esimerkiksi erilaiset lautat ja laiturit, jotka ominaisuuksiltaan poikkeavat vesialueen maapohjaan sijoitettavista kiinteistä rakennuksista tai laitteista niin, ettei niillä ole kiinnityksen kohteelta vaadittavaa pysyvyyttä. 

Vuokra- tai käyttöoikeuden kohteena olevalle vesialueelle on mahdollista rakentaa merkittävän taloudellisen arvon omaavia kiinteitä rakennuksia tai laitteita. Maakaaren sanamuoto on tältä osin puutteellinen sen edellyttäessä kirjattavan oikeuden kohdistuvan toisen maahan. On esitetty, että jos muut laissa mainitut vaatimukset täyttyvät (määräaikaisuus, siirtokelpoisuus ja rakentamiskelpoisuus), olisi myös vesialueeseen kohdistuva vuokra- tai muu käyttöoikeus sellainen taloudellinen kokonaisuus, joka soveltuisi samalla tavalla vakuuskohteeksi kuin maa-alueeseen kohdistuva oikeus. Näin vesialueen vuokra- tai muun käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuutta tulisi arvioida samalla tavalla maahan kohdistuvien vuokra- tai muiden käyttöoikeuksien kanssa. 

Käytännössä vesialueita on kirjattu kiinteistöinä kiinteistörekisteriin ja näihin on vahvistettu käyttöoikeuksia. Lisäksi tiedossa on, että käyttöoikeuksiin merialueella on vahvistettu kiinnityksiä, joissa panttikirjan haltijoina on muun muassa suomalainen rahoituslaitos. On esitetty, että maakaaren sanamuotoa tulisi selkeyttää, jotta se vastaisi vesialueiden laajenevia käytänteitä ja parantaisi merituulivoimatoimijoiden rahoitusmahdollisuuksia oikeuksien vakuuskäyttömahdollisuuksien myötä. Vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuus on olennainen edellytys sille, että merituulivoimahankkeet voidaan rahoittaa markkinaehtoisesti.  

2.2.3.1  Erityisen oikeuden perustaminen ja muuttaminen sähköisesti

Kirjaamisviranomaisen on kirjaamisasian käsittelyn yhteydessä tutkittava, täyttääkö kirjattavaksi pyydetty erityistä oikeutta koskeva sopimus muotovaatimukset. Muiden kuin hyväksyttyjen sähköisten allekirjoitusten osalta arviointi on lähtökohtaisesti tehtävä jokaisen asian yhteydessä erikseen. Tarvittavan validointipalvelun puuttuessa arvioinnissa ei pystytä tukeutumaan erityiseen ennalta suoritettuun ulkopuolisen tahon arviointiin, vaan asian ratkaisijan olisi pystyttävä mahdollisesti hyvinkin laaja tekninen aineisto huomioon ottaen tekemään kyseinen arvio. Koska erilaisia sähköisiä allekirjoituspalveluja on tarjolla runsaasti, ratkaisijan olisi pystyttävä arvioimaan mitä erilaisempia palveluita sekä teknisesti että juridisesti. Allekirjoituksen laadun lisäksi kussakin tapauksessa olisi tutkittava myös se, että kysymys on väitettyjen tahojen tekemästä allekirjoituksesta, että allekirjoitettu asiakirja on säilyttänyt eheyden ja että allekirjoituksen varmenne oli allekirjoituksia tehtäessä voimassa. Kirjaamisviranomaisella ei käytännössä ole mahdollisuuksia selvittää mainittuja seikkoja sellaisella varmuudella, joita kirjaamisasian ratkaiseminen virkavastuulla sekä rekisterin tietojen julkinen luotettavuus edellyttävät. 

Maakaaren, sähköisen viestinnän palveluista annetun lain sekä eIDAS-asetuksen sääntely ja sen tulkintakäytäntö on herättänyt epäselvyyksiä kirjaamisviranomaisen käytännössä. Erityisen oikeuden kirjaamista hakevien on ollut toisinaan vaikea ymmärtää muotovaatimuksen ja viranomaisen tutkimisvelvollisuuden tulkintaa, joka on käytännössä estänyt muiden kuin perinteisten omakätisten allekirjoitusten ja eIDAS-asetuksen 25 artiklan mukaisen hyväksytyn sähköisen allekirjoituksen käyttämisen kirjattavan erityisen oikeuden perustamista ja luovuttamista koskevien sopimusten yhteydessä. Samalla kun mainittu lain tulkinta rajoittaa erilaisten vaihtoehtoisten yksityisten sähköisten allekirjoituspalveluiden käyttöä, tukee se toisaalta muotovaatimuksen taustalla olevien tavoitteiden toteuttamista. Tiettävästi tulkinta on ollut kirjaamisviranomaisen käytännön kannalta välttämätön siksi, ettei sen käytettävissä ole sellaisia resursseja, joiden perusteella muotovaatimuksen tulkintaa vastaava arviointi kulloinkin käytetyn yksityisen sähköisen allekirjoituspalvelun vaatimusten mukaisuudesta voitaisiin toteuttaa. 

Edellä käsitellystä tulkinnasta seuraa, että erityisen oikeuden perustamista tai luovuttamista koskevan sopimuksen tekeminen sähköisesti on rajoitettua. eIDAS-asetuksen 25 artiklan hyväksytyn sähköisen allekirjoituksen tuottavaa menetelmää tarjoaa käytännössä vain Digi- ja väestötietovirasto. Sen tuottama, poliisin myöntämään henkilökorttiin sisältyvä kansalaisvarmenne täyttää vaaditut kriteerit, kuten eräät sen tuottamat organisaatiokortit ja -varmenteet. Kysymys on sirukortista (HST-kortti), joka sisältää sirun ja sillä olevan kortinhaltijalle kuuluvan yksityisen avaimen. Lisäksi kortti sisältää Digi- ja väestötietoviraston myöntämän varmenteen.  

Sähköiseen allekirjoittamiseen liittyviin haasteisiin puuttumiseksi Maanmittauslaitos on ottanut sähköisen kiinteistönvaihdannan palvelussa käyttöön maanvuokrasopimuksen allekirjoituspalvelun. Maanvuokrasopimuksen sähköinen allekirjoitus toteutetaan palvelussa samalla tavalla ja samanlaisin ominaisuuksin kuin kiinteistöä koskevan luovutussopimuksen hyväksyminen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kun vuokrasopimus on allekirjoitettu kaikkien osapuolten osalta, tulee Maanmittauslaitoksessa vireille hakemus erityisen oikeuden kirjaamiseksi. Palvelun tarjoaminen ei kuitenkaan perustu sähköisiä asiointijärjestelmiä koskeviin maakaaren säännöksiin. Allekirjoituspalvelun käyttäminen edellyttää asiakassopimusta Maanmittauslaitoksen kanssa vuokranantajalta, joka on yleensä kunta (lisätietoa palvelusta ja sen käyttöä koskevat sopimusehdot ovat saatavilla Maanmittauslaitoksen verkkosivuilla: https://www.maanmittauslaitos.fi/rajapinnat/kiinteistovaihdanta/sisalto-maanvuokrasopimukset ).  

2.2.3.2  Vuokra- ja käyttöoikeuden luovutusta koskeva sääntely

Kirjaamiskäytännössä on arvioitu erityisten oikeuksien luovutusten ehdollisuutta koskevan sääntelyn olevan puutteellista ja lainsäädännön tarkistamisen aiheellista. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että lainsäätäjän valintaa siitä, ettei maakaaren 2 luvun 2 ja 4 §:ää sovelleta käyttöoikeuden luovutuksiin voidaan arvostella (Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 229). Vuokraoikeuden käytännön merkitys huomioon ottaen vuokraoikeuden kirjaamista on syytä selventää kiinteistöjen luovutuksia koskevaa sääntelyä vastaavasti. 

Maakaaren muutostarpeista järjestetyllä lausuntokierroksella enemmistö asiaan kantaa ottaneista lausunnonantajista katsoi, että vuokraoikeutta ja muuta vastaavaa käyttöoikeutta koskevaa sääntelyä olisi syytä selventää. Osa lausunnonantajista esitti tarkasteltavaksi sääntelyn selventämistä perustettavan yhtiön lukuun tehtävissä käyttöoikeuden luovutuksissa. Lisäksi todettiin vuokraoikeuden ehdollisen perustamisen ja ehdollisten siirtojen sääntelyn puuttumisesta aiheutuneen tulkintaepäselvyyksiä. 

2.2.3.3  Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen

Kirjaamiskäytännössä on esiintynyt tilanteita, joissa kiinteistön omistajan on perustellusta syystä sallittu hakea erityisen oikeuden kirjauksen poistamista. Tällaista mahdollisuutta koskevan sääntelyn puute voi aiheuttaa tarpeettomia epäselvyyksiä. Tämän johdosta on syytä arvioida lain (MK 14 luvun 15 §) selventämistä kirjaamisviranomaisen vakiintunutta käytäntöä vastaavasti. Kirjaamisviranomaisen käytännöstä ei tiettävästi ole aiheutunut epäselvyyksiä tai oikeudenmenetyksiä samalla, kun sen perusteella on voitu riittävästi turvata kiinteistön omistajan asema eräissä erityisen oikeuden lakkaamistilanteissa.  

2.2.3.4  Hallinnanjakosopimus

Maakaaressa ei ole säännöksiä hallinnanjakosopimuksen perustamisesta, sisällöstä, voimassaolosta, irtisanomisesta tai purkamisesta. Hallinnan jakaminen riippuu kunkin tapauksen olosuhteista ja jaon sekä muiden sovittavien seikkojen tarkoituksenmukaisuus on jätetty yhteisomistajien harkintaan. Tämän on esitetty synnyttävän tulkintaepävarmuuksia siitä, millainen hallinnanjakosopimus täyttää kirjaamisen edellytykset tai mitä kaikkea hallinnanjakosopimuksen kirjaus koskee. Toisaalta on esitetty, että kirjaus koskee hallinnanjakosopimusta sen sisältöisenä kuin se kirjataan, vastaavasti kuin jos kirjauksen kohteena olisi vuokraoikeus kiinteistöön (Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 355).  

Maakaaren hallinnanjakosopimuksia koskevan sääntelyn pohjalta on esitetty erilaisia arvioita hallinnanjakosopimusten voimassaolon edellytyksistä. Yleisiä sopimusoikeudellisia oppeja vastaavasti sopimuksen on katsottu olevan voimassa toistaiseksi, mikäli hallinnanjakosopimukseen ei ole otettu erillistä mainintaa sopimuksen voimassaolosta. Kiinteistön määräosan omistajalla olisi näin ollen mahdollisuus irtisanoa voimassa oleva sopimus tahtoessaan. Vastaavan on katsottu soveltuvan myös sopijapuolen oikeuteen saada kiinteistön hallinnan jakoa koskeva kirjaus poistetuksi. Tulkinnan on kuitenkin esitetty rajoittavan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatun hallinnanjakosopimuksen kiinteistön määräosan omistajalle tuottamaa turvaa siitä, mitä lakia säädettäessä on tavoiteltu. Kirjaamiskäytännössä toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisenkin on oikeuskäytäntöön perustuen (KKO 1979 II 17) katsottu voivan tapahtua vain olosuhteiden olennaisen muuttumisen seurauksena. 

Hallinnanjakosopimusten sääntelyn tarkennustarpeiden on esitetty liittyvän hallinnanjakosopimusten sisällön vähimmäisvaatimuksiin ja sääntelyn tahdonvaltaisuuden painottamiseen. Tarkennustarpeita on esitetty kohdistuvan myös hallinnanjakosopimuksen käyttöalaan, sen rajauksiin sekä sopimuksen voimassaoloon ja muuttamiseen. Valmistelun yhteydessä on esitetty, että hallinnanjakosopimusta koskevasta sääntelystä tulisi säännellä erillisessä laissa. Samassa yhteydessä on esitetty myös, että hallinnanjakosopimuksen sääntelyn soveltamisalasta sekä hallinnanjakosopimuksen oikeusvaikutuksista säänneltäisiin erikseen yhteisomistuksen purkamisen kannalta. 

Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin edellyttää tapauskohtaista harkintaa. Hallinnanjakosopimuksista on tullut merkittäviä oikeudellisia instrumentteja yhteisomistuksessa olevien kiinteistöjen käytön kannalta. Erityisen merkittävinä hallinnanjakosopimuksia on pidetty yhteisomistuksessa olevien kiinteistöjen määräosien vakuuskäytön suhteen. Tämän johdosta niiden sääntelyä on pidetty tarpeettoman niukkana. Sopimuksien sisältö ja oikeusvaikutukset perustuvat MK 14 luvun 3 §:n ohella lähinnä korkeimman oikeuden melko vanhoihin ratkaisuihin. Lisäksi hallinnanjakosopimusten sisältöä, oikeusvaikutuksia ja kirjaamiskelpoisuutta määrittävät kirjaamiskäytäntö ja oikeuskirjallisuuden kannanotot. Hallinnanjakosopimuksen käytön edellytyksiä on mahdollista parantaa maakaaren sääntelyä kehittämällä. 

2.2.3.5  Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus

Sale and lease back. On esitetty, että käytännön liiketoiminnassa olisi tärkeää mahdollistaa myös ns. sale and lease back -sopimusten kirjaaminen ja että tällaiset sopimukset ovat pitkäkestoisia rahoitusjärjestelyjä, joiden aikana rahoittajalle on tärkeää turvata asemansa suhteessa kiinteistönomistajan velkojiin. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin on arvioitu tarjoavan valmiin järjestelyn julkisuuden tuottamiselle myös mainituille sopimuksille. Tarvetta on arvioitava suhteessa perusteisiin, joiden johdosta voimassa olevassa laissa on päädytty sallimaan leasingsopimusten kirjaaminen vain silloin, kun esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle sopimuksen perusteella.  

Ensinnäkin perusteeksi on mainittu pyrkimys välttää taloudellisten kokonaisuuksien pirstominen. Perusteen merkitystä vähentää se, että jo nykyiset ainesosa- ja tarpeistosuhteeseen vaikuttavat rakennusta tai laitetta koskevat kirjaamismahdollisuudet voivat käytännössä johtaa samanlaiseen kiinteistöön liittyvien oikeuksien hajautumiseen eri tahoille, kuin sale and lease back -järjestely. Huomattavaa on lisäksi, ettei korkeimman oikeuden sale and lease backia koskevaa ratkaisua (KKO:2014:36) edeltäneestä kirjaamiskäytännöstä tiettävästi ole aiheutunut erityisiä ongelmia. 

Toiseksi kielteistä suhtautumista sale and lease back -järjestelyn kirjaamiseen on perusteltu argumenteilla, jotka koskevat varsinaisen kiinteistöleasingin ja kiinteistön vakuusluovutuksen mahdollisia ongelmia. Vastaavat perusteet eivät kuitenkaan sellaisenaan koske kiinteistön ainesosa- ja tarpeistosuhteesta irrotettuja irtaimia esineitä, joita koskevat järjestelyt on mahdollista julkistaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävin merkinnöin.  

Kolmanneksi sale and lease back -järjestelyn kirjaamisen mahdollisuus on katsottu mahdollisesti ongelmalliseksi muiden kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien haltijoiden kannalta. Toisaalta tilanne ei tältä osin olennaisesti poikkea voimassa olevan lain (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohta) mukaisesta tilanteesta, jossa esine voidaan luovuttaa kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi. Tällaisten tilanteiden osalta laissa on otettu huomioon se, että kirjaus saadaan tehdä vain parhaalle etusijalle ja etusijajärjestyksen muuttamisesta on voimassa, mitä laissa säädetään.  

Osin epäselvänä on pidetty sitä, mikä on rakennusta tai laitetta koskevan kirjauksen (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentin) suhde lain 14 luvun 5 §:ssä tarkoitettuun ainesosien ja tarpeiston määritykseen. Viimeksi mainitun lainkohdan perusteella on mahdollista kirjata kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa elinkeinotoiminnassa käytettävä, kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva yksilöity kone tai laite ei kuulu kiinteistöön (1 kohta), vaikka se muutoin olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi. Mahdollisena on pidetty, että kone tai laite erotettaisiin kiinteistön aineosa- ja tarpeistosuhteesta tällaisen kirjauksen perusteella, minkä jälkeen sale and lease back -järjestelyn edellytyksiä olisi arvioitava toisin.  

Lisäksi on esitetty, että sale and lease backia vastaava järjestely voitaisiin toteuttaa voimassa olevan sääntelyn (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohta) puitteissa siten, että ulkopuolinen rahoittaja käyttäisi esineen käyttöoikeuteen kuuluvaksi luovuttamista tarkoittavaa kirjausta rakennuksia koskevissa leasingsopimuksissa. Rahoittajalle luovutettaisiin kiinteistöllä sijaitseva rakennus, ja tälle perustettaisiin käyttöoikeus maapohjaan. Rahoittaja puolestaan perustaisi rakennuksen luovuttajalle käyttöoikeuden rakennukseen maapohjineen, minkä lisäksi luovuttaja velvoitettaisiin tai ainakin oikeutettaisiin lunastamaan rakennus takaisin. Ero lain 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohdan tapauksiin olisi siinä, että leasingtapauksissa rakennuksen luovutuksensaaja ei itse käyttäisi rakennusta käyttöoikeuksineen maapohjaan. Lainkohdan sanamuoto ei kuitenkaan välttämättä edellytä tätä vaan riittää, että luovutetun rakennuksen on kiinteistöllä pysytettynä palveltava kiinteistön käyttäjän tarpeita (Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 365, Tuomisto, Kiinteistöpanttioikeuden kohteesta uuden maakaaren mukaan, 1998 s. 333 - 346). Toisaalta on kiinnitetty huomiota siihen, että tällainen luovutustoimi on usein luonnehdittavissa vakuusluovutukseksi, joita on oikeuskäytännössä pidetty luovuttajan ulosmittaus- ja konkurssivelkojia kohtaan tehottomina, ellei luovutuksen yhteydessä ole suoritettu normaalia panttaukseen liittyvää julkivarmistusta. Tuomisto (Ainesosia ja tarpeistoa koskevat kiinteistökirjaukset, 2018) on tämän johdosta pitänyt epäselvänä, syntyykö MK 14:4.1 §:n 2 kohdan mukaisella kirjauksella käyttöoikeuden ja luovutuskohteen välillä sellaista pysyvää taloudellista kokonaisuutta, jota lakia säädettäessä on tavoiteltu. Tuomiston mielestä on erityisiä perusteita suhtautua myönteisesti vakuusluovutukseen mainituissa tilanteissa, joissa luovutustoimi julkistettaisiin kirjauksella.  

Rakennusta tai laitetta koskevan kirjauksen soveltamisala. On esitetty, että rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaamisen edellytyksenä oleva elinkeinotoimintaan liittyvä edellytys (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentti) rajoittaa tarpeettomasti ainakin rakennuksen luovuttamista käyttöoikeuteen kuuluvaksi. Tällainen tarve voi olla esimerkiksi yksityisten henkilöiden välisissä luovutuksissa, jossa kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen luovuttaminen on kiinteistön hankinnan rahoituksen järjestämiseksi toteutettava vaiheittain. Jos rakennuksen luovuttamista kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi (MK 14 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohta) ei olisi rajattu elinkeinotoimintaan, tällainen vaiheittainen luovutuksen järjestäminen olisi mahdollista. Vaikka käytännön tarpeet tällaisille kirjauksille voivat olla rajattuja, on esitetty, että rakennusten ja maapohjan omistussuhteiden hajautumisesta johtuvien ongelmien poistamiseksi kirjauksella saattaisi olla käyttöä eikä merkittäviä vastasyitä kirjaamisen sallimiselle ole (Tuomisto, Ainesosia ja tarpeistoa koskevat kiinteistökirjaukset, 2018, s. 112).  

Edellä esitetyn tarpeen ohella on laajemminkin perusteltua arvioida, onko lainkohdassa tarkoitettujen kirjausten käyttöala edelleen tarpeen rajoittaa elinkeinotoimintaan. Rakennuksen, rakennelman, koneen tai laitteen elinkeinotoiminnassa käyttämistä koskevat kriteerit laissa ovat verrattain väljät, eikä niiden tosiasiallista toteutumista voida kirjaamismenettelyssä tarkemmin arvioida. Elinkeinotoiminnan avoimesta määrittelystä seuraa, ettei yksinomaan tällaisesta toiminnasta voida katsoa johtuvan, että kiinteistön omistajalla on paremmat valmiudet ymmärtää ja ennakoida rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjauksen oikeusvaikutukset. Lopulta merkitystä on myös sillä, että kirjaamisen perusteena olevan sopimusehdon sitovuus tulee arvioitavaksi viime kädessä tapauskohtaisesti, eikä ehdon kirjaamisella ole ratkaisevaa merkitystä sen sitovuuden kannalta. Lainkohdassa tarkoitettujen omistuksenpidätys- ja takaisinottoehtojen vaikutusta kiinteistön omistajan kannalta rajoittaa myös se, että tällainen oikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta sopimuksen tekemisestä.  

2.2.4.1  Kirjaamisasian vireilletulon ajankohta

Kirjaamisasian vireilletulon ajankohdalla on kirjaamisjärjestelmässä tärkeä merkitys. Vireilletulon ajankohtaan on sidottu oikeusvaikutuksia ja kirjattavan oikeuden tai kiinnityksen etusija suhteessa kilpaileviin oikeudenhaltijoihin määräytyy lähtökohtaisesti hakemuksen vireilletulon ajankohdan mukaan. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin sähköisen asioinnin ja reaaliaikaisuuden edistämisen myötä on syytä arvioida kirjaamishakemuksen vireilletuloon sovellettavaa päiväperiaatetta ja vireille tulon ajankohtaa hakemuksesta viipymättä tehtävän merkinnän tosiasiallisen ajankohdan perusteella. 

Käytännössä päiväperiaatteesta luopumiselle on olemassa edellytykset sellaisten sähköisesti vireille tulleiden kirjaamishakemusten osalta, joiden toimittamisen tarkka ajankohta voidaan todeta riidattomasti. Kirjallisesti vireille laitettujen asioiden osalta hakemuksen toimittamisen ajankohtaa on käytännössä vaikea todeta päiväperiaatteen edellyttämää tarkemmin. Päiväperiaatetta tarkemman arvioinnin mahdollistaminen sähköisesti vireille tulevien kirjaamisasioiden osalta mahdollistaisi sen, että kirjaamisjärjestelmässä hakemuksen vireille tulosta seuraavien oikeusvaikutusten ajankohta määräytyisi mahdollisimman tarkasti ja asianosaisten tosiasiallista menettelyä vastaavasti. Päiväperiaatteesta luopumisen yhteydessä tulevat tarkasteltavaksi myös maakaaren säännökset, jotka koskevat samana päivänä vireille tulleiden kirjaamishakemusten etusijaa. 

2.2.4.2  Virheen korjaaminen

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin nauttiessa julkista luotettavuutta rekisterin tarkoituksena on vastata aineellista oikeustilaa mahdollisimman tarkasti. Näin ollen on perusteltua edellyttää, että kirjaamisviranomainen ryhtyy virheen havaittuaan selvittämään korjaamisen edellytyksiä ja pyrkii asiavirheiden ja teknisten virheiden korjaamiseen. Lain muutostarpeita arvioitaessa on esitetty, että asiavirheen korjaamisen tulisi tästä syystä olla mahdollista nykyistä kevyemmin edellytyksin tietyissä tilanteissa. Tarvetta joustavampaan asiavirheen korjaamista koskevaan sääntelyyn on perusteltu sillä, että korjaamismenettelyssä suostumuksia ei aina saada, jolloin rekisterissä olevat selkeät asiavirheet voivat jäädä korjaamatta. On esitetty, että korjaamisen estyessä oikeudenkäymiskaaren mukainen purkuhakemus on hankala ja aikaa vievä tapa korjata selviä asiavirheitä. 

Kirjaamiskäytännössä asiavirheitä on aiheutunut muun muassa tilanteissa, joissa erityisen oikeuden muutos taikka kiinnitysten tai erityisten oikeuksien etusijajärjestyksen muutos edellyttää lain mukaan tiettyjen tahojen suostumuksia. Jos hakemus on hyväksytty ilman vaadittavia suostumuksia, kyseessä on lain virheellinen soveltaminen. Toinen tyypillinen tilanne on perinnönjaon tai testamentin lainvoimaisuuden selvittämättä jättäminen. On mahdollista, että perinnönjaon tai testamentin lainvoimaisuudesta ei ole pyydetty hakijalta selvitystä ja lainhuuto myönnetty siitä huolimatta. Lisäksi on voinut käydä niin, että kunnan etuosto-oikeus on jäänyt huomiotta, mikä on virheellistä lain soveltamista. Virheellisenä selvityksenä asiavirheeseen on voinut johtaa esimerkiksi toiselta viranomaiselta saatu virheellinen tieto. 

Muun muassa edellä mainituista syistä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin kirjausta saattaa rasittaa ilmeinen asiavirhe, jonka johdosta julkisesta luotettavuutta nauttivasta rekisteristä ilmenevä tieto kiinteistöön kohdistuvasta oikeudesta ei vastaa aineellista oikeustilaa. Mainituissa tilanteissa ristiriidassa keskenään ovat lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen oikeellisuuteen ja julkiseen luotettavuuteen liittyvä tavoite ja virheellisesti ratkaistun kirjaamisasian asianosaisen luottamus kirjaamisviranomaisen päätöksen pysyvyyteen. Voimassa olevaa lakia sovellettaessa asianosaisen suostumuksen vaatimus tämän oikeutta heikentävälle virheen korjaamiselle voi johtaa siihen, että asianosaisen luottamusta virheellisenkin merkinnän pysyvyyteen lähtökohtaisesti suojataan tilanteissa, joissa olisi perusteltua korjata virheellinen ratkaisu aineellista oikeustilaa vastaavasti. Asian arvioinnissa on otettava huomioon, ettei kirjaamismenettelyssä annettava ratkaisu saa oikeusvoimaa, vaikka kirjaamisen hakemisen ja myöntämisen oikeusvaikutukset vahvistavat oikeudenhaltijan asemaa erityisesti suhteessa sivullisiin. 

Asiavirheen korjaamisen edellytyksiä arvioitaessa huomionarvoista on myös, että hyväksyessään korjaamishakemuksen, kirjaamisviranomainen käsittelee asian uudelleen ja tekee asiassa valituskelpoisen päätöksen. Näin ollen asianosaisella on myös mahdollisuus valittaa kirjaamisviranomaisen päätöksestä. Edelleen huomattavaa on, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin kirjaaminen tarkoittaa julkisen vallan käyttöä, jossa tapahtuneen virheen tai laiminlyönnin johdosta aiheutuneen vahingon julkisyhteisö on velvollinen korvaamaan. 

Asiavirheen korjaamisen edellytykset poikkeavat edellä mainitusta silloin, kun virheellisen lainhuudon tai kirjauksen saanut taho on määrännyt kohteesta perustamalla siihen panttioikeuksia tai erityisiä oikeuksia tai luovuttamalla oikeuden edelleen. Tällöin kyse ei ole yksin sen arvioimisesta, tulisiko virheellisesti ratkaistun kirjaamisasian asianosaisen luottamusta kirjaamisviranomaisen päätökseen suojata. Sen sijaan arvioinnissa on otettava huomioon, että tällainen alkuperäiseen virheelliseen kirjaamisratkaisuun nähden kolmas taho on luottanut lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietoihin kiinteistöä koskevaa oikeustointa tehdessään. 

Hallintolain 50 §:n 2 momentin mukaan asiavirheen korjaaminen asianosaisen vahingoksi edellyttää, että asianosainen suostuu päätöksen korjaamiseen. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos virhe on ilmeinen ja se on aiheutunut asianosaisen omasta menettelystä. Kirjaamismenettelyssä asianosaisen oman toiminnan arvioiminen voi olla vaikeaa ja toisinaan voi jäädä selvittämättä, kuka virheen on tosiasiallisesti aiheuttanut. Toisaalta asiavirheiden korjaamisessa voi olla kyse selvästä kirjaamisviranomaisen tekemästä virheestä. Virheen korjaaminen ilman asianosaisen suostumusta edellyttäisi voimassa olevasta laista ja hallintolaista poikkeavaa erityissääntelyä. Hallintolaista poikkeava sääntely tulee kyseeseen, mikäli sille on erityisiä, painavia perusteita. Lisäksi edellytyksenä on, ettei sääntely saa muodostua ongelmalliseksi hyvän hallinnon ja hallinnon oikeusperiaatteiden (mm. luottamuksensuoja) kannalta. Mahdolliset erityissäännökset on muotoiltava riittävän täsmällisesti. 

2.2.4.3  Kirjaamisviranomaisen sisäiset menettelyt

Voimassa olevan lain kirjaamisviranomaisen sisäistä työnjakoa koskevaa säännöstä on edeltänyt alkuperäisen maakaaren säännös, joka koski lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriä pitäneen käräjäoikeuden toimivaltaa ja päätösvaltaista kokoonpanoa kirjaamisasiassa. Säännöstä on lain voimassaoloaikana muutettu ensin kirjaamisasioiden Maanmittauslaitokselle siirtämisen ja myöhemmin Maanmittauslaitoksen koko valtakunnan kattavaan toimialueeseen siirtymisen myötä. Säännös kirjaamisasian ratkaisemisesta viranomaisessa muistuttaa edelleen läheisesti tapaa, jolla oikeudenkäymiskaaressa säädetään käräjäoikeuden päätösvaltaisuudesta. Lainhuuto- ja kirjaamisasioiden käsittelyssä ei kuitenkaan ole kyse oikeudenkäynnistä, vaan hakemusasian käsittelystä viranomaisessa. Maakaaren mukaan riitaiseksi käyvä asia on osoitettava erikseen tutkittavaksi oikeudenkäynnissä (MK 6 luvun 6 §:n 2 momentti).  

Kirjaamislakimiehen pätevyysvaatimuksista säätämistä on perusteltu laajojen ja oikeudellisesti monimutkaisten kirjaamisasioiden osaamisen edellyttämän ammattitaidon varmistamisella. Vaikeiden kirjaamisasioiden ratkaiseminen voi edellyttää siviilioikeuden, esineoikeuden, perhe- ja jäämistöoikeuden, yhtiöoikeuden sekä ulosottoa ja muuta täytäntöönpanoa koskevan lainsäädännön hyvää tuntemusta. Tilanteiden vaihtelevuuden vuoksi toimivallan jaosta kirjaamislakimiehen ja kirjaamissihteerin välillä ei ole säädetty laissa yksityiskohtaisesti. Käytännössä sen arvioiminen, milloin kirjaamisasia on laissa tarkoitetulla tavalla laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista, vaihtelee tapauskohtaisesti. 

Kirjaamisviranomaisen sisäistä toimivallanjakoa koskeva säännös poikkeaa yleisestä hallinto-oikeudellisesta sääntelystä, jossa asian ratkaisemiseksi riittävän asiantuntemuksen varmistaminen kunkin viranomaisen päätettäväksi tulevan asiaryhmän ja yksittäisten asioiden osalta perustuu yleisiin hallinnon lainalaisuuden ja hyvän hallinnon oikeusperiaatteisiin. Tästä syystä viranomaistoimintaa ja julkisen vallan käyttöä koskevassa sääntelyssä ei yleensä ole yksityiskohtaisesti määritelty viranomaisen sisäistä toimivaltaa erilaisissa asioissa. Mainittujen hallinto-oikeuden yleisten vaatimusten koskiessa Maanmittauslaitosta sen ratkaistessa kirjaamisasioita, erityinen tarve voimassa olevan maakaaren 5 luvun 2 §:n 2 ja 3 momentin mukaiselle sääntelylle on epäselvä. Lisäksi huomioon tulee ottaa, että kirjaamisasiassa asianomaisella on joka tapauksessa käytettävissään maakaaren ja yleisen hallinto-oikeuden mukaiset oikeussuojakeinot.  

2.2.4.4  Kirjaamisviranomaisen automaattinen päätöksenteko

Hallintolain asian automaattista ratkaisemista koskeva sääntely koostuu asian automaattisen ratkaisun edellytyksiä (53 e §), automaattisen ratkaisun oikeussuojaedellytystä (53 f §) sekä automaattisesta ratkaisusta ilmoittamista koskevasta sääntelystä (53 g §). Julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annetun lain uuteen 6 a lukuun on otettu säännökset automaattisen ratkaisumenettelyn käyttöönotosta ja käytöstä. Mainitut säännökset tulivat voimaan 1 päivänä toukokuuta 2023. Ennen säännösten voimaantuloa käytössä ollutta asian automaattista ratkaisemista voidaan hallintolain 53 e §:n 4 momentissa ja 53 f §:ssä säädetyn estämättä jatkaa 18 kuukauden ajan säännösten voimaantulosta. 

Automaattisen ratkaisemisen yleiset edellytykset. Lain mukaan viranomainen voi ratkaista automaattisesti asian, johon ei sisälly seikkoja, jotka edellyttävät tapauskohtaista harkintaa, tai johon sisältyvät tapauskohtaista harkintaa edellyttävät seikat virkamies tai muu asian käsittelijä on arvioinut. Ratkaisemisen on perustuttava sovellettavan lain ja etukäteisen harkinnan perusteella laadittuihin julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annetun lain (906/2019) 2 §:n 16 kohdassa tarkoitettuihin käsittelysääntöihin (hallintolain 53 e §:n 2 momentti). Oikaisuvaatimusta tai siihen rinnastuvaa vaatimusta ei voida ratkaista automaattisesti (hallintolain 53 e §:n 4 momentti).  

Nykyisessä maakaareen perustuvassa kirjaamisviranomaisen käytännössä automaattiseen ratkaisemiseen soveltuviksi asioiksi on tunnistettu ainakin lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatun määräaikaisen erityisen oikeuden poistaminen, sähköisen panttikirjan siirtäminen ja kiinnityksen vahvistaminen. Kaikissa mainituissa asioissa päätöksentekojärjestelmä perustuu täysin viranomaisen maakaaren säännösten perusteella etukäteen määrittelemiin päätöksentekosääntöihin. Kirjaamisviranomainen on arvioinut, että luonteensa puolesta automaattiseen päätöksentekoon soveltuvia asiaryhmiä voisivat olla lisäksi ainakin yksinkertaiset kiinnitysten muutosasiat ja yksinkertaiset lainhuutoasiat. Huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaisista kirjaamisasioista automaattisesti ratkaistaviksi soveltuvat erityisesti sellaiset, joissa kirjaaminen perustuu lain nojalla osakkeenomistajan suostumukseen. Mainituissa tilanteissa kirjaamisviranomaisessa viran puolesta huomioon otettavien seikkojen tarkastaminen voidaan järjestää automaattisesti ja käytettävissä olevien rekisterien tietojen perusteella. 

Kirjaamisasioiden ratkaisemisen yhteydessä asianosaisten henkilötietoja on tarpeen käsitellä heidän yksilöimisekseen ja tunnistamisekseen kiinteistöön tai osakkeisiin kohdistuvien oikeuksien haltijoina. Tässä tarkoituksessa kirjaamismenettelyssä tulee käsiteltäväksi asianosaisena olevan luonnollisen henkilön nimi, henkilötunnus ja yhteystiedot. Kirjaamishakemuksen käsittelyn yhteydessä arvioitavaksi tulee lisäksi hakijan ja mahdollisesti muun asianosaisen oikeus määrätä kiinteistöstä tai osakkeista. Kirjaamisviranomaisen tulee viran puolesta selvittää tiedot, jotka ovat saatavissa sen käytössä olevista rekistereistä. Luonnollisten henkilöiden tietoja tarkastetaan kirjaamismenettelyssä väestötietojärjestelmästä. Tutkinta kohdistuu henkilötietojen tarkastamisen ohella muun muassa henkilön oikeustoimikelpoisuuden arvioimiseen (esim. vajaavaltaisuus tai osittainen oikeustoimikelpoisuuden rajoitus). Väestötietojärjestelmään talletetaan rekisteröinnin kohteena olevista henkilöistä muun muassa toimintakelpoisuuden rajoittamista ja edunvalvontaa koskevat tiedot (Laki väestötietojärjestelmästä ja Digi- ja väestötietoviraston varmennepalveluista 661/2009, 13 §:n 1 momentin 11 kohta).  

Automaattisen ratkaisun oikeussuojaedellytys. Hallintolain mukaan automaattisen ratkaisemisen edellytyksenä on, että luonnollinen henkilö, johon ratkaisu on kohdistettu voi kaikilta osin vaatia siihen oikaisua maksutta oikaisuvaatimuksella tai siihen rinnastuvalla vaatimuksella, joka käsitellään päätöksen tehneessä viranomaisessa tai sen kanssa samaan rekisterinpitäjään kuuluvassa viranomaisessa (53 f §:n 1 momentti). Säännöksellä toteutetaan EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen (Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) 2016/679 luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta ja direktiivin 95/46/EY kumoamisesta, jäljempänä tietosuoja-asetus ) 22 artiklan 2 kohdan b alakohdassa säädettyjä suojatoimivaatimuksia ja otetaan huomioon perustuslain 21 §:n mukaiset oikeusturvanäkökohdat.  

Tietosuoja-asetuksen 22 artiklan 1 kohdan mukaan rekisteröidyllä on oikeus olla joutumatta sellaisen päätöksenteon kohteeksi, joka perustuu pelkästään automaattiseen käsittelyyn ja jolla on häntä koskevia oikeusvaikutuksia tai joka vaikuttaa häneen vastaavalla tavalla merkittävästi. Tästä voidaan kuitenkin poiketa artiklan 2 kohdan a-c alakohdissa säädetyillä perusteilla. Artiklan 2 kohdan b alakohdan mukaan automaattisen päätöksenteon kiellosta voidaan poiketa, jos päätös on hyväksytty rekisterinpitäjään sovellettavassa jäsenvaltion lainsäädännössä, jossa vahvistetaan asianmukaiset toimenpiteet rekisteröidyn oikeuksien ja vapauksien sekä oikeutettujen etujen suojaamiseksi. Artiklan 3 kohdassa edellytetään rekisteröidyn suojatoimeksi automaattisen päätöksenteon osalta oikeutta vaatia, että tiedot käsittelee rekisterinpitäjän puolesta luonnollinen henkilö, jos automaattinen päätöksenteko perustuu artiklan 2 kohdan a alakohdan (päätös on välttämätön rekisteröiden ja rekisterinpitäjän välisen sopimuksen tekemistä tai täytäntöönpanoa varten) tai c alakohdan (päätös perustuu rekisteröidyn nimenomaiseen suostumukseen) mukaiseen perusteeseen. Artiklan sanamuodosta poiketen asetuksen johdanto-osan 71 perustelukappaleen mukaan automaattisen päätöksenteon edellyttämiin asianmukaisiin suojatoimiin kuuluisi oikeus vaatia ihmisen osallistumista tietojen käsittelemiseen.  

Lähtökohtaisesti Euroopan unionin asetusten johdantokappaleet eivät ole sellaisenaan suoraan velvoittavia, vaikka Euroopan unionin tuomioistuin on joissakin ratkaisuissa antanutkin niille painoarvoa (VaVM 45/2022 vp., s. 5). Koska edellytys oikeudesta vaatia ihmisen osallistumista päätöksentekoon suojatoimena todetaan asetuksen 22 artiklan 2 kohdan b alakohdan osalta ainoastaan asetuksen johdanto-osan perustelukappaleessa, mutta ei itse artiklatekstissä, on arvioitava kyseisen edellytyksen velvoittavuutta (HE 145/2022 vp., s. 101).  

Eduskunnan hallintovaliokunta on hallinnon automaattista päätöksentekoa koskevan yleislainsäädännön kohdalla todennut, että tietosuoja-asetuksen 22 artiklan 3 mukaan saman artiklan 2 kohdan a ja c alakohdassa tarkoitetuissa tapauksissa rekisterinpitäjän on toteutettava asianmukaiset toimenpiteet rekisteröidyn oikeuksien ja vapauksien sekä oikeutettujen etujen suojaamiseksi; tämä koskee vähintään oikeutta vaatia, että tiedot käsittelee rekisterinpitäjän puolesta luonnollinen henkilö, sekä oikeutta esittää kantansa ja riitauttaa päätös. Toisaalta valiokunta on katsonut, että tietosuoja-asetuksen 22 artiklan 2 kohdan b alakohtaa sovellettaessa saman artiklan 3 kohdassa säädetty ei tule sovellettavaksi (HaVM 39/2022 vp., s. 5, ks. myös VaVM 45/2022 vp., s. 4-5). Tietosuoja-asetuksen 22 artiklan 2 kohdan b alakohdan mukaan jäsenvaltion lainsäädännössä, jossa käsittely hyväksytään, on vahvistettava myös asianmukaiset toimenpiteet rekisteröidyn oikeuksien ja vapauksien sekä oikeutettujen etujen suojaamiseksi. Hallintovaliokunta on kiinnittänyt huomiota siihen, että mainittu suojatoimia koskeva velvoite on yleisempi kuin 22 artiklan 3 kohdassa. Tietosuoja-asetuksessa omaksutun riskiperusteisen lähestymistavan huomioon ottaen valiokunta on arvioinut 71 perustelukappaleen jättävän 22 artiklan 2 kohdan b alakohdan osalta lainsäätäjälle enemmän harkintaa kussakin yhteydessä asianmukaisista suojatoimista (HaVM 39/2022 vp., s. 6). 

Tietosuoja-asetuksessa rekisterinpitäjää velvoittavien suojatoimien osalta on omaksuttu ns. riskiperusteinen lähestymistapa. Riskiperusteinen lähestymistapa tarkoittaa, että tietosuoja-aseuksessa tarkoitetut asianmukaiset suojatoimet on suhteutettava henkilötietojen käsittelystä rekisteröidyn oikeuksille ja vapauksille aiheutuvaan riskiin. Tällä pyritään välttämään matalariskisen toiminnan ylisääntelyä ja suhteuttamaan tarpeelliset toimenpiteet kulloinkin henkilötietojen käsittelyyn liittyvän riskin mukaisesti. Asianmukaisia suojatoimia arvioitaessa on otettava huomioon kulloinkin kysymyksessä olevan automaattisesti ratkaistavan asian tietosuojaoikeudellinen riskitaso. Korkeariskisessä päätöksenteossa voidaan edellyttää pidemmälle meneviä suojatoimia kuin matalariskisessä päätöksenteossa. Automaattinen päätöksenteko on henkilötietojen suojan kannalta korkeariskistä, jos päätöksenteossa käytetään profilointia tai muutoin arvioidaan rekisteröidyn henkilökohtaisia ominaisuuksia pelkästään automaatiota käyttäen (VaVM 45/2022 vp., s. 5). Riskiarviointiin on viitattu myös Euroopan unionin tietosuojaryhmän automatisoiduista yksittäispäätöksistä ja profiloinnista antamissa suuntaviivoissa (WP 29 Suuntaviivat automatisoiduista yksittäispäätöksistä, WP251rev.01). Automaattinen päätöksenteko asioissa, johon ei liity profilointia tai muuta rekisteröidyn henkilökohtaisten ominaisuuksien arviointia, sisältää henkilötietojen suojan kannalta pienemmän riskin. Tietosuojaryhmän suuntaviivojen liitteessä, jossa on tuotu esiin ehdotuksia asianmukaisia suojatoimia koskeviksi hyviksi käytännöiksi, valtaosa ehdotuksista koskee rekisterinpitäjän tietojärjestelmän toimivuutta. 

Hallintolain yleisten automaattista päätöksentekoa koskevien säännösten osalta pidettiin riittävien suojatoimien takaamisen vuoksi lähtökohtaisesti perusteltuna, että säännöksessä toteutettaisiin oikeus vaatia ihmisen osallistumista asian käsittelyyn. Toisaalta lain esitöissä on kiinnitetty huomiota siihen, että hallintolain 5 §:n 1 momentista seuraa, että vaatimuksesta on mahdollista säätää toisin erityislaissa. Tässä yhteydessä on huolehdittava, että erityislakiin sisältyvät riittävät tietosuojalainsäädännön edellyttämät suojatoimet sekä arvioitava, miten ihmisen osallistumista koskevaa tietosuoja-asetuksen johdantokappaletta on kyseisessä asiayhteydessä tulkittava (HE 145/2022 vp., s. 101). Mahdollisuutta oikaisuvaatimuksen tekemiseen ei hallintolain mukaan edellytetä, jos automaattisella ratkaisulla hyväksytään asianosaisen vaatimus, joka ei koske toista asianosaista (53 f §:n 2 momentti). Keskeinen tietosuoja-asetuksen 22 artiklan taustalla oleva tavoite on ihmisen suojaaminen sellaiselta automaattiselta päätöksenteolta, jossa hänen ominaisuuksiaan arvioidaan virheellisillä perusteilla ilman ihmisen mahdollisuutta vaikuttaa tähän arvioon. Kun asianosaisen vaatimus hyväksytään vaaditulla tavalla, ei asianosaisella voida katsoa olevan tietosuojaoikeudellisen suojan tarvetta saada päätöstä ihmisen käsiteltäväksi (HE 145/2022 vp., s. 103). 

Asianosaisen oikeus vaatia oikaisua automaattisesti ratkaisusta asiasta siten, että vaatimus käsitellään ihmisen toimesta, on vaikea sovittaa yhteen massaluontoisena asiakirjamenettelynä toteutettavaan kirjaamisprosessiin. Toisaalta kirjaamismenettelyssä on automatisoitu ja jatkossakin tarkoitus automatisoida vain hakijan vaatimuksen mukaisesti ratkaistavia, myönteisiä kirjaamispäätöksiä, joiden osalta asianosaisilla ei ole erityistä oikaisuvaatimusmahdollisuutta edellyttävää oikeussuojan tarvetta. Huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitettujen kirjaamisratkaisujen automatisoinnin osalta on lisäksi otettava huomioon, että automaattisen kirjaamisratkaisun tekeminen perustuu rekisteriin merkityn osakkeenomistajan tai muun oikeudenhaltijan kirjaamisviranomaiselle antamaan suostumukseen. Todennäköistä siten on, että oikaisuvaatimuksen mahdollisuuden järjestämisestä seuraisi tarpeettomia kustannuksia. Tällaisten kustannusten tarkempi määrittely ennalta on vaikeaa. Jäljempänä mietinnössä esitettävällä tavalla (ks. kohta 4.2 ehdotukset vaikutukset, s. 67) nykyisin automaattisesti ratkaistavien kirjaamisasioiden lukumäärän ja niiden ratkaisemiseen keskimäärin kuluvan ajan perusteella on arvioitu, että nykyisin käytössä oleva automaattinen päätöksenteko säästää kokonaisuutena noin 20 htv verran manuaalista työtä. Luonnollisen henkilön käsittelyä tarkoittavan oikaisuvaatimuksen mahdollisuuden järjestäminen ei sinänsä johtaisi mainitun säästön menettämiseen kokonaan, vaan riippuisi siitä, missä määrin asianosaiset tällaista mahdollisuutta tosiasiassa käyttäisivät. Toisaalta oikaisuvaatimuksen mahdollisuuden järjestämisestä seuraisi kustannuksia aiheuttavia muutostarpeita kirjaamisviranomaisen käsittelyprosessiin ja -järjestelmiin. Tällaiset kustannukset eivät ole tarkoituksenmukaisia automaattisesti ratkaistavien kirjaamisasioiden luonne (ml. tietosuoja-asetuksessakin mainittu riskiperusteinen lähestymistapa) ja siihen liittyvä vähäinen oikeussuojan tarve huomioon ottaen. 

Arvioinnissa on lisäksi otettava huomioon, että oikaisuvaatimuksen mahdollisuus voisi käytännössä viivästyttää kirjaamisasiassa annetun päätöksen lopullisen pätevyyden saavuttamista. Tällä on kirjaamisasioissa erityistä merkitystä sikäli, että kirjaamisasioissa annetut ratkaisut liittyvät tyypillisesti sellaisiin kiinteistön omistajanvaihdoksia ja niiden rahoitusta koskeviin järjestelyihin, jossa on käytännössä tarve välittömästi varmistua kirjaamispäätöksen lopullisuudesta ja päätöksen julkistamisesta. Hallintolain yleissäännös, jonka perusteella yksittäistä asianosaista koskevan hyväksyvän ratkaisun ohella oikaisuvaatimusta ei edellytetä, ei kuitenkaan sellaisenaan sovellu useimpiin maakaaren mukaisiin kirjaamisasioihin, joiden taustalla olevat toimet perustuvat useamman osapuolen välisiin yksityisoikeudellisiin toimiin (esim. panttikirjan siirto tai kiinteistön kauppa). Tämän johdosta arvioitava, millä edellytyksillä ja lainsäädännöllisellä toteutuksella maakaaressa (erityislaki) voidaan poiketa mainituista hallintolain (yleislaki) vaatimuksista.  

Tietosuojaoikeudellisen riskitason ohella arvioinnissa tulee muutoinkin kiinnittää huomiota asianosaisten oikeussuojan tarpeeseen. Tältä osin ihmisen osallistumista koskevan suojatoimivaatimuksen tarpeen arvioinnissa on merkitystä sillä, hyväksytäänkö asianosaisen vaatimus asiassa. Automaattista päätöksentekoa verotus- ja tulliasioissa koskevan lainsäädännön (HE 224/2022 vp.) yhteydessä eduskunnan valtiovarainvaliokunta on perustuslakivaliokunnan kannanoton huomioiden päätynyt arvioon, jonka mukaan asian ratkaisemisen automaatiossa vain, jos asianosaisen vaatimus kaikilta osin hyväksytään, ei voida katsoa vaarantavan verovelvollisen tai tullivelallisen oikeusturvaa (VaVM 45/2022 vp., s. 5). Tältä pohjalta valiokunta on katsonut, että jos automaattinen ratkaisu ei perustu profilointiin tai muuhun rekisteröidyn henkilökohtaisten ominaisuuksien arviointiin ja automaattinen ratkaiseminen on mahdollista ainoastaan tietyissä rajatuissa tilanteissa ja vain silloin, kun oikaisuvaatimus hyväksytään kokonaisuudessaan, rekisteröidylle ei syntyisi tarvetta riitauttaa päätöstä tai vaatia, että luonnollinen henkilö ratkaisee asian. Vaikka valiokunnan arviossa on verotusmenettelyn luonteesta johtuen kyse erityisesti asianosaisen ensi vaiheessa saamaan (kielteiseen) verotuspäätökseen perustuvan oikaisuvaatimuksen ratkaisemisesta, voidaan arviointiperusteita soveltaa myös maakaaren ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaisen kirjaamismenettelyn ensi vaiheessa.  

Perustuslakivaliokunta on edellä mainitun esityksen osalta kiinnittänyt perustuslain 21 ja 81 §:n 1 momentin näkökulmasta huomiota siihen, ettei verotuksen kaltaisessa massaluonteisessakaan toiminnassa saa vaarantaa hyvän hallinnon vaatimuksia tai verovelvollisen oikeusturvaa (PeVL 49/2017 vp, s. 5, PeVL 35/2005 vp, s. 2). Valiokunnan mukaan sääntelyä ei siten voi perustella ainakaan yksin sillä näkökohdalla, jonka mukaan automaation hyödyntäminen nopeuttaa merkittävästi asioiden käsittelyä viranomaisessa (PeVL 88/2022 vp., s. 5). Arvioidessaan hallintolain yleisiä automaattista päätöksentekoa koskevia säännöksiä perustuslakivaliokunta on kiinnittänyt huomiota (PeVL 81/2022 vp, s. 5-6) siihen, että esimerkiksi hallintolain 6 §:ssä mainittu oikeasuhtaisuusvaatimus voi sovellettavan aineellisen lain sanamuodon kannalta hyvin selkeissäkin soveltamistilanteissa edellyttää nimenomaan tilannekohtaista harkintaa. Valiokunta painotti hallintolakiin ehdotetun automaattista päätöksentekoa koskevan sääntelyn asianmukaista soveltamista myös tältä kannalta. 

Automaattisesta ratkaisusta ilmoittaminen. Hallintopäätöksestä on käytävä ilmi, jos asia on ratkaistu automaattisesti, sekä tieto siitä, missä julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annetun lain 28 d §:ssä tarkoitettu automaattisen päätöksenteon käyttöönottopäätös on saatavilla. Jos asiassa ei muun lain perusteella anneta hallintopäätöstä, tiedot sekä tieto automaattisen ratkaisun perusteena olevista tiedoista on kuitenkin annettava asianosaiselle muulla tavoin viimeistään asian käsittelyn päättyessä. Hallintolain yleistä vaatimusta lisätietoja antavan henkilön ilmoittamisesta ei sovelleta, kun asia on ratkaistu automaattisesti.  

Rekisterinpitäjän informointivelvollisuudesta ja siihen liittyvistä menettelyistä säädetään lisäksi tietosuoja-asetuksen 12, 13 ja 14 artiklassa. Rekisterinpitäjän on tietosuoja-asetuksen perusteella informoitava rekisteröityä automaattisesta päätöksenteosta. Tietosuoja-asetuksen informointisääntelyn tarkoituksena on, että rekisteröity saa kattavan ja selkeän kuvan henkilötietojen käsittelyn kokonaisuudesta, kun taas hallintolain 53 g §:n tarkoituksena on varmistaa asianosaisen oikeusturvan toteutumista asian automaattisessa ratkaisemisessa. Automaattista päätöksentekoa koskevan hallinnon yleislainsäädännön (HaVM 39/2022 vp., s. 8) ja verolainsäädännön (VaVM 45/2022 vp., s. 8) eduskuntakäsittelyn yhteydessä on kiinnitetty huomiota siihen, että lakien täytäntöönpanovaiheessa tulee huolehtia siitä, että tietosuoja-asetuksessa säädetyt vaatimukset tietojen antamisesta rekisteröidylle täyttyvät ja että tiedot annetaan rekisteröidylle oikea-aikaisesti. Tietosuoja-asetuksen 13 artikla koskee tietojen toimittamista silloin, kun henkilötietoja kerätään rekisteröidyltä. Jos henkilötietoja ei ole saatu rekisteröidyltä, asetuksen 14 artikla jättää rekisterinpitäjälle enemmän liikkumavaraa informoinnin ajankohdan suhteen. 

Maakaaren ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaan päätös kirjaamisesta tehdään merkitsemällä asian ratkaisu rekisteriin. Ratkaisun sisältö ilmenee rekisteristä. Ratkaisusta annetaan erillinen päätös vain, jos asia on ratkaistu toisin kuin hakija on pyytänyt. Samoin menetellään, jos hakemus jätetään lepäämään tai asiassa tehdään muu tähän verrattava asian käsittelyä koskeva päätös. Toimituskirjaksi hakija saa todistuksen rekisteriin asian lopullisesta ratkaisusta tehdyistä merkinnöistä tai erillisen päätöksen. Päätöstä ei anneta tiedoksi asiassa, joka on ratkaistu hakemuksen mukaisesti eikä muu asiaan osallinen ole sitä vastustanut. Jos asia on ratkaistu toisin kuin hakija tai muu asiaan osallinen on pyytänyt, päätös on annettava tiedoksi noudattaen mitä hallintolaissa säädetään tiedoksiannosta.  

Maakaaren ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain menettelysäännökset on otettava huomioon, kun arvioidaan hallintolain mukaista automaattisesta ratkaistusta ilmoittamista. Tietojen antamisvelvoitteen tarkoituksena on varmistaa asianosaisen oikeusturvan toteutumista asian automaattisessa ratkaisemisessa erityisesti sellaisissa tilanteissa, joissa sovelletaan poikkeuksia asianosaisen kuulemisvelvoitteesta tai tehdään ratkaisuja, joihin ei sovelleta oikaisuvaatimusmenettelyä koskevaa vaatimusta. Tällöin on katsottu muodostuvan riski siitä, ettei asianosainen pysty arvioimaan, perustuuko automaattinen ratkaisu oikeaan tietopohjaan (HE 145/2022 vp., s. 104-105).  

Automaattisessa kirjaamisasian ratkaisemisessa tehdään useita ratkaisun kannalta relevanttien tosiseikkojen tarkistuksia. Ratkaisuissa otetaan huomioon myös ns. negatiivinen tieto siitä, ettei ole olemassa estettä kirjaamiselle. Keskeistä hyvän hallinnon ja oikeusturvan kannalta on, että hallintopäätöstä vastaavasti tiedot saava henkilö saa annetuista tiedoista ymmärrettävällä tasolla tiedon siitä, mihin tietoihin pohjautuen ja miten lopputulokseen on päädytty. Keskeistä on, että annettujen tietojen perusteella asianosaisella itsellään on tosiasiallinen mahdollisuus varmistaa, että ratkaisu perustuu oikeisiin ja ajantasaisiin tietoihin. Tietojen antamistavan ja sisällön on oltava hyvän hallinnon mukaista (mm. ymmärrettävä kielenkäyttö). Hallintolain 53 g §:n 2 momentin säännös ei edellytä, että kaikki asian käsittelyyn ja ratkaisemiseen liittyvät tiedot olisi annettava (vrt. hallintopäätös). Kirjaamisviranomaisen on sovellettava säännöstä harkiten toimitettavien tietojen muodon ja yksityiskohtaisuuden osalta sen varmistamiseksi, että asianosaisella on niiden perusteella mahdollisuus varmistua ratkaisun perustumisesta oikeisiin ja ajantasaisiin tietoihin. Kirjaamisasioiden osalta tällaisia tarvittavia tietoja voivat olla muun muassa se, mitä tietoja on käytetty, minä ajankohtana tiedot on tarkastettu ja mistä rekistereistä haettuja tietoja on käytetty ratkaisun perusteena. 

Automaattisen ratkaisumenettelyn käyttöönotto ja käyttö. Julkisen hallinnon tiedonhallintalain vaatimukset koskevat laissa säädettyjen velvollisuuksien toteuttamisesta olevien henkilöiden tehtävienjaon sekä automaattisen ratkaisumenettelynkäsittelysääntöjen dokumentointia (28 a §), laadun varmistamista (28 b §), laadunvalvontaa ja virhetilanteiden käsittelyä (28 c §), päätöstä automaattisen ratkaisumenettelyn käyttöönotosta (28 d §), automaattisesta ratkaisumenettelystä tiedottamista (28 e §), automaattisessa ratkaisemisessa hyödynnettävien tietojen käyttöä (28 f §) sekä julkisyhteisön työntekijän virkavastuuta (28 g §). Mainittua sääntelyä voidaan soveltaa sellaisenaan automaattisen ratkaisumenettelyn käyttöönottoon ja käyttöön maakaaren ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaisissa kirjaamisasioissa.  

2.2.4.5  Alkuperäisen asiakirjan esittäminen kirjaamismenettelyssä

Maakaaren esitöissä ei ole tarkemmin perusteltu alkuperäisen asiakirjan taikka oikeaksi todistetun jäljennöksen vaatimusta. Tämä selittynee osin sillä, ettei lain laatimisessa ole otettu huomioon sähköisestä asioinnista johtuvia mahdollisuuksia ja tarpeita. Täysin kirjallisessa menettelyssä alkuperäisen asiakirjan tai oikeaksi todistetun jäljennöksen liittämisestä viranomaiselle toimitettavaan kirjaamishakemukseen ei aiheudu olennaista lisäkustannusta tai viivästystä. Nykyisin alkuperäisen asiakirjan vaatimuksen on kuitenkin arvioitu rajoittavan merkittävästi sähköisten hakemusten käyttökelpoisuutta. Myöskään oikeuskirjallisuudessa ei ole lähemmin tarkasteltu alkuperäisen asiakirjan vaatimuksen perusteluja, jotka lienevät perinteisesti liittyneet alkuperäisen saantokirjan funktioon todistuskappaleena. 

Alkuperäisten asiakirjojen lähettäminen postitse viranomaiselle aiheuttaa hakijalle vaivaa ja kustannuksia. Tämän lisäksi asiakirjojen manuaalinen käsittely, arkistointi ja säilyttäminen lisäävät kirjaamisviranomaisen työmäärää ja kustannuksia. Alkuperäisen asiakirjan toimittamista viranomaiselle voidaan pitää merkittävänä hidasteena ja esteenä sähköisten palveluiden käytössä sekä vievän kirjaamisviranomaisen resursseja merkittävästi. 

Toisaalta kirjaamistoiminnassa on tunnistettavissa tilanteita, joissa kirjaamisviranomaisen tulee voida erikseen varmistua kirjaamisen perusteena olevan toimen laillisuudesta alkuperäisen asiakirjan perusteella. Kirjaamisviranomaisella tulisi tällöin olla tapauskohtaisesti mahdollisuus pyytää alkuperäinen saantokirja tai muu alkuperäinen asiakirja nähtäville kirjaamishakemuksen käsittelyn yhteydessä.  

2.2.4.6  Julkisen hallinnon tiedonhallinta

Voimassa olevassa lainsäädännössä on säädetty erilaisista teknisistä käyttöyhteyksistä. Tiedonhallintalaissa säädetyt teknistä rajapintaa ja katseluyhteyttä koskevat säännökset korvaavat teknistä käyttöyhteyttä koskevan sääntelyn. Koska yleislakina sovellettavaksi tulevassa tiedonhallintalaissa on säädetty edellytyksistä, joilla tekninen rajapinta tai katseluyhteys voidaan avata, ei tällaisesta tiedon luovuttamisesta tulisi säätää erikseen enää erityislaissa. Tiedonhallintalain siirtymäaikojen jälkeen muualla laissa säädettyjä teknisiä käyttöyhteyksiä koskevia säännöksiä tietojen antamisesta ja saamisesta on tulkittava tiedonhallintalaissa säädettyjen suojasäännösten mukaisesti.  

Maanmittauslaitos on tiedonhallintalain (4 §) tarkoittama tiedonhallintayksikkö, jonka tehtävänä on järjestää tiedonhallinta tiedonhallintalain mukaisesti. Tiedon käsittely Maanmittauslaitoksessa liittyy lakisääteisten tehtävien hoitamiseen, yleistä etua koskevien tehtävien suorittamiseen tai Maanmittauslaitokselle kuuluvan julkisen vallan käyttämiseen. Tiedonhallintalautakunta on pitänyt tarpeellisena arvioida tiedonhallintalain siirtymäaikana sitä, ovatko aiemmin toteutetut sähköiseen tietojensiirtoon liittyvät menettelyt olleet tosiasiassa teknisiä käyttöyhteyksiä, joihin liittyy tiedonsiirtorajapinta vai katseluyhteyksiä toisen viranomaisen tietojärjestelmään. 

Maakaaressa (MK 9 a luvun 4 §:n 2 momentti) säädetään teknisen käyttöyhteyden avulla tapahtuvasta tietojen luovuttamisesta. Tiedonhallintalain voimaan tulon jälkeen tulee arvioitavaksi, onko teknisessä käyttöyhteydessä kyse tiedonsiirtorajapinnan avulla tapahtuvasta luovutuksesta vai katseluyhteydestä. Niiltä osin kuin on kyse pelkästään viranomaisten välisestä tiedonsiirtorajapinnasta, tulee teknistä käyttöyhteyttä koskevat säännökset poistaa laista. Katseluyhteydestä toisen viranomaisen tietojärjestelmään tai rekisteriin on säädettävä erikseen. Jos tietoja luovutetaan viranomaiselta yksityisille toimijoille, tulee tekninen käyttöyhteys korvata säännöksissä tiedonsiirtorajapinnalla.  

4.1.1.1  Kiinteistönkaupan muotovaatimus

Kirjallisen kiinteistönkaupan muotovaatimusta ei ole tarkoituksenmukaista lähteä uudistamaan. Nykyistä vastaavan kaupanvahvistuksen säilyttämisellä voidaan turvata erityisesti ajantasainen ja kattava tietojensaanti kiinteistön luovutuksista. 

Nykyinen kaupanvahvistuskäytäntö on perusteltua ottaa huomioon muuttamalla kaupanvahvistajan määräyksen antamisen perusteita siten, ettei määräyksen antamisen yhteydessä kiinnitettäisi erikseen huomiota kaupanvahvistajien palveluiden saatavuuteen. Sääntelyssä on edelleen syytä ottaa huomioon, että kaupanvahvistajan määräyksen saavalla on riittävät edellytykset laissa säädetyn tehtävän hoitamiseen. Sääntelyn soveltamisesta saatujen käytännön kokemusten perusteella on lisäksi tarve selventää kaupanvahvistajan toimesta tapahtuvaa pätemättömyysperusteiden valvontaa. Kaupanvahvistajan virkavastuuta koskevaa sääntelyä on tarpeen selventää nykyistä lainkirjoitustapaa vastaavasti.  

4.1.1.2  Kiinteistönkaupan esisopimus

Kiinteistökaupan esisopimusta koskevaa sääntelyä on tarpeen keventää siten, että laissa (MK 2 luvun 7 §:n 2 momentti) edellytettyä erityistä muotoa noudattamatta tehdyssä sopimuksessa voidaan nykyistä laajemmin määrätä kaupasta kieltäytymisen seuraamuksista. Tämän johdosta on tarpeen mahdollistaa sopimuksen tekeminen ilman kiinteistönkaupan muotovaatimuksen noudattamista siten, että kaupan tekemisestä kieltäytyvän korvausvelvollisuus voi kattaa sopimuksessa ennalta määrätyn korvauksen. Korvaukseksi voitaisiin sopimuksessa määrätä tietyn käsirahan menettäminen tai muu vakiokorvaus.  

Maakaaressa (MK 2 luvun 7 §) säilyisi edelleen mahdollisuus solmia varsinainen esisopimus kiinteistönkaupan muotovaatimusta noudattaen, jolloin osapuolella olisi oikeus kanteella vaatia toista osapuolta kiinteistökaupan tekemiseen esisopimuksissa sovituilla ehdoilla. Osapuolella olisi lisäksi tällöin oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Lisäksi laissa säädettäisiin edelleen kaupasta vetäytymisestä maksettavasta korvauksesta, jos osapuolet olisivat muotovaatimusta noudattamatta sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan (MK 2 luvun 8 §). Kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen olisi voimassa olevaa lakia vastaavasti tällöin korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. 

Kiinteistönkaupan ja esisopimuksen muotovaatimuksilla ei arvioida olevan erityistä merkitystä kaupan osapuolten tahdonmuodostuksen suojaamisen kannalta. Muotovaatimusten yhä ajantasaiset tavoitteet liittyvät varsinaisen kiinteistönkaupan toteutumisen ja sen ajankohdan riidattomaan toteamiseen sekä tietojensaannin varmistamiseen varsinaisesta kiinteistönkaupasta.  

4.1.1.3  Kuulutuslainhuuto

Kuulutuslainhuutoa koskevaan sääntelyyn ei kohdistu merkittäviä muutostarpeita. Voimassa olevan lain mukaisia kuulutusperusteita tulee kuitenkin muuttaa, kun lainhuudatusmenettelyssä esityksen perusteella lähtökohtaisesti luovutaan alkuperäisen asiakirjan taikka kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistaman jäljennöksen esittämisvelvollisuudesta.  

Kuulutuslainhuutoa koskevasta säännöksestä (MK 12 luvun 3 §:n 1 momentin 1 kohta) ehdotetaan poistettavaksi viittaus saantokirjaan tai sen oikeaksi todistetun jäljennöksen puuttumiseen kuulutusperusteena. Alkuperäisestä saantokirjasta tai oikeaksi todistetusta jäljennöksestä luopumisen myötä kuulutusedellytyksiä harkittaessa keskityttäisiin hakijan saannostaan esittämään selvitykseen. Kuulutuksen myöntäminen edellyttäisi, että kirjaamisviranomainen voi hakijan esittämän saantodokumentaation perusteella riittävällä todennäköisyydellä varmistua hakijan olevan kiinteistön laillinen omistaja. Kuulutuslainhuudon myöntäminen ei edellyttäisi 10 vuoden omistajanhallintaa, mikäli hakija voi esittämänsä saantodokumentaation perusteella saattaa todennäköiseksi, että saanto on laillinen. Kuulutus voisi tulla kyseeseen myös silloin, jos hakija ei pystyisi toimittamaan alkuperäistä saantokirjaa kirjaamisviranomaisen erityisestä syystä johtuvasta pyynnöstä huolimatta (ks. MK 12 luvun 1 §:n 2 momentti). Kuulutuslainhuuto voitaisiin myöntää silloin, kun hakija voi esittää saantokirjan omasta saannostaan, muttei riittävää selvitystä edellisen omistajan saannosta. Edellytyksenä on, ettei edeltävän omistajan saannon laillisuutta ole syytä epäillä. Lainkohdan mukaiseen kuulutusperusteeseen lukeutuisivat myös tapaukset, jossa määrättyä asiakirjaa ei voitaisi viranomaiselle toimittaa, mutta asiakirjan laatiminen ja sisältö voitaisiin muuten näyttää toteen kirjaamisviranomaisen riittäväksi arvioimalla tavalla. Jos asiakirjan sisältö olisi puutteellinen tai virheellinen, tällainen puute tulisi korjata muuten. Kuulutuksen myöntäminen omistajanhallinnan perusteella (MK 12 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohta) säilyisi ennallaan.  

Kuulutuksen myöntäminen ei edelleenkään tulisi kysymykseen, mikäli hakija ei voi vedota saantoon hakemuksensa tueksi tai kirjaamisviranomaisella on syytä epäillä saannon tapahtumista tai sen laillisuutta.  

4.1.1.4  Kiinteistönkauppa perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun

Perustettavan yhtiön, yhteisön tai säätiön lukuun tehtävien kiinteistönkauppojen osalta tavoitteena on mahdollisimman selkeä ja yhdenmukainen sääntely. Sääntelyn kehittämisessä on perusteltua ottaa huomioon kirjaamiskäytännössä ilmenneet tarpeet. Esityksessä ehdotetaan, että perustettavan yhtiön lukuun tehtävää kiinteistönkauppaa koskevassa maakaaren sääntelyssä otetaan huomioon muut yhteisömuodot ja säätiö, joiden perustamista koskeva sääntely vastaa osakeyhtiölakia. Osakeyhtiölakia vastaavat säännökset oikeustoimista perustettavan yhteisön tai säätiön kanssa on maakaaren voimaantulon jälkeen otettu asunto-osakeyhtiölakiin, osuuskuntalakiin, avoimista yhtiöistä ja kommandiittiyhtiöistä annettuun lakiin sekä säätiölakiin.  

4.1.1.5  Kauppakirjan hyväksyminen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä

Kauppakirjan hyväksymistä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä koskevaa säännöstä on tarpeen muuttaa kaupankäyntijärjestelmän nykyistä toteutusta vastaavasti siten, että jos ostaja tekee muutoksia myyjän laatimaan kauppakirjan luonnokseen, luonnos palautuu ensin myyjän hyväksyttäväksi. Myyjän hyväksyttyä ostajan tekemät muutokset, kauppakirjan luonnos menee ostajan hyväksyttäväksi. 

Edellä kuvatusta kauppakirjan luonnoksen hyväksymisjärjestyksestä seuraa, että kaupan syntymisen ajankohta määräytyy ostajan hyväksynnän perusteella. Tämän on kaupankäyntijärjestelmän toteutuksessa arvioitu sopivan voimassa olevassa laissa säädettyä järjestystä paremmin kaupan luonteeseen.  

4.1.2.1  Panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen

Esityksen tavoitteena on kiinteistökirjaamiseen liittyvien toimintamahdollisuuksien hallittu lisääminen. Kiinteistönomistajan panttauskompetenssia rajoittavan panttaamattomuussitoumuksen kirjaamismahdollisuutta voidaan pitää mainitun tavoitteen mukaisena tietyin edellytyksin. Ensinnäkin vaihdannan ennakoitavuuden ja sujuvuuden varmistamiseksi on perusteltua lähteä siitä, että omistajan määräämisvaltaa rajoittavat ehdot ovat yksilöitävissä riittävällä tavalla. Tietyn omistajan yksilöityyn kiinteistöön kohdistuvat rajoitukset täyttävät mainitun yleisen yksilöitävyyden edellytyksen. 

Kiinteistönomistajan määräysvallan rajoitusten kirjaamismahdollisuuteen ja kirjaamiseen perustuvan sivullissitovuuden vahvistamiseen on syytä suhtautua pidättyvästi, jos tällainen rajoitus arvioidaan haitalliseksi tai epätarkoituksenmukaiseksi. Omistajan määräysvallan rajoittaminen on haitallista, jos rajoitukset estävät omistajaa liiaksi käyttämästä niitä oikeuksia, joita tälle omistuksesta voidaan katsoa johtuvan. Yksittäiselle omistajalle seuraavien haittojen lisäksi liian pitkälle menevät määräysvallan rajoitukset voivat olla haitallisia myös yleisemmän vaihdannan edistämisen tavoitteiden kannalta. Epätarkoituksenmukaisia rajoitukset voivat olla, jos niistä ei mahdollisen haitan aiheutumisen ohella ole erityistä hyötyä kiinteistönvaihdannassa tai luotonannossa. 

Kiinteistönomistajan luotonantajalle antama panttaamattomuussitoumus rajoittaa omistajan määräysvaltaa vain uusien panttioikeuksien perustamisen osalta. Omistaja voi siten panttaamattomuussitoumuksen estämättä muuten määrätä kiinteistöstä. Kun panttaamattomuussitoumusta käytetään luotonannon yhteydessä vakuuden tapaisena sitoumuksena, on siitä johtuvan määräysvallan rajoituksen ajallinen kesto sidottavissa kulloisenkin yksilöidyn velkasuhteen kestoon. Panttaamattomuussitoumus ei siten tarkoita omistajan määräysvallan pysyvää rajoittamista. Sisällöltään ja ajallisesti rajoitetun määräysvallan rajoituksen vastineeksi kiinteistönomistaja tyypillisesi hyötyy panttaamattomuussitoumuksen antamisesta siten, että tämän mahdollisuudet luoton saamiseen paranevat. Luotonantoon liittyvien panttaamattomuussitoumusten arviointi poikkeaa siten kiinteistönluovutusten yhteydessä ongelmallisiksi arvioiduista omistajan määräysvallan rajoituksista, joita on maakaaren 2 luvun 11 §:ssä päädytty pitämään kiinteistön kaupassa pätemättöminä ehtoina. 

Toimiva ja hyödyllinen panttaamattomuussitoumuksen kirjaamismahdollisuus edellyttää kirjattavan rajoituksen sisältöä koskevien kriteerien lisäksi sitä, että rajoituksen julkistaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjaamalla sekä siitä seuraava rajoituksesta tietoisuuteen perustuva sivullissitovuus tulevat määritellyiksi riittävän selkeällä tavalla. Rajoituksen sitovuus myöhempää pantinsaajaa kohtaan voi tulla kysymykseen vain, jos voidaan katsoa, että tämä on tiennyt tai tämän olisi tullut tietää siitä. Koska määräysvallan rajoitus kohdistuu kiinteistönomistajan panttauskompetenssiin, riittävää on säätää kirjauksen oikeusvaikutuksista myöhemmän pantinsaajan kannalta.  

Esityksessä ehdotetaan mahdollistettavaksi edellä käsitellyt edellytykset täyttävän kiinteistön omistajan velkojalle antaman panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin . Vaihtoehto vastaisi esityksen valmistelun yhteydessä esitettyä tarvetta varmistaa velkojalle annetun panttaamattomuussitoumuksen sivullissitovuus. Sääntelyn lähtökohdaksi ehdotetaan panttaamattomuussitoumuksen kirjaamista hakemuksesta. Hakemuksen käsittelyn yhteydessä kirjaamisviranomainen tarkastaisi, että kyse on laissa tarkoitetusta omistajan panttauskompetenssia rajoittavasta ehdosta, joka on annettu tietylle velkojalle yksilöityyn velkasuhteeseen liittyen. Sitoumuksesta johtuva omistajan määräysvallan rajoitus kirjattaisiin lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Rekisteriin kirjattuna määräysvallan rajoitus sitoisi myöhempää pantinsaajaa ja estäisi siten uusien panttioikeuksien perustamisen kiinteistöön ilman sitoumuksella suojatun velkojan suostumusta. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattu panttaamattomuussitoumus otettaisiin kirjaamisviranomaisessa huomioon viran puolesta.  

Panttaamattomuussitoumuksesta johtuva kiinteistön omistajan määräysvallan rajoitus on tarkoitettu olemaan voimassa saman määräajan, kuin velkasitoumus, jonka vakuudeksi se on annettu. Koska kirjattu panttaamattomuussitoumus muodostaa sillä suojatulle velkojalle luottosuhteen kannalta olennaisen vakuuden, on tärkeää varmistua velkojan aseman turvaamisesta myös kirjauksen poistamisen yhteydessä. Tämän johdosta on perusteltua säätää siitä, että panttaamattomuussitoumuksen kirjauksen poistaminen sitoumuksen antaneen omistajan hakemuksesta edellyttää sitoumuksella suojatun velkojan suostumusta. 

Lakiin ehdotettava mahdollisuus panttaamattomuussitoumuksen kirjaamiseen ehdotetaan rajattavaksi elinkeinonharjoittajien antamiin sitoumuksiin. Muille kuin elinkeinonharjoittajille kohdistuvassa ammattimaisessa luotonannossa ei arvioida olevan vastaavaa tarvetta sitoumuksen sivullissitovuuden tuottavalle julkivarmistukselle. Tavanomaisen kiinnitysvakuuden arvioidaan tällaisessa luotonannossa yleensä riittävän velkojalle. Tarve panttaamattomuussitoumuksen kirjaamiseen liittyy erityisesti sellaiseen yritysrahoitukseen, jossa ei käytetä kiinnitysvakuutta tai jossa kiinnitysvakuus ei yksin ole riittävä. Panttaamattomuussitoumuksen mahdollisena käyttötapauksena muussa kuin elinkeinotoiminnassa on valmistelun yhteydessä tunnistettu lähinnä pienessä asunto-osakeyhtiössä sijaitsevien huoneistojen hankintaa luototettaessa pankkien edellyttävän säännönmukaisesti yhtiön tekevän kiinteistöään koskevan panttaamattomuussitoumuksen. Tiettävästi nykyisessä luotonantajalle annettaviin sitoumuksiin perustuvassa järjestelmässä arvon kaksoispanttaukseen liittyviä riskejä ei ole realisoitunut taloyhtiöiden kohdalla. Sääntelyn laajentamista muiden kuin elinkeinonharjoittajien antamiin sitoumuksiin voidaan tarkastella myöhemmin sääntelyn soveltamisesta saatavien kokemusten perusteella. 

Edellä käsitelty tarve sallia elinkeinonharjoittajan velkojalle antaman yksilöityyn velkasuhteeseen liittyvän panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen sivullissitovuuden tuottavalla tavalla rinnastuu läheisesti tilanteeseen, jossa elinkeinonharjoittaja sitoutuu kiinteistönkaupan rahoitusjärjestelyjen, tyypillisesti kauppahinnan maksun, vakuudeksi kauppakirjassa olemaan panttaamatta kiinteistöä. Myös tällainen yksilöidyn sitoumuksen vakuudeksi annettu panttauskelpoisuuden rajoitus täyttää edellä esitetyt rajoituksen yksilöintiä, tarkoituksenmukaisuutta sekä julkistamisen mahdollisuutta koskevat edellytykset. Siten myös tällaisten panttaamattomuussitoumusten kirjaaminen sivullissitovuuden tuottavin vaikutuksin on tarkoituksenmukaista sallia kiinteistönkaupan rahoitusmahdollisuuksien lisäämiseksi. 

4.1.2.2  Vesialueen käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuus

Esityksen tavoitteena on muuttaa maakaaren kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta ja käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuutta koskevaa sääntelyä lain soveltamisessa ilmenneiden tarpeiden perusteella. Tarkoituksena on helpottaa kiinteistöjen vaihdantaa ja vakuuskäyttöä selkeällä ja ennakoitavalla tavalla, mikä edellyttää kirjaamisvelvollisuuden alaisen ja kiinnityskelpoisen käyttöoikeuden määritelmän laajentamista vesialueiden osalta.  

Kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta (MK 14 luvun 2 §:n 1 momentti), kiinteistöpanttioikeuden kohdetta (MK 15 luvun 1 §:n 1 momentti) ja käyttöoikeuden kiinnittämistä (MK 19 luvun 1 §:n 1 momentti) koskevia säännöksiä ehdotetaan muutettavaksi siten, että laista käy ilmi myös vesialueeseen kohdistuvan määräaikaisen siirtokelpoisen rakennusoikeuden sisältävän maanvuokraoikeuden ja muun käyttöoikeuden kirjaamisvelvollisuus sekä kiinnityskelpoisuus. Ehdotuksella pyritään edistämään vesialueiden käyttöön liittyvien hankkeiden rahoituksen saatavuutta sekä vähentämään lain sisältöä koskevia selonottokustannuksia. Lain muuttamisen yhteydessä on tarpeen kiinnittää huomiota siihen, minkälaista kiinteää yhteyttä vesialueen maapohjaan käyttöoikeudelta ja sen perusteella alueella olevilta tai sinne rakennettavilta rakennuksilta ja laitteilta edellytetään.  

Ehdotuksella pyritään muun muassa merituulivoimalaitosten sekä niihin liittyvien rakennuksien ja laitteiden saattamiseen kiinnityskelpoisuuden piiriin. Merituulivoimahankkeissa on tyypillisesti kyse sellaisista voimalaitoskokonaisuuksista, joiden tekniset ratkaisut ja taloudellinen arvo puoltavat käyttöoikeuden erityisenä oikeutena kirjaamista sekä vakuuskäytön mahdollistamista. Hankkeiden yhteydessä rakennusten ja laitteiden sopimukseen perustuva pysyvä sijaintipaikka on tarkasti määritelty ja fyysinen yhteys sopimusalueeseen on vahva. Tarve koskee paitsi tuulivoimalaa, myös siihen liittyviä sopimuksen perusteella sijoitettavia rakennuksia tai laitteita, joiden osalta on olemassa tarve kirjaamiseen ja kiinnityskelpoisuuteen osana laitosta.  

Jotta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä kävisi kattavasti ilmi kirjaamisvelvollisuuden alaisten vesialueiden käyttöoikeuksien haltijat, on tarpeen edellyttää oikeuden kirjaamista myös sellaisilta vesialueeseen kohdistuvien käyttöoikeuksien haltijoilta, jotka ovat saaneet oikeutensa ennen lainmuutoksen voimaantuloa. Lain voimaantulosäännöksessä ehdotetaan tämän johdosta säädettäväksi kahden vuoden määräajasta, jonka kuluessa tällaisen ennen lain voimaantuloa perustetun oikeuden kirjaamista tulisi hakea. 

4.1.3.1  Erityisen oikeuden perustaminen ja muuttaminen sähköisesti

Erityisen oikeuden perustamista ja muuttamista koskevien sähköisten sopimusten tekemistä on tarpeen pyrkiä edistämään sellaisilla riittävän tietoteknisen turvallisuuden ja varmuustason omaavilla sähköisillä välineillä, joita kirjaamisasioiden asianosaisilla on yleensä käytössä. Nykyistä laajempi mahdollisuus sähköiseen sopimiseen olisi omiaan helpottamaan sekä sopimisen järjestämistä ja dokumentointia että asiointia kirjaamisviranomaisen kanssa. Lain 14 luvun 2 §:ssä tarkoitettujen kirjaamisvelvollisuuden alaisten erityisten oikeuksien siirrot on jo säädetty mahdollisiksi kaupankäyntijärjestelmässä (MK 9 a luvun 14 §:n 2 momentti). Koska muunlaisten erityisten oikeuksien siirrot ovat käytännössä harvinaisia, niiden siirtoja ei pidetä kannatettavana toteuttaa järjestelmässä.  

Lain 9 a lukuun ehdotetaan lisättäväksi säännökset erityisen oikeuden perustamista ja muuttamista koskevan sopimuksen tekemisestä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Säännösten perusteella sähköisen kiinteistönvaihdannan palveluun on mahdollista lisätä vastaavat palvelut (tunnistautuminen, asiakirjan luonti ja hyväksyminen). Sopimuksen tekemiseen järjestelmässä voitaisiin mahdollisten automaattisten tarkastuksen lisäksi yhdistää kirjaamishakemuksen automaattinen vireilletulo. Tässä vaihtoehdossa juridis-teknisenä ratkaisuna sopimuksen syntymiseksi ei olisi eIDAS-asetuksessa tarkoitetun hyväksytyn sähköisen allekirjoituksen käyttäminen, vaan sopimus syntyisi sähköistä kiinteistönkauppaa vastaavasti järjestelmässä, kun luotettavasti tunnistetut sopijapuolet hyväksyisivät sopimuksen samansisältöisenä. Myös eIDAS-asetuksen mukaisen vastavuoroisen tunnustamisen vaatimukset täyttäviä ulkomaisia tunnistamisvälineitä käyttäville voitaisiin järjestää pääsy järjestelmän käyttöön.  

Koska tässä vaiheessa ei ole tarkempia tietoja tällaisten palveluiden toteuttamisen kustannuksista eikä kysynnästä, esityksessä lähdetään siitä, ettei laissa tule säätää velvollisuudesta tällaisten palveluiden tarjoamiseen, vaan kirjaamisviranomainen voisi päättää palveluiden toteuttamisesta. 

4.1.3.2  Vuokra- ja käyttöoikeuden luovutusta koskeva sääntely

Vuokra- ja käyttöoikeuksien merkitys kiinteistönvaihdannassa on kasvanut maakaaren voimaantulon jälkeen. Vuokra- ja käyttöoikeuden ehdollisen ja perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun tapahtuvan luovutuksen sääntelyn kehittäminen selventäisi kirjaamismenettelyä ja hyödyttäisi niin kiinteistön omistajia, käyttöoikeuden saajia kuin erilaisten kiinteistönhankkeiden rahoittajia.  

Esityksessä ehdotetaan vuokra- ja käyttöoikeuden luovuttamista ja kirjaamista koskevan sääntelyn yhdenmukaistamista kiinteistön luovutuksen sääntelyn kanssa. Lakia ehdotetaan täydennettäväksi siten, että vuokra- ja muiden käyttöoikeuksien luovuttamiseen sovellettaisiin soveltuvin osin kiinteistön kaupan purkavia ja lykkääviä ehtoja sekä perustettavan yhtiön lukuun tehtävää kiinteistön kauppaa koskevia säännöksiä (MK 4 luvun 4 §:n 1 momentti). Mainittujen säännösten soveltaminen otettaisiin lisäksi huomioon erityisen oikeuden kirjaamista koskevan hakemuksen lepäämään jättämistä koskevissa säännöksissä. Ehdotuksella ei ole tarkoitus vaikuttaa taannehtivasti ennen lain voimaantuloa tehtyihin sopimuksiin. 

4.1.3.3  Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen

Ehdotuksen tavoitteena on selventää erityisen oikeuden kirjaamista koskevaa sääntelyä kirjaamiskäytäntöä ja kirjaamismenettelyn tarpeita vastaavasti. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi säännös erityisen oikeuden kirjauksen poistamisesta kiinteistön omistajan hakemuksesta. Kiinteistön omistajan hakiessa erityisen oikeuden kirjauksen poistamista on perusteltua edellyttää, että merkinnän poistamiseksi esitetään riittävä selvitys. Kirjaamiskäytännössä arvioitavaksi jää, mitä kussakin tapauksessa on pidettävä riittävänä selvityksenä erityisen oikeuden kirjauksen poistamiseksi. 

4.1.3.4  Kiinteistön hallinnan jakaminen

Hallinnanjakosopimukset ovat muodostuneet käytännössä yleiseksi ja tarkoituksenmukaiseksi tavaksi järjestää määräosin omistetun kiinteistön hallinta kolmatta sitovalla tavalla. Hallinnanjakosopimusten käytännön merkitykseen nähden voimassa olevaa maakaaren sääntelyä voidaan pitää tarpeettoman niukkana. Sääntelyn kehittämiselle voidaan saada johtoa nykyisestä sopimus- ja kirjaamiskäytännöstä. Tarkoituksena on helpottaa hallinnanjakosopimusten laatimista, laskea kustannuksia sekä vähentää yhteisomistajien erimielisyyksiä.  

Hallinnanjakosopimuksen muotoa koskee lain yleinen vaatimus (MK 14 luvun 9 §:n 2 momentti), jonka mukaan hakijan on esitettävä oikeuden perustamista tai siirtämistä koskeva sopimus kirjaamisviranomaiselle. Säännöstä on tulkittu vakiintuneesti siten, että kirjattavalta hallinnanjakosopimukselta edellytetään kirjallista muotoa ja sopijapuolten allekirjoituksia. Lakiin ei ole tarpeen ottaa vastaavia erityisiä hallinnanjakosopimuksen muotoa koskevia säännöksiä.  

Lakiin ehdotetaan lisättäväksi tarkemmat säännökset hallinnanjakosopimusten kirjaamisoikeudellisista edellytyksistä. Sääntelyn lisääminen on tarpeen erityisesti hallinnanjakosopimuksen kohteen ja hallinnan jaon määrittelyn kannalta, jotta käytännössä voidaan riittävällä tavalla varmistua, että kyse on kirjaamiskelpoisesta hallinnanjakosopimuksesta. Sääntelytarpeet koskevat erityisesti hallinnanjakosopimuksen kohdetta, hallinnan jakamisen tarkempaa sisältöä, mahdollisuutta hallinnanjaon kirjaamiseen ennakolta myös tulevien sopijapuolien kannalta sekä hallinnanjaon kirjaamisen oikeusvaikutuksia. 

Hallinnanjakosopimuksiin sovelletaan lähtökohtaisesti yleistä sopimusvapauden periaatetta. Valmistelua varten hallinnanjakosopimuskäytännöstä saadun selvityksen perusteella sopimusten käyttötarkoitus ja niiden tarkempi sisältö vaihtelevat tapauskohtaisesti. Tyypillisiä käyttötarkoituksia ovat ammattimaisen rakennus- ja kiinteistökehitystoiminnan ohella erilaiset omakotitalo- ja vapaa-ajan kiinteistöjen hallintaan käytettävät sopimukset. Kaikkien tällaisten sopimusten osalta tyypilliset yleiset ehdot koskevat lähinnä sopimuksen osapuolia, kohdetta ja tarkoitusta. Muilta osin ehdot voivat poiketa huomattavasti muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Tämän johdosta on epävarmaa, missä määrin hallinnanjakosopimuksen tarkempaa sisältöä koskevalla lain tasoisella sääntelyllä voidaan helpottaa sopimusten laatimista. Maakaari hallinnanjakosopimuksen kirjaamista koskevana säädöksenä ei muutenkaan ole tarkoituksenmukainen paikka tällaiselle tarkemmalle sopimusoikeudelliselle sääntelylle. Lakiin otettavien sopimuksen sisältöä koskevien tahdonvaltaisten säännösten sijaan sopimuskäytäntöä on tarkoituksenmukaista kehittää muun ohjeistuksen kautta. 

Hallinnanjakosopimuksen voimassaolon osalta lain esitöissä (HE 120/1994 vp., s. 96) on todettu, että kirjaaminen ei ole esteenä sopimuksen muuttamiselle tai purkamiselle silloin, kun kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet. Esitöiden maininta vastaa oikeuskäytäntöä, jossa vaatimukset yhteisomistussuhteen purkamisesta on hylätty, kun määräosien omistajien on katsottu sitoutuneen sopimuksen perusteella kiinteistön osien hallintaan ja olosuhteet hallinnan ja käytön osalta olivat pysyneet olennaisesti muuttumattomina (KKO:1992:82 ja KKO 1970 II 17). Oikeustila on siinä määrin selkeä, ettei toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisoikeuden sääntelylle ole erityistä tarvetta. Sääntelyn laatimista vaikeuttaa se, että sopimuksen irtisanomisen edellytyksenä olevia olosuhteiden muutoksia on vaikea ennalta tunnistaa ja kuvata riittävällä tavalla. Samoin riittävän selkeänä voidaan pitää voimassa olevan lain esitöissä mainittua hallinnanjakosopimuksen merkitystä eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain mukaisissa yhteisomistussuhteissa. Lain esitöiden (HE 120/1994 vp., s. 96) mukaan kirjaamisen jälkeen sopimus sitoo määräosan luovutuksensaajaa samalla tavalla kuin sopimuksen alkuperäistä osapuolta. Tällöin koko kiinteistöä ei voida yhteisomistuslain nojalla myydä määräosan erottamiseksi.  

Maakaaren sääntelyä ei ole tarpeen ulottaa kirjaamisjärjestelmän ulkopuolelle jääviin lähtökohtaisesti yhteisomistajien keskinäisiin hallinnanjakosopimuksiin, joihin sovellettaisiin edelleen yleisiä sopimusoikeudellisia sääntöjä.  

4.1.3.5  Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus

Sale and lease back. Esityksen tavoitteena on lisätä kiinteistön ainesosa- ja tarpeistosuhteen muotoamiseen kirjaamalla liittyviä toimintamahdollisuuksia. Kyse on lain soveltamisessa ilmenneiden tarpeiden huomioimisesta tavalla, joiden toteuttamiseen ei arvioida liittyvän epäselvyyksiä tai haittoja muiden kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien haltijoiden kannalta.  

Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjausta koskevasta säännöksestä esitetään poistettavaksi vaatimus rakennuksen, rakennelman, koneen tai laitteen rakentamisesta tai tuomisesta kiinteistölle vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella. Voimassa olevassa laissa tarkoitetun ainesosa- ja tarpeistosuhteen syntymisen estämisen lisäksi ehdotus mahdollistaisi myös tällaisen jo aiemmin syntyneen ainesosa- ja tarpeistosuhteen purkamisen vuokralle antajan oikeutta koskevalla kirjauksella. Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus otetaan ulosottorealisoinnissa huomioon siten, kuin siitä ulosottokaaressa (705/2007) erikseen säädetään (ks. lain 5 luvun 58, 59 ja 80 §).  

On tärkeä varmistaa, ettei ainesosa- ja tarpeistosuhteen purkamisella ole vaikutuksia muiden kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien haltijoiden kannalta. Koska jo muodostuneen ainesosa- ja tarpeistosuhteen purkamisella voi olla vaikutuksia kiinteistöön kohdistuvien panttioikeuksien kannalta, edellytettäisiin kirjauksen tekemistä parhaalle etusijalle sekä kiinteistöön kohdistuvien panttioikeuden haltijoiden suostumusta kirjauksen tekemiseen ja etusijajärjestyksen muuttamiseen. Sääntelyssä on vastaavasti otettava huomioon, että kiinteistöllä olevien rakennusten tai laitteiden ainesosa- ja tarpeistosuhteen purkaminen voi vaikuttaa myös panttaamattomuussitoumuksella suojatun velkojan asemaan 

Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus muussa kuin elinkeinotoiminnassa. Esityksessä ehdotetaan mahdollistettavaksi rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaaminen muussakin kuin elinkeinotoiminmassa. Tämä ehdotetaan toteutettavaksi poistamalla kirjausta koskevasta säännöksestä (14 luvun 4 §:n 1 momentti) rajaus ” elinkeinotoiminnassa käytettävää ” kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskevan muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvan oikeuden kirjaamiseen. Voimassa olevan lain mukainen kirjaamismahdollisuus on osoittautunut käyttökelpoiseksi nykyisin laajasti määritellyssä elinkeinotoiminnassa, jota koskevan edellytyksen tutkimisen mahdollisuus kirjaamismenettelyssä on käytännössä rajallinen. Toisaalta pelkästä kirjaamismahdollisuudesta ei seuraisi, että esimerkiksi omistuksenpidätys- ja takaisinottoehtoja pidettäisiin sopimussuhteessa aina pätevinä.  

Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjausmahdollisuuden lisäksi laissa (MK 14 luvun 5 §) säädetään erikseen ainesosien ja tarpeiston määrityksestä elinkeinotoiminnassa käytettyjen, kiinteistöllä pysyvästi sijaitsevien koneiden ja laitteiden, osalta. Säännöksessä tarkoitetulla ainesosien ja tarpeiston määrittelyllä kiinteistön omistaja voi kirjaamalla määrittää, mitä kuuluu kiinteistökiinnityksen ja yrityskiinnityksen piiriin (HE 120/1994 vp., s. 98). Yrityskiinnitys on laissa rajattu käytettäväksi elinkeinotoiminnassa käytetyn irtaimen omaisuuden kiinnittämiseksi ja panttaamiseksi saamisen vakuudeksi (yrityskiinnityslain 634/1984, 1 §). Rajauksesta seuraa, ettei vastaavalle kirjaamismahdollisuudelle ole tarvetta muussa kuin elinkeinotoiminnassa.  

Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaamismahdollisuus on lain soveltamiskäytännössä osoittautunut tarkoituksenmukaiseksi tavaksi toteuttaa tavanomaisista ainesosa- ja tarpeistosuhteista poikkeavia omistusjärjestelyitä kiinteistöllä. Vastaavien mahdollisuuksien salliminen myös muussa kuin elinkeinotoiminnassa lisäisi toimintamahdollisuuksia.  

4.1.4.1  Kirjaamisasian vireilletulon ajankohta

Kirjaamisviranomaisen kirjaamisasioiden vireille saattamisen sähköistämiseksi laatiman suunnitelman mukaan sähköpostiasiointi kirjaamisasioissa lakkaa vuoden 2025 alusta, mistä alkaen kirjaamishakemukset toimitetaan kirjaamisviranomaiselle sähköisen asiointipalvelun kautta tai postitse. Muutoksen arvioidaan lisäävän kirjaamisasioiden saattamista vireille sähköisesti. Sähköisen asioinnin yleistyessä on perusteltua tarkastella kirjaamisasian vireilletulon ajankohtaa koskevaa sääntelyä. Valmistelun yhteydessä on arvioitu, että nykysääntely on syytä säilyttää lähinnä, jos nykyisin sovellettavasta päiväperiaatteesta luopuminen arvioidaan ongelmalliseksi niin kauan kuin asioita voi tulle vireille myös kirjallisesti. Toisaalta tällaiseen arvioon ei ole päädytty osakehuoneistorekisteriä koskevan sääntelyn kohdalla, eikä lain soveltamisessa tältä osin ole esiintynyt ongelmia. 

Esityksessä ehdotetaan kirjaamisasian vireilletuloa koskevan säännöksen (MK 6 luvun 3 §:n 1 momentti) kumoamista. Lisäksi maakaareen (MK 16 luvun 14 §:n 1 momentti) ehdotetaan selvyyden vuoksi lisättäväksi viittaus sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annettuun lakiin. Ehdotuksella yhdenmukaistettaisiin kirjaamisasian vireilletuloa koskeva sääntely osakehuoneistorekisteriä koskevan sääntelyn kanssa (HTJ-lain 10 §:n 1 momentti). Sähköisten kirjaamishakemusten vireille tulon osalta muutos tarkoittaisi luopumista nykyisin sovellettavasta päiväperiaatteesta ja mahdollistaisi vireilletulon ajankohdan arvioinnin hakemuksen tosiasiallisen viranomaiselle toimittamisen ajankohdan perusteella. Tarkemmin todettavalle sähköisen hakemuksen vireilletulon ajankohdalle ehdotetaan annettavaksi oikeusvaikutuksia myös niissä tilanteissa, joissa samana päivänä vireille tulleiden hakemusten etusija määräytyy nykyisin muulla perusteella (MK 13 luvun 3 §:n 1 momentti, 14 luvun 8 §:n 1 momentti§, 16 luvun 8 §:n 2 momentti ja 17 luvun 9 §:n 3 momentti).  

Sähköisesti kirjaamisviranomaiselle saapuneiden hakemusten osalta edellytettäisiin merkintää kirjaamisasian vireilletulosta lähtökohtaisesti samalla hetkellä, kun ne saapuvat kirjaamisviranomaiselle sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 10 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Myös postitse saapuneiden hakemusten osalta merkintä vireille tulosta olisi tehtävä viipymättä, mutta käytännön syistä ei voitaisi edellyttää merkinnän tekemistä aivan välittömästi.  

Jos useampi hakemus saapuisi postitse samanaikaisesti eikä hakemusten keskinäistä saapumisjärjestystä voitaisi selvittää, olisi käytännössä ainoana mahdollisuutena kirjata tällaiset hakemukset päiväperiaatetta noudattaen samanaikaisesti vireille tulleiksi ja ratkaista kilpailevien hakemusten etusija muulla perusteella. Käytännössä näin olisi toimittava myös sellaisten sähköisten ja kirjallisten hakemusten kesken, joiden toimittamisen järjestystä ei voitaisi selvittää. Päiväperiaatteesta luopumisella olisi siten merkitystä arvioitaessa kahden sähköisen hakemuksen keskinäistä vireilletulon ajankohtaa. Tilanteet, joissa kilpailevat hakemukset kirjataan samanaikaisesti vireille tulleiksi ja kumpikin hakija on kilpailevan oikeuden suhteen vilpittömässä mielessä voidaan olettaa käytännössä harvinaisiksi. 

4.1.4.2  Virheen korjaaminen

Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi asiavirheen korjaamista koskevaa maakaaren säännöstä (MK 8 luvun 1 §) siten, että virheen korjaaminen edellyttää sellaisen kolmannen kiinteistöön kohdistuvan oikeudenhaltijan suostumusta, jonka oikeus korjaamisen johdosta heikkenisi. Ehdotetun muutoksen myötä suostumusta ilmeisen asiavirheen korjaamiseen ei edellytettäisi sellaiselta korjattavan kirjaamisasian asianosaiselta, jonka oikeus on virheen johdosta tullut kirjatuksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin aineellisesta oikeustilasta poikkeavalla tavalla. Tällainen korjattavan kirjaamisasian asianosainen voisi hakea muutosta korjaamisasiassa annettuun päätökseen tavanomaisena kirjaamisasian muutoksenhakuna. Lisäksi asianosaisen oikeussuojakeinona voi tulla kyseeseen kirjaamisviranomaisen vahingonkorvausvastuu julkista valtaa käyttämällä aiheutetusta vahingosta.  

Asiavirheen korjaaminen oikeutta heikentävällä tavalla edellyttäisi edelleen sellaisen kiinteistöön kohdistuvan oikeudenhaltijan suostumusta, joka on kiinteistöä koskevaa oikeustointa, kuten panttausta, erityisestä oikeudesta sopimista tai kiinteistön kauppaa, tehdessään luottanut lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkista luotettavuutta nauttiviin tietoihin. Tällainen tilanne voi tulla kyseeseen, jos virheellisesti lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattu oikeudenhaltija on ennen korjaamisasian käsittelyä määrännyt kiinteistöstä tai siihen kohdistuvasta oikeudestaan.  

Ehdotuksella pyritään helpottamaan laissa tarkoitetulla tavalla selkeiden ja ilmeisten asiavirheiden korjaamista joutuisasti kirjaamisviranomaisen toimesta. Kirjaamiskäytännössä asianosaisen suostumusedellytys on toisinaan johtanut siihen, että korjaamistapauksissa joudutaan erikseen etenemään päätöksen purkumenettelyn kautta, jotta virheet saataisiin korjatuksi. Vaikka purkuhakemus voi menestyä, jos virhe on ilmeinen, tällainen menettely on raskas ja hidas ja aiheuttaa merkittäviä kustannuksia. Koska korjaamisella lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkintä saatetaan vastaamaan aineellista oikeustilaa, korjaaminen ilman suostumusta ei loukkaa asianosaisen luottamusta aineellisesti oikean oikeustilan pysyvyyteen. Asianosaisen luottamusta kirjaamisviranomaisen tekemän virheellisen kirjaamisratkaisun pysyvyyteen ei ole erityistä perustetta suojata tapauksissa, joissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkista luotettavuutta nauttivien tietojen oikeellisuuden varmistaminen edellyttää virheen korjaamista. Korjaamismenettelyn käyttöä ei ole tarkoitus ulottaa tilanteisiin, joissa virhe ei ole voimassa olevan lain edellyttämällä tavalla selvä tai ilmeinen.  

4.1.4.3  Kirjaamisviranomaisen sisäiset menettelyt

Esityksessä ehdotetaan kumottavaksi kirjaamiskäytännössä paikoin epäselväksi ja tulkinnanvaraiseksi osoittautunut säännös (MK 5 luvun 2 §:n 2 momentti) kirjaamisviranomaisen sisäisestä työnjaosta. Säännöksen kumoamisen johdosta laissa ei ole enää tarpeen säätää kirjaamislakimiehen pätevyysvaatimuksesta (MK 5 luvun 2 §:n 3 momentti). Säännöksillä ei arvioida olevan lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkisen luotettavuuden ja kirjaamisasian asianosaisten oikeusturvan kannalta erityistä merkitystä, kun otetaan huomioon hallintolain yleiset säännökset ja hakijan muut lakiin perustuvat oikeussuojakeinot. Säännöksen tavoitteena oleva kirjaamisasian asianmukainen käsittely riittävän asiantuntevan ratkaisijan toimesta voidaan varmistaa riittävästi ilman erityistä säännöstä. Kirjaamisviranomaisen sisäisestä työnjaosta voidaan tarpeen mukaan määrätä tarkemmin esimerkiksi Maanmittauslaitoksesta annetun lain (1025/2018) mukaisessa työjärjestyksessä tai muussa kirjaamisviranomaisen sisäisessä ohjeistuksessa.  

4.1.4.4  Kirjaamisviranomaisen automaattinen päätöksenteko

Kirjaamisviranomaisen käytössä olevan tarkoituksenmukaisen ja käytännössä toimivaksi osoittautuneen automaattisen päätöksenteon edellytysten varmistamiseksi on tarpeen ottaa maakaareen erityissäännökset, joilla poikettaisiin hallintolain 53 f §:n mukaisesta oikaisuvaatimusta tarkoittavasta oikeussuojaedellytystä tietyissä tapauksissa. Samoin on syytä varmistaa, että kirjaamisviranomainen voi ottaa automaattisen päätöksenteon käyttöön muissakin maakaaren ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain mukaisissa kirjaamisasioissa asianosaisten tietosuojaoikeudellisen ja muun oikeussuojan tarpeet täyttävällä tavalla. Tarvittavan sääntelyn keskeinen sisältö vastaa hallintolain 53 f §:n 2 momentin poikkeussäännöstä, jonka perusteella mahdollisuutta oikaisuvaatimukseen tai vastaavaan suojakeinoon ei edellytetä, jos automaattisella ratkaisulla hyväksytään asianosaisen vaatimus, joka ei koske toista asianosaista. Erityinen sääntely on kuitenkin tarpeen, koska maakaaressa ja huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitetut kirjaamisasiat koskevat vain harvoin yhtä asianosaista. 

Erityissääntelyn reunaehdoiksi on valmistelun yhteydessä tunnistettu seuraavat seikat: 

- Erityissääntely koskee henkilötietojen suojan kannalta matalariskistä toimintaa. Edellytyksen kannalta keskeistä on varmistaa, ettei maakaaren ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain perusteella tehtävään automaattiseen päätöksentekoon liity profilointia tai muuta henkilökohtaisten ominaisuuksien arviointia. Kirjaamismenettelyssä tulee tutkittavaksi asianosaisten kelpoisuus määrätä toimen kohteena olevasta kiinteistöä, mitä voi olla rajoitettu asianosaisen henkilöön johtuvasta perusteesta. Huomattavaa kuitenkin on, ettei mainittu toimintakelpoisuus sinänsä tule lähemmin arvioitavaksi tai ratkaistuksi kirjaamismenettelyn yhteydessä, vaan mahdollisesti huomioon otettavat rajoitukset perustuvat kirjaamisviranomaisen käytettävissä olevista rekistereistä saamaan tietoon, jota koskevassa ratkaisussa on otettu asianmukaisesti huomioon tietosuojaoikeudelliset suojatoimivaatimukset. Tältä osin kirjaamisviranomaisen automaattinen ratkaisu tuottaa saman (tietosuojaoikeudellisen) varmuustason ratkaisun, joka saavutetaan, kun kirjaamisratkaisu tehdään ihmisen toimesta. Edelleen huomattavaa on, että automatisoitu kirjaamisratkaisu tulee kyseeseen ainoastaan sellaisessa asianosaisten kannalta myönteisesti ratkaistavissa tapauksissa, joissa kirjaamisviranomaisen viran puolesta huomioon ottamasta aineistosta ei ilmene määräysvallan rajoituksia eikä muu kirjaamisasian asianosainen ole vastustanut ratkaisua. Jos mainittuja rajoituksia ilmenee, asiaa ei voida ratkaista automaattisesti. Huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitettujen kirjaamisasioiden automaattinen ratkaiseminen hakijan vaatimuksen mukaisesti edellyttää lisäksi rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan tai muun oikeudenhaltijan suostumusta.  

- Asianosaisella ei ole erityistä oikeussuojan tarvetta. Perusteen arvioinnissa on otettava huomioon mm. hallintolain 53 f §:n 2 momentin säännöskohtaiset perustelut, joiden mukaan asianosaisella ei voida katsoa enää olevan tietosuojaoikeudellisen suojan tarvetta saada päätöstä ihmisen käsiteltäväksi, kun tämän vaatimus hyväksytään vaaditulla tavalla (HE 145/2022 vp., s. 103). Arviointi on tältä osin verrattain selkeää tapauksissa, joissa kirjaamismenettelyssä esitetään ja/tai muuten voidaan tunnistaa erityinen asianosaisen vaatimus. Kirjaamishakemuksen ohella tällainen vaatimus voi käydä ilmi esimerkiksi asianosaisen kirjaamismenettelyn yhteydessä antamasta suostumuksesta. Tarkempaa arviointia vaativat tilanteet, joissa ratkaisu koskee asianosaista, jota ei kirjaamismenettelyssä erikseen kuulla ja jonka suostumusta ei edellytetä. Maakaaressa lähdetään muun muassa siitä, ettei sähköisen panttikirjan saajaa tarvitse kirjaamismenettelyssä kuulla erikseen, kun tämä merkitään rekisteriin aiemman panttikirjan haltijan hakemuksesta. Perusteena tälle on, että kirjaus voi käytännössä lähinnä vahvistaa saajan oikeusasemaa. Asian arvioinnissa on otettava huomioon, ettei ihmisen osallistuminen kirjaamismenettelyssä käytännössä vaikuta edellytyksiin arvioida pantinsaajaan liittyviä seikkoja, minkä johdosta automaattinen ratkaisu tuottaa käytännössä saman (tietosuojaoikeudellisen) varmuustason ratkaisun, joka saavutetaan, kun kirjaamisratkaisu tehdään ihmisen toimesta. Lisäksi kirjaamisviranomaisen on viran puolesta tutkittava ja otettava huomioon hakijan lisäksi myös muiden kirjaamisasian asianosaisten edut ja asema. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä ja osakehuoneistorekisterissä voi olla samaan kiinteistöön kirjattuna useampia kiinteistöön kohdistuvia oikeuksia, minkä lisäksi rekisteriin tehtävillä kirjauksilla on oikeusvaikutuksia laajemmin kolmannen oikeuksien kannalta. Sikäli kuin kirjaamismenettelyllä ei ole välitöntä vaikutusta tällaisten oikeudenhaltijoiden asemaan, ei näitä pidetä kirjaamisasian asianosaisina.  

- Automaattisen ratkaisun yhteydessä varmistetaan yleislainsäädännön mukaiset oikeussuojaedellytykset. Automaattisen kirjaamisasian ratkaisun on perustuttava sovellettavan sääntelyn perusteella laadittuihin käsittelysääntöihin, joiden soveltaminen ei edellytä tapauskohtaista harkintaa (hallintolain 53 e §). Vastaavasti automaattisesta ratkaisusta on ilmoitettava asianosaiselle asianmukaisella tavalla (hallintolain 53 g §). Lisäksi asianosaisille on annettava heidän henkilötietojensa käsittelyä koskevat tiedot oikea-aikaisesti tietosuoja-asetuksessa edellytettävällä tavalla (tietosuoja-asetuksen 12, 13 ja 14 artikla). Automaattisen ratkaisumenettelyn käyttöönottoa koskeva päätös on tehtävä ja dokumentoitava laissa vaaditulla tavalla (tiedonhallintalain 28 a ja d §), menettelyn yhdenmukaisuudesta käyttöönottopäätöksen kanssa on varmistuttava jatkuvasti (tiedonhallintalain 28 b §) ja viranomaisen on muutenkin jatkuvasti valvottava ratkaistavien asioiden laatua ja sisällöllistä virheettömyyttä sekä automaattiseen ratkaisumenettelyyn liittyviä riskejä (28 c §). Viranomaisen on tiedotettava automaattisesta ratkaisemisesta toimialallaan (tiedonhallintalain 28 e §).  

- Automaattisessa päätöksenteossa on muutenkin otettava huomioon hallintolain, maakaaren ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain oikeussuojajärjestelmä. Edellä käsiteltyjen erityisten automattista päätöksentekoa koskevien vaatimusten ohella päätöksenteon on täytettävä yleiset hallintolaista sekä maakaaresta ja huoneistotietojärjestelmästä annetusta laista johtuvat vaatimukset, jotka koskevat muun muassa hakemusten vireilletuloa ja niistä rekisteriin tehtäviä merkintöjä, viranomaisen tutkimis- ja selvittämisvelvollisuutta, asianosaisten kuulemista sekä päätöksen tekemistä ja muotoa. Hallintolakiin perustuvaa virheen korjaamista ei automaattisen päätöksenteon sääntelyn yhteydessä ole pidetty lain 53 f §:n mukaiseen oikaisuvaatimukseen rinnastuvana oikeussuojakeinona (HE 145/2022 vp., s. 100). Toisaalta maakaaren 8 luvussa ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 11 §:ssä on erityiset säännökset virheen korjaamisesta kirjaamismenettelyssä. Käytännössä kirjaamisasian automaattisessa päätöksenteossa ilmenevä virhe voi johtua teknisestä viasta tai muusta siihen verrattavasta virheestä tai puutteesta, jonka johdosta kirjaamisviranomaisen on teknisen virheen korjaamisena tehtävä tarpeelliset korjaukset rekisterin merkintöihin (MK 8 luvun 2 §:n 1 momentti, HTJ-lain 11 §:n 2 momentti). Tällaisia virheen korjaamista koskevia asioita ei ole tarkoitus automatisoida kirjaamismenettelyssä. Siten säännökset toteuttavat osaltaan tietosuoja-asetuksessa tarkoitettuja suojavaatimuksia kirjaamisasioissa.  

4.1.4.5  Alkuperäisen asiakirjan esittäminen kirjaamismenettelyssä

Sähköinen asiointi on yleistynyt ja edelleen yleistymässä kirjaamisasioissa. Tämän vuoksi esityksessä ehdotetaan lähtökohtaisesti luovuttavan alkuperäisen asiakirjan toimittamisvelvollisuudesta kirjaamismenettelyssä (MK 12 luvun 1 §:n 1 momentti ja 14 luvun 9 §:n 2 momentti). Alkuperäisyysvaatimuksesta luopumisella ei arvioida yleensä olevan olennaista merkitystä rekisterin julkisen luotettavuuden säilyttämisen ja väärinkäytösten estämisen kannalta. Kirjaamismenettelyssä voi toisaalta tulla vastaan tilanteita, joissa asiakirjan jäljennöstä ei voida pitää riittävänä. Tämän johdosta laissa ehdotetaan säädettäväksi kirjaamisviranomaisen mahdollisuudesta tapauskohtaisesti, harkintansa perusteella, edellyttää alkuperäisen asiakirjan esittämistä. Kirjaamisen perusteena olevan alkuperäisen asiakirjan vaatiminen voi olla tarpeen esimerkiksi, jos kirjaamisviranomaiselle on esitetty väite saannon laillisuudesta tai alkuperäisen asiakirjan esittäminen on tarpeen toimitetun asiakirjajäljennöksen laatu tai muu erityinen syy huomioon ottaen. 

Ehdotuksella ei ole tarkoitus vaikuttaa kaupanvahvistajan velvollisuuteen kiinteistön luovutuskirjan tallekappaleen säilyttämiseen eikä kaupanvahvistajan velvollisuuteen liittää Maanmittauslaitokselle toimitettavaan ilmoitukseen jäljennös tai muu tallenne luovutuskirjasta (ks. KaupVahvL 5.1 ja 6.1 §). Lainhuudatusmenettelyssä hakemukseen liitetään viran puolesta kaupanvahvistajalta saatu luovutuskirjan jäljennös, kun luovutus on tehty 20.6.2014 tai sen jälkeen (ks. Kirjaamismenettelyn käsikirja s. 57). Lainhuudon hakijan ei tällöin tarvitse toimittaa lainhuutohakemuksensa liitteeksi alkuperäistä luovutuskirjaa. Kirjaamisviranomainen saattaa kuitenkin joutua hakemuksen käsittelyn yhteydessä pyytämään hakijalta alkuperäisen luovutuskirjan, jos jäljennöstä ei ole saatu kaupanvahvistajalta. 

4.1.4.6  Julkisen hallinnon tiedonhallinta

Teknisiä käyttöyhteyksiä koskeva maakaaren sääntely ehdotetaan muutettavaksi vastaamaan julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annettua lakia. Julkisen hallinnon tiedonhallinnasta annetussa laissa säädetyt teknistä rajapintaa ja katseluyhteyttä koskevat säännökset korvaavat teknistä käyttöyhteyttä koskevan sääntelyn. Lain voimaantulon myötä sen sääntely korvaa erityislakien teknistä käyttöyhteyttä koskevat säännökset eikä sääntely vaikuta tiedonsaantioikeuksiin. Lain siirtymäaikojen jälkeen muualla laissa säädettyjä teknisiä käyttöyhteyksiä koskevia säännöksiä tietojen antamisesta ja saamisesta on tulkittava tiedonhallintalaissa säädettyjen suojasäännösten mukaisesti. Maakaaren 9 a luvun 4 §:n 2 momentin osalta on sääntelyn yhdenmukaistamiseksi tarpeen luopua erillisestä teknistä käyttöyhteyttä koskevasta sääntelystä ja saattaa säännös vastaamaan tiedonhallintalain mukaista lainkirjoitustapaa.